Какие налоги действуют при перепродаже унаследованной квартиры? И можно ли в таких случаях оформить вычет?
Что такое налог с продажи недвижимости?
При продаже недвижимости физические лица обязаны заплатить налог с полученного дохода. Исключение составляют случаи, когда имущество находятся в собственности больше минимального срока владения (от 3 до 5 лет в зависимости от ситуации).
Ставка налога составляет 13%. Например, если вы купили квартиру за 1 млн рублей, а продали за 1 млн. 500 тыс., налог 13% придется заплатить с 500 тыс. рублей.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, переданной по наследству?
Если квартира получена в наследство от близкого родственника или члена семьи минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без налога составляет 3 года. В случае, если квартира получена в наследство от человека, не являющегося родственником, и при этом жилье не является единственным, срок владения увеличивается до 5 лет.
При продаже недвижимости раньше этого срока необходимо подать налоговую декларацию и заплатить налог по ставке 13%.
Как рассчитывается срок владения квартирой?
- Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
- Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
- Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.
Нужно ли подавать налоговую декларацию?
При продаже унаследованной квартиры после истечения минимального срока владения подавать налоговую декларацию не требуется. Если же сделка произошла до этого момента, необходимо направить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Как снизить налог с продажи квартиры, полученной в наследство?
Получатель наследства может законным способом уменьшить сумму налога с помощью оформления налогового вычета, а также, уменьшить налоговую базу сумму, которую наследодатель потратил на покупку данного жилья.
Вариант 1. Воспользоваться налоговым вычетом
Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).
Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.
Подробнее о том, как уменьшить налог с помощью налогового вычета, мы рассказали в материале — «Налог с продажи недвижимости».
Вариант 2. Уменьшить налоговую базу на изначальную стоимость жилья
В данном случае нужны подтверждающие документы о расходах наследодателя (договор купли-продажи, другие документы). Например, если близкий родственник оставил в наследство квартиру, которую купил за 2 млн рублей, а наследополучатель продал квартиру за 3 млн. рублей, то последний может снизить свой доход от продажи на 2 млн рублей.
В нашем материале мы рассказали, как подать документы на налоговый вычет — «Налог с продажи недвижимости».
Как избежать уплаты налога при продаже квартиры. Руководство по 3-НДФЛ
В статье рассказываю, когда не нужно платить налог от продажи квартиры, как его снизить законным путем и как на этом зарабатывать бухгалтеру.
Введение
Продажа квартиры может принести приличную сумму налога, если не знать возможных способов сокращения суммы налоговой базы и нюансов заполнения декларации 3-НДФЛ. Например, одному моему клиенту пришло уведомление заплатить 700 тыс. рублей налога за продажу квартиры стоимостью в 5,5 млн.
Он самостоятельно заполнял декларацию, а когда увидел уведомление, обратился за помощью ко мне.
И действительно, в его ситуации такого большого налога можно было избежать.
Давайте разберемся, в каких случаях платить налог нужно полностью, а в каких можно его уменьшить или вовсе не платить.
Нужно ли платить налог за продажу квартиры
Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока владения, вы обязаны заплатить НДФЛ (13 %) с дохода.
В большинстве случаев минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, но есть ряд ситуаций, когда он составляет 3 года:
- недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника (родители, дети, сестры, братья, дедушки, бабушки внуки, супруги);
- недвижимость была приватизирована;
- или право собственности на недвижимость было получено в обмен на пожизненную ренту предыдущего владельца.
Как за 1 месяц создать свое бухгалтерское агентство с доходом от 300 тыс. руб
Личная работа с Татьяной Себелевой
Когда еще налог не нужно платить
Мы выяснили, что налог платить не нужно, когда выдержан минимальный срок владения жильем в 3 или 5 лет.
Есть ситуации, когда налог с продажи имущества вовсе платить не придется независимо от срока владения. И дает такую привилегию некоторой группе граждан, а именно семьям с двумя и более детьми (закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).
Но для возможности применения этого закона есть ряд условий:
- в семье должно быть 2 и более детей, не достигших 18 лет. А если дети учатся в институте на очной форме обучения, то до их 24-летнего возраста;
- новое жилье вы купили в тот же календарный год, в котором продали старое (или не позднее 30 апреля следующего года);
- общая площадь новой квартиры или дома должна быть больше, чем общая площадь предыдущей недвижимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн;
- на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.
Важно! Только соблюдение всех вышеперечисленных условий позволит вам воспользоваться этим освобождением от уплаты налога.
