Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.
С какого момента срок считается просроченным?
Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком. По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ. Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года.
Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.
По каким причинам застройщик переносит сдачу?
Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ. Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:
чрезмерные административные барьеры;
нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
долгое подключение коммуникаций к зданию;
недостаток финансовых ресурсов;
обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.
Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.
Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки. В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.
Задержки сдачи дома и передачи квартиры: отличия
Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику. Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.
Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.
При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.
В каких случаях можно взыскать неустойку и как она рассчитывается?
Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков. Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле: Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ). Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста.
Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья. Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд. В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.
Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ при задержке сроков сдачи?
Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре. Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.
Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.
Счет эскроу —возврат денег дольщику при задержке застройщиком сроков сдачи дома
2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.
Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования). Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так: Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику. При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так: Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев. О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу. Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме.
Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком. Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут. Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб.
Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.
Что делать, если квартира в ипотеке?
При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом. Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.
Считаем неустойку по договору долевого участия в строительстве
У первичного жилья по сравнению со вторичным есть масса плюсов: вторичка уже готова и «ждет» своего нового хозяина, а строительство новой квартиры только идет. А когда настаёт срок получения заветных ключей, то несостоявшиеся новоселы видят вместо нового жилья продолжающуюся стройку. «Подождите немного», — говорит застройщик. Что делать — подождем, но за неустойкой по ДДУ обратимся.
Как правильно рассчитать период просрочки
Итак, отношения, складывающиеся между сторонами договора участия в долевом строительстве (это сам застройщик и гражданин, покупающий недвижимость — участник строительства), регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ).
Статья 6 ФЗ-214 устанавливает, что если застройщик нарушает срок сдачи дома, то он уплачивает участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка с застройщика выплачивается в двойном размере.
Соответственно, дольщик вправе взыскать компенсацию за просрочку со следующего дня после того срока получения квартиры, который указан в договоре долевого участи.
Но есть одно большое «но». До середины 2024 года эта схема не работает.
Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (далее — постановление № 479) установило, что при расчете пени или размера убытков не учитываются периоды:
- с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
- с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2024 г. включительно.
Таким образом, до конца июня 2024 года дольщики не смогут взыскать деньги с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.
Для сведения: что такое неустойка и как ее взыскать
Расчет неустойки на онлайн-калькуляторе
В сети Интернет с легкостью найдётся не один десяток онлайн-калькуляторов расчета неустойки при срыве сроков по договору ДДУ. Но с учетом требований постановления № 479 рассчитать неустойку на калькуляторе не всегда возможно. Большинство калькуляторов этот момент упускает.
И в результате с легкостью получаются тысячи, а то и миллионы «расчетных» рублей по объектам, которые должны были вводиться в действие, скажем, в июне 2022 года. А по факту сумма пени для застройщиков этих объектов — 0.
Калькулятор неустойки по договору
Формула расчета неустойки по договору долевого участия
Но рассчитать размер пени на калькуляторе неустойки по ставке рефинансирования можно (например, для тех объектов, которые предполагалось ввести в эксплуатацию до моратория на взыскание компенсаций с застройщиков). Главное — не забыть исключить периоды: с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2024 года.
Для расчёта неустойки по 214-ФЗ применяется следующая формула:
По поводу ставки рефинансирования есть ещё важный нюанс.
В период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2024 года включительно размер процентов исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.
25 февраля 2022 года ставка была 9,5 %.
Может пригодиться: как составить соглашение о неустойке
Пример расчета неустойки по договору долевого участия
Рассмотрим расчет на примере.
Молодожены Иван и Наталья решили приобрести в 2019 году квартиру по ДДУ. Стоимость квартиры 10 000 000 руб.
Предполагалось получение ключей не позднее 31.10.2021. В итоге ключи уже не молодожены, а родители двух детсадовцев получили 01.03.2023.
