Не у всех граждан есть деньги на покупку жилья. Поэтому граждане берут ипотеку — долгий и залоговый кредит. Можно ли вернуть часть денег при покупке квартиры в ипотеку?
Схема приобретения квартиры в кредит проста: банк кредитует заемщика-покупателя, а покупатель приобретает право собственности на жилье с обременением. Если заемщик не погасит кредит и проценты, то банк может реализовать квартиру и погасить образовавшиеся долги.
Какие нюансы нужно учитывать при возврате денег за ипотечную квартиру?
Приобретая ипотечное жилье, физическое лицо имеет право на имущественный вычет. Имущественный вычет предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.
Вернуть деньги можно не только по расходам на приобретение жилья и ипотечным процентам, но и по другим расходам, которые связаны с покупкой жилья.
Размер вычета ограничен предельной суммой. При покупке или строительстве жилья, земельного участка можно вернуть 260 тыс. рублей налога: 2 млн рублей х 13%. В случае ипотечного кредитования дополнительно можно взять вычет по банковским процентам — 390 тыс. рублей налога: 3 млн рублей х 13% (пп. 3, пп. 4 п. 1 ст.
220 НК).
Таким образом, максимальный размер вычета составляет — 5 млн рублей, а соответствующий ему возврат налога — 650 тыс. рублей.
Когда возникает право на имущественный вычет?
Имущественным вычетом можно воспользоваться при покупке недвижимости, в т. ч. при строительстве индивидуального жилого дома. Тогда право на возврат возникает с момента государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости.
Если физическим лицом приобретена земля под индивидуальное жилищное строительство, то право на возврат налога возникает с момента государственной регистрации права на жилищный дом, расположенный на этом участке.
А с 1 января 2022 можно получить вычет и в отношении объектов долевого строительства. Право на вычет возникает с момента передачи долевого жилья застройщиков и принятии его участником. Такая передача оформляется актом или иным документом застройщика.
Физическое лицо может обратиться за имущественным вычетом с даты государственной регистрации права собственности.
Когда не получится воспользоваться имущественным вычетом?
Вычет не может взять нерезидент РФ, поскольку ставка НДФЛ в отношении их доходов — 30%. А получить имущественный вычет могут граждане, доходы которых облагаются по ставке НДФЛ 13% либо 15% (п. 1 ст.
224 НК, письмо Минфина от 12.02.2021 № 03-04-05/9701).
Так же имущественный вычет нельзя получить, если ипотечный кредит покрывается за счет средств материнского капитала, за счет средств работодателей, выплат из бюджета.
Нельзя получить вычет, если покупка жилья была приобретена у взаимозависимых лиц, к которым относятся: дети, родители, супруги, сестры, братья, опекуны, подопечные (ст. 105.1 НК, письмо ФНС от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648). В этом случае налоговики откажут в вычетах на само жилье и на проценты по кредиту.
Пенсионеры и лица, не имеющие налогооблагаемых доходов, так же не могут претендовать на вычет.
Но в отношении пенсионеров предусмотрена особенность. Неиспользованный остаток вычета может взять в прошлых налоговых периодах, но не позже трех лет (п. 10 ст.
220 НК, письма Минфина от 28.05.2021 № 03-04-05/41630, ФНС от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648).
Имущественным вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. Повторное заявление вычета в другой налоговой инспекции чревато негативными последствиями для налогоплательщика. Необоснованно полученные деньги из бюджета рассматриваются как неосновательное обогащение.
Получил вычет по ипотеке — и чуть не получил уголовный срок
Уже несколько лет отдельными категориями граждан жилье приобретается по так называемой военной ипотеке.
Так, один из военнослужащих приобрел квартиру по ипотечному кредиту, который был оплачен за счет бюджета. Мужчина ни копейки не затратил собственных денег. Однако решил воспользоваться имущественным вычетом в максимальном размере. Приобретенная квартира стоила более 2 млн рублей, а ранее уплаченного НДФЛ не хватало для возмещения из бюджета единовременно 260 тыс. рублей.
Поэтому имущественный вычет был растянут на 2 года. При этом мужчина лично сдавал декларации 3-НДФЛ за соответствующие периоды и получал деньги.
Впоследствии налоговики установили, что вычет неправомерен и обратились в суд. В этой истории были неоднократные апелляции, мужчину приговорили к уголовному сроку (ст. 159 УК), который не отменил даже Верховный суд.
