Покупатели зарубежной недвижимости часто не задумываются о налоговых и юридических последствиях сделки в своей родной стране. Между тем, если нарушить законы России, можно получить штраф в размере до 100% от цены купленного объекта. На что обращать внимание, рассказывают эксперты PwC.
Об авторах: Анна Модянова, директор PwC в России, Александра Деревянко, менеджер PwC в России
Приобретая зарубежную недвижимость, российские покупатели нередко недооценивают необходимость анализа налоговых и юридических последствий. Например, нарушение требований валютного законодательства РФ в отношении зарубежных счетов (а они часто используются физическими лицами при сделках с недвижимостью) может приводить к штрафам до 100% от суммы денежных средств. А незнание правил наследования зарубежной недвижимости – к нежелательному результату для наследников.
Итак, рассмотрим самые важные налоговые вопросы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости.
Налоговые последствия в двух юрисдикциях
Первое, что следует помнить при покупке зарубежной недвижимости, – налоговые последствия возникают как минимум в двух юрисдикциях. В стране нахождения самой недвижимости и в России, если покупатель является российским налоговым резидентом. Если недвижимость приобретается не напрямую, а через специальную компанию или структуру, то необходимо учитывать налоговые аспекты и в юрисдикции такой «промежуточной» компании.
Нередко российские покупатели недвижимости привлекают к сделке зарубежных юристов. Они дают правильные советы по местным налоговым вопросам, но упускают из виду обязательства покупателя в России. Позаботьтесь об этой стороне вопроса заблаговременно.
Структурирование владения: для себя или для инвестиций
Необходимо максимально продумать «судьбу» объекта и посмотреть, какие налоги должен будет заплатить инвестор при покупке, сдаче в аренду или продаже недвижимости. Бывает так, что первоначально покупатель не планирует сдавать в аренду жилую недвижимость за рубежом и структурирует ее владение исключительно под личное использование. Если впоследствии мнение инвестора на этот счет меняется, сдача в аренду может привести к значительным налоговым затратам.
Например, для приобретения жилой недвижимости во Франции на практике часто используется специальный тип французских компаний (SCI – общество по управлению недвижимостью). Но для сдачи в аренду эта форма владения не оптимальна, так как налоговые обязательства SCI будут значительны.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться
Условия освобождения от НДФЛ
Российские правила налогообложения, применимые к местному покупателю, несильно отличаются для зарубежной и российской недвижимости. Так, собственник зарубежной недвижимости может пользоваться освобождением от НДФЛ в России при продаже объекта, но если владеет им свыше трех или пяти лет (срок зависит от оснований и даты приобретения недвижимости). Это установленный Налоговым кодексом РФ минимальный срок владения.
С 2019 года такое освобождение будет распространяться и на случаи, когда жилая недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Если физлицо владеет недвижимостью менее установленного минимального срока, то в случае ее продажи собственник сможет вычесть расходы по приобретению этой недвижимости при условии их правильного оформления.
Избежание двойного налогообложения
При продаже или сдаче в аренду зарубежной недвижимости возможен зачет зарубежного налога. Это происходит при условии, что между Россией и страной расположения недвижимости есть соглашение об избежании двойного налогообложения.
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в общем случае подлежат обложению НДФЛ в России по ставке 13%. Альтернатива – российское физическое лицо может зарегистрироваться в РФ как индивидуальный предприниматель и сдавать зарубежную недвижимость на основании упрощенной системы налогообложения (УСН) со ставкой 6% (от доходов) или 15% (доходы минус расходы).
Необходимо, однако, иметь в виду, что российский налоговый инспектор может не согласиться принять к вычету некоторые расходы, на которые обычно уменьшается налоговая база в стране расположения недвижимости.
Заем и материальная выгода
Если покупка недвижимости профинансирована займом от связанной компании/ИП и ставка по такому займу ниже «пороговой », то для заемщика – российского налогового резидента – возникнет материальная выгода от экономии на процентах.
Такая выгода рассчитывается как разница между « пороговой » ставкой (9% для займов в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ для займов в рублях) и фактической ставкой по договору займа. Облагается материальная выгода НДФЛ по ставке 35%.
Например, обязанность платить налог возникнет, если покупатель получил заем под низкую ставку от подконтрольной ему компании или от компании- работодателя .
Косвенное владение через КИК
Ситуации, когда недвижимость принадлежит физическому лицу не напрямую, а через иностранную компанию или структуру, заслуживают отдельного внимания. Такую компанию могут признать контролируемой иностранной компанией (КИК) физического лица – налогового резидента РФ. И по ней должна быть подготовлена финансовая отчетность для определения налоговых обязательств физлица по правилам КИК.
Если же прибыли у такой компании нет, то налоговых обязательств по КИК для физлица не возникнет. Однако налоговые органы России могут поинтересоваться, не использует ли физлицо в личных целях квартиру, принадлежащую его иностранной компании, на безвозмездной основе. В этом случае у него возникнет облагаемый в РФ доход в виде материальной выгоды (в размере «сэкономленной» арендной платы).
Амнистия капиталов и безналоговая ликвидация
Если физическое лицо допустило налоговые правонарушения, связанные с зарубежной недвижимостью, оно может быть «амнистировано», то есть освобождено от ответственности. Происходит это в соответствии с условиями программы добровольного декларирования, которая продлится в России до 28 февраля 2019 года.
До этого российские налоговые резиденты могут ликвидировать свои зарубежные структуры владения без налоговых последствий в России. И при этом получить в прямое владение активы, в том числе объекты недвижимости. Стоимость такой недвижимости по данным учета ликвидированной компании будет признаваться в качестве расходов физлица в случае будущей продажи этого объекта.
Зарубежные налоговые последствия такой ликвидации требуют отдельного анализа. В частности, в ряде стран такая ликвидация может привести к необходимости уплаты налога на прирост капитала или налога на передачу недвижимого имущества.
В целом, учитывая многогранность и комплексность вопросов, связанных с налогообложением покупки, владения и распоряжения зарубежной недвижимостью, рекомендуем действовать по старой верной пословице «Семь раз отмерь, один – отрежь» и тщательно продумать не только коммерческие, но и все налоговые нюансы.
Авторы – Анна Модянова, директор PwC, Александра Деревянко, менеджер PwC
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом
Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.
Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?
Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.
Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.
Налоги при покупке недвижимости за рубежом
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.
Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].
Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].
По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.
Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту
Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.
В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].
Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом
Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.
Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо
Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.
Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[5].
Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя[6]. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо
Если имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов;
Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России[7], в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.
Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом
Налоги в России при продаже недвижимости за границей
Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ[8].
Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%[9]. При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов[10] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) [11].
Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.
Налоги в России при наследовании недвижимости за границей
Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.
В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ[12].
При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.
Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.
Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.
При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.