Налог с продажи квартиры купленной по дду 2024 Вожгора

В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст.

217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Почему это важно?

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

При продаже новостройки придется платить повышенный НДФЛ: правда или нет?

Риелторы в чатах и на форумах наводят панику среди дольщиков. Говорят, что при продаже новостроек по договору уступки больше чем за 5 000 000 ₽ теперь придется платить НДФЛ по повышенной ставке — 15%, а не 13% как раньше.

Переплата может оказаться значительной: например, 2% от 3 000 000 ₽ составляют 60 000 ₽. При таком раскладе может вырасти соблазн занизить стоимость квартиры в договоре, а это рискованно.

Не спешите так делать ради экономии. Сначала стоит разобраться, как на самом деле обстоят дела с расчетом НДФЛ и повышенной ставкой при продаже новостроек — и вообще любого жилья.

Откуда берется повышенный НДФЛ

Обычная ставка налога на доходы — 13%. Но с 2021 года введена прогрессивная шкала: чем выше совокупный годовой доход, тем выше ставка. Если налоговая база с начала года превышает 5 000 000 ₽, с суммы превышения нужно платить НДФЛ по ставке 15%.

Дополнительные деньги идут на финансирование фонда «Круг добра», который, по задумке, должен оплачивать лекарства детям с тяжелыми заболеваниями. За год так планируется собрать около 60 млрд рублей.

Прогрессивная шкала НДФЛ должна была коснуться только тех, кто получает большие доходы — например по полмиллиона в месяц. Но теперь повышением обеспокоены и продавцы недвижимости, хотя они могли копить на эту квартиру полжизни или взять кредит.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Как это касается продажи имущества

Чтобы повышенный НДФЛ не коснулся продавцов дорогостоящего имущества, такие сделки вывели из-под действия прогрессивной шкалы. То есть такие доходы вообще не включаются в сумму налоговых баз, которые учитываются в лимите.

Это не значит, что при продаже имущества вообще нет НДФЛ. Просто сумма от продажи квартиры не войдет в общую сумму дохода, когда его нужно будет сравнивать с 5 000 000 ₽. Доходы от продажи имущества в любом размере облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Например, у менеджера зарплата 180 000 ₽. За год — 2 160 000 ₽. Еще он продал квартиру за 4 000 000 ₽. Общая сумма дохода за год — 6 160 000 ₽, но повышенного НДФЛ нет. Потому что с лимитом для прогрессивной шкалы сравнивается только годовая зарплата.

Это условие действует, когда продается имущество — то есть какая-то вещь. Это может быть квартира, машина, ноутбук, земельный участок. Исключение — ценные бумаги.

Какие особенности расчета НДФЛ есть для новостроек

Квартира считается имуществом, когда право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре. С новостройками так происходит после сдачи дома и приемки квартиры по акту.

Но жилье в строящемся доме можно купить еще на этапе котлована или нескольких этажей, пока дом не сдан. Тогда заключается договор участия в долевом строительстве. А покупатель становится дольщиком и получает не квартиру, а право на нее в будущем.

Эту будущую квартиру, то есть право на нее, можно при желании продать, даже если дом еще строится. Но тоже не по договору купли-продажи, а по договору уступки права требования. То есть продается не имущество, а право.

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога.

Это кажется нечестным, но такие вот правила.

Если менеджер из примера выше продаст не вторичку, а недостроенную квартиру по договору уступки, с лимитом он будет сравнивать зарплату вместе с доходом от такой сделки.

На этом основании риелторы и начали пугать людей или оперировать своей компетентностью в переговорах. Но они не учли один нюанс: налога-то все равно может не быть. И, скорее всего, не будет.

Как считать налоговую базу для сделок по договору уступки

НДФЛ начисляется не на все полученные суммы: для расчета берется налоговая база или их совокупность от разных видов доходов.

При этом налоговая база считается с учетом вычетов, которые можно применить к конкретному виду дохода. Для зарплаты это, например, стандартные вычеты за детей. А при продаже квартиры по договору уступки права требования — расходы на покупку.

То есть при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход включается не вся сумма от продажи новостройки, а только разница между доходом и расходом.

Например, менеджер с годовой зарплатой в размере 2 160 000 ₽ продает квартиру за 4 000 000 ₽ по договору уступки. Два года назад он купил ее за 3 400 000 ₽. Налоговая база от продажи квартиры составит 600 000 ₽: 4 000 000 ₽ − 3 400 000 ₽. И только эту разницу нужно прибавить к зарплате для сравнения с лимитом:

2 160 000 ₽ + 600 000 ₽ = 2 760 000 ₽.

Это меньше 5 000 000 ₽. Поэтому доходы менеджера не будут облагаться повышенным НДФЛ.

Допустим, этот же менеджер продал квартиру за 6 000 000 ₽. А купил ее за 4 000 000 ₽. Сумма сделки сама по себе уже больше лимита, но повышенного НДФЛ все равно не будет:

2 160 000 ₽ + (6 000 000 ₽ − 4 000 000 ₽) = 4 160 000 ₽.