При этом мужчина вернул полученные деньги и заявлял о том, что не знал о невозможности получения вычета в такой ситуации.
И только судьи КС отменили уголовный приговор(постановление КС от 04.03.2021 № 5-П). Ведь налоговики на протяжении двух лет принимали декларации, проверяли представленные документы и могли уже на декларационной стадии отказать в вычете. Представленные документы были достоверными и нефальсифицированными.
Поэтому гражданином не были совершены действия «специально направленные на создание условий для принятия налоговым органом неверного решения в пользу налогоплательщика» (постановление КС от 22.07.2020 № 38-П).
Тем не менее, рассчитывать на то, что все пройдет мирно и гладко нельзя. Налоговики все равно взыщут деньги как неосновательное обогащение (п. 17 приложения к письму ФНС от 29.06.2017 № СА-4-7/12540@).
- #ипотека
- #имущественный налоговый вычет
- #судебная практика
- #военная ипотека
- #имущественный вычет по НДФЛ
- #RosCo
Как получить налоговый вычет по ипотеке
Если вы приобрели жилье в ипотеку, то можете компенсировать часть расходов по кредиту, оформив налоговый вычет. Какую сумму он позволяет вернуть и как это сделать — объясняем в материале.
Что такое вычет по ипотеке
Налоговый вычет — это временное освобождение от налогов или их возврат, который можно оформлять по разным поводам, один из них — приобретение недвижимости в ипотеку. Если вы купили жилье или земельный участок для строительства дома, то можете вернуть часть НДФЛ, компенсируя таким образом часть платежей по кредиту.
Вычет по ипотеке не следует путать с вычетом по приобретению имущества: один оформляется на расходы по погашению ипотечного кредита, другой ― на расходы по покупке жилья. У них также различаются лимиты. Если недвижимость приобретена в ипотеку начиная с 2014 года, на нее можно оформить одновременно оба вычета.
Чтобы претендовать на возврат процентов по ипотеке, убедитесь, что в кредитном договоре указано целевое назначение кредита ― «покупка жилья». Если такого нет и вы купили квартиру на деньги с потребительского займа, вычет не сделают. При этом неважно, кто выдает кредит — работодатель, банк или другая кредитная организация.
Кто может получить налоговый вычет по ипотеке
Налоговый вычет по ипотеке могут получить официально работающие люди, которые платят НДФЛ. Кроме этого, нужно быть налоговым резидентом, то есть находиться в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев. Вычет не полагается безработным, получающим пособие по безработице, индивидуальным предпринимателям с упрощенной системой налогообложения или самозанятым.
Какой будет сумма налогового вычета за проценты по ипотеке
Установленный законом лимит расходов, с которых рассчитывается сумма ипотечного вычета, составляет 3 000 000 рублей. Получить можно 13% от этой суммы, то есть 390 000 рублей. При этом играет роль сумма уплаченного НДФЛ — государство не вернет денег больше, чем вы ему заплатили.
Пример.Михаил в 2022 году купил квартиру в ипотеку. Он получает зарплату 150 000 рублей в месяц, с которой удерживается НДФЛ 19 500 рублей.
Таким образом, за год он заплатил 234 000 рублей налогов. Именно эту сумму Михаил сможет вернуть, если оформит налоговый вычет. А остаток перенесется на следующий год.
Если жилье куплено в ипотеку в браке, то каждый супруг сможет оформить отдельный вычет. При этом неважно, на кого оформлена квартира ― она считается совместной собственностью.
Пример.Михаил женат, и в 2022 году семья купила квартиру в ипотеку. Все документы оформлены на Михаила, его жена Наталья нигде не указана. Каждый из супругов получает зарплату 150 000 рублей в месяц, за год сумма НДФЛ у каждого составляет 234 000 рублей.
И Михаил, и Наталья смогут получить налоговый вычет за 2022 год по ипотеке на совместную квартиру. Таким образом, всего их семья получит 468 000 рублей.
Когда можно оформить вычет
На срок оформления влияет не дата оформления кредита, а дата фактического приобретения готового жилья. Оформить вычет можно начиная с года, когда человек стал собственником дома или квартиры. Поэтому при покупке вторичного жилья или квартиры в новостройке / жилого дома сроки могут различаться.
