Продажа долей в ООО нерезидентом с сентября 2022 года должна проходить с учетом новых требований из президентского указа № 618. Что это за требования, для чего они вводятся и как оформить продажу доли, расскажем в нашем материале.
- Сентябрьские ограничения из указа № 618
- Причины ограничений
- Недружественный нерезидент — это кто?
- Продажа доли: как оформить договор
- Налоговые особенности продажи доли нерезидентом
- Итоги
Сентябрьские ограничения из указа № 618
Основное требование с сентября 2022 года —некоторым нерезидентам при продаже доли в ООО потребуется получить разрешение от Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
Из этих правил есть исключения (сделки в финансовой и топливно-энергетической сферах), но большинство ООО они не затрагивают. Тем не менее указом четко определено: если нерезидент относится к категории недружественных, без разрешения комиссии сделка не состоится. Неважно, осуществляется ли продажа доли ООО нерезидентом резиденту или долю в ООО нерезидент продает нерезиденту.
Без разрешения комиссии нельзя проводить такие сделки:
Получается, что в зависимости от положений того или иного соглашения разрешение потребуется получать не только при продаже долей в ООО нерезидентом, но и при заключении корпоративных договоров, опционов, залогов долей.
Причины ограничений
У новых ограничений есть абсолютно понятная цель в условиях нынешней финансово-экономической и политической обстановки — необходимость контроля за выходом с российского рынка иностранных инвесторов или за ликвидацией/заморозкой бизнеса.
С помощью этого инструмента (выдачи разрешений) может быть заблокирован уход иностранного нерезидента или последует требование совершения сделки без ущерба для экономики и на выгодных для российской стороны условиях.
Срок получения разрешения законом не установлен и может занимать от нескольких дней до нескольких месяцев. Это существенно затягивает сроки сделок, в связи с чем возможен отказ от продажи доли в ООО нерезидентом в 2022 году. Кому-то комиссия может вообще не дать согласия на сделку.
Кому и какие разрешения могут потребоваться в различных случаях, узнайте на нашем сайте:
Недружественный нерезидент — это кто?
В указе № 618 речь идет о сделках с недружественными нерезидентами. Разберемся, кто к ним относится.
С актуальным списком недружественных государств можно ознакомиться в системе КонсультантПлюс, бесплатно оформив пробный доступ к онлайн системе.
О том, как оформить продажу доли в уставном капитале нерезидентом, расскажем далее.
Продажа доли: как оформить договор
Договор купли-продажи доли ООО оформляется в виде одного документа, подписание которого должно происходить в присутствии нотариуса, иначе сделка по закону может быть признана недействительной (ничтожной).
Что важно включить в текст договора:
Если не указать предмет договора, документ будет считаться незаключенным. Остальные условия включаются по согласованию сторон.
Детали налогообложения и бухгалтерского учета при продаже доли в уставном капитале ООО раскрываем в материалах на нашем сайте:
Налоговые особенности продажи доли нерезидентом
Налоговые последствия при реализации доли нерезидентом имеют особенности. Разберем их на примере нерезидента-физлица.
В первую очередь следует учесть, что понятие «нерезидент» в налоговом законодательстве определяется следующим образом:
Во-вторых, нужно принять во внимание действующие налоговые правила для нерезидентов при продаже доли и особенности налогообложения таких сделок при наличии соглашений об избежании двойного налогообложения:
Как применять соглашения об избежании двойного налогообложения, расскажут специалисты системы КонсультантПлюс. Готовое решение станет доступным для изучения после оформления бесплатного пробного доступа к системе.
В 2022 году часть международных договоров об избежании двойного налогообложения с недружественными странами Россия приостановила или расторгла. Это обстоятельство необходимо учитывать при определении налоговых обязательств нерезидентов при продаже долей в ООО в 2022 году.
Таким образом, нет единого решения при определении налоговых последствий при продаже доли в ООО нерезидентом — каждый случай требует отдельного анализа и расчетов.
Итоги
С сентября 2022 года при продаже доли в ООО нерезидентом из недружественных государств необходимо запрашивать разрешение у правительственной комиссии. Порядок оформления и отражения в учете операции по продаже доли не изменился. Налоговые последствия такой сделки требуют отдельного изучения и расчетов.
Сделки с недвижимостью с гражданами дружественных стран. Разъяснения ЦБ
Центральный банк России разъяснил нюансы сделок с недвижимостью с иностранцами из дружественных стран. Об этом сообщается на сайте регулятора. Вместе с юристами рассказываем, как будет проходить сделка с резидентами из дружественного государства и какие есть ограничения.
Уточним, что речь идет о сделках с недвижимостью на территории России, которые совершают россияне (резиденты) с иностранцами из дружественных стран.
Особенности сделок с иностранцами из дружественных стран
ЦБ указывает, что россиянин может совершать сделки с недвижимостью с лицами, не являющимися гражданами «иностранных государств, совершающих недружественные действия», без получения специального разрешения. Такое разрешение необходимо в случае, если сделка совершается с иностранцем из списка недружественных государств.