Доход для целей НДФЛ все равно меньше 5 000 000 ₽. НДФЛ нужно платить по обычной ставке — так же, как и в 2020 году.

Чтобы НДФЛ оказался повышенным, зарплата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна быть больше 5 000 000 ₽. И ставка 15% коснется только суммы превышения. С каждых 100 000 ₽ сверх этого лимита нужно будет дополнительно заплатить 2000 ₽.

О 15% со всей суммы сделки при продаже новостройки дороже 5 000 000 ₽ речи не шло и не идет. Даже если ваш риелтор заботливо об этом предупреждает.

Срок владения квартирой в новостройке для целей ее продажи будут считать по-новому. Это более выгодно людям

В НК пропишут особенности освобождения от НДФЛ доходов от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенных по договорам, связанным с долевым строительством.

В Госдуму внесен правительственный законопроект № 1022670-7.

В случае продажи жилья, приобретенного по ДДУ (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением будет исчисляться с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения.

Напомним, сейчас этот срок исчисляется с даты оформления жилья в собственность. Когда речь идет о ДДУ временной разбег между оплатой и оформлением в собственность может быть довольно большой.

Таким образом власти упростили процедуру продажи квартиры, купленной по договору долевого участия.

#НДФЛ
#продажа жилья
#новостройки
#договор долевого участия

У меня сразу возник вопрос: Покупатель оплатил полную стоимость за квартиру по договору долевого участия в день заключения договора. Дом строили три года. После кадастрирования объекта, согласно условиям первоначального договора, оказалось, что нужно доплатить за увеличение фактической площади.

С какого момента считать минимальный предельный срок владения таким жилым помещением? У моего застройщика каждый второй ДДУ с доплатой. «1) пункт 2 статьи 217 1 дополнить абзацем следующего содержания: «В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором.»

Расширенный доступ к Клерк.Ру — обучение, консультации, статьи–разборы, подробнее
Подписаться 18.09.20, 17:54

как примут проект, сразу пишите запрос в Минфин. Пусть разъясняют. ИМХО надо считать от первой даты. Мало ли какие доплаты потом идут

Rob Carlson7 Подписаться 19.09.20, 06:13

После оплаты за нал или после прихода кредитных денег продавец выдает покупателю справку «Об оплате полной стоимости по ДДУ». Скорее всего будут смотреть на дату этой справки. А после окончания строительства на расхождение площади делают просто допник и никаких справок о полной оплате не дают.

Упс, комментировать могут только зарегистрированные пользователи, пожалуйста, авторизуйтесь .
Подписаться 25 минут назад Кассовые разрывы

Кассовый разрыв. Что делать?

Этот вопрос можно разделить на две части: что делать, если вы уже столкнулись с кассовым разрывом, и как его вообще избежать. Ответим на оба.

Подписаться 25 минут назад Управление персоналом

Управление талантами (матрица 9-boxes). Как использовать для развития сотрудников

Создание собственной сплоченной команды профессионалов — стремление каждого руководителя. При этом достичь результатов, максимально приближенных к идеальным, получается у небольшого количества управленцев.

Подписаться 1 час назад Обзоры для бухгалтера

Обложение мигрантов, рост штрафа за недоимки. Обзор налоговых событий за август 2024

Рассматриваются события в налоговой сфере. Интересные законопроекты и письма ведомств.

Подписаться 1 час назад Налоговые проверки

Может ли налоговая запросить документы по «старым» сделкам. Как это происходит?

Фискалы могут запросить документы или информацию по сделкам 3-х летней давности. Рассказываю, как быть в этой ситуации, чтобы не нажить себе лишних проблем.

Подписаться 1 час назад Бухгалтерский учет

Договор ГПХ: учет и отчетность

Сотрудничество с самозанятыми и физлицами без специального налогового статуса регулируется Гражданским кодексом. Расскажем, как вести бухучет по договорам ГПХ, и надо ли включать информацию об исполнителях в отчетность.

Подписаться 2 часа назад Арендные отношения

Аренда автомобиля у сотрудника: как оформить и отразить в учете

Организации и ИП при необходимости могут использовать личный транспорт сотрудников в рабочих целях. Оформить и компенсировать это можно разными способами. Рассказываем, как это сделать, и как отразить такую аренду в бухгалтерском и налоговом учетах.

Подписаться 2 часа назад Маркетинг

Зачем юристу вести блог на сайте? Как блог помогает привлечь клиентов

Как правило, сайт выполняет функцию онлайн-визитки: рассказывает о юристе, его опыте и регалиях, описывает услуги. Такие блоки наиболее часто встречаются на юридических сайтах. Однако, чтобы демонстрировать экспертность и быть постоянно «на виду» у интернет-аудитории, этого недостаточно.

Для таких целей стоит вести на сайте блог.

Подписаться 2 часа назад Налоговые проверки

От бабушки ушел, от дедушки ушел, а от Налоговой не ушел! И не уйдешь!

История о том, как один предприниматель долго бегал от налоговой, но все чего он смог добиться — намотал себе огромную недоимку