Пример.Михаил в 2022 году купил в ипотеку квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи. Значит, за 2022 год он и сможет получить вычет.
Если бы Михаил покупал новостройку, то здесь значение имела бы дата сдачи квартиры. Допустим, еще в 2017 году Михаил заключил договор долевого участия в строительстве жилья. А сдача дома и подписание с застройщиком акта приема-передачи квартиры состоялись только в 2022 году. В этом случае оформить вычет можно начиная с 2022 года.
При этом Михаил сможет вернуть часть процентов, которые он заплатил по кредитному договору с 2017 по 2021 год.
За какой срок можно получить вычет
Ограничений по срокам оформления вычета нет. В том числе можно разбить получение вычета на несколько лет, если сумма НДФЛ, который человек заплатил за прошедший год, меньше суммы положенного по кредиту вычета. Вернуть подоходный налог можно только за три предыдущих года, поэтому при каждой такой подаче декларации период расчета будет меняться.
Пример.Михаил купил квартиру в ипотеку в 2017 году. За тот год сумма уплаченного им НДФЛ составила 234 000 рублей. В 2018 году он оформил налоговый вычет и получил эту сумму. От максимально возможной суммы вычета в 390 000 рублей осталось 156 000.
Эти деньги Михаил сможет получить в следующем году.
Но он не стал подавать декларацию на следующий год, а сделал это только в 2024 году. При проверке его декларации налоговая будет учитывать НДФЛ, который был удержан с зарплаты Михаила в 2020–2022 годах, а 2018 и 2019 годы уже не пойдут в расчет.
Как получить вычет по процентам по ипотеке
Есть два способа получить вычет. Первый — оформить его через работодателя.Для этого нужно получить в налоговой уведомление с подтверждением права на получение вычета.
Это можно сделать, отправив запрос через личный кабинет налогоплательщика или обратившись лично в налоговую инспекцию по месту жительства. Налоговая выдаст готовое уведомление в течение 30 дней.
Кроме этого, понадобятся документы, подтверждающие право на вычет:
- копия кредитного договора;
- копия договора купли-продажи жилья;
- копия выписки из ЕГРН на объект недвижимости;
- справка из банка о размере уплаченных по кредиту процентов.
Документы вместе с уведомлением нужно отдать в бухгалтерию работодателя. После этого зарплата будет поступать вместе с суммой НДФЛ, то есть из нее не будут вычитать 13%. Сумму налога, которую вы платили с начала года и до момента возникновения права на вычет, должны вернуть.
Пример.Михаил купил квартиру в августе 2022 года, а в сентябре получил уведомление о праве на вычет из налоговой и отдал его в бухгалтерию работодателя. Размер его зарплаты ― 150 000 рублей с учетом НДФЛ.
С сентября он будет получать эту сумму полностью без удержания НДФЛ, а сумму налога с января по август (150 000 × 13% × 8 = 156 000 рублей) ему должны вернуть.
Оформлять налоговый вычет на проценты по ипотеке через работодателя имеет смысл в том случае, если вам удобнее получать сумму небольшими долями вместе с зарплатой, а не сразу целиком. Также нужно учесть, что уведомление из налоговой о праве на вычет действует только до конца года. И в январе следующего года нужно получать новое, чтобы работодатель продолжил начислять зарплату без удержания НДФЛ.
Второй способ оформления вычета — через налоговую.Для этого нужно до 30 апреля следующего года подать в ИФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ вместе со всеми документами, подтверждающими право на вычет. Налоговая в течение трех месяцев будет проверять документы, и еще один месяц у нее есть на перечисление денег.
После этого всю сумму вычета по НДФЛ за год человек получает целиком.
Пример.Михаил купил квартиру в ипотеку в 2022 году и не стал получать вычет через работодателя. Размер зарплаты составляет 150 000 рублей, сумма НДФЛ за 2022 год ― 234 000 рублей. В 2024 году он подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства.
После рассмотрения документов Михаил получит все 234 000 рублей сразу.
Подать документы в инспекцию можно лично или через МФЦ, а также отправить по почте заказным письмом с описью вложения и в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика.
Самое важное
- Налоговый вычет по ипотеке — это часть НДФЛ, который человек заплатил в бюджет и может вернуть в счет уплаченных процентов по кредитному договору на приобретение жилья.