В марте 2022 года правительство России утвердило перечень иностранных государств и территорий, которые совершают в отношении России или российских юридических и физических лиц недружественные действия. В список таких стран, впоследствии расширявшийся, вошли все страны ЕС, а также Австралия, Великобритания, Исландия, Норвегия, Канада, Новая Зеландия, США, Украина, Япония и ряд других государств и территорий. Глава МИД Сергей Лавров заявлял, что Россия считает дружественными все государства, которые в этот список не попали.
Например, если россиянин покупает недвижимость у иностранца из дружественной страны (например, Китая), то получать одобрение сделки у правительственной комиссии не нужно, пояснил управляющий партнер юркомпании «БЦА Унтернеменсбератунг» Александр Баранов. Но здесь есть одно исключение, на которое указывает регулятор. «Если иностранец сам успел купить эту недвижимость после 22 февраля у другого иностранца, но уже из недружественной страны (например, Франции), в этом случае надо получать одобрение правительственной комиссии по аналогичной процедуре», — уточнил Александр Баранов. «Если продавец является собственником объекта с 23 февраля 2022 года и приобрел его, скажем, у гражданина Латвии (недружественное государство), то одному из участников предстоящей сделки потребуется получить разрешение правительственной комиссии либо производить расчеты в рублях с использованием счета типа С», — добавила специалист департамента контроля качества Amulex.ru Софья Танина.
Читайте такжеКакие страны Россия считает недружественными. Карта
Ограничение по сумме
Кроме того, есть ограничение, связанное с переводом денег за недвижимость иностранцам. Так, если россиянин покупает недвижимость у резидента из дружественной страны, то он сможет перевести ему в течение месяца максимум $1 млн с банковского счета и максимум $10 тыс. без открытия счета. «Например, при приобретении россиянином недвижимости, находящейся пять лет в собственности гражданина Республики Беларусь, сделка будет проходить в общем порядке: заключается договор, далее денежные средства при стоимости объекта до $10 тыс. перечисляются продавцу как через компанию, оказывающую услуги по переводу денежных средств, так и путем зачисления на счет физлица, открытый за пределами РФ», — пояснила специалист департамента контроля качества Amulex.ru. «Если же стоимость недвижимости превышает указанную сумму, но составляет не более $1 млн, то расчет возможен только путем перевода со счета на иностранный счет», — уточнила юрист.
Если сделка заключается с иностранцем из недружественной страны
- на электронный адрес [email protected] при условии, что все документы подписаны ЭЦП;
- почтой или лично по адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, 9. Если заявление подает физическое лицо, то подпись нужно заверить у нотариуса, если юридическое лицо, то заверить нужно печатью организации при ее наличии.
2. Заявление будет рассматривать подкомиссия правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в России. Нормативных сроков нет, однако срок обработки обычных обращений граждан составляет 30 дней.
3. Получить ответ правительственной комиссии. Он придет на электронную почту или почтой — в зависимости от способа подачи заявления.
Покупка недвижимости резидентом у нерезидента из дружественной страны позволяет избежать процедуры получения одобрения.
- Росреестр разъяснил правила купли-продажи жилья с участием иностранцев
- Сделки с недвижимостью: что ограничили для иностранцев из ЕС и США
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Продажа квартиры нерезидентом. Как не платить налог 30%
Налоги
5к. Опубликовано 04.10.2021 Обновлено 20.11.2022
Эта статься была написана до событий февраля 2022 года, когда многим гражданам РФ пришлось сменить свой налоговый статус. Тем не менее, она актуальна и сегодня, но касается в основном инвестиций в недвижимость.
С более полным перечнем возможностей для уменьшения нерезидентом налоговой ставки, вы можете ознакомиться в этой статье.
Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.
Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.
Однако, есть законный способ этого избежать.
Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.
Кто такой налоговый нерезидент
Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.
Подробнее о налоговых нерезидентах можно посмотреть здесь.
Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости
- Оплачивает НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки)
- При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@)
- Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)
Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.
Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.
Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.
Но не все так плохо.
Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.
Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)
Налоговый резидент, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, несет налоговые обязательства не как физическое лицо, а как индивидуальный предприниматель.
Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:
- Зарегистрироваться в качестве ИП
- Выбрать режим налогообложения (УСН)
- Выбрать коды ОКВЭД
- Вести реальную хозяйственную деятельность
Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.
Регистрация в качестве ИП
Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:
- Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
- Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
- Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)
Упрощенная система налогообложения (УСН)
Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)
Важно!
ИП на УСН освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.
Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН
Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:
- Доходы
- Доходы минус расходы
Доходы
Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.
Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.
При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.
Доходы — Расходы
Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.
Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.
Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.
Коды ОКВЭД
ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.
Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.
При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.
Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:
- 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
- 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
- 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
- 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
- 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
- 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
- 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом
Ведение реальной хозяйственной деятельности
Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.
Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.
Как этого избежать?
Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время.
Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.
В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.
Особенности учета затрат для ИП
Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:
- Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
- Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
- Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ
Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕрегистрации ИП.
Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.
Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.
Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.
Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.
Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст.
346.16 НК РФ).
Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится.
Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.
География действий ИП
Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.
Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.
Риск двойного налогообложения
Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения.
На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами
Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН.
Об этом есть ряд писем МинФина, например Письмо от 14 октября 2020 г. N 03-08-05/89741 О применении Соглашения между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения в отношении УСН.
Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.
О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.
Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
МОСКВА, 13 октября. /ТАСС/. Уехавшие из России граждане могут заплатить налог в 30% при продаже квартиры, если находятся за границей более 183 дней в течение 12 месяцев подряд и владели недвижимостью менее трех или пяти лет в зависимости от способа приобретения. При этом увеличения числа сделок с недвижимостью, принадлежащей нерезидентам РФ, в ближайшей перспективе не ожидается.
Такое мнение ТАСС высказали опрошенные эксперты.
«Для того, чтобы гражданин России был признан налоговым нерезидентом, он должен в течение 12 месяцев подряд находиться за границей более 183 календарных дней. Тогда в этом году ему присваивается статус нерезидентства, и если он в этом году продал квартиру, то применяется повышенная ставка — 30%», — рассказал ТАСС заместитель юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков. По его словам, при этом от уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью три года, если она в том числе была приобретена в рамках приватизации, наследования, дарения, в большинстве же случаев исключением является ситуация, если гражданин (как резидент, так и нерезидент) владеет квартирой более пяти лет.
Налоговый статус определяется по итогам календарного года, пояснили ТАСС в «Коллегии налоговых консультантов». Соответственно, если квартира была продана в 2022 году, и по его итогам гражданин находился на территории РФ менее 183 календарных дней, то доход от продажи квартиры будет облагаться НДФЛ по ставке 30%. В случае, если этот период составил более 183 дней, будет применяться ставка по НДФЛ 13%.
«Те лица, которые уехали в феврале текущего года из РФ и не возвращались, однозначно утратили статус налоговых резидентов РФ. Таким образом, налог при продаже квартир им будет исчисляться по ставке 30% (если только текущий собственник не владеет квартирой более пяти лет)», — высказал мнение управляющий партнер консалтинговой компании Quattor Advisor Гайк Мартиросян.
Кроме того, для нерезидентов отсутствуют какие-либо налоговые вычеты, добавил Чужаков. Он пояснил, что для резидентов налог оплачивается с дохода, полученного с разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта недвижимости, нерезиденты выплачивают налог со всей стоимости продажи объекта. Например, по его словам, если резидент купил квартиру за 5 млн рублей, а продал за 7 млн рублей, то налог 13% он оплачивает только с 2 млн рублей.
Нерезиденты платят налог 30% с полной суммы продажи — 7 млн рублей и не имеют права ни на какие налоговые вычеты.
«При смене места жительства также нужно учитывать налоговое законодательство в стране переезда, чтобы избежать уплаты двойного налога при продаже недвижимости, иначе есть риск заплатить налог в России и в другой стране, где переехавший уже стал налоговым резидентом», — рассказал собеседник агентства.
Пик роста предложения квартир с большими скидками от тех, кто хотел срочно продать с целью переезда, в РФ пришелся на конец сентября 2022 года, к настоящему моменту ситуация нормализовалась, сообщили ТАСС риелторы. Срочные продажи квартир с большой скидкой сейчас на рынке есть, но это не массовое явление, считает управляющий партнер Dombook (платформа поиска квартир в новостройках), председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.
При этом, по ее словам, «выброс» активов почти полностью обеспечен состоятельными людьми, которые понимают, что время дороже денег, и лучше сейчас выручить за жилье меньше, но прибыль во что-то вложить, чем ждать по полгода и больше продажи по рыночной цене. «Может, от силы у тысячи человек действительно складывается ситуация, при которой у них фактически есть полгода, чтобы до получения статуса нерезидента сократить свой налог с 30% до 13%. Повод ли это продавать свое жилье со скидкой 20-40%, даже если принято решение «сжечь мосты»? Нет.
Потому что в этом случае финансовая потеря будет несоизмеримо больше», — полагает собеседница агентства.
Увеличения числа сделок по объектам недвижимости, принадлежащих иностранным гражданам или нерезидентам РФ, в ближайшем будущем ждать не стоит, считает управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Надежда Коркка. Эксперт напомнила, что граждане, уехавшие из РФ в марте 2022 года, стали нерезидентами только в сентябре (если не было возврата в страну), а уехавшие после объявления частичной мобилизации получат этот статус только в марте-апреле 2024 года. «Многие все-таки уехали временно и рассматривают возможность вернуться после улучшения экономической и политической конъюнктуры», — сказала она.