7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 13 сентября 2022 г. N 03-07-11/88447 О налогообложении деятельности, осуществляемой организацией-застройщиком
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 13 сентября 2022 г. N 03-07-11/88447 О налогообложении деятельности, осуществляемой организацией-застройщиком
29 сентября 2022
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 13 сентября 2022 г. N 03-07-11/88447
Вопрос: Учитывая противоречивую налоговую и судебную практику, фирма-застройщик просит разъяснить спорные вопросы налогообложения.
Фирма-застройщик оказывает услуги по строительству жилого квартала. Применяет общую систему налогообложения. Функции технического заказчика переданы другой организации, которая оказывает все работы, связанные со строительством данного объекта. Результат своих работ заказчик реализует ежемесячно застройщику.
В состав жилого квартала входят три многоквартирных жилых дома с подземной парковкой, комплекс административных помещений на 1-м этаже, имеющих нежилое назначение, на территории жилого комплекса проектом предусмотрен парк.
Финансирование застройщика осуществляется за счет целевого кредита, предоставленного уполномоченным банком и за счет собственных средств. В данном банке открыты счета эскроу для привлечения денежных средств дольщиков, доступ к которым откроется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого квартала.
Просим разъяснить следующие вопросы по НДС:
1. Реализация юридическим и физическим лицам административных помещений на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по договору долевого участия подлежит обложению НДС?
2. Реализация юридическим и физическим лицам административных помещений на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по договору купли-продажи подлежит обложению НДС?
3. Реализация юридическим и физическим лицам машино-мест, входящих в состав многоквартирного жилого дома по договору долевого участия подлежит обложению НДС?
4. Реализация юридическим и физическим лицам машино-мест, входящих в состав многоквартирного жилого дома по договору купли-продажи подлежит обложению НДС?
5. Безвозмездная передача парка администрации города подлежит обложению НДС?
Просим разъяснить следующие вопросы по расчету налога на прибыль:
1. Считаются ли счета эскроу, на которых аккумулированы денежные средства дольщиков целевыми? Подпадают ли данные средства под действие подп. 14 п. 1 ст.
251 НК РФ? Необходимо ли вести раздельный учет доходов и расходов, связанных с реализацией по договорам долевого участия и по договорам, связанным с реализацией с привлечением собственных средств?
2. Просим разъяснить порядок определения финансового результата по реализации квартир по договорам долевого участия. А именно, финансовый результат определяется отдельно по каждому договору или в целом по объекту строительства, или по сумме всех договоров долевого строительства?
3. Просим разъяснить порядок определения финансового результата по реализации квартир по договорам купли-продажи. А именно, финансовый результат определяется отдельно по каждому договору или в целом по объекту строительства, или по сумме всех договоров купли-продажи за отчетный период?
4. Просим разъяснить методику распределения расходов при раздельном учете доходов и расходов при определении финансового результата по реализации квартир по договорам долевого участия и договорам купли-продажи квартир? Возможно ли взять за основу определения доли расходов площадь реализуемых квартир по договору купли-продажи и договору долевого участия к общей площади квартир жилого дома или например пропорционально сумме затраченных целевых и собственных денежных средств к общей сумме затраченных денежных средств?
Ответ: В связи с письмом по вопросам налогообложения деятельности, осуществляемой организацией-застройщиком, Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
При этом пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Кодекса установлены перечни операций, не признаваемых объектами налогообложения налогом на добавленную стоимость, а также не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
Так, в соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ), за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения, к которым в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на добавленную стоимость операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
Что касается налога на прибыль организаций, то порядок учета доходов и расходов организации-застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, аккумулирование которых организацией-застройщиком осуществляется на своих счетах, установлен соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса.
Так, для целей налога на прибыль организаций к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств в целях главы 25 Кодекса признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Также обращаем внимание, что (на основании положений абзаца первого подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса) на налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
При этом следует отметить, что иные доходы и расходы, полученные и понесенные организацией-застройщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке в зависимости от квалификации предмета договора, определенного сторонами при его заключении.
Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма неиспользованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам.
