Важное для собственников квартир разъяснение сделал Верховный суд РФ* по поводу установки кондиционеров гражданами в своих квартирах. Оно становится особенно актуальным летом, когда жарко и резко возрастают продажи кондиционеров.
Проблемы установки кондиционеров на фасадах домов традиционно обостряются каждое лето. / Марина Лысцева/ ТАСС
Это разъяснение касается тех собственников жилья, чьи окна выходят на фасады многоквартирных домов.
Ни для кого не секрет, что отдельные здания в наших городах буквально облеплены так называемыми внешними блоками кондиционеров, и такие ящики серьезно уродуют фасады домов.
Особенно это бросается в глаза, когда речь идет об исторических зданиях с красивыми фасадами. Сколько подобных очень интересных домов было изуродовано за последние годы не только в столице, Санкт-Петербурге, но и в других городах с богатой историей и замечательной архитектурой.
Правовые аспекты эксплуатации жилья эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Известны, к сожалению, не единичные случаи, когда отдельные граждане ради собственного удобства даже сбивали уникальную лепнину, чтобы повесить кондиционер.
Так что разъяснение норм права от Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ растолковало законные акценты в этом болезненном вопросе.
Наша история, которую заметил портал Право.ru, началась в Москве с того, что некая гражданка, жительница одной из столичных многоэтажек, установила в своей квартире кондиционер, внешний блок которого вынесла на фасад дома. Это «украшение» не понравилось управляющей компании. Она показала женщине документ — договор управления.
В этом документе сказано, что собственники квартир должны согласовывать установку внешних блоков кондиционеров с соседями, «чтобы не нарушалась целостность вида фасада».
Но гражданка на предупреждение никак не отреагировала, и тогда коммунальщики были вынуждены обратиться в суд с требованием к жительнице демонтировать кондиционер и привести фасад в изначальное состояние.
Спор слушал Гагаринский районный суд. Он удовлетворил иск управляющей компании и обязал собственницу квартиры убрать кондиционер.
Сколько домов было изуродовано не только в столице, Санкт-Петербурге, но и в других городах с богатой историей и замечательной архитектурой
Женщина с таким вердиктом не согласилась и оспорила это решение районного суда. Следующая инстанция — Московский городской суд — своих коллег поддержала.
После отказа апелляции собственница квартиры с кондиционером на фасаде дома отправилась жаловаться дальше и выше — в кассацию. И там ей наконец-то повезло. Кассационный суд не только отменил предыдущие вердикты районного и городского судов, но и согласился с доводами собственницы квартиры.
Кассация в своем решении заявила дословно следующее. Она сказала, что на установку кондиционеров на фасаде дома вообще-то не требуется чье-либо разрешение.
Кроме того, по мнению этой судебной инстанции, площадь общего имущества жильцов от установки на многоквартирном доме оборудования для кондиционера никак не уменьшилась. А это значит, что, когда в квартире гражданки появился кондиционер, права ее соседей по многоквартирному дому никаким образом затронуты не были.
Но с таким решением уже категорически не согласилась управляющая компания, которая обслуживала здание. И она отправилась обжаловать подобный вердикт в Верховный суд РФ.
Спор в итоге разбирала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. И там самые опытные судьи страны не согласились с мнением кассации и посчитали верным мнение коммунальщиков.
Итак, по мнению высокой инстанции, обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений, в подобном гражданском споре «юридически не значимы».
Вот главная мысль, которую сформулировал Верховный суд РФ. Высокий суд признал, что установка кондиционера на фасаде здания без согласования с соседями может нарушить их право на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание нижестоящих коллег на следующий важный момент.
А именно — Верховный суд заметил, что кассационная инстанция сделала процессуальные нарушения. Точнее — кассация не могла исследовать доказательства и фактические обстоятельства дела. Она только должна была проверить правильность применения норм нижестоящими судами.
В итоге Верховный суд отменил решение кассации и спор вернул на новое рассмотрение в кассационный суд. Там дело обязаны пересмотреть с учетом разъяснений, которые сделал Верховный суд.
Юристы, которые специализируются на подобных спорах, обращают внимание на то, что сегодня сложилась противоречивая судебная практика по спорам о появлении различного оборудования на фасадах многоквартирных домов.
Для примера эксперты напомнили два аналогичных постановления Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.
В одном случае высоким судом было принято решение по похожему гражданскому спору, который касался некого предпринимателя.
Верховный суд признал, что установка кондиционера без согласования с соседями может нарушить их право на общее имущество в доме
Этот человек должен был получить согласие всех жителей многоквартирного дома для установки оборудования вентиляционной системы в своем помещении. Уточним, что эта система частично располагалась на фасаде здания.
