В соответствии с Указом Президента РФ от 4 мая 2022 г. N 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», на некоторые сделки не распространяется разрешительный порядок:
— сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость у граждан из недружественных государств;
— сделки, направленные на отчуждение недвижимости у гражданами из недружественных государств, при условии использования спецсчета типа С;
— сделки, совершаемые в соответствии с требованиями от 30.12.2004 г. по ФЗ № 214-ФЗ, при условии, что участниками долевого строительства являются иностранные лица, связанные с недружественными государствами, или российские юр. лица, находящиеся под контролем таких иностранных лиц (+ сделки, влекущие возникновение права собственности на указанные помещения по № 214-ФЗ);
— безвозмездные сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость, стороной которых являются граждане иностранных недружественных государств, в случае, если указанные сделки совершаются между супругами или близкими родственниками.
У участников сделки до этого момента возникали вопросы:
— Какие сделки с гражданами иностранных недружественных государств подразумеваются?
— Могу ли я, являясь иностранным гражданином, подарить жилье супруге без разрешения Правительственной комиссии?
— Росреестр приостанавливает/отказывает в регистрации по всем сделкам, совершаемым с гражданами иностранных недружественных государств?
Указ многое проясняет. Многие ждали уточнений и дождались.
Сразу вспоминается недавний кейс:
Супруг — гражданин иностранного недружественного государства, в собственности есть квартира, купленная до брака. Минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ пройден.
Супруга — гражданка РФ, резидент.
Задача: продать квартиру и получить на руки деньги
Было 3 варианта отчуждения недвижимости:
1) Продажа квартиры самим гражданином иностранного недружественного государства.
+ Разрешение правительственной комиссии на продажу официально не требуется. Об этом они знали, но ситуация была неясной, регистраторы трактовали указы, письма по своему.
— Перечисление денег покупателем на спец счет, что было нежелательно.
2) Дарение квартиры супруге, с последующей продажей квартиры супругой.
+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.
— Супруге нужно было платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.
— Разрешение правительственной комиссии на дарение официально не требовалось. Но нигде не было написано черным по белому «Разрешение при безвозмездной сделке не требуется».
3) Определение права собственности на квартиру на имя супруги брачным договором, с последующей продажей квартиры супругой.
+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.
— Супруге нужно было бы платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.
— Нотариусы отказывались удостоверять брачный договор, ссылаясь на необходимость получения Разрешения правительственной комиссии.
Минусов в каждом варианте было достаточно.
Какое решение же казалось оптимальным?
1) Подписать договор дарения между супругами в простой письменной форме (НДФЛ у одаряемого отