Разногласия сведения ЕГРП и ГКН встречались очень часто. И до сих пор они не все устранены.
02.01.2017 г произошло объединение этих реестров в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.
То есть сведения о технических характеристиках объекта недвижимости, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) объединены с данными о зарегистрированных правах на эти объекты, которые ранее содержались в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Поэтому очень часто, особенно если документы на вашу недвижимость выданы ранее 01.03.2013 года, встречаются разногласия между имеющимися документами и фактическими данными, содержащимися в новом реестре недвижимости – ЕГРН.
ВНИМАНИЕ!
В конце 2020 г произошло масштабное обновление программного обеспечения в Росреестре.
Технические ошибки в сведениях кадастрового учета и регистрации прав не исключены! Исправление и перепроверка сведений происходит в ручном режиме.
Разногласия сведения ЕГРП и ГКН. Причины недостоверных сведений
- 1. Ошибки специалистов – кадастровых инженеров или регистраторов.
Это могут быть как технические ошибки(опечатки), так и юридические ошибки, человеческий фактор ни кто не отменял. - 2. ЕГРН содержит устаревшие данные, так как изменения в него носятся только по заявлению правообладателя, чаще всего это происходит при отчуждении недвижимости, или уполномоченных органов власти.
- Если права на объект недвижимости были зарегистрированы до 30.01.1998 года, сведений в ЕГРН о них нет.
Эти данные вы получите в БТИ. - Иногда по объекту недвижимости нет данных даже о кадастровом учете – это значит вам предстоит постановка объекта недвижимости на кадастровый учет.
Без этой процедуры невозможно зарегистрировать право собственности, продать, подарить, обменять, заложить.
К тому же иногда происходит изменение адресов (название улиц и номеров домов), эти данные могут с опозданием вноситься в ЕГРН.
Важно понимать: Кадастровый учет недвижимости – первичен!
Регистрация прав – вторична.
Кадастровый номер – это что?
Кадастровый номер – уникальный идентификационный номер объекта недвижимости. Он не повторяется! Даже при снятии объекта недвижимости с кадастрового учета (например после пожара или разрушения ), он НЕ будет присвоен другому объекту недвижимости.
Не путайте этот номер с условным номером, который присваивался объекту недвижимости до 01.03.2013 ( дата вступления в силу закона “О кадастре”) и указан в Свидетельстве о государственной регистрации права, выданным до указанной даты.
Кадастровый номер и другие достоверные данные об объекте недвижимости бесплатно можно посмотреть на официальном сайте Росреестра.
Используйте только эти обновленные данные для составления договоров отчуждения (дарения, купли-продажи, мены и т.д), иначе в этих право устанавливающих документах будут расхождения с данными ЕГРН и в регистрации прав откажут.
Конечно можно заказать выписку из ЕГРН на бумажном носителе или в электронном виде.
Выписку из ЕГРН на бумажном носителе можно получить через МФЦ.
Выписку из ЕГРН в электронном виде можно заказать через сайт Госуслуги.
Разногласия сведения ЕГРП и ГКН. Устранение разногласий
- Чтобы устранить ошибки в ЕГРН – необходимо разобраться в причине!
- Устранить причину разногласий и ошибок можно самостоятельно.
- Для этого необходимо подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРП или ГКН, предоставив документ – основание для внесения изменений.
Для исправления кадастровых ошибок (площади объекта недвижимости) подается Акт обследования объекта, составленный кадастровым инженером. Реестр сертифицированных кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГКН( Государственный кадастр недвижимости)- это реестр учтенных объектов недвижимости.
ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) действует с 02.01.2017 года и объединяет ЕГРП и ГКН.
Для того чтобы объект недвижимости стал объектом гражданских прав и можно было осуществлять его продажу, мену, дарение и другие операции, он должен быть поставлен на кадастровый учет.
Постановка объекта на учет сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
Кадастровый номер — это номер в государственном реестре, куда заносятся сведения о каждом объекте недвижимости, а его наличие дает возможность зарегистрировать право на объект.