Как выстроить очередь из клиентов на декларации 3-НДФЛ и зарабатывать на этом от 50 000 руб. в месяц
Как уменьшить налог
Если не удалось избежать уплаты налога, то есть законные способы его уменьшить. Их 2. И использовать можно только один из них.
Доход проданной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета, если вы его не получали. Причем вычет можно использовать как полностью, так и частично.
Пример, вы купили квартиру за 1,5 млн, продали за 2 млн раньше минимального срока владения. По закону нужно заплатить налог 13 % с дохода — 260 000 руб. Но ранее имущественный вычет вы не получали.
В этом случае можно написать заявление в налоговую, чтобы перекрыть налог имущественным вычетом.
Пример, недвижимость куплена за 2,5 млн, а продали ее за 3 млн. Налог нужно уплачивать с 500 тыс. = 3 млн — 2,5 мл.
Та же схема действует с подаренной недвижимостью при продаже раньше минимального срока владения. Только в этом случае документы на покупку нужны от первого владельца, то есть дарителя.
Пример. Ваша мама подарила вам квартиру стоимостью 5 млн в 2021 году. А сегодня вы хотите ее продать за 12 млн.
Минимальный срок не прошел, поэтому налог вам нужно будет заплатить, причем с суммы продажи. Но чтобы уменьшить налоговую базу, вам нужно будет приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому приобретала жилье ваша мама. И тогда вы заплатите налог с разницы 12 млн — 5 млн = 7 млн.
Проценты по ипотеке также считаются затратами на покупку. То есть если в покупке квартире участвовал ипотечный заем, то в расходы можно смело добавлять уплаченные проценты по ипотеке.
Пример. Вы купили дом в ипотеку в сентябре 2021 года за 20 млн. Решили продать в 2024 году за 21 млн. С 2021 годы вы уплатили проценты по ипотеке суммой 900 000 рублей.
Тогда налог будет считаться с базы: 21 млн — 20 млн —0,9 млн = 0,1 млн или 100 000.
Уменьшить налоговую базу также можно на сумму средств, потраченных на ремонт. При условии, что квартира была куплена в новостройке и в договоре указано — «без отделки».
Пример. Вы купили квартиру в стройке по ДДУ без отделки за 2,5 млн в 2021 году. Потратили на ремонт 1,5 млн. Продали квартиру в 2024 за 4,0 млн.
Тогда считаем 4 — 2,5 (ДДУ) — 1,5 (ремонт) = 0 дохода 0% для вычета.
Важно! В каждом случае нужно прикладывать документы: договоры купли-продажи, ДДУ, чеки на строительные материалы, справки, сертификаты и пр.
Телеграм-канал про актуальные новости и секреты бухгалтеров для новичков и профессионалов
Примеры из личного опыта
Заключение
А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью.
Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.
Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:
- сумма расходов на покупку квартиры;
- сумма уплаченных процентов за период владения.
Мы подали корректировочную декларацию, в которой указали затраты на покупку и уплаченные проценты по ипотеке. И налоговая пересчитала налог с 700 тыс. до 13 рублей.
В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.
Есть вычеты на обучение, на лечение, социальные вычеты, о которых многие даже не знают. На декларациях 3-НДФЛ можно с легкостью зарабатывать от 30 тыс. руб. в месяц.
Давайте посчитаем. На заполнение одной декларации для специалиста требуется всего 10 минут, а стоит такая услуга от 1000 рублей. Чтобы заработать 30 тыс., нужно заполнить 30 деклараций, потратив на них 300 минут или 5 часов рабочего времени.
По-моему, очень даже неплохо.
К тому же декларации могут стать вашим первым касанием с клиентом. Заплатить 1000 рублей не так страшно. А увидев результат — деньги на счету — клиент убедится в ваших профессиональных навыках, добросовестности и придет за другими услугами, которые вы можете предложить.
Подробнее о том, какие нюансы есть при заполнении деклараций 3-НДФЛ, и как на них заработать — рассказываю на курсе «3-НДФЛ и заработок на декларациях».
Как бухгалтеру продвигать свои услуги в 2024 году
Реклама: ИП Себелева, ИНН 272437902902, erid: LjN8KRtBa
- #НДФЛ
- #налоговая декларация
- #налоговый вычет
- #3-НДФЛ
- #покупка недвижимости
- #уменьшение налоговой базы
- #налоговая база по НДФЛ
- #минимальный срок владения
- #финадмин