Одновременно сообщаем, что при оценке договоров, связанных со строительством объектов недвижимости, следует руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | А.А. Смирнов |
Обзор документа
Минфин подготовил разъяснения по вопросам налогообложения деятельности, осуществляемой организацией-застройщиком:
— какие операции освобождаются от НДС;
— какие средства для целей налога на прибыль относятся к средствам целевого финансирования;
— как застройщиком определяется финансовый результат;
— что учитывать при оценке договоров, связанных со строительством объектов недвижимости.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Налогообложение застройщика при долевом строительстве 2024
7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 ноября 2022 г. N 03-07-07/116571 О применении НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 ноября 2022 г. N 03-07-07/116571 О применении НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам
23 декабря 2022
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 ноября 2022 г. N 03-07-07/116571
Вопрос: Заявитель является застройщиком, осуществляющим деятельность по строительству объектов долевого участия в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ). Объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартаменты), строительство выполняется с привлечением генерального подрядчика, участники долевого строительства — физические и юридические лица.
В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ не облагаются НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщиком признается хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, строительство объектов производственного назначения в рамках Федерального закона N 214-ФЗ не предусмотрено.
По заключению Минстроя РФ (Письмо от 29.04.2022 г. N 19152-НС/07, направленное в адрес Росреестра) заключение договора участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения в составе общественно-делового комплекса не противоречит положениям Федерального закона N 214-ФЗ.
Так, согласно пункту 34 статьи 2 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» производственные объекты — объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения, в том числе склады, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта), объекты связи;
По мнению Минстроя РФ, такой объект капитального строительства как общественно-деловой комплекс, к указанному перечню производственных объектов не относится, заключение договора участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения (гостиницы) в составе общественно-делового комплекса не противоречит требованиям Федерального закона N 214-ФЗ.
Вместе с тем, как было указано выше, на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ в целях применения права на освобождение от НДС под объектом производственного назначения понимаются объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг),
Согласно Письму Минфина РФ от 18.06.2020 г. N 03-07-14/52584 «О применении НДС организацией-застройщиком» освобождение от НДС применяется только в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ с использованием счетов эскроу, согласно которым объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения, не предназначенные для. использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Таким образом, услуги застройщика по договору долевого участия в строительстве с юридическим лицом, которое будет использовать нежилые помещения, являющиеся объектом долевого строительства, в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), облагаются НДС.
Механизм определения стоимости услуг застройщика законодательством не установлен. На практике, если стоимость услуг застройщика не выделена отдельной строкой, то стоимость услуг определяется как разница между суммой, полученной от дольщиков денежных средств и суммой расходов, которую осуществил застройщик при строительстве.
Правомерность такого подхода подтверждается также разъяснениями Минфина РФ (Письмо от 11.10.2021 г. N 03-07-10/82426), согласно которым в случае если строительство (создание) объекта долевого строительства осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта (части объекта), законченного капитальным строительством, операцией, по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ не является и, соответственно, объектом налогообложения на добавленную стоимость у застройщика не признается.
Соответственно, стоимость услуг застройщика составляет величина, определяется как разница между суммой, полученной от дольщиков денежных средств и суммой расходов, которую осуществил застройщик при строительстве. И именно данная величина является объектом налогообложения НДС у застройщика.
В отношении данной величины застройщик обязан выставить участнику долевого строительства счет-фактуру в общеустановленном порядке.
Что касается суммы расходов на строительство объекта долевого строительства, стоимость которого объектом налогообложения на добавленную стоимость у застройщика не признается, то Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Правила) предусмотрено составление так называемого «сводного» счета-фактуры. Такой счет-фактура составляется в случае приобретения застройщиком у одного и более продавцов товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени.
Разделом II приложения 1 Правил установлен порядок оформления такого счета-фактуры: он оформляется от имени застройщика с указанием в отдельных позициях наименований выполненных строительно-монтажных работ, а также товаров (работ, услуг), имущественных прав, из счетов-фактур, выставленных продавцами застройщику.
На основании раздела II приложения 3 Правил «сводный» счет-фактура регистрируется застройщиком в журнале выданных счетов-фактур. При этом, счета-фактуры, полученные застройщиком от продавцов товаров (работ, услуг), подлежат регистрации в журнале полученных счетов-фактур.
Одновременно со «сводным» счетом-фактурой застройщик передает участнику долевого строительства копии счетов-фактур (в том числе корректировочных, исправленных), выставленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав застройщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав.
В отношении определения стоимости услуг застройщика существует мнение, в том числе нашедшее отражение в отдельных судебных актах, о том, что вся цена договора по ДДУ составляет стоимость услуг застройщика.
Согласно данной позиции НДС при передаче объекта участнику долевого строительства должен быть исчислен со всей цены договора по ДДУ. Однако, застройщик вправе применить налоговый вычет в отношении НДС, предъявленного застройщику при строительстве объекта.
