Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и в части вопроса об уплате налога на доходы физических лиц сообщает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Эта норма развивает закрепленную в статье 57 Конституции Российской Федерации конституционно-правовую обязанность каждого платить законно установленные налоги и сборы.
Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 1 статьи 207 Кодекса признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 207 Кодекса, если иное не предусмотрено статьей 207 Кодекса, налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.
183 дня пребывания в Российской Федерации, по достижении которых физическое лицо будет признано налоговым резидентом Российской Федерации, исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которых физическое лицо фактически находилось в Российской Федерации в течение 12 следующих подряд месяцев.
Окончательный налоговый статус налогоплательщика, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, определяется по его итогам.
Изложенный порядок определения налогового статуса применяется в отношении физических лиц независимо от гражданства.
На основании статьи 209 Кодекса объектом обложения по налогу на доходы физических лиц является доход, полученный налогоплательщиком.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Таким образом, доходы от сдачи внаем жилого помещения являются доходом налогоплательщика, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 224 Кодекса налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, указанных в данном пункте.
Вместе с тем статьей 7 Кодекса установлен приоритет правил и норм международных договоров Российской Федерации, содержащих положения, касающиеся налогообложения и сборов, над нормами Кодекса и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах.
Заместитель директора Департамента
Минфин разъяснил, что доходы от сдачи жилья внаем облагаются НДФЛ. При этом применяется ставка 30% для нерезидентов. Отмечено, что установлен приоритет правил и норм международных договоров, содержащих положения, касающиеся налогообложения и сборов, над нормами НК РФ и принятыми в соответствии с ним актами.
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 мая 2024 г. N 03-04-05/45471
журнал «Нормативные акты для бухгалтера», 31 июля 2024 г. N 15
Налогообложение доходов от сдачи жилья внаем 2024
7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 мая 2024 г. № 03-04-05/45471 Об уплате НДФЛ с доходов от сдачи внаем жилого помещения
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 мая 2024 г. № 03-04-05/45471 Об уплате НДФЛ с доходов от сдачи внаем жилого помещения
3 августа 2024
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и в части вопроса об уплате налога на доходы физических лиц сообщает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Эта норма развивает закрепленную в статье 57 Конституции Российской Федерации конституционно-правовую обязанность каждого платить законно установленные налоги и сборы.
Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 1 статьи 207 Кодекса признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 207 Кодекса, если иное не предусмотрено статьей 207 Кодекса, налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.
183 дня пребывания в Российской Федерации, по достижении которых физическое лицо будет признано налоговым резидентом Российской Федерации, исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которых физическое лицо фактически находилось в Российской Федерации в течение 12 следующих подряд месяцев.
Окончательный налоговый статус налогоплательщика, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, определяется по его итогам.
Изложенный порядок определения налогового статуса применяется в отношении физических лиц независимо от гражданства.
На основании статьи 209 Кодекса объектом обложения по налогу на доходы физических лиц является доход, полученный налогоплательщиком.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Таким образом, доходы от сдачи внаем жилого помещения являются доходом налогоплательщика, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 224 Кодекса налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, указанных в данном пункте.
Вместе с тем статьей 7 Кодекса установлен приоритет правил и норм международных договоров Российской Федерации, содержащих положения, касающиеся налогообложения и сборов, над нормами Кодекса и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах.
| Заместитель директора Департамента | Р.А. Лыков |
Обзор документа
Минфин разъяснил, что доходы от сдачи жилья внаем облагаются НДФЛ. При этом применяется ставка 30% для нерезидентов. Отмечено, что установлен приоритет правил и норм международных договоров, содержащих положения, касающиеся налогообложения и сборов, над нормами НК РФ и принятыми в соответствии с ним актами.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет
ФНС ужесточает контроль за собственниками, которые владеют несколькими квартирами. Высоки риски, что ведомство придет к выводу о серой аренде без декларирования доходов. Как арендодателю не нарваться на штрафы и доначисление налогов, не нарушить закон и при этом не отдавать на налоги значительную часть дохода?