Эти реестры ведут два подразделения Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТРа) – Кадастровая и Регистрационная палаты(отдел регистрации прав).
Между ними налажен электронный документооборот.
До 01.03.2013 года, при регистрации права на объекты недвижимости, технические характеристики объекта брались из Технического паспорта.
Сейчас Регистратор берет данные об объекте недвижимости из ГКН , а не из другого источника .
И если есть разногласия с ЕГРП – сразу вносятся изменения в реестр прав.
Чтобы у Вас не было разногласий между Договором купли-продажи и записью о регистрации прав, а значит и выпиской из ЕГРП – рекомендую при составлении договора использовать Кадастровый паспорт!
Если его нет у продавца, закажите свежую выписку из ЕГРН.
Технический паспорт для целей регистрации прав больше не используется!
Если право собственности регистрировалось в БТИ, то записи в ЕГРП о праве собственности нет!
Чтобы разобраться в причине разногласий – нужно знать на основании какого документа данные на объект были внесены в ГКН. Этот документ прописан в Кадастровом паспорте.
Если Вы не имеете на руках Кадастровый паспорт, можно воспользоваться интернет сервисом Росреестра и получить информацию из Государственного кадастра недвижимости об объекте в режиме онлайн.
ВНИМАНИЕ.
САЙТ РОСРЕЕСТРА ОБНОВЛЁН В 2021 году.
АЛГОРИТМ ПОЛУЧЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ ДРУГОЙ, читайте новую статью>>>
Удобно, быстро и бесплатно. Только обратите внимание на дату обновления информации.
Шаг 1.
Активируйте кнопку адрес, выберите источник информации -ГКН, пропишите адрес как в примере. нажмите кнопку “сформировать запрос”
нажмите на адрес, откроется окно
Обратите внимание, что объект поставлен на кадастровый учет до 01.03.2013 г.(вступления в силу ФЗ “О кадастре”), значит основанием являлся Технический паспорт, а не Технический план.
Смотрим Технический паспорт. Иногда при внесении сведений в ГКН специалисты допускают ошибки. Вот вам и разногласия!
В этом объекте в Техпаспорте площадь указана 66,1 м.кв, а в ГКН 66 м.кв.
Значит это техническая ошибка.
Эту ошибку допустил специалист, при внесении данных в ГКН, ее можно исправить, обратившись с соответствующим заявлением в Кадастровую палату.
Разногласия сведения ЕГРП и ГКН. Кадастровый учет изменений
Если объект подвергался реконструкции, перепланировке и составлялся Технический план, на его основании был проведен кадастровый учет изменений и в ГКН внесена новая площадь, тогда можно внести изменения в ЕГРН.
При этом новое Свидетельство о регистрации права выдано не будет! Этот документ отменили (в 2016 г)!
Для подтверждения наличия записи в ЕГРН вы всегда сможете получить выписку с новыми данными об объекте недвижимости.
А так же посмотреть справочную информацию на сайте Росреестра. Только имейте ввиду – она обновляется редко, один раз в 2-3 недели.
Срок регистрации изменений – 10 рабочих дней.
Всегда рада разъяснить. Автор
Разногласия сведений в документах на недвижимость
- ← Ошибка в свидетельстве или выписке из ЕГРН о государственной регистрации права.
- Алгоритм продажи квартиры в 2024 году →
Вам также понравится
Когда нужно обратиться к кадастровому инженеру
Нужен ли кадастровый паспорт для сделки с недвижимостью в 2024 г
Узнать кадастровый номер по адресу легко
Ольга Слободчикова
АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.05.2022 года.
Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна
Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь.
Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
Почему фактическая площадь больше проектной
Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.
Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.
Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения по площади бывают реже, потому что все «детали» для здания делают на заводе. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть.
Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.
Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м².
К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.
Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.
Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру,— это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.
Что написано в договоре
Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.
Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.
Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.
В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.
Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.
Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права.
Если он с вас может требовать, то и вы с него.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию.
И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.
Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.
Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене.
Но это неправильно.
Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.
Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре.
Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.
Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.
Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 6500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.
Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна.
Как минимум попросите скидку.
Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.
А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.
Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика.
Решение суда от 09.11.2017 по делу № 2-4976/2017~М-4351/2017
Например, в Ставрополе с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.
Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.
Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза.
Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.
Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права.
Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.
Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.
По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.
Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.
Как оформить доплату
Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.
Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.
Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.
При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов.
Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Задать вопрос
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, если в ДДУ прямо прописано в пункте про доплату « При этом Стороны договорились, что максимальное изменение площади в сторону увеличения или в сторону уменьшения составит не более 5% от общей проектной площади Объекта, указанной в п. 2.2. Договора.»
Но при этом застройщик требует доплату за более 5%. При обращении к застройщику по вопросу уменьшения доплаты до 5% от общей площади, как указано в договоре. Застройщик отказал ссылаясь на то что в этом случае у Участника долевого строительства возникает «неосновательное обогащение».
Подскажите, пожалуйста, это ведь является нарушением договора со стороны застройщика?
Кристина, у меня точно ТАКАЯ же ситуация.
Но колл-центр моего застройщика признал увеличение больше 5% СУЩЕСТВЕННЫМ и предложил расторгнуть договор, если что-то мне не нравится.
Но вроде как есть случаи, когда активные дольщики, которые более менее отстаивают свои права, ограничивались этими 5% доплат.
Вроде как есть поправка к ФЗ-214, где явно прописаны эти 5%, но я именно текста этой поправки не нашел. Есть только обзорные статьи, что эта поправка вступила в силу.
Подскажите, пожалуйста! Спасибо 🙂
Антон, нам тоже самое говорили «не нравится, значит расторгайте договор». Но мы же не обязаны это делать.
Пока что мы доплатили ровно 5% и составили Претензию с указанием, что мы со своей стороны исполнили свои обязательства в соотвествии с договором и готовы подписать акт приема-передачи и с требованием исполнить условия договора, так как требование застройщика доплатить больше 5% является нарушением(изменением) условий договора, а следовательно нарушает права потребителя.
В фз 214, статья 4, п.9 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных нужд, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ. (Текст сокращен)
Пока акт с нами подписали, но сотрудник сказала, что компания может подать в суд с требованием доплатить остаток.
Пока мы запросили акт взаиморасчетов и справку о полной выплате.
Посмотрим что нам ответят далее.
Несоответствие дду поэтажному плану квартиры 2024
Андрей купил квартиру по договору уступки, и ее площадь оказалась меньше, чем должна была, на 2,6 м².
Он согласовал с застройщиком компенсацию, но тот ничего не заплатил — пришлось требовать деньги через суд. Дело осложнилось тем, что владелец квартиры обратился за юридической помощью спустя четыре года после того, как получил ключи.
Несмотря на это, Андрею удалось взыскать с застройщика не только компенсацию за недостающие метры, но и 300 000 Р сверху. Вот как все было.
ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black
Узнайте, как повторить этот опыт и оформить карту
Что произошло
В 2016 году Андрей купил однушку в строящемся доме по договору уступки права требования. Застройщик обязался построить и передать квартиру площадью 44,2 м², а покупатель должен был заплатить за это 2 424 864 Р .
Дом сдали в срок, и спустя девять месяцев будущего владельца пригласили принимать жилье. Оказалось, что площадь квартиры 41,6 м², то есть на 2,6 м² меньше, чем по договору.
Застройщик согласился с площадью, которую измерили кадастровые инженеры, и предложил компенсацию — 151 554 Р . Андрея это устроило, и он подписал акт приема-передачи, в котором зафиксировали сумму.
151 554 Р
компенсация, которую предложил застройщик
В тот же день покупатель написал заявление на возврат денег, но застройщик ничего не перечислил.
Что говорит закон и судебная практика
Почему площадь квартиры может измениться. Когда речь о строящемся жилье, человек, по сути, приобретает у застройщика то, чего еще не существует. До регистрации права собственности у покупателя есть только право требовать передать квартиру в определенный срок.
