Президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы которых не превысили 250 тыс. руб.
Этот документ размещен сегодня, 2 июля, на официальном портале правовой информации. На прошлой неделе законопроект одобрил Совет Федерации, а в середине июня документ был в третьем чтении принят депутатами Государственной думы.
Читайте также: В России упростили получение налогового вычета: как будет работать схема
От подачи декларации освобождаются граждане, которые получили доход от продажи жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты) до 1 млн руб. или нежилой недвижимости до 250 тыс. руб., разъяснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус. Доходом может считаться как вся сумма сделки (например, человеку подарили квартиру стоимостью до 1 млн руб.), так и разница между ценой покупки и продажи. Сейчас налог в 13% взимается с дохода от продажи недвижимости, если собственник продает ее до истечения минимального срока владения — пять лет (или три года, если недвижимость получена в наследство или подарена). Но граждане также имеют право воспользоваться налоговым вычетом, отметил юрист.
Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб. в год, а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. «Теперь если доход от продажи недвижимости составляет до 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответственно (что сопоставимо с максимальным размером вычета), то подавать налоговую декларацию и платить налог не нужно», — отметил он. Юрист привел для «РБК-Недвижимости» два примера расчета налогов по новым нормам. Если человек купил квартиру за 1,5 млн руб., а продал ее за 2 млн руб. до окончания минимального срока владения (три года или пять лет), у него образовался доход в размере 500 тыс. руб. «После вступления в силу поправок ему не нужно подавать 3-НДФЛ и платить налог, потому что доход менее 1 млн руб.
По закону такой продавец должен заплатить налог в 13% с этой суммы, но у него есть право на налоговый вычет в 1 млн руб. По сути, происходит обнуление налога», — пояснил эксперт. Если же человек купил квартиру за 1,5 млн руб., а продал за 2,6 млн руб., он должен подавать 3-НДФЛ, поскольку его доход с продажи больше 1 млн руб. «Вам сделают максимальный вычет в 1 млн руб., но со 100 тыс. руб. вы должны будете уплатить 13%», — обратил внимание Кирилл Стус.
Юлия Лялюцкая, управляющий партнер адвокатского бюро «Щеглов и Партнеры»: — Основную выгоду от предложенных поправок ощутят жители регионов, где 1 млн руб. — сумма, сопоставимая с полным бюджетом покупки объекта недвижимости, и граждане, продающие сравнительно недорогое имущество (нежилые помещения стоимостью до 250 тыс. руб.). Раньше они оказывались перед выбором: заполнить кучу бумаг и сдать декларацию, официально оформив вычет, или же умолчать и не заявлять государству о доходе, формально нарушив закон, но не причинив таким нарушением какого-либо существенного убытка. С принятием поправок такой гражданин с чистой душой может в принципе не заполнять и не сдавать декларацию, если единственный доход (кроме, например, заработной платы, с которой работодатель уже уплатил налоги) подпадает под право на имущественный вычет.
На мой взгляд, это разумное нововведение и элемент доверия в фискальных отношениях гражданина и государства.
В мае вступил в силу закон, согласно которому россиянам для получения имущественного налогового вычета больше не надо подавать декларацию и собирать подтверждающие документы. Теперь вычет можно оформить онлайн через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).
- Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
- Повышение НДФЛ: как изменится налог на продажу квартир
- Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2021 году
НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом
Физическое лицо продает нежилое помещение, которое сдавалось коммерческой фирме. Какие налоги при продаже нужно заплатить, или разумнее оформить ИП, а затем продавать?
Максим Гладких-Родионов
Консультаций: 79
В вашем случае в связи с тем, что недвижимость является нежилой и сдается в аренду юридическому лицу, возникают некоторые риски, связанные с налогообложением этой недвижимости. Первый вопрос, на который необходимо найти ответ, касается нынешнего использования данной недвижимости: не является ли сдача такого имущества в аренду предпринимательской деятельностью? По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое.
Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ.
Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст.
220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст.
220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.
Минимальный срок владения исчисляется в соответствии с положениями ст. 217.1 НК РФ. Для нежилого помещения он зависит от того, каким образом вы стали владельцем данного помещения: если вы получили помещение в порядке наследования или дарения от близкого родственника или члена семьи (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) или в порядке приватизации, или если вы являлись плательщиком ренты и получили помещение по договору пожизненного содержания с иждивением, то этот срок составляет три года.
В других случаях – пять лет. Однако законами субъектов Федерации пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля, равно как и величина в 70% кадастровой стоимости, о которой говорилось выше.
Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше.
Также здесь следует учесть еще один нюанс – если помещение приобретено до 1 января 2016 г., то освобождение возможно по истечении трех лет владения данным помещением. Иными словами, если вы приобрели продаваемое сейчас помещение до 1 января 2016 г., платить налог и отчитываться (подавать декларацию) не нужно. Но только если ваша деятельность по сдаче этого помещения в аренду не признается предпринимательской.
Что касается регистрации в качестве ИП для целей продажи помещения, то это может вызвать претензии со стороны налоговых органов. Во-первых, такой вид деятельности (продажа объектов недвижимости) должен быть отражен в составе видов деятельности ИП. А во-вторых, в этом случае налоговики попробуют доказать как раз отсутствие предпринимательской деятельности у ИП. Сделка всего одна, никакой другой деятельности ИП не ведет, зарегистрирован незадолго до продажи помещения, которым владел и ранее, иными словами – есть подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды.
