Налоги при продаже квартиры ип 2024

Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.

Вопрос не как купить, а как продать

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион.

В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.

Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.

Когда всё смешано, всё сложно

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП.

Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.

Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо.

К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).

Сколько придётся заплатить как ИП

ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов.

Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию.

Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.

ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено.

И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.

ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН.

Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.

Статья актуальна на 06.12.2021

Продолжайте читать

Как ИП и компаниям работать с машиночитаемыми доверенностям

ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?

Я собираюсь продать квартиру. В собственности она менее года, используем ее в предпринимательской деятельности — сдаем в аренду физическим лицам. Применяем УСН 6%.

Какой налог нужно будет заплатить при продаже?

Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ. Или вообще не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.

Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.

ГДЕ СЛЕДИТЬ ЗА СИТУАЦИЕЙ
Главные новости — в нашем Телеграме
Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации

Подписаться

Как ИП на УСН платит налог при продаже квартиры, которую использовал в бизнесе

Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:

1. Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
2. Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из других, дополнительных, источников дохода. Например, кэшбэк по расчетному счету.

Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности — например, сдавал ее в аренду — и платил с арендной платы налог по УСН, то с суммы продажи он тоже должен заплатить этот налог. Ни НДФЛ-вычетами , ни освобождением от налога он воспользоваться не сможет — таково мнение Минфина.

Такую же позицию занимают суды. В Тинькофф Журнале уже рассказывали, как ИП продал личную недвижимость — и налоговая инспекция начислила ему 720 000 ₽ налога. Предприниматель обжаловал решение инспекции в суде.

Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.

Поскольку вы используете квартиру в предпринимательской деятельности, при ее продаже со всего дохода должны будете уплатить налог 6%.

Как платить налог, если закроете ИП

Возможно, вы не будете продавать квартиру сейчас, а решите сделать это позднее. В вашей жизни могут произойти какие-то изменения, например:

• вы прекратите предпринимательскую деятельность и сниметесь с регистрации в качестве ИП;
• исключите из ЕГРИП код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», подав заявление в ИФНС, и будете сдавать квартиру как обычный человек и платить с арендной платы 13% НДФЛ.

Тогда при продаже квартиры вы будете плательщиком уже не налога по УСН, а НДФЛ. Нужно ли платить налог, будет зависеть от того, как долго вы были собственником квартиры.

Если минимальный срок владения истек, НДФЛ при продаже квартиры можно не платить. Общий минимальный срок владения — пять лет.

В некоторых случаях достаточно владеть жильем три года, чтобы не платить налог. Такое возможно, если квартира:

1. перешла по наследству;
2. получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
3. получена при приватизации жилья;
4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи единственное жилье. Исключение — жилье, которое приобрели в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.

В 2021 году появилось новое основание для освобождения от НДФЛ: в семье двое детей или больше и после продажи старой квартиры купили новое жилье до 30 апреля следующего года. Но чтобы не платить налог в такой ситуации, нужно соблюсти определенные условия.

Правило о минимальном сроке владения действует и в тех случаях, когда квартиру сдавали в аренду, а потом решили продать.

Отмечу, что, если вы уберете код ОКВЭД 68.20.1 или прекратите деятельность ИП непосредственно перед продажей квартиры, налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог 6%, и все равно его доначислит.

Чтобы не вызвать подозрений инспекции, не нужно продавать квартиру сразу после отказа от кода ОКВЭД или статуса ИП. Чем больше будет срок между датой отказа и датой продажи квартиры, тем лучше.

Если минимальный срок владения не истек, то есть квартира в собственности менее пяти или трех лет, НДФЛ уменьшают двумя способами:

1. на сумму имущественного налогового вычета. Имущественный вычет равен сумме продажи квартиры, но не более 1 000 000 ₽. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, налог платят только с 500 000 ₽;
2. из доходов от продажи квартиры вычитают расходы на ее покупку. Этот способ применяют, если есть документы, которые подтверждают расходы, и квартира стоила больше 1 000 000 ₽.

Но ни тем ни другим способом уменьшить налог вы не сможете.

По закону имущественный вычет нельзя применять к доходам, полученным от продажи недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.

Уменьшить доход на сумму расходов не получится по той же причине: квартиру вы использовали в предпринимательстве.

Вам придется заплатить налог 13% со всей суммы продажи, если вы откажетесь от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП и продадите квартиру до истечения минимального срока владения. В этом случае с дохода от продажи квартиры выгоднее уплатить УСН 6%, чем НДФЛ 13%.

Что в итоге

При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.

Если предприниматель откажется от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП, а потом продаст квартиру до истечения минимального срока владения, то должен будет заплатить НДФЛ. Воспользоваться вычетом до 1 000 000 ₽ или уменьшить доход на понесенные расходы не получится.