Учитывая отсутствие четкого нормативного регулирования определения стоимости услуг застройщика и порядка оформления счетов-фактур в рамках ДДУ, прошу предоставить разъяснение по следующим вопросам:
1. Как определяется стоимость услуг застройщика при условии, что строительство объекта долевого строительства осуществляется генеральным подрядчиком без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика?
2. Обязан ли застройщик формировать и передавать участнику долевого строительства — юридическому лицу счет-фактуру в порядке, предусмотренном Правилами для случаев приобретения строительно-монтажных работ, а также товаров (работ, услуг), имущественных прав застройщиком от собственного имени для покупателя (инвестора)?
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел письмо и по вопросам применения налога на добавленную стоимость в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам, сообщает.
В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам, заключенным в соответствии с указанным Федеральным законом, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания физических лиц, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются для личного (индивидуального или семейного) использования.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
Таким образом, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства (гостиничного комплекса), не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется генеральным подрядчиком и (или) подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
В отношении счетов-фактур следует отметить, что счета-фактуры выставляются и составляются застройщиком в порядке, установленном пунктом 3 статьи 168 и статьей 169 Кодекса, а также постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2011 г. N 1137, которым утверждены формы и правила заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | В.А. Прокаев |
Обзор документа
Как пояснил Минфин, деньги, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства (гостиничного комплекса), не включаются у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется генподрядчиком и (или) подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
Разъяснено, как застройщик составляет и выставляет счета-фактуры.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Как отразить в учете застройщика передачу квартир дольщикам
Источник: ИА «Гарант» Российская организация (далее — Организация) является застройщиком, выполняет исключительно функции застройщика, никаких строительно-монтажных работ собственными силами не осуществляет. Организация применяет эскроу-счета согласно Закону N 214-ФЗ. До вступления изменений в законе Организация отражала доход как разницу между поступившими средствами от дольщиков и затратами на строительство, и указывала в декларации по НДС это как доход застройщика.
Как и какими проводками в настоящее время отражать в бухгалтерском учете застройщика передачу квартир дольщикам? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: В настоящее время передачу построенных квартир дольщикам в бухгалтерском учете Организации следует отражать как их реализацию, а не как погашение обязательства перед дольщиками в суммах полученных от них целевых средств. Рекомендуемые бухгалтерские проводки смотрите ниже. Обоснование позиции: Как мы поняли из вопроса, строительство и передача дольщикам жилых квартир не облагается НДС. В связи с этим мы не будем рассматривать вопросы бухгалтерского учета НДС.
Среди российских нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету отсутствуют документы, непосредственно относящиеся к описанной ситуации. Мы не сможем в рамках одного ответа охватить весь учет застройщика, но, как мы поняли, в данном вопросе Организацию интересует только конечный этап — передача квартир дольщикам, зачисление средств банком и определение результата. Денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу не отражаются на счетах бухгалтерского учета и в балансе застройщика, так как не соответствуют критерию признания актива (застройщик их не контролирует).
Информацию о них застройщику следует отразить на забалансовом счете. Для этих целей рекомендуется использовать забалансовый счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Финансовое ведомство также рекомендует застройщикам, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вести на забалансовом счете 008 бухгалтерский учет денежных средств, полученных эскроу-агентом от участников долевого строительства (письмо Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563). Такая рекомендация, на наш взгляд, связана с тем, что застройщик доступа к денежным средствам не получает, средства дольщиков хранятся на счетах эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию, и ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими денежными средствами.
Раскрытие информации о средствах на эскроу-счетах следует произвести в пояснениях к отчетности Организации. Отметим, что ранее для отражения расходов застройщика на строительство широко применялся счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 письма Минфина России от 30.12.1993 N 160, письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02). Однако с 2022 года в бухгалтерском учете информация о капитальных вложениях организаций формируется с учетом положений ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» (п. 2 приказа Минфина России от 17.09.2020 N 204н).
Стандарт можно применять и досрочно с 2021 года. ФСБУ 26/2020 не применяется при выполнении организацией работ, оказании услуг по созданию, улучшению, восстановлению средств производства для других лиц, а также при приобретении, создании активов, предназначенных для продажи (п. 3 ФСБУ 26/2020).
Следовательно, применительно к 2022 году если строящиеся объекты предназначены для использования другими лицами, то это согласно п. 3 ФСБУ 26/2020 выводит их из-под регулирования данного стандарта. А это, в свою очередь, не позволяет включить их в первоначальную стоимость объекта по п. 12 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», поскольку актив принимается к учету в качестве объекта основных средств, если он одновременно отвечает критериям, установленным п. 4 ФСБУ 6/2020.