А вот в еще одном очень похожем гражданском споре некая коммерческая компания такое общее разрешение на установку своего оборудования на фасаде многоквартирного дома получила.
Причем добро ей дали как сами граждане, живущие в этом многоквартирном доме, так и местные чиновники, отвечающие в органе власти за подобные вопросы.
Поэтому этой коммерческой структуре размещенное на фасаде здания оборудование местные суды разрешили оставить.
*Определение Верховного суда РФ № 5-КГ22-150-К2
Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края
В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 № 190- ФЗ «О теплоснабжении», запрещается переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 №307.
В силу п. 44 Правил, в перечень индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения, входят источники тепловой энергии, работающие на природном газе, не отвечающие следующим требованиям: наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания; наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления;
температура теплоносителя — до 95 градусов Цельсия;
давление теплоносителя — до 1 МПа.
В соответствии с данными требованиями запрещено использовать индивидуальные квартирные источники тепловой энергии, перечень которых определен в указанных Правилах. В данный перечень включены источники тепловой энергии, работающие на природном газе.
К аналогичному выводу пришел Верховный суд Российской Федерации в решении № АКПИ 15-198 от 07.05.2015.
Следовательно, население (граждане) чьи жилые дома (помещения), подключены к централизованной системе отопления имеют право осуществить переустройство своих помещений и использовать альтернативные источники отопления только лишь по согласованию с органами местного самоуправления, как это предусмотрено ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
Более того, в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
Пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства, Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее-Правила), предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации в решении от 22.09.2009 № ГКПИ 09-725, а также Шестой арбитражный апелляционный суд в своем решении от 03.10.2012 по делу № 06АП- 4100/2012.
В ст. 8 ЖК РФ, предусмотрено, что к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных данным Кодексом.
При этом, ч. 1 ст. 546 ГК РФ установлено, что в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. Данная законодательная норма в равной степени относится и для договора теплоснабжения.
Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1-ФЭ «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей), регулирует отношения, возникающие между потребителями и исполнителями, устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды.
В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Частью 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, установлен правовой запрет, способствующий реализации права потребителя на свободный выбор товара. Закон запрещает связывать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Данный запрет призван ограничить свободу договора в пользу экономически слабой стороны — гражданина и направлен на реализацию принципа равенства сторон. При этом указанный запрет является императивным, поскольку не сопровождается оговоркой «если иное не предусмотрено договором».
Из анализа приведенной нормы следует, что гражданин (потребитель) самостоятельно выбирает ту или иную услугу, которую, он пожелает, чтобы ему оказывали.
Таким образом, переход граждан на альтернативные источники отопления, не запрещенные законом, не влечет за собой нарушения действующего законодательства, поскольку граждане, использующие энергию для бытового потребления, вправе использовать энергию в необходимом им количестве и орган местного самоуправления не вправе ограничить граждан в их желании перейти на альтернативные источники отопления.
Верховный Суд Российской Федерации поставил точку в вопросах «электрообогрева»
Вопросы перевода в Мурманской области квартир в многоквартирных домах на «электрообогрев» рассматривались много раз и на разных уровнях.
Жители, в свое время перешедшие на «электрообогрев» в обычных многоквартирных домах с централизованным отоплением должны оплачивать помимо электроэнергии еще и тепло. При этом многолетняя практика невыставления счетов за центральное отопление, противоречащая законодательству, дезориентировала жителей, перешедших на «электрообогрев». Кроме того, после установки общедомовых счетчиков данная ситуация еще и породила конфликты между жителями одного дома, так как те, кто не перешел на «электрообогрев», стали получать огромные корректировки по итогам работы общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии за год.
Именно в связи с обращениями жителей с централизованным отоплением в данную ситуацию вмешалась Государственная жилищная инспекция и стала проводить проверки, для выяснения причин больших доначислений. После проверок выяснилось, что управляющие организации не выставляют жителям, квартиры которых переведены на «электрообогрев», ни копейки за централизованное теплоснабжение и все небалансы по дому оплачивают те, у кого «электрообогрева» нет.
Кроме финансовых вопросов при частичных переводах жилых помещений на «электрообогрев» в многоквартирном доме возникают и чисто технические дисбалансы. Фактически – это нерасчетное вмешательство в единую инженерную отопительную систему многоквартирного дома с непредсказуемыми последствиями – от перепадов температур до быстрого износа инженерных сетей.