Если минимальный срок истек или есть двое детей и вы покупаете новую квартиру после продажи старой, то платить НДФЛ не нужно.

Если отказаться от кода ОКВЭД или статуса ИП непосредственно перед продажей квартиры, это вызовет подозрение у налоговой и она может доначислить налог по УСН.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос

Вопрос был задан 17.12.2021 и дополнен ответом эксперта 21.02.2022

Надежда Шорохова
Как, по-вашему, выгоднее платить налог при продаже квартиры ИП? Как бы вы поступили?

А если не ИП, а самозанятый? Это тоже работает? Или для них не применяется подобная схема?

Светлана, поддержу вопрос.
А то решил быть «белым и пушистым» для налоговой. Стал платить как самозанятый. А тут такое.

Нужно будет заплатить 6%, со всей суммы продажи квартиры.
Если квартира продадите за 10 млн — то налог составит 600 тыс рублей.
Вот здесь у человека опыт хождения по судам как раз по вашему вопросу
https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/

Интересно, а если УСН доход — расход, то в расходе будет учтена стоимость приобретения?

Надежда, это было год назад.
Но если ничего не изменилось — ок.
Спасибо.

Вопрос владелец ИП. Продал квартиру как физик ( оквэда нет соответствующего) может ли после продажи добавить окаэды и платить 6% а не 13? Спасибо

Вопрос. Если владелец ИП продал квартиру как физик ( окаэдов нет соответствующих) может ли добавить эти оквэды уже после сделки и платить 6% а не 13%? Спасибо

Если нет ОКВЭД по аренде и квартира продавалась от ИП на котором доходы 6% по четвергам другой деятельности( за квартиру заплатили на расчетный счёт ИП)
Могу ли я заплатить НДФЛ 13 % от разницы между покупкой и продажей а не 6% от всей суммы?

Павел, не четвергам а совершенно ))

а если квартиру не сдавали, а купили на ИП, потом его через время закрыли, а через год решили продать квартиру? она не использовалась в предпринимательской деятельности, то есть можно зачесть расходы?

Отредактировано

Ирина, написано же, тогда НДФЛ придется платить, т.е 13%, а не 6%. «Покупка дешевле — продажа дороже» это тоже является предпринимательской деятельностью.

а если на ИП купиили квартиру, не сдавали ее, закрыли ИП и через год продают? Предпринимательской деятельности не было, ОКВЭДа по сдаче/продаже нет, получается как физик сможем уменьшить на сумму расходов и вычета?

Я являюсь ИП, есть квартира, принадлежащая близкому родственнику (физ. лицу) меньше минимального срока владения (перешла ему по наследству). Если я переоформлю эту квартиру на себя (по договору дарения) и продам как ИП с уплатой 6% по УСН (вместо 13% НДФЛ), не вызовет ли это вопросов у налоговой ? ОКВЭД 68.20 у меня имеется

Отредактировано

Если вдруг ИП продаёт жилую или нежилую недвижимость, использовавшуюся в предпринимательской деятельности, дешевле, чем купил (что при текущей ситуации с ценами на недвижимость обычное дело), то есть легальный способ, как ничего не заплатить. Можно перейти с УСН на общую систему налогообложения. В этом случае уплате подлежат НДС и НДФЛ.

Но база по ним равна нулю, если продал дешевле, чем купил. Это инструмент для понимающих, что он/она делает (если у ИП есть иные операции, переход с УСН на общую может убить всю экономию). Но если иных операций нет или почти нет, то 0.

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости. Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы». Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов. В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ. В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары. Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

• функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
• использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;

Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и др.

Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. (аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 12 апреля 2019 г. № 03-04-05/26141; от 29 июля 2019 г. № 03-04-05/56650; от 7 августа 2019 г. № 03-04-05/59518 и др.).

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ.

Наряду с вопросами о критериях отнесения дохода от продажи недвижимости к объекту налогообложения НДФЛ, либо единого налога при УСНО следует обозначить наиболее частый методологический вопрос такого налогообложения, который заключается о порядке квалификации дохода от сделки по отчуждению объекта недвижимости, использованного в предпринимательской деятельности.

Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности. Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом.

Порядок отражения в бухгалтерском учете выручки от продажи имущества в некоторой степени также подтверждает отсутствие нового вида деятельности. Данная выручка включается в прочие доходы, не связанные с получением, прибыли от реализации товаров, работ или услуг (абз. 5 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утв.

Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

На основании всего вышесказанного, следует, что сумма выручки от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 Кодекса (УСН), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав прочих доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

• продажа недвижимого имущества
• операции с недвижимостью
• налогооблагаемая база
• УСН
• НДФЛ
• недвижимость