Итак, что мы получаем по нашей формуле:
Период просрочки, дней
486 (ноябрь 2021 г. — март 2024 года)
Период просрочки, за который учитывается при подсчете размера пени, дней
149 (ноябрь 2021 г. — 24 февраля 2022 года)
10 000 000 × 149 × 1/150 × 7,5 %
Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до середины 2024 года
До июня 2024 года дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.
Изначально неустойку нельзя было взыскать до декабря 2022 года: в марте 2022 года правительство ввело мораторий на неустойки — даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Также были облегчены требования к застройщикам. Какие требования критичные для дольщиков, а какие — нет, я уже подробно разбирал.
В конце сентября 2022 года правительство продлило мораторий. Теперь облегченные требования к застройщикам и особенности взыскания неустоек по ДДУ будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2024 года. То есть все сроки, на которые мог застройщик опоздать, сдвинули еще на полгода. Никакой неустойки за период с 29 марта 2022 по 30 июня 2024 года получить не выйдет.
Застройщика также нельзя будет признать проблемным до 1 июля 2024 года. Новых «послаблений» в свежем постановлении нет.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
О какой неустойке речь
Обычно, если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Мы рассказывали, как рассчитать и взыскать такую неустойку.
Теперь так не получится из-за моратория. Кроме того, максимальный размер ключевой ставки ЦБ, используемый для расчета неустойки, не может превышать 9,5% годовых.
Как правительство будет поддерживать застройщиков
Такое же постановление правительство выпускало во время пандемии в 2020 году. По нему вводился аналогичный мораторий в связи с распространением COVID-19. Мы уже разбирали, почему это постановление было на руку застройщикам и что могли из него извлечь дольщики.
Все меры в новом постановлении аналогичные. Очевидно, застройщики будут испытывать проблемы с поставками стройматериалов и оборудования. Правительство пытается их поддержать и поэтому запретило взыскивать с них неустойку и убытки за просрочку сдачи дома.
Но при этом четко оговорен срок: если просрочка возникла после 29 марта 2022 и длится до 1 июля 2024 года. То есть если дом должны были построить и передать вам в этот период, но опоздали — никаких денег с застройщика за то, что он нарушил договор, вы не получите. Ни сейчас, ни потом.
Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию.
Но даже если вы выиграете суд, деньги не получится взыскать до июля 2024 года. Такая же история — если вы уже подавали в суд и выиграли его, но не успели взыскать деньги. Банкам запрещено исполнять судебные акты в отношении застройщиков до конца года. То есть получить исполнительный лист можно, а вот взыскать по нему деньги — нет.
Это можно будет сделать только после 1 июля 2024 года.
Если вы еще не обратились в суд или обратились, но решение не принято, суд примет решение с учетом отсрочки его исполнения до конца года.
Речь идет не только о неустойке за задержку, но и об убытках. Допустим, вы снимали жилье и уже летом планировали переехать в построенную квартиру. А теперь застройщик подвинет срок сдачи и вы будете вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки.
Это считается вашим убытком, и в обычное время его можно было бы также взыскать с застройщика. А теперь не получится.
Но юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов, поскольку эти выплаты на следующий год не переносятся.
Что могут извлечь из этого постановления дольщики
Правила о моратории действуют и в отношении платежей дольщиков по договору. Если вы купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2022 года застройщик не сможет взыскать с вас неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.
Например, по условиям договора с застройщиком вы сразу оплатили часть квартиры, а остаток стоимости оплачиваете ежемесячно в фиксированной сумме до определенной даты или пока не построят дом. Если после 29 марта вы не внесете вовремя платеж и тем самым нарушите срок оплаты, застройщик не может взыскать с вас неустойку. Разумеется, это не касается платежей по кредитным договорам, потому что такие договоры заключаются с банками.
А мораторий работает только в отношении застройщиков.
Означает ли это, что можно вообще перестать платить, сказать сложно. Постановление упоминает только ответственность в виде неустойки. Но кроме этого, у застройщика еще есть право расторгнуть договор долевого участия, если дольщик нарушает условия оплаты.