Построить квартиру в соответствии с договором с точностью до сантиметра невозможно: могут быть погрешности, которые зависят от итоговой толщины стен, округления размеров при проектных расчетах и других параметров. Даже если точно соблюдать все нормы, повлиять на них сложно.
Обычно застройщики включают в договор условие о том, как стороны рассчитаются друг с другом, если площадь квартиры изменится. Например, может быть написано, что за отклонение площади на 0,5 м² доплачивать не нужно, а если больше, то доплатить надо только за превышение. Или что разница до 5% не влечет перерасчета цены.
Иногда пункта об изменении площади в договоре нет. Когда дольщики приходят принимать квартиру, им вручают дополнительное соглашение и требование доплатить несколько десятков, а то и сотен тысяч за лишние метры. Или квартира оказывается меньше по площади, и требовать деньги приходится с застройщика.
Именно так было в случае Андрея.
Что делать, если квартира получилась меньше. Человека, который покупает у застройщика строящееся жилье, защищает закон об участии в долевом строительстве и закон о защите прав потребителей. В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной, но есть требование, что объект должен соответствовать условиям договора.
Когда покупатель принимает квартиру, все недостатки обычно фиксируют в акте осмотра — стороны сразу согласовывают срок, когда их устранят. Также можно направить застройщику заявление с требованием сделать перерасчет. Если компания не выполнит свои обязанности в срок, нужно направить ей претензию.
В документе необходимо указать, что именно нарушил застройщик, и установить срок для исправления недостатков.
Если дело дойдет до суда, потребитель сможет получить от застройщика вдобавок к компенсации за метры:
- неустойку — 1% от невозвращенной суммы;
- штраф — 50% от удовлетворенных судом требований;
- судебные расходы;
- компенсацию морального вреда — обычно около 5000 Р .
Все это касается и апартаментов. Но только в том случае, если покупатель приобрел их для личных, семейных и бытовых нужд. Или, проще говоря, чтобы жить.
Несмотря на то что официально апартаменты — это нежилое помещение, их владельца будут считать потребителем, поэтому он сможет получить все бонусы.
Андрею не нужна была претензия, так как застройщик сразу же признал несоответствие фактической площади квартиры той, что согласована в договоре. Чтобы вернуть деньги, владелец несколько раз безуспешно пытался связаться с застройщиком по телефону. Это не принесло результата: покупателя кормили завтраками или вообще не отвечали на звонки.
Весной 2021 года Андрей понял, что без суда не обойтись, и обратился ко мне за помощью.
Как мы подавали иск
Срок исковой давности. Дело было бы практически беспроигрышным, если бы Андрей решил пойти в суд раньше — в пределах трехгодичного срока. Но прошло уже четыре года, и, чтобы выиграть дело, нужны были уважительные причины пропуска срока исковой давности или доказательства, что он еще длится. Уважительных причин у владельца квартиры не было.
Мы не могли объяснить, почему он не подавал иск так долго, и это снижало наши шансы на победу.
Поэтому мы решили настаивать на том, что срок исковой давности по нашему делу составляет не три года, а пять лет, поскольку недостатки были именно в недвижимом имуществе.
Можно ли обратиться в суд, если пропущен срок исковой давности
Исковая давность — это срок, в который тот, чьи права нарушены, может пойти в суд, чтобы защитить себя. Обычно это три года, но бывают сроки и месяц, и десять лет — зависит от того, какое право нарушено.
О пропуске срока исковой давности чаще всего заявляет ответчик, чтобы избежать ответственности. Но он может и не вспомнить об этом. Поэтому в иске не всегда нужно сразу писать о том, почему срок давности не истек.
Суд примет заявление и рассмотрит дело.
Если на заседании ответчик все-таки поднимет вопрос о пропуске срока, нужно быть готовым назвать уважительные причины, такие как, например, длительная болезнь или заграничная командировка. Могут быть и менее очевидные причины: иногда суды признают пропуск срока уважительным, если истец долгое время пытался договориться с ответчиком без суда. Перечня таких причин в законе нет — в каждом случае судья самостоятельно решает, какую считать уважительной.
Срок исковой давности отсчитывают не с момента нарушения права, а с того дня, когда человек узнал о том, что его права нарушены. Это важный момент: если неправильно рассчитать дату начала срока, то и дата его окончания будет неверной.
Позиция по существу спора. Основная мысль иска была такой: застройщик нарушил условия договора, так как передал покупателю квартиру меньшей площади. Это значит, что у жилья есть недостаток.
Еще мы сделали акцент на том, что застройщик не оспаривал задолженность.
На эту тему уже неоднократно высказывался Верховный суд: квартира меньшей площади — это отступление от условий договора, который предусматривает конкретные характеристики объекта долевого строительства, например его размер.
Кроме доплаты за разницу в площади — 155 554 Р , — мы просили еще неустойку за неисполнение требований потребителя, компенсацию морального вреда и штраф за то, что застройщик не выполнил все требования добровольно. Расскажу о каждом из них подробнее.
Неустойка. Когда мы посчитали неустойку, поняли, что она во много раз превышает сумму доплаты за метры. Застройщик должен был Андрею 151 554 Р , а неустойка за четыре года получилась более 2 млн.
Чтобы ответчик не заявил, что неустойка несоразмерна сумме задолженности, а также чтобы сгладить то, что мы не обращались в суд четыре года, уже в иске мы сами снизили размер до 1 106 344,2 Р .
Так мы хотели показать, что владелец квартиры ждал четыре года не для того, чтобы накопить побольше неустойки и заработать на застройщике. В противном случае суд мог посчитать поведение собственника недобросовестным. Кроме того, суд, скорее всего, и сам бы снизил неустойку, так что мы ничего не теряли.
Вот как выглядел расчет неустойки:
Задолженность — 151 554 Р . Количество дней за период с 18.03.2017 по 18.03. 2019 — 730 дней. 1% от 151 554 Р — 1515,54 Р . Сумма неустойки — 1 106 344,20 Р : 1515,54 Р × 730 дней.
Компенсация морального вреда. Мы посчитали справедливой компенсацию в размере 5000 Р .
Штраф за неисполнение требований потребителя. Если застройщик отказался удовлетворить требования потребителя добровольно, суд взыскивает с него штраф — 50% от присужденной суммы.
Этот штраф рассчитывает судья после того, как решит, сколько необходимо взыскать с ответчика. Истцу нужно просто указать в иске требование о штрафе. Но мы все равно посчитали его размер:
(151 554 Р + 1 106 344,20 Р + 5000 Р ) × 50% = 631 449,10 Р .
Судебные расходы. Мы сразу же включили в исковые требования расходы на юриста — 30 000 Р .
Госпошлина. Иски о защите прав потребителей, цена которых не превышает миллион рублей, госпошлиной не облагаются.
Подача иска. По спорам о правах потребителей истцы могут выбрать суд по месту нахождения ответчика или по месту своего жительства. Перед нами был выбор: либо Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга, либо Гатчинский городской суд Ленобласти. Выбрали второй: от других клиентов я узнала, что Пушкинский районный суд был чрезвычайно загружен и дела рассматривали медленно.
Оставалась надежда, что в Гатчинском дело пойдет быстрее.
Иск мы подали в апреле 2021 года онлайн — через ГАС «Правосудие». Для этого необходима учетная запись на портале госуслуг. На сайте суда, в который подаете документы, нужно выбрать вкладку «Подача процессуальных документов в электронном виде», а потом авторизоваться через госуслуги.
Остается заполнить данные истца и ответчика, прикрепить сканы документов в формате PDF и нажать кнопку «Сформировать заявление».
Как прошел суд
На первом же судебном заседании, 12 августа 2021 года, ответчик письменно заявил о пропуске срока давности и попросил отказать в иске. Представитель застройщика в суд не явился.
Мы попросили объявить перерыв: нужно было усилить нашу позицию практикой, потому что было видно, что судья готова занять позицию застройщика и отказать в иске. Она посмотрела документы и сказала: «Ну какая тут может быть позиция? У вас же нет уважительных причин, по которым вы обратились в суд так поздно».
Но все же объявила перерыв на три дня.
Верховный суд разъяснил, что участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возместить расходы на устранение недостатков квартиры. Причем не только в случае, если они делают жилье непригодным для использования, но и если объект построили с нарушениями договора. Мы оформили эту позицию как дополнение к исковому заявлению и направили в суд.
п. 13 обзора судебной практики ВС РФ № 3 за 2018 годPDF, 1,5 МБ
После перерыва судья приняла наше дополнение и отложила заседание: ответчик снова не пришел в суд, но прислал отзыв на иск — нам дали возможность на него ответить.
Следующее заседание было последним, в этот раз юрист застройщика на нем был.
По сути, в судебной практике было прямое указание на то, как должен решиться спор: если застройщик сдал квартиру меньшей площади, он отступил от условий договора. То есть нужно применить пятилетний срок исковой давности. Однако Гатчинский городской суд посчитал ссылки на мнение Верховного суда «юридически несостоятельными» и полностью отказал в иске.
Андрея это не устроило.
Как мы обжаловали решение
Мы подали апелляционную жалобу в Ленинградский областной суд, заседание было всего одно. Мы обратили внимание суда на то, что задолженность застройщик не оспаривал. А истек срок исковой давности или нет — принципиальный вопрос, но суд первой инстанции изучил его недостаточно внимательно.
В итоге коллегия судей отменила решение районного суда и удовлетворила наши требования. Суд апелляционной инстанции подтвердил, что застройщик отступил от условий договора, которые предусматривают характеристики квартиры, в частности его размер, и свидетельствует о недостатке в предмете договора.
Ленинградский областной суд взыскал в пользу Андрея компенсацию за недостроенные метры — 151 554 Р , неустойку — 151 554 Р , компенсацию морального вреда — 3000 Р , потребительский штраф — 153 554 Р , судебные расходы — 20 000 Р . Всего — 479 662 Р .
Суд уменьшил неустойку практически в семь раз, хотя мы и так ее снизили. Коллегия судей посчитала, что такая сумма несоразмерна нарушенному обязательству, и сослалась на разъяснения Верховного суда: в исключительных случаях это положение могут применить и к потребителю. Ответчик уменьшать неустойку не просил, суд сделал это по своей инициативе — по закону так можно.
п. 34 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 PDF, 249 КБ
Несмотря на это, новый судебный акт Андрея устроил, обжаловать его мы не стали: посчитали, что взысканная сумма справедлива, баланс интересов сторон соблюден. Ответчик тоже не стал подавать жалобу.
Что в итоге
Суды заняли полгода, еще полтора месяца мы ждали исполнительный лист. Андрей остался доволен результатом: сумма задолженности застройщика увеличилась втрое — вместо обещанных 151 554 Р за недостроенные метры он теперь должен 479 662 Р . Правда, компания так и не перечислила деньги: судя по информации в интернете, у нее сейчас большие финансовые проблемы и огромные долги.
479 662 Р
удалось в итоге отсудить у застройщика
Что делать, если застройщик недостроил метры
- Если застройщик сдал квартиру меньшей площади, чем должен был, — это нарушение договора. Покупатель вправе потребовать уменьшить цену и выплатить компенсацию за недостроенные метры.
- Прочитайте договор, прежде чем требовать с застройщика деньги. В нем может быть предусмотрен особый порядок расчетов в подобных случаях.
- Покупателя защищает закон о защите прав потребителей. Это значит, что, кроме неустойки, в суде вы вправе требовать компенсацию морального вреда и штраф — 50% от присужденной суммы.
- Соблюдайте сроки исковой давности. Если застройщик сдал квартиру меньшей площади, он отступил от условий договора. То есть действует пятилетний срок.
- Суд может уменьшить неустойку по своей инициативе, даже если вы сами уже ее снизили и застройщика устроила эта сумма.
Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.