ФНС разослала петербуржцам, которые владеют несколькими квартирами, письма с требованием заполнить декларацию о доходах. Отчитаться предстоит не только за 2022 год, но и за 2021-й, и за 2020-й. Для этого необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 2 мая этого года.
Налоговики настаивают на пояснениях, как используется не единственная недвижимость, подозревая, что собственники получают незадекларированный доход.
Эта новость вызвала обеспокоенность многих арендодателей, Циан.Журнал отвечает на самые частые вопросы.
Как ФНС узнает, что я сдаю квартиру?
1. Безналичные расчеты
Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да еще и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему.
Разумеется, отслеживают пополнение сотрудники ФНС не вручную, а с помощью технологий: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что системы эти работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда система автоматически выявит потенциального нарушителя и нужно будет дополнительно проанализировать ситуацию.
«Надо ли говорить, что Федеральная налоговая служба имеет доступ ко всем счетам россиян? Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии», — объясняет Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам, а также основатель собственной налоговой школы.
Но перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики получают и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем (если такие расписки есть).
2. Публикация объявлений в интернете
Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но риелтором при этом не являетесь, вас легко вычислить, утверждает Вадим Баранча.
«Безусловно, и здесь налоговики не выискивают такие объявления вручную — им помогает автоматическая система, робот. Они ищут совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам. В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдает недвижимость (публикует объявления).
После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает живому сотруднику, который лично все перепроверяет — не исключено, что звонит по объявлению».
Даже если квартира сдается через риелтора, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, да, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.
3. Несколько квартир у одного собственника
Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить и владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает?
4. Жалобы соседей
Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.
«Это может быть и местью соседей, — уточняет риелтор Ирина Горбачева. — Пожилые люди нередко настороженно относятся к новым соседям, поэтому частенько пристально за ними наблюдают».
И если в какой-то момент новички начнут шуметь или иным образом нарушать заведенный порядок (например, перегораживать проход детской коляской или велосипедом в общем тамбуре), соседи могут нажаловаться сразу в ФНС или просто участковому. Тот тоже, скорее всего, придет с проверкой, а потом доложит о выявлении арендаторов в ФНС или поставит себе заметку, что эта квартира сдается. Когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей, у этого участкового уже наберется собственная база, констатирует Ирина Горбачева.
5. Заявление самих арендаторов
Сведения о сдаче квартиры могут передавать и сами арендаторы, причем как умышленно (например, в конфликтной ситуации с арендодателем), так и неумышленно (например, когда гражданин, проживающий в съемной квартире, обратится с пакетом документов в ФНС).
По мнению Игоря Зенина, юриста, партнера юридического бюро Zenin & Telmanovich, подобные варианты — редкость и не поставлены на поток. Тем не менее и такие случаи бывают.
Как ФНС докажет, что я сдаю квартиру?
«Сдача квартиры, кстати, вовсе не означает, что вы получаете какой-то доход: ведь вы вправе пустить пожить и родственников. И пока налоговая не доказала, что вы действительно получили какие-то деньги, установленным останется только факт сдачи. А факт получения денег — нет», — напоминает Вадим Баранча.
- Есть показания свидетелей (например, соседей, риелтора или самих арендаторов: никто из них не будет врать сотрудникам ФНС).
- Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
- Выписка по банковскому счету, из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются вашими родственниками.
«Некоторые пытаются договориться с арендаторами, чтобы те притворились родственниками, но как они себя поведут при реальной проверке — большой вопрос. Как правило, проверка происходит неожиданно, а бывает, что сотрудники ФНС приходят сразу с полицией. В итоге арендаторы, растерявшись при виде людей при погонах и с удостоверением, рассказывают всю правду», — комментирует Вадим Баранча.
Что будет, если ФНС докажет факт сдачи квартиры?
Если ФНС обнаружит доход от сдачи квартиры, не включенный в декларацию, то начислит налог 13% — обычный налог на доходы физлиц, если собственник является налоговым резидентом (то есть проводит России более 183 дней в году). Подробнее о налоговых статусах читайте здесь. Если годовой доход более 5 млн рублей, то сумма, превышающая 5 млн рублей, будет облагаться по ставке не 13%, а 15%.
