В 2022 году тысячи российских собственников недвижимости в Латвии столкнулись с проблемой. Попасть в страну они не могут, но платить за содержание объекта обязаны. За долги по налогам и коммуналке грозят самые разные санкции – вплоть до изъятия недвижимости. Что же делать? Есть два очевидных варианта: продать имущество или сдать его в аренду.
Рассказываем, как организовать этот процесс без поездки в Латвию.
Суть проблемы
В 2022 году Латвия ввела ряд ограничений для россиян и белорусов.
- Граждане России и Беларуси, которые получили вид на жительство в Латвии на основании покупки недвижимости или других инвестиций, больше не смогут его продлевать.
- Граждане России лишились права въезда в страну по визе, полученной на основании владения недвижимостью, а также по краткосрочным шенгенским визам, выданным Латвией и даже другими странами ЕС.
- Новые визы в Латвию гражданам России выдаются лишь в исключительных случаях, к которым владение недвижимостью не относится.
Всё это привело к тому, что собственники недвижимости в Риге и Юрмале фактически не могут пользоваться своими объектами. При этом обязанности по внесению коммунальных платежей и уплате налогов с них никто не снимал.
У проблемы есть два очевидных решения: продать объект или сдать его в аренду. Мы попросили специалистов агентства недвижимости Latvio рассказать, как организовать этот процесс дистанционно.
Читайте также: Недвижимость Латвии: всё растёт, но замедление вероятно…
Путь № 1. Продать недвижимость
Сделку можно совершить дистанционно. Этот процесс состоит из нескольких этапов.
1. Оценить недвижимость
Собственник озвучивает свои пожелания, агентство даёт рекомендации, исходя из ситуации на рынке и желаемого срока продажи. Естественно, если продать нужно быстро, стоит быть готовым снижать цену.
Александр Свиридов
партнёр компании
В октябре цены остановились и больше не растут. На рынке недвижимости Латвии сделки с нерезидентами составляют порядка 3–5%, в элитном сегменте в центре Риги и в Юрмале процент немного выше, но и там иностранцы редкое явление. Рынок активный, и если цена адекватная, то за два-три месяца любой объект (не дороже €1 млн) можно продать.
Для более дорогих объектов срок экспозиции может быть дольше в два-три раза.
2. Подписать договор с агентством
В договоре прописывается, что собственник разрешает риелтору выставлять его имущество на продажу, проводить сделку и контролировать поступление средств на счёт.
Также фиксируется агентская комиссия. В Латвии она составляет 3–5% от цены недвижимости. Чем сложнее сделка, тем обычно выше процент.
Гарантии, что объект продадут по заявленной цене в определённый договором срок, латвийские агентства обычно не предоставляют. Но в их интересах заключить сделку быстрее, так как гонорар они получают по факту продажи.
Кроме того, некоторые агентства занимаются срочным выкупом недвижимости. Наличие такой услуги и её условия уточняйте у специалистов, с которыми вы будете сотрудничать.
3. Передать ключи от недвижимости
Собственник должен обеспечить доступ к объекту, чтобы агент мог проводить показы. Если ключи находятся в Латвии – всё просто. А если в России, то возможны два варианта.
Первый – отправить ключи почтой. Второй – передать их с курьером.
Также у некоторых латвийских агентств есть представители в России (обычно в Москве). В этом случае можно передать ключи сотруднику компании (с подписанием акта приёма-передачи), а уже он доставит их в Латвию.
4. Выставить объект на продажу
На этом этапе от собственника ничего не требуется, рекламой объекта и переговорами с потенциальными покупателями занимается агентство.
Стоит учитывать, что основной спрос сейчас – от местных жителей, а не от иностранцев. Именно на них лучше ориентироваться при продаже объекта.
5. Подготовить документы
Для дистанционной регистрации сделки с недвижимостью в Латвии потребуются:
- доверенность на риелтора, выданная нотариусом в РФ, с апостилем от Минюста (текст доверенности предоставит агентство)
- копии действующих паспортов продавцов
- согласие супруга/супруги на сделку, если объект приобретён в браке (документ готовит российский нотариус, на него ставят апостиль)
- выписка из земельной книги, удостоверяющая право собственности (документ риелтор закажет в Латвии)
- квитанция об оплате коммунальных услуг на момент оформления сделки (риелтор по доверенности возьмёт последний счёт в домоуправлении)
- уплата налога на недвижимость за весь год
По латвийским законам, при продаже объекта собственник платит налог на недвижимость за весь текущий год. Например, если сделка проходит в январе, то придётся оплатить и оставшиеся 11 месяцев. Иногда риелторы договариваются, чтобы эти расходы взял на себя покупатель, но это скорее исключение, ведь обязанность лежит на продавце.