В настоящий момент Верховным Судом РФ поставлена точка в данном вопросе. 07 мая 2015 года вынесено решение ВС РФ по делу №АКПИ15-198, где не только проанализирован вопрос оплаты, но и учтена техническая сторона данного вопроса. 18 июня 2015 года прошла Апелляционная коллегия ВС РФ и решение оставлено в силе.
Цитата из решения ВС:
«…Частью 15 статьи 14 Федерального закона № 190-ФЗ предусмотрен запрет перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения.
Данный запрет установлен в целях сохранения теплового баланса всего жилого здания, поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме происходит снижение температуры в примыкающих помещениях, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения.
Система центрального отопления дома относится к общему имуществу, а услуга по отоплению предоставляется как для индивидуального потребления, так и в целях расходования на общедомовые нужды.
Действующее нормативно-правовое регулирование не предусматривает возможность перехода одного или нескольких жилых помещений в многоквартирном доме с центральным теплоснабжением на иной вид индивидуального отопления, в связи с чем Правительством Российской 4 Федерации, в чью компетенцию в соответствии с частью 1 статьи 157 ЖК РФ входит установление порядка определения нормативов потребления коммунальных услуг, не урегулирована возможность определения раздельно норматива потребления в отношении отопления на общедомовые нужды и норматива потребления в жилом (нежилом) помещении…»
Как заменить стояк отопления в квартире?
Сегодня многие граждане городов и поселков проживают в многоквартирных домах старой постройки, во многих из которых коммуникации не менялись со времён ввода недвижимости в эксплуатацию.
Каждый новый отопительный сезон жители таких домов сильно рискуют. Стояки отопления могут не только начать протекать, но и полностью взорваться, лишив весь дом отопления в зимнее время года.
Именно поэтому многие сейчас задаются вопросом – как осуществить замену стояков отопления, кто должен за это платить.
Хоть жильцы и оплачивают содержание общедомовых территорий и нужд, замена стояков отопления в многоквартирном доме целиком и полностью является обязанностью управляющих компаний, обслуживающих объекты недвижимости.
Нормативная база по замене стояков
В 2024 году действует несколько нормативно-правовых актов, регулирующих обязанность ЖКХ служб по ремонту и замене отопительных стояков и иных коммуникаций.
Законодательство по данному вопросу представлено следующей документацией:
- Постановление Правительства № 491 о содержании имущества, находящегося во владении многоквартирного дома;
- Постановление Госстроя РФ № 170 о нормах технического использования жилого фонда;
- Методическое пособие по эксплуатации, ремонту и содержанию жилищного фонда.
Кроме того, информация об отопительных системах домов представлена в ст. 155 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.
Согласно этим документам, стояки не являются собственностью жильцов многоквартирного дома.
В соответствии с главой 15 ЖК РФ замена стояков отопления входит в программу капитального ремонта домов.
Замена стояков отопления считается капитальным ремонтов, поскольку предполагает большие финансовые затраты, привлечение специализированной компании, занимающейся такими услугами.
Чтобы заменить стояк отопления, нужно отключить подачу тепла всему дому. К текущему ремонту такие действия отнести сложно. Текущий ремонт устранят лишь небольшие проблемы и поломки, на которые жильцы складываются из личных сбережений.
Кто должен платить за замену труб?
За чей счёт будут проводиться ремонтные работы – главный вопрос, интересующий жильцов многоквартирного дома. Очевидно, что цена такого монтажа будет существенной, ведь полностью придётся менять стояк.
Расходы будут не только при установке новой отопительной системы, но и при демонтаже старой и последствий ее прорыва.
Жильцы не должны ничего дополнительно платить в случае возникновения аварии. Они ежемесячно платят взносы в капитальный ремонт из расчета за 1 квадратный метр жилой площади.
Площадь умножается на установленный тариф и получается сумма регулярного платежа. Жильцы уже заплатили за всевозможные потенциальные поломки отопления или другой инженерной системы.
Сбор дополнительных денежных средств с жильцов является незаконным, действия УК должны быть обжалованы в Жилищной инспекции или суде.
Если владелец одной из квартир решит самостоятельно произвести замену своего отопительного стояка, его привлекут к ответственности. Ему придётся за свой счёт потом устранять все привнесённые им изменения.
Нормы замены стояков
У любого оборудования есть свой ограниченный срок службы. Эксплуатировать оборудование можно только в пределах этого срока, позднее – уже большой риск для безопасности жильцов.
Следить за этим также должны управляющие компании. На каждое установленное оборудование должна иметься специальная документация, где указаны все сроки и рекомендации по проведению ремонтных работ.
Существует два режима замены отопительных труб:
- Плановый – при завершении эксплуатационного срока.
- Аварийный – при чрезвычайных поломках.
Гарантийный срок службы отопительных труб составляет не менее 25 лет. Даже если визуально и фактически трубы после этого срока выглядят вполне нормальными и безопасными, заменять их все равно нужно.
Сейчас все чаще заменяют чугунные трубы на полипропиленовые, благодаря ряду преимуществ последних. Они прочные и экономичные, могут прослужить от 50 до 100 лет.
Как проводится замена стояков?
Замена стояков предполагает небольшую бюрократическую процедуру, предполагающую написание заявления в управляющую компанию. Когда речь идёт об аварийной поломке, приходится делать все быстро.
Чтобы разобраться с тем, как заменить стояк отопления в квартире, нужно для начала понять всю процедуру взаимодействия с УК и соседями. Соседи в этой цепочке тоже играют важную роль.
Процедура замены
Когда у жильца прорвало трубу, он должен будет оговорить замену стояков с соседями верхнего и нижнего этажей. Как правило, если труба взорвалась на одном участке, скорее всего она сильно изношена и в остальной своей части. Поэтому рекомендуется при такой аварии заменять целый стояк.
Но сделать это можно, только если соседи не будут против. Если соседи против, ремонт и замена труб будут проведены только в одной квартире.
Далее замена стояка происходит по следующему алгоритму:
Сначала мастер производит демонтаж старых труб, устанавливает новые и с помощью подачи воды проверяет новую систему на герметичность и исправность.
Если все же жилец оплатит покупку нового оборудования, то ЖКХ должны исключить все понесённые им расходы из суммы квитанции за следующий месяц.
По окончании работы составляется акт выполненных работ, копию которого собственник жилья вправе оставить у себя. В акте также указывается дата составления договора, цена замены труб, объём выполненных работ и подписи исполнителя и заказчика.
Отказ от замены труб
Не всегда жильцы дома готовы пойти на замену труб, особенно если это не касается срочной аварийной поломки. Разберёмся, можно ли отказаться от замены стояков при капитальном ремонте.
Нежелание проведения ремонтных работ объясняется тем, что эти действия могут нанести имущественный вред владельцу квартир. Ему попросту испортят ремонт в санузле или ином помещении.
Пункт 5 Постановления Правительства № 491 гласит, что собственники жилья не вправе препятствовать УК и аварийным службам проводить осмотр текущего состояния оборудования и ремонт.
Это нарушение законодательства. Жильцы не имеют права отказаться от капитального ремонта по замене стояков. Контрольный осмотр по нормативам проводится 1 раз в 90 дней, аварийный – в любое время.
В ответ на отказ жильцов от ремонта сотрудники УК или ЖКХ вправе будут подать заявление в суд.
Что делать, если УК отказывается?
Как заставить управляющую компанию заменить стояки отопления, если она намерено уклоняется от своей обязанности?
Принудить к действую нерадивую УК можно двумя способами:
Если управляющая компания написала заявителю мотивированный отказ тем, что коммуникационная отопительная система исправна, можно будет не только обжаловать действия УК, но и взыскать с них сумму ущерба.
Возможна ситуация, когда наоборот УК приходится принуждать жильца к замене стояка. Тогда управляющей компании тоже можно подать заявление в суд, если, к примеру, кто-то из соседей не пожелал участвовать в замене отопительной системы.
Некачественная замена стояка отопления
Случается так, что ремонт по замене отопительных труб произошёл, но не привёл к необходимому положительному результату. Трубы могут давать опять течь или плохо работать, не пропуская воду в нужном объеме.
Монтаж стояка отопления производится в соответствии с СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы».
К таким монтажным работам предъявляются особо строгие требования, что объясняется высокими требованиями безопасности. Стояк должен выдерживать давление теплоносителя и противостоять гидравлическим ударам.
Если замена была произведена с нарушениями нормативов, собственник жилья может подать обращение в Государственную жилищную инспекцию конкретного региона страны. В жалобе должно быть указано, где расположен отремонтированный стояк, данные заявителя и управляющей компании.
Жалоба должна состоять из заявления и прошения. В заявлении жилец дома должен сослаться на ст. 161 ЖК РФ об общих требованиях по управлению многоквартирным домом.
В прошении нужно изъявить просьбу об обязываем УК устранить нарушения и закончить нормальный ремонт.
Полезно будет приложить к жалобе копию акта выполненных ремонтных работ и фотоматериалы, доказывающие некачественно выполненную работу.
Замена стояка отопления в многоквартирном доме – обязанность управляющей компании. Жильцы не обязаны дополнительно вносить какие-либо денежные средства на подобные виды ремонта, ведь они ежемесячно вносят плату за капитальный ремонт многоквартирного дома.