- затрат, понесенных на производство продукции, не прошедшей всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и техническую приемку, а также затрат, понесенных на выполнение работ, оказание услуг другим лицам до момента признания выручки от их продажи (незавершенное производство) (подп. «е» п. 3 ФСБУ 5/2019);
- объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации (подп. «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019).
В связи с этим полагаем, что Организации следует применять ФСБУ 5/2019 и отражать расходы на строительство в составе незавершенного производства на счете 20 «Основное производство».
Отметим, что, на наш взгляд, негативных последствий при использовании счета 08 застройщиком не возникает. Главное, чтобы при заполнении баланса бухгалтерской программой стоимость незавершенных капитальных вложений, отражаемая на счете 08, не попадала автоматически в группу статей «Основные средства» (строка 1150).
Остаток по счету 20 (или 08) целесообразно отражать в бухгалтерском балансе в отдельно введенной подстроке к строке «Запасы» (существенные показатели отражаются обособленно, т.е. выделяются в подстроках, основание — абзац 2 п. 11 ПБУ 4/99).
Порядок бухгалтерского учета Организации (использование счета 20 или счета 08) не должен влиять на бухгалтерскую отчетность. План счетов бухгалтерского учета не является документом нормативно-правового характера (письмо Минфина России от 15.03.2001 N 16-00-13/05), он устанавливает только единые подходы к применению бухгалтерских счетов и отражению хозяйственных операций на счетах.
Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между Организацией и дольщиком (пп. 6, 6.1 ПБУ 9/99). Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п.
12 ПБУ 9/99). По окончании строительства на дату подписания документов о передаче объектов долевого строительства застройщик определяет финансовый результат (письма Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040, от 26.10.2011 N 03-07-10/17, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/98, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77).
Поскольку средства дольщиков уже не используются непосредственно при строительстве объекта, а все этапы возведения застройщик финансирует либо из собственных ресурсов, либо за счет целевого кредита, то и бухгалтерский учет может быть построен на принципах реализации готового продукта и тем самым сближен с налоговым учетом.
В этой связи мы придерживаемся позиции, что передачу построенных квартир в настоящее время застройщику следует рассматривать как их реализацию, а не как погашение обязательства перед дольщиками в суммах полученных от них целевых средств (целевого финансирования) (пп. 5, 6, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
При реализации квартир дольщикам могут быть сделаны следующие записи по счетам бухгалтерского учета Организации:
Дебет 43, Кредит 08 (20)
— учтена балансовая стоимость объектов долевого строительства;
Дебет 62, Кредит 90
— на дату подписания передаточного акта отражена выручка от реализации квартир;
Дебет 90, Кредит 43
— балансовая стоимость квартиры, переданной дольщику, отнесена на себестоимость продаж.
На дату списания со счета эскроу денежных средств в счет погашения целевого кредита и процентов:
Дебет 66 (67), Кредит 62
— средства дольщиков со счетов эскроу зачтены банком в счет погашения целевого кредита и процентов;
Дебет 51, Дебет 62
— остаток средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов поступил на расчетный счет Организации-застройщика;
Кредит 008, субсчет «Средства дольщика на счетах эскроу»
— завершены расчеты через счета эскроу.
В дальнейшем сопоставлением сальдовых остатков по дебету и кредиту счета 90 выявляется пообъектный финансовый результат (прибыль или убыток) деятельности застройщика, списываемый с субсчета «Прибыль/убыток от продаж» на счет 99 «Прибыли и убытки».
Разъяснениями уполномоченных органов применительно к рассматриваемому случаю мы не располагаем. Приведенная выше корреспонденция счетов является нашим экспертным мнением.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Пояснения к бухгалтерскому балансу «Обеспечение обязательств»;
— Вопрос: Бухучет и бухотчетность у организации-застройщика (эскроу) за 2020 и 2021 годы, а также с учетом ФСБУ 26/2020 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.);
— Вопрос: Вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в связи с переходом на счета эскроу при передаче застройщиком объекта ДДУ дольщикам по завершении строительства (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2020 г.);
— Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)
— Долевое строительство: новые условия работы застройщиков (Е. Диркова, журнал «Практическая бухгалтерия», N 6, июнь 2017 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Буланцов Михаил
Ответ прошел контроль качества
16 ноября 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.