6. Провести сделку
Сделки с недвижимостью в Латвии проходят через нотариусов. Именно нотариус является гарантом соблюдения прав всех участников.
Интересы продавца, который не может приехать в Латвию, на основании доверенности обычно представляет риелтор.
Самый сложный для россиян момент сделки – это перечисление средств. Новые счета в банках Европы россиянам без ВНЖ не открывают, а по действующим счетам установлены лимиты – на них нельзя перечислять более €100 тыс.
Александр Свиридов
партнёр компании
Сейчас в Евросоюзе и с ВНЖ очень проблематично открыть банковские счета. Но у большинства владельцев недвижимости счета в Европе уже есть. Если у гражданина РФ есть ВНЖ любой страны ЕС, то объём перечислений не ограничен. В другом случае сумма не может превышать €100 тыс. Возможное решение – перечислять деньги в третью страну, где нет ограничений, как в ЕС.
При этом важно, чтобы покупатель мог доказать происхождение и легальность своих средств, – для жителей Евросоюза это не проблема, здесь сейчас все «под лупой».
Cмотрите наши инструкции по открытию банковских счетов в Турции, ОАЭ, Грузии, Таиланде и Северном Кипре.
7. Завершить сделку и заплатить налоги
После регистрации недвижимости на нового собственника агент передаёт объект покупателю, подписывает акт приёма-передачи и закрывает сделку.
Для продавца процесс получением денег не заканчивается: ещё надо заплатить налоги.
Налоги в Латвии
Физические лица независимо от их гражданства при продаже недвижимости в Латвии платят подоходный налог по ставке 20%. Сумма рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов на приобретение и улучшение недвижимости.
Александр Свиридов
партнёр компании
Из налогооблагаемой базы можно вычесть ремонт (если есть чеки), налоги, уплаченные при покупке, а также комиссию риелтору, уплаченную при покупке недвижимости. Вот такая странность: комиссию при продаже вычесть из налоговой базы нельзя.
Когда налог платить не нужно
- Недвижимость куплена более 60 месяцев назад, и не менее 12 месяцев до продажи собственник был задекларирован по этому адресу.
- Недвижимость была в собственности не менее 60 месяцев и всё это время являлась единственным объектом, принадлежащим конкретному лицу.
- Недвижимость является единственной собственностью, доходы от продажи которой вкладываются в функционально схожую недвижимость в Латвии в течение 12 месяцев до или после сделки.
Налоги в России
Между Россией и Латвией больше не действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Соответственно, российским собственникам придётся платить в обеих юрисдикциях.
Российское законодательство не выносит зарубежную недвижимость в отдельную категорию. А значит, продажа этих активов облагается такими же налогами, как и любой объект на территории РФ.
Для налоговых резидентов России размер подоходного налога зависит от периода владения жильём:
- если срок владения больше пяти лет (в отдельных случаях – трёх лет), то такой доход освобождается от налога;
- если менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), доход облагается по ставке 13%.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться
Путь № 2. Сдать недвижимость в аренду
Этот процесс тоже можно организовать дистанционно. Для этого вам опять же потребуется доверенный представитель в Латвии, с которым подписывается договор на управление недвижимостью.
В эту услугу входит подбор арендаторов, контроль за поступлением средств, внесением коммуналки и уплатой налогов, а также решение бытовых вопросов, вплоть до проведения мелкого ремонта и закупки техники. Стандартная стоимость услуг – от €50 в месяц за квартиру, от €150 за виллу.
Александр Свиридов
партнёр компании
На основании доверенности мы решаем сами все вопросы. Например, можем поставить собственника на учёт в налоговую и платить подоходный налог с аренды по льготной ставке 10% – это меньше, чем в РФ (13%). Кстати, обмена данными между странами сейчас нет и не предвидится в ближайшем будущем. Иногда можно подписать договор аренды «по скайпу», но многие арендаторы на это не идут (посольства, банки, крупные компании).
Тогда нужно, чтобы у собственника была электронная подпись любой страны ЕС.
Деньги от арендатора могут поступать на счёт собственника в Латвии, других странах Евросоюза или третьих странах. Важно только учесть расходы на перевод средств за рубеж. Внутри ЕС ставки невелики – €0–0,3, а за его пределы – €10–30.
Поэтому можно договориться с арендатором, чтобы он платил, например, раз в квартал.
В целом ситуация на рынке для сдачи недвижимости в аренду благоприятная, особенно в Риге и Юрмале, где большинство россиян и покупали недвижимость.
Александр Свиридов
партнёр компании
Рынок аренды в Риге прекрасный: ставки растут, любая квартира при правильной цене сдаётся за две-три недели. В Юрмале летом был бум, зимой сложнее, но если сдавать на год по рыночной цене, то проблем нет вообще.
Фото: unsplash.com (Kazuki Taira)
Правила поменялись: что важно знать при покупке недвижимости за рубежом
В последние несколько месяцев интерес россиян к теме покупки недвижимости за рубежом вырос. Кто-то видит в этом альтернативу инвестициям в условиях падающих фондовых и криптовалютных рынков, другие покупают недвижимость для получения виз и ВНЖ, третьи выбирают объекты для себя. О нюансах покупки недвижимости за рубежом в новых условиях, ограничениях и требованиях валютного и налогового контроля рассказывают партнер консалтинговой компании Б1 Антон Ионов и генеральный директор брокера зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов
Правила рынка зарубежной недвижимости для россиян в этом году концептуально поменялись и продолжают меняться. Сложности для российских граждан в покупке недвижимости за рубежом в текущих условиях связаны с глобальными изменениями инвестиционной карты, невозможностью свободно перемещать средства и рядом ограничений и блокировок на весь периметр классов активов в России и Европе. Вот только некоторые из них:
- невозможность заплатить за недвижимость в Европе с российского счета из-за введенных в России ограничений;
- проблемы с открытием счетов в Европе и получением европейских кредитов на покупку недвижимости. При этом удобное владение недвижимостью всегда связано с наличием банковского счета в стране покупки для оплаты расходов на ее содержание;
- отсутствие авиарейсов — системная проблема для владельцев недвижимости, предназначенной для личного пользования.
На этом фоне самыми популярными направлениями для приобретения недвижимости стали так называемые дружественные страны, в частности, ОАЭ и Турция. При этом каждая из юрисдикций позволяет решать свои задачи. Покупка недвижимости в Турции позволяет получить гражданство.
Есть небольшой поток людей, выбирающих турецкую недвижимость для инвестиций, но делать это нужно с осторожностью из-за высокой инфляции и экономических рисков в стране.
Материал по теме
В отличие от Турции, в ОАЭ стремятся как раз инвесторы. Но, инвестируя в эту недвижимость, также необходимо быть аккуратным. Многие дубайские брокеры предлагают схему: покупка квартиры с первым взносом в размере 30% от всей стоимости, в течение полугода/года полная стоимость квартиры растет на 10%, после чего ранее оплаченные 30% квартиры можно перепродать с 30%-ной доходностью от первоначального взноса. Но подобные схемы весьма опасны. Например, в Лондоне в 2013 году девелоперы также активно предлагали такую схему.
Но уже в 2014 году в медиа вышли первые анонсы о возможном проведении референдума по Brexit, был введен налог на владение вторым домом, подешевела нефть и снизилась активность покупателей с Ближнего Востока и из России — из-за этого рынок скорректировался. Лондонская недвижимость подешевела на 20%, а инвесторы понесли потери.
Несмотря на привлекательность активов в ОАЭ и Турции, многие россияне ментально ориентированы на Европу и продолжают покупать недвижимость в ЕС. Европейский рынок недвижимости переживает непростые времена. Ипотечные ставки в развитых странах выросли, активность продаж квартир снизилась.
Девелоперы оказались в сложной ситуации: с одной стороны, себестоимость выросла, а с другой — сократилась ликвидность. Однако рынок могут поддержать субсидии государств ЕС для небогатых семей на оплату ЖКХ и, при правильном подходе, зимой-весной в Европе можно будет купить что-то за разумную цену.
С марта 2022 года для российских резидентов были введены ограничения на сделки с резидентами иностранных государств, а также ограничения на отдельные валютные операции.
Какими могут быть резиденты
Для применения валютных ограничений под резидентом подразумевается «валютный резидент». Это гражданин России или иностранный гражданин, постоянно проживающий в России на основании вида на жительство. Важно, что некоторые ограничения распространяются как на россиян, постоянно проживающих в России, так и на тех, кто большую часть времени (более 183 дней) в течение года проживает за границей, так называемых «спецрезидентов».
Даже в случае получения вида на жительство в другой стране или второго гражданства при наличии российского паспорта валютные ограничения будут продолжать иметь свою силу.
Для совершения сделки с резидентами недружественных стран, например, для покупки недвижимости у резидента ЕС российским резидентам нужно получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Для сделок с недвижимостью с дружественными нерезидентами таких ограничений нет. Разрешение не требуется, если россиянин покупает недвижимость в недружественной стране у резидента дружественного государства.
Ограничения распространяются на объект недвижимости только в случаях, когда дружественный нерезидент продает недвижимость, приобретенную у недружественного нерезидента после 22 февраля 2022 года.
Исключение, при котором разрешение правкомиссии получать не нужно, — сделки с недружественными нерезидентами по покупке иностранной недвижимости, если расчеты по ним проходят по иностранным счетам, о которых резиденты отчитались налоговым органам, а также сделки, при которых зачисление средств в пользу нерезидента идет в российских рублях на счет типа «С», открытый в российском банке, в сумме более 10 млн рублей за календарный месяц. Однако использование средств, зачисленных на счет типа «С», сильно ограничено, поэтому продавцы-нерезиденты могут столкнуться с проблемами — для них это едва ли станет оптимальным решением.
Материал по теме
Что касается сдачи зарубежной недвижимости в аренду нерезиденту, то здесь стоит проявить должную осмотрительность. Пока не до конца ясно, как вписываются ограничительные меры в закон о валютном контроле и какие нормы права имеют приоритетную силу. В этой связи имеет смысл занять более осторожную позицию и учитывать как нормы классического валютного законодательства, так и новые ограничительные меры.
В соответствии с классическими валютными ограничениями, предусмотренными Законом о валютном регулировании и валютном контроле, при продаже или сдаче недвижимости в аренду нерезиденту полученные доходы нужно зачислить на банковский счет в государствах-членах ЕАЭС или государствах, которые автоматически обмениваются финансовой информацией с Россией.
Стоит отметить, что ограничения на сделки применяются только в отношении российских резидентов. Поэтому с налоговой и юридической точек зрения покупка недвижимости на иностранную компанию или структуру без образования юрлица может быть предпочтительнее, чем прямое владение. Если российский резидент владеет иностранной компанией, то перечисленные ограничения такой компании не касаются — она может купить недвижимость и у дружественного, и у недружественного резидента.
Правда, в этом случае нужно планировать варианты финансирования такой иностранной компании, поскольку на такие операции для российских резидентов сейчас существуют ограничения.
Налоговые последствия от операций с недвижимостью будут различаться в зависимости от статуса налогового резидента. Российские налоговые резиденты обязаны платить НДФЛ в России в отношении всех своих общемировых доходов, в том числе полученных от продажи иностранной недвижимости или сдачи такой недвижимости в аренду. Поскольку налоговые нерезиденты уплачивают налоги в России только в отношении доходов, полученных от российских источников, доходы нерезидентов от продажи или сдачи в аренду иностранной недвижимости не облагаются налогом в России.
Какие налоги платит иностранец в России?
Помимо «зарплатного» НДФЛ у иностранца может возникнуть обязанность заплатить иные налоги, ведь, находясь в России, иностранец может приобретать, а также продавать транспорт, недвижимость. Какие налоговые преференции есть у иностранцев?
Помимо «зарплатного» НДФЛ у иностранца может возникнуть обязанность заплатить иные налоги, ведь, находясь в России, иностранец может приобретать, а также продавать транспорт, недвижимость. Какие налоговые преференции есть у иностранцев?
Находясь как в России, так и за ее пределами, иностранцы могут покупать и продавать недвижимость в России, а также земельные участки, транспортные средства.
Для начала разберем вопрос: быть или не быть налогу на имущество с недвижимости, принадлежащей иностранцу, который живет не в России?
Операции по приобретению имущества
Представим распространенную ситуацию. Человек несколько лет живет за границей, но в России у него осталась квартира. Полагая, что статус нерезидента РФ, дает ему основания не оплачивать налог на имущество в России, налог за квартиру не платится вообще.
Об этой почетной обязанности гражданин может узнать неожиданно, приехав на Родину и увидев налоговые уведомления, в которых рассчитана сумма налога.
При этом если иностранец накопит долг свыше 10 тысяч рублей, то ему могут запретить выезд из России. Ведь в отношении должника может быть возбуждено исполнительное производство и ему придется задержаться на Родине, чтобы разобраться с долгами (п. 2 ст.
67 Закона «Об исполнительном производстве»).
Важно! Обязанность уплаты налога на имущество не зависит от статуса иностранца: резидент или нерезидент. Даже если иностранец является нерезидентом РФ, но имеет недвижимость в России, он все равно должен платить налог.
Размер ставки налога на имущество зависит от вида имущества. Как правило, для квартир используется ставка 0,1% от кадастровой стоимости.
А если в собственности иностранца находится более дорогая недвижимость, например, роскошный дом на Рублевке, то ставка налога на имущество может быть выше — до 2% от стоимости недвижимости.
А может ли иностранец воспользоваться «имущественными» налоговыми льготами?
Да, может. Иностранцы, также как и российские граждане могут не оплачивать налог на имущество в отношении одного вида недвижимости, площадью не более 50 кв. метров (пп. 2 п. 1 ст.
407 НК РФ). Например, это касается граждан-инвалидов 1 и 2 группы, пенсионеров. Причем получить почетный статус «пенсионер» гражданин может как в России, так и в иностранном государстве (Письмо Минфина РФ от 30.01.2020 № 03-05-04-01/5656).
Но, даже имея льготу, иностранцу могут начислять налог по полной программе. Дело в том, что льгота носит заявительный характер, то есть иностранец должен представить в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают льготу и выбрать один объект, по которому будет применена льгота (п. 3 ст.
407 НК РФ).
А может ли иностранец воспользоваться имущественным вычетом, приобретая квартиру или иной объект недвижимости в России?
Если иностранец являлся на момент приобретения налоговым резидентом РФ и имел налогооблагаемые в России доходы, то он может воспользоваться вычетом. Для этого ему нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.
А в настоящее время иностранец может воспользоваться упрощенным порядком получения вычетов по расходам, возникшим в 2020 году. То есть получить вычет дистанционно, не выходя из дома, через личный кабинет налогоплательщика (Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
Иностранец может приобрести в России и транспортное средство.
В каких случаях иностранец должен уплачивать транспортный налог?
Если иностранец зарегистрировал транспортное средство на территории России, то он обязан платить транспортный налог, размер которого определяется в зависимости от мощности двигателя.
Иностранцы, также как и российские граждане, могут не оплачивать транспортный налог, если подпадают под льготы. Также, как и в случае с налогом на имущество, статус иностранца не имеет значения.
Если иностранец покупает землю в России, то он обязан платить земельный налог с кадастровой стоимости.
Операции по продаже имущества
Иностранец, имея в России недвижимость, может расстаться с ней.
Например, гражданин Турции, находясь у себя на Родине, продает российскую недвижимость. При этом гражданин на момент продажи не является налоговым резидентом РФ.
Какие налоги должны быть уплачены в этом случае?
По общему правилу, налог от продажи имущества относится к полученным доходам от российских источников (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Обратимся к специально установленной норме в НК РФ. Так, например, совсем не платится налог при продаже недвижимости, которая находилась в собственности более 5 лет или более 3 лет, если получена по наследству в дар (п. 4 ст.
217.1 НК РФ).
Если же недвижимость была в собственности меньше минимального срока владения, то нерезиденты заплатят НДФЛ по повышенной ставке — 30%.
Но при наличии международных договоров, применяются правила, установленные в международных договорах (ст. 7 НК РФ). Это сделано для того, чтобы налог не уплачивался дважды: и в Турции, и в России.
В Соглашении об избежании двойного налогообложения, заключенного между Турцией и Россией от 15.12.1997 г., прописано, что доход, возникающий при продаже недвижимости может уплачиваться как в Турции, так и в России. В последнем случае производится зачет в Турции в части уплаченного в России налога (ст. 22 Соглашения).
Это означает, что если налог уплачен в России, то в Турции уплаченная сумма будет уменьшать налог.
Таким образом, налог уплачивается один раз.
А можно ли применить вычет при продаже недвижимости?
Нет, получить вычет, то есть уменьшить доходы от продажи на фактические расходы могут только налоговые резиденты РФ.
В отношении продажи автомобиля — иностранец наряду с российскими гражданами может не платить налог, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет. Если это условие не выполняется, то нерезидент РФ заплатит налог с продажной стоимости по ставке 30% (Письма Минфина РФ от 22.06.2015 № 03-04-05/35996, от 21.10.2014 № 03-04-05/53035).
- #налоги
- #налог на имущество физлиц
- #президент РФ
- #иностранные граждане
- #имущественный вычет по НДФЛ
- #нерезидент РФ