Если же собственник — нерезидент, ставка в этом случае составит 30%.
Кроме того, неплательщикам будет начислен штраф в размере 20% суммы недоплаченных налогов, а также пени за несвоевременную уплату налогов.
вопрос–ответ
— Если я сдавал жилье и платил налог, а затем перестал его платить, меня будет легче обнаружить как неплательщика?
Вадим Баранча: — Нет, тот факт, что человек сдавал и платил налог, а потом платить перестал, может свидетельствовать только о том, что он просто прекратил сдавать квартиру и теперь либо сам в ней живет, либо она пустует. Сам по себе факт прекращения уплаты налогов не означает, что за вами побегут с фонарями.
Как легально уменьшить налоги при сдаче квартиры в аренду?
1. Гражданам — физическим лицам выгоднее всего оформить статус самозанятого (для этого достаточно скачать приложение «Мой налог») и платить 4 или 6% — ставка зависит от того, кому вы сдаете жилплощадь (4%, если квартиру снимает физлицо, 6% — если юрлицо).
Важно: такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов.
2. При сдаче апартаментов налог оплачивается раз в год и равен 13%.
3. Если у вас несколько апартаментов, имеет смысл оформить статус ИП — тогда можно платить 6%. Оформляется такой статус через ФНС .
При сдаче нескольких апартаментов на регулярной основе налоговая может провести проверку и посчитать собственника фактическим ИП и доначислить НДС 20%.
«Если вы сдаете апартаменты в статусе самозанятого, это нарушение. Да, первое время может казаться, что всё в порядке: вы добропорядочно оплачиваете свои 4% за сдачу “квартиры”. Но если ФНС вдруг озадачится проверкой и выяснит, что квартира является апартаментами, а не жильем, она потребует возместить недоплаченные 13%.
Кроме того, не исключен и штраф в размере 20% от недоплаченного налога. Могут еще и пени начислить с привязкой к ставке рефинансирования. В общем, это тот самый случай, когда незнание законов не освобождает от ответственности».
Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам
4. Можно приобрести патент и ежегодно оплачивать определенную сумму с каждого квадратного метра площади (6% возможного годового дохода от сдачи квартиры). Если сдадите квартиру дороже предполагаемого дохода — останетесь в выигрыше.
Если меньше — увы, патент окажется для вас не очень-то выгодным.
Патент необязательно брать на год — его реально оформить хоть на пять дней. Патент чаще берут профессиональные рантье.
5. Если вы самозанятый и уехали за границу, сдав жилье, то налог 4% останется за вами даже после того, как вы утратите статус резидента. То же самое касается статуса ИП с упрощенной системой налогообложения (УСН), когда арендодатель платит 6% ( читайте подробнее ).
Станут ли проверки регулярной практикой?
Эксперты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. С одной стороны, не исключено, что это инициатива управления ФНС России по Санкт-Петербургу, уточняет Игорь Зенин.
С другой стороны, попытки закрутить гайки на рынке серой аренды предпринимаются регулярно. Так, типовые постановления местных администраций (например, в Красногорске) о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились еще в 2018 году. Из этих постановлений следовало, что информацию о сдаче жилья внаем можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ.
При этом сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.
Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов.
«Один из пунктов рекомендует выдавать стимулирующие гранты управляющим компаниям для выявления подобных случаев и передачи информации о них в ФНС. Еще одна рекомендация — создать горячую линию, по которой будут принимать информацию о сдаче квартиры. Такие линии действительно существуют, это подтверждает, что ФНС использует сведения, предоставляемые третьими лицами — например, соседями», — отмечает Игорь Зенин.
Меньше всех рискуют самозанятые, считает Вадим Баранча: арендаторов с таким статусом ловят реже других. А Циан.Журнал добавляет: можно не рисковать, а честно платить налоги и спать спокойно — тем более что оформить статус самозанятого просто.