О моратории на расторжение договоров речи нет, соответственно, совет перестать платить я дать не могу.
При этом нельзя исключить, что, если застройщик расторгнет договор, а дольщик обратится в суд и скажет, что перестал платить в связи с тяжелым финансовым положением, в текущей ситуации суд может его и поддержать. Но гарантий никаких, и судебной практики такой нет. А если она и будет, то не скоро, если будет вообще.
Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2022—2023 годах
Нет. По закону есть несколько оснований, по которым застройщика могли признать проблемным.
Так, если застройщик нарушил срок сдачи дома на шесть и более месяцев, то такой дом включали в Единый реестр проблемных объектов. Контролирующие органы уведомляли об этом Росреестр и могли обратиться в суд с требованием приостановить деятельность застройщика, чтобы тот больше не мог брать деньги у новых дольщиков. В худшем случае такие органы могли инициировать банкротство и достроить дом за счет средств Фонда защиты дольщиков.
Теперь, если просрочка сдачи больше шести месяцев и она возникла после 29 марта 2022 года, то до 1 июля 2024 года такие дома не попадут в реестр проблемных домов и никаких санкций к застройщику применять не будут. То есть контроль за застройщиком со стороны надзорных органов ослабнет.
Но если на 1 июля 2024 года застройщик все еще будет отвечать критериям проблемности, его включат в реестр.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.
Обложка — BestPhotoPlus / Shutterstock
Дмитрий Корнев
Если покупали квартиру в новостройке, расскажите, вовремя ли сдали ваш дом?
Боже, какой кошмар творится в этой стране. Конституцией подтёрлись и выбросили, денежные вклады (валютные) конкретно отжали у людей, назвав это мягко «ограничениями на снятие», лишают работы, называя это «высвобождением», стройки замораживают, но ты будь добр плати по ипотеке, список этого нескончаемого п@здеца можно продолжать до бесконечности. Вопрос один- кто за это ответит?!
user1878415, никто, потому что народ покорный.
user1878415, очевидно — никто. Расплачиваться же мы будем(
Растоптали закон, который хоть как-то защищал дольщиков. Благодаря 214 ФЗ люди поверили застройщикам и понесли деньги, это позволяло строить дома в срок и начинать новые проекты. Сейчас это антинародное деяние.
Купить сейчас новостройку это самоубийство. на таких условиях, когда 214 фз по факту не работает, все что защищало дольщика рухнуло, выкинуто. Вскоре удивятся «а почему это люди перестали покупать новостройки» и застройщики будут банкротится без покупателей
Михаил, раз так поступают с людьми, пусть банкротятся и побыстрее
и зачем нужна эта льготная ипотека (которая работает только на новостройки)? все равно можно не исполнять свои обязательства. застройщику можно не сдавать дом, но платить по ипотеке ты обязан.
вот это поворот
Дмитрий, в таком случае хотя бы безусловные кредитные каникулы на время задержки пришлись бы кстати. Но это в параллельной реальности, а не в России)
Crazy, а толку то, процентики то всё равно капают. И в результате от чего ушёл к тому и придешь
Натали, я не в курсе как работают кредитные каникулы. Имелось ввиду полностью приостанавливать кредит включая начисление процентов. С момента предполагаемой сдачи по ДДУ, до момента фактического получения квартиры.
Crazy, ага щаз. Всё не так просто, это было бы слишком шикарно. Процентики капают, только не все об этом знают, никто же не читает мелкий шрифт, и потом вуаля сюрпрайз, будто и не платил вовсе
Комментарий удален пользователем
Crazy, вот и я о том, «всё для народа».государям верить себя не уважать
У нас по договору срок выдачи ключей 31.03.2022. Как же фортануло застройщику, что постановление вступило в силу 29.03.2022. Все решили два дня. Два дня, Карл.
Ах, да, разумеется, никаких ключей мы на руки в срок не получили.
Guinn, аналогично )) дай бог в мае сдадут, но теперь есть опасение, что застройщик торопиться не будет
Обязательные стандарты отменили, ставку повысили, неустойку отключили.
Теперь застройщики могут безнаказанно делать долго, дорого и хреново.
А ты терпи и плати — поддерживай отрасль 👍
Антон, что за стандарты отменили?
Антон, в чем проблема купить не новострой? Терпилы продолжают есть кактус)
Отредактировано
Как же меня это достало. Мы уже полгода судимся с застройщиком(как же удачно он всё затягивал) и в апреле наконец-то уже будет решение и получение исполнительного листа из-за просрочки дома с 2018 года до 2021. Теперь мне этих денег не видать
Павел, сейчас застройщики не дураки — под каждый дом своё ООО с уставом 10000 руб, к концу стройки после продаж всех квартир на счетах ноль — имея на руках исполнительный лист ничего не получишь.
invest_adviser, мы уже по одному получили. Вот по второму с такими законами похоже не получим ничего.
Павел, вы получите неустойку только после 01.01.2023
Павел, там же за просрочку, которая возникла после 29 марта 2022, а по просрочкам которые возникли раньше, все должно быть по старому, судя по тексту
Справедливости ради, нужно отметить, что застройщик до сдачи дома не получит раскрытия денег с эскроу-счетов (а мы понимаем, что не менее 60-70% ДДУ с расчетом по ипотеке). Таким образом:
— застройщик продолжает платить %% банку по кредитной линии
— дольщик продолжает платить ипотечные платежи
так что в выигрыше тут только банки, как и было понятно после введения 214-фз
Отредактировано
Ксения, Застройщик не платит по кредиту с суммы размещенных средств на эскроу. То есть взял 3 млрд, на эскроу 2,5 млрд, тогда проценты только с 500 млн платит. А если на эскроу больше, чем в кредит — кредит бесплатный до момента раскрытия.
И такие дома тоже есть — те, кто стартанул в ковид и распродал все помещения.
А вот дольщик да, продолжает платить проценты по ипотеке, на его деньги на эскроу проценты не начисляются, и неустойка тоже не начисляется. Весь банкет за счет людей
Ситуация, конечно, некрасивая, потому что поддержка только застройщиков в такой ситуации несправедлива. Кредитные каникулы по ипотеке нужны. Но хочу немного защитить строителей.
У нас, например, сдача дома этим летом, все было хорошо, успевали в срок. А теперь вот не можем купить насос, который заложен в проекте. Аналогов с такими же характеристиками в России нет, если не найдем в Китае, придется переделывать проект, еще раз проходить экспертизу. Плюс встал завод, который поставлял известковый раствор. Плюс подорожание вообще всего.
Плюс нежелание ехать к нам друзей из ближнего зарубежья на сезонные работы. Продолжать можно долго. Так что давайте не будем однобоко смотреть на эту ситуацию, тяжело сейчас будет всем, даже «грязным капиталистам».
Отредактировано
Диванный, так в том то и проблема, что правительство действует однобоко, кто людям проценты покроет по ипотеке, или арендную плату за квартиры где они снимают? и теряют на этом деньги, потому что правительство решило, только застройщиков поддержать, а вы «народ» барахтайтесь как-нибудь
Владимир, так для заёмщиков тоже предоставили кредитные каникулы. И я соглашусь с диванным, и ситуация не однобокая, ибо тут два стула, не поучить неустойки или не получить жилье в принципе, так как все побегут за неустойками а у застройщиков проблем сейчас не меньше, а даже больше (имхо) чем в ковидные времена
Зато мы спасли Донбас от говнодефекации
В 2019м я ехала оформлять сделку по покупке квартиры в строящемся доме в Питере. Ехала с работы на такси. Таксист был русский, дорога была длинной. Пока я, непуганная провинциалка, доехала до застройщика, живой пример в лице таксиста рассказал мне историю покупки своей квартиры в строящемся доме и в долларовую ипотеку в том самом кризисном году. Я узнала, что можно, оказывается, взять деньги у банка на строящееся жилье и остаться без жилья, без бизнеса, без денег, без паспорта.
Договор я подписала, ипотеку оформила, квартиру получила. Чистое везение для России. Теперь я мечтаю о доме )))
Миша, вы похоже их какой то параллельной реальности пишите, добро пожаловать в Россию )
В нашем случае — дом и квартиры должны были сдать дольщикам до 31.03.22. При этом запись на приемку была открыта начиная с 20.05.22 (почти +2 месяца от даты в ДДУ, что уже наводило на мысли о вилянии хвостом застройщиком). Теперь вообще ничего не попишешь.
Отлично. Поддержало правительство строителей, но почему-то за счет граждан.
Игорь, то есть люди, которые потратили деньги на оплату жилья вперёд и ждут его к определённому сроку, в большинстве случаев тратя деньги на аренду, должны из своего кармана оплачивать задержку строительства? Так не нойте тогда вы, а помогите им в свою очередь из собственного кармана.
Игорь, вы судя по всему на стройке трудетесь, я свои бабки застройщику дал,за квадраты переплатил как указано в договоре, суд выиграл долго морозился застройщик, а теперь неустойку мне не кто не должен. как то в одну сторону ветер дует не находите? Пусть банкротятся мое какое дело, исполняют свои обязательства по дду
Виктор, поддерживать надо за счёт правительства, а не граждан. Все вроде ясно
Игорь, Нытики? люди которые платят за съем и ипотеку нытики? наверное это проблема государства, что до такого довели людей , что риск есть остаться безработными , что риск есть обанкротиться . А не проблема как вы выразились нытиков !
Игорь, Ни каких каникул банки не дают.
теперь совсем положат на сроки и качество
Возмущению нет предела, когда же правительство будет поддерживать простых смертных
Игорь, засланый казачёк
Ирина, а там ещё что нибудь придумают ,и вуаля дулю под нос
Отредактировано
Наш застройщик Инград пошел еще дальше.
Заставляет нас подписывать Дополнительное соглашение, начиная со 02.04.2022г. Если не подпишем, то не получим ключи. (не допускает принимать квартиру)
Срок сдачи ЖК Филатов Луг, не позднее 30.12.2020г
Галина, ни в коем случае не подписывать. Не могут они заставить
У нас строиться 8 лет ( жк Территория , СПб) , просрочка 4 года. Объект проблемным не признают , неустойка пока под большим вопросом , т.к. застройщик в принципе никогда не платит неустойки , уходит по отработанной схеме. Этот же застройщик для других жк продолжает новые сборы и ни кому нет дела куда бы не обращались , т.к. хозяин депутат СПб -А.Н. Некрасов.Простые дольщики , которые живут на съёмном желье не нуждаются в поддержке , а те кто имеет ежегодный миллиард прибыли активно поддерживается правительством.
Вот как наше правительство заботиться о простых людях , враньё с экранов уже так надоело.
«Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию.»
То есть если застройщик нарушил 1 сентября 2021 года, а передал 31 июля 2022, то проценты можно взыскать с 1 сентября 2021 года по 31 июля 2022?
Или все же проценты можно взыскать с 1 сентября 2021 по 28 марта 2022?
А что же вы друзья сами ноете про нытиков? Все-то вам люди не нравятся. В зеркало поглядеть иногда не мешает
Ничего удивительного, если учесть тот факт, что все крупные застройщики или в правительстве сидят, или корешатся с правительством.
Тот факт, что федеральный закон не может быть отменён постановлением, никого не волнует.
Кто из адекватных предпринимателей будет вести бизнес в такой стране.
Отредактировано
Правительство продолжает шлёпать незаконные антинародные постановления, освобождающие застройщиков от ответственности. Отменены обязательные строительные регламенты. Приостановлено действие Федеральных Законов и принципа «закон обратной силы не имеет».
Творится немыслимое! Вслед за постановлением N 479 от 26.03.2022 г., освобождающим застройщиков от ответственности с 29.03.2022 по 31.12.2022, вышло постановление N 1732 от 30.09.2022 г., продляющее освобождение застройщиков от ответстветственности вплоть до 30.06.2023 г. (и далее вновь будет продлено). Штрафы, пени, неустойки и другие меры ответственности, предусмотренные Федеральными Законами, на период действия постановлений начисляться не будут. Начисленные ранее (до вступления в силу постановлений) замораживаются. В этой связи лишь один риторический вопрос к правительству.
Вы чьи интересы назначены защищать на ваших должностях: интересы народа (дольщики) или строительных барыг (застройщиков)?
Как взыскать неустойку в 2024 году, если застройщик нарушает договор
Я специализируюсь на спорах с застройщиками и рекомендую обращаться побыстрее в суд, если что-то идет не так. Расскажу, как получить компенсацию через суд в 2024 году.
О чем расскажу в статье
Рассылка о том, как жить и богатеть
Лучшая статья недели — в вашей почте каждый вторник. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
О какой компенсации вообще идет речь
Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве — ДДУ.
В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Все, что я буду рассказывать дальше об обращении в суд, справедливо и для этого случая.
По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных — право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.
Чаще всего это такие ситуации:
- Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
- Застройщик сдает квартиру плохого качества — например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
- Уменьшился метраж квартиры.
- Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.
В моей практике зачастую происходит первый случай — задержка сроков. Поэтому дальше в статье я буду рассматривать его для примера.
Какие компенсации предусмотрены законом
Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ, и это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд. А там кроме самой неустойки можно взыскать еще компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф — 50% от присужденной суммы.
Это приятный бонус для участников долевого строительства и мотивация для застройщика своевременно выполнять обязательства.
- Василий получил квартиру на три месяца позже установленного срока. Согласно договору, за время просрочки набежали пени 200 000 ₽. Так как дело дошло до суда, последний, помимо выплаты пени, может обязать застройщика компенсировать моральный вред, скажем, 15 000 ₽ и затраты на юриста — 35 000 ₽.
- Также суд может присудить штраф 50% от общей суммы компенсации, которая в этом случае: 200 000 + 15 000 + 35 000 = 250 000 ₽. То есть штраф — 125 000 ₽, а всего Василий взыщет с застройщика: 250 000 + 125 000 = 375 000 ₽.
Еще можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понес из-за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.
Здесь понадобится полный комплект подтверждающих документов: договор найма арендной квартиры с актом приема-передачи и доказательства ее оплаты — справка из банка или расписки получателя денег. Просто договора будет недостаточно.
Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.
Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:
- Неустойка за задержку сдачи объекта.
- Компенсация морального вреда.
- Компенсация судебных расходов.
- Компенсация понесенных убытков.
Мораторий на выплаты неустоек
В марте 2022 года из-за сложной экономической ситуации правительство решило поддержать застройщиков. С 29 марта вступило в силу постановление правительства № 479 о моратории, по которому застройщикам дали отсрочку по уплате неустоек, штрафов, компенсаций убытков до 31 декабря 2022 года. Затем в закон внесли изменения и продлили льготный период до 30 июня 2024.
Но сейчас мораторий закончился и можно снова взыскивать неустойки, пени и штрафы.
В среднем процесс взыскания неустойки занимает от четырех месяцев до года. Срок затягивается, если застройщик обжалует решение. По сути, дольщику предстоит пройти квест из множества этапов, и на каждом нужно активно действовать.
Но большая часть времени все-таки уйдет на ожидание: направили претензию застройщику — и ждем ответа. Подали исковое заявление — и ждем назначения судебного заседания. Суд вынес решение — ждем, когда нам выдадут исполнительный лист. А получив его, относим в банк и снова ждем.
Правда, в этот раз ожидание уже приятное, ведь совсем скоро на счет поступят деньги.
Как видно, процедура муторная. И так много шагов, что к финишу приходит быстрее тот, кто раньше начал этот путь.
Приведу ниже пошаговую инструкцию, как самостоятельно обратиться в суд.
Рассчитать неустойку и составить досудебную претензию
Перед судебной тяжбой нужно направить застройщику претензию — будь то выплата неустойки согласно договору, устранение недостатков квартиры, гарантийный ремонт и так далее. Возможно, застройщик пойдет на мировое соглашение и урегулирует вопрос в досудебном порядке.
Направить претензию лучше ценным письмом с описью вложений и уведомлением. Другой вариант — вручить лично в приемной застройщика, но убедиться, чтобы вам выдали копию принятой претензии, на которой указана дата и подпись сотрудника, принявшего документ.
Обычно у застройщика есть 10 дней, чтобы дать официальный ответ. Молчание и игнорирование — тоже ответ, который подходит для обращения в суд. Задача дольщика показать, что он сделал все, что в его силах, чтобы урегулировать спор без суда.
Это не только покажет добросовестность, но и поможет получить штраф 50% от присужденной судом суммы.
Суд не назначит штраф, если не отправить претензию застройщику и не попытаться урегулировать досудебно. Если же отправить, то вероятность получить 50% большая вне зависимости от того, что ответил застройщик, если только не удовлетворил просьбу. А если проигнорировал — почти наверняка ему присудят штраф.
Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры. Размер неустойки установлен законом — 1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые выступают участниками долевого строительства, — 1/300.
- Формула для расчета следующая: Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.
Посмотреть текущее и архивные значения ставки можно на сайте ЦБ. Однако в период с 25 февраля по 28 марта 2022 года для начисления неустойки используется ключевая ставка не выше 9,5%.
- Застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 8 млн рублей. Срок по договору был 1 января 2021 года, а дело затянулось до 1 марта — на 58 дней. В этот период действовала ключевая ставка — 4,25%. Тогда формула для расчета неустойки: 8 000 000 × 58 × 1/150 × 4,25% = 131 466,67 ₽.
Также в интернете есть калькуляторы, которые автоматически посчитают и количество дней, и учтут правильную ключевую ставку.
Как составить претензию застройщику. Подробную инструкцию можно прочитать в статье «Как составить претензию застройщику». Также можно скачать шаблон претензии и подставить свои данные.
Образец претензии о нарушении сроков застройщиком
Можно проверить расчеты на калькуляторе и приложить их к претензии
Образец претензии застройщику о взыскании неустойки. Можете скачать шаблон претензии, заполнить и отправить застройщику
Собрать комплект документов для суда
Если срок ответа на претензию прошел либо застройщик отказался добровольно удовлетворить требования, можно собрать комплект документов. Его следует приложить к исковому заявлению.
Список необходимых документов:
- Копия претензии застройщику, которую направляли, и доказательства ее отправки.
- Иск в суд. О том, как его составить, я расскажу чуть ниже.
- Подтверждающий документ, что ответчик уведомлен об иске. Для этого ему нужно направить копию иска. Обычно копию иска отправляют ценным письмом с описью вложений и уведомлением — тогда к иску прикладывается почтовая квитанция, опись вложений и уведомление о получении.
- Копия договора долевого участия.
- Копия передаточного акта, а если квартиру застройщик еще не передал, то этого документа просто нет.
- Копия акта сверки расчетов в случае, если квартира сдается с большей или меньшей площадью — этот документ обычно составляется в день передачи квартиры, и в нем решается вопрос о компенсации за изменение площади.
- Расчет взыскиваемой суммы — в свободной форме. Документ нужно заверить от руки, поставив дату и подпись.
- Доказательства расходов на оплату услуг юриста: договор оказания юридических услуг и подтверждение оплаты, например справка из банка о переводе или расписка о получении денег при наличном расчете.
В случае если дольщиков несколько, то претензию, иск и прилагающийся к нему расчет взыскиваемой суммы подписывает либо каждый участник, либо юрист, действующий по доверенности. При этом в шапке документов указываются данные всех дольщиков.
Образец документа с расчетом неустойки по ДДУ. Несмотря на то что расчет есть в тексте иска, его лучше предоставить отдельным документом. Иначе у судей появляется формальное основание приостановить ход дела. Форма документа свободная, главное — поставить дату и подпись
Выбрать суд для обращения
Подать исковое заявление можно как по месту жительства или пребывания дольщика, так и по юридическому адресу застройщика. Но, конечно, удобнее подавать ближе к дому.
Каждый адрес территориально закреплен за определенным судом. Если сумма требований меньше 100 000 ₽, что редко бывает в случае с просрочкой квартиры, иск нужно подавать в мировой суд. Если больше — в районный.
Если сомневаетесь в выборе между несколькими судами, можно изучить особенности их работы. Дело в том, что размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов могут различаться.
Получить представление о примерных суммах компенсации для московских судов можно на их официальном сайте в разделе «поиск по судебным делам». В графе «Стороны» укажите наименование застройщика и суд, куда планируете обратиться. Поиск покажет информацию обо всех судебных делах, в которых участвовал застройщик.
Когда будете переходить в карточку конкретного дела, в разделе «судебные акты» можно ознакомиться с решением по иску. Последние часто публикуют без конкретной информации: в обезличенной форме, без фамилий и сумм взыскания. Но если хорошо покопаться, обязательно найдутся дела с заполненными судебными актами.
Что касается сумм, которые присуждает суд, лучше ориентироваться на «свежие» решения.
Укажите конкретный районный суд и застройщика, и поиск выдаст информацию. Здесь для примера я указала ООО «А101». Источник: mos-gorsud.ru
Составить иск
Прилагаю образец иска, его можно скачать и подставить свои данные. В шапке заявления указываем наименование суда, в который подается иск, информацию об истце и ответчике.
Исковое заявление о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда
В тексте нужно описать факты: что произошло в хронологической последовательности. И сослаться на закон, который нарушил застройщик — в нашем случае это ФЗ № 214 и закон о защите прав потребителей.
Если речь идет о неустойке за нарушение сроков сдачи, то ссылаемся на статьи 6, 10 ФЗ № 214 и статьи 13, 15 закона «О защите прав потребителей». Если застройщик задерживает устранение недостатков, указываем статью 7 ФЗ № 214 и статьи 20, 23 закона «О защите прав потребителей».
Затем в просительной части иска, то есть после слова «Прошу», формулируем требования: обязать застройщика выплатить неустойку согласно выполненному расчету, также взыскать компенсацию морального вреда, судебные расходы и 50% штрафа от присужденной судом суммы.
В самом конце обязательно указываем список приложенных документов, ставим дату подачи иска и подпись.
Направить иск в суд
Есть несколько способов это сделать.
Подать онлайн через систему ГАС «Правосудие». Для последнего нужна подтвержденная запись на портале госуслуг.
Отправить по почте. Лучше сделать это ценным письмом с описью вложений и уведомлением о получении, чтобы можно было подтвердить, что отправили именно иск, а не поздравительную открытку.
Подать через канцелярию. Для этого его следует распечатать в двух экземплярах — для себя и для суда. На одном экземпляре сотрудник канцелярии поставит отметку о принятии, этот экземпляр нужно сохранить.
Приятный бонус: для исков с требованиями до 1 млн рублей, а это большинство случаев, не нужно платить госпошлину. В противном случае госпошлина рассчитывается по специальной формуле. Есть калькуляторы госпошлины, которые позволяют сделать это, но тут важно учесть еще льготы, которые предоставляются по делам о защите прав потребителей, и по факту госпошлина выходит копеечная.
После подачи иска можно отслеживать информацию по делу на сайте суда. Там укажут, кто судья и когда будут рассматривать дело. Еще суд может направить документы по делу почтой.
Периодически стоит проверять почтовый ящик, чтобы не упустить ничего важного.