- Лимит расходов, с которых рассчитывается сумма ипотечного вычета, составляет 3 000 000 рублей. Получить можно 13% от этой суммы, то есть 390 000 рублей.
- Право на налоговый вычет по ипотеке имеют граждане России, которые платят в бюджет НДФЛ 13% и являются налоговыми резидентами страны.
- Право на налоговый вычет возникает с того года, когда жилье было оформлено в собственность.
- Получить налоговый вычет можно не только за тот год, когда было приобретено жилье, но и за последующие годы, если часть вычета не была получена. Ограничений по срокам оформления вычета нет. Но вернуть подоходный налог можно только за три предыдущих года.
- Оформить налоговый вычет можно через работодателя или через налоговую. В первом случае человек будет получать всю зарплату без удержания НДФЛ, во втором он получит всю сумму вычета за предыдущий год сразу.
- Право на вычет должно подтверждаться следующими документами: копия кредитного договора, копия договора купли-продажи недвижимости, выписка из ЕГРН, справка из банка о размере выплаченных по кредитному договору процентов.
Как работает налоговый вычет за ипотечные проценты
Как вернуть часть уплаченных процентов с помощью налогового вычета? Кто может рассчитывать на получение данной льготы?
Что такое налоговый вычет на проценты по ипотеке?
Наряду с основным имущественным вычетом, который позволяет вернуть до 13% от расходов на покупку жилья, работающие граждане РФ могут получить вычет за ипотечные проценты. Такое право появляется в случае приобретения недвижимости в ипотеку.
С помощью этой льготы налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу и частично вернуть перечисленный в бюджет подоходный налог. Рассчитывается как 13% от суммы уплаченных процентов по ипотечному кредиту.
Связан ли вычет на проценты по ипотеке с основным имущественным вычетом?
Это две разные льготы, которые никак не связаны между собой. То есть заёмщик может получить основной вычет с покупки одного жилья, а затем приобрести в ипотеку совершенно другую квартиру и оформить возврат процентов.
Если речь идёт об одном и том же объекте, то очерёдность вычетов может быть любой. Как правило, сначала оформляют вычет за покупку жилья, а потом — с уплаченных процентов. Если суммы налогооблагаемого дохода достаточно, заёмщик может заявить в декларации обе льготы одновременно.
Указанные условия не действуют, если право на вычет по процентам возникло до 2014 года. В этом случае данную льготу можно оформить только по тому объекту, по которому был заявлен основной вычет.
Какую сумму процентов можно вернуть?
При оформлении вычета налогоплательщику возвращается 13% от суммы выплаченных процентов. Для ипотечных кредитов, выданных после 1 января 2014 года, максимальная сумма возврата составляет 390 000 рублей.
Кроме того, размер выплаты не может превышать сумму отчисленного подоходного налога.
Пример.Недополученная сумма перейдёт на следующий налоговый период.
Рассчитать сумму вычета за уплаченные проценты можно с помощью сервиса«Калькулятор налогового вычета».
Когда возникает право на налоговый вычет по ипотечным процентам?
Налогоплательщик может претендовать на получение вычета только после регистрации права собственности на жильё, которое было куплено в ипотеку. Подавать декларацию можно уже с начала следующего календарного года.
Пример.Заёмщик оформил квартиру в собственность в ноябре. Соответственно, в январе он может заявить своё право на вычет с процентов по ипотеке, которые были выплачены за ноябрь и декабрь.
При этом, у данной льготы нет срока давности. Налогоплательщик может воспользоваться своим правом на вычет через несколько лет после приобретения квартиры. Этот вопрос актуален при покупке строящейся недвижимости.
В данном случае проценты по ипотеке заёмщик должен выплачивать с момента подписания ДДУ, а вычет по ним он может получить только после оформления права собственности, которое возникает только через 2-3 года.
Как получить вычет по выплаченным процентам?
Чтобы заявить своё право на вычет, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства. Это можно сделать дистанционно через приложение «Мой налог». Вместе с заполненной декларацией к заявке потребуется прикрепить следующие документы:
- справку по форме 2-НДФЛ;
- выписку из ЕГРН;
- договор купли-продажи или договор долевого участия;
- договор на получение ипотечного кредита;
- справку об уплаченных процентах по ипотеке.
Проверка декларации и представленных документов займёт 3 месяца. После этого у налоговой будет ещё месяц перечисления денежных средств.