Если доказать получится, то продажу обложат НДФЛ.
Резюмируя все вышесказанное, можно отметить следующее:
Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.
Бывшему ИП на УСН придется заплатить НДФЛ с продажи бизнес-недвижимости
Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то доходы от ее продажи не освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения и факта прекращения физлицом деятельности в качестве ИП.
Ведомство напомнило, что, продав недвижимость, ИП-упрощенец «попадает» на налог по УСН при выполнении следующих условии:
- его деятельность связана с продажей недвижимости;
- недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Доходы от продажи имущества, не связанного с бизнесом, облагаются НДФЛ в общем порядке. То есть, налог можно не платить, если гражданин владел объектом недвижимости дольше минимального предельного срока, который в общем случае равен пяти годам, но может быть уменьшен до трех при некоторых способах получения права собственности:
- в порядке наследования или дарения от члена семьи/близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- а также – если жилье единственное.
Если ИП снят с регистрации, то налог по УСН он платить уже не имеет права – только НДФЛ. Если недвижимое имущество (здание) используется (использовалось) в предпринимательской деятельности, доходы от его продажи облагаются НДФЛ независимо от срока владения – факт прекращения физлицом деятельности в качестве ИП не поможет избежать налога даже при длительном сроке нахождения объекта в собственности (письмо от 5 марта 2022 года N 03-04-05/16195).
Кстати, продав имущество, используемое в бизнесе, гражданин, не зарегистрированный как ИП, не получает вычетов. Ведь физлица, занимающиеся бизнесом, но не являющиеся ИП, не имеют права на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ (в отличие от ИП на общем режиме). Отсутствие регистрации в качестве ИП не поможет получить и имущественный вычет.
Рассказать друзьям
Предыдущая
БФК-Экструзия» переходит на новый уровень управления продажами с помощью «1С:CRM»
Бюджетирование – инструмент достижения стратегических целей компании
Комментарии ( 66,’PROPERTY_OBJECT_ID’ => $ElementID, ‘ACTIVE’=>’Y’,), array(), false, array(‘ID’, ‘NAME’) ); echo $cnt; ?>)
IncludeComponent( «scoder:scoder.comments», «coments», Array( «AJAX_MODE» => «Y», «AJAX_OPTION_ADDITIONAL» => «», «AJAX_OPTION_HISTORY» => «N», «AJAX_OPTION_JUMP» => «N», «AJAX_OPTION_STYLE» => «N», «CACHE_TIME» => «36000000», «CACHE_TYPE» => «A», «COMPOSITE_FRAME_MODE» => «A», «COMPOSITE_FRAME_TYPE» => «AUTO», «CUSTOM_TITLE_DATE_ACTIVE_FROM» => «», «CUSTOM_TITLE_DATE_ACTIVE_TO» => «», «CUSTOM_TITLE_DETAIL_PICTURE» => «», «CUSTOM_TITLE_DETAIL_TEXT» => «», «CUSTOM_TITLE_IBLOCK_SECTION» => «», «CUSTOM_TITLE_NAME» => «Ваше имя», «CUSTOM_TITLE_PREVIEW_PICTURE» => «», «CUSTOM_TITLE_PREVIEW_TEXT» => «», «CUSTOM_TITLE_TAGS» => «», «DEFAULT_INPUT_SIZE» => «30», «DETAIL_TEXT_USE_HTML_EDITOR» => «N», «DIF_LEVEL_COMMENTS_SPACE_PX» => «50», «DISPLAY_BOTTOM_PAGER» => «Y», «DISPLAY_TOP_PAGER» => «N», «ELEMENT_ASSOC» => «PROPERTY_ID», «ELEMENT_ASSOC_PROPERTY» => «300», «GROUPS» => array(«2»), «MAX_FILE_SIZE» => «0», «MAX_LEVELS» => «100000», «MAX_USER_ENTRIES» => «100000», «NEWS_COUNT» => «50», «OBJECT_ID» => $ElementID, «OBJECT_TYPE» => $arParams[«IBLOCK_ID»], «PAGER_BASE_LINK_ENABLE» => «N», «PAGER_DESC_NUMBERING» => «N», «PAGER_DESC_NUMBERING_CACHE_TIME» => «36000», «PAGER_SHOW_ALL» => «N», «PAGER_SHOW_ALWAYS» => «N», «PAGER_TEMPLATE» => «.default», «PAGER_TITLE» => «Комментарии», «PREVIEW_TEXT_USE_HTML_EDITOR» => «N», «PROPERTY_CODES» => array(«300″,»NAME»), «PROPERTY_CODES_ANSWERE» => array(«300″,»NAME»), «PROPERTY_CODES_ANSWERE_REQUIRED» => array(«300″,»NAME»), «PROPERTY_CODES_REQUIRED» => array(«300″,»NAME»), «RESIZE_IMAGES» => «N», «SC_HIDE_TREE» => «N», «STATUS_NEW» => «ANY», «USER_MESSAGE_ADD» => «Ваш комментарий отправлен», «USE_CAPTCHA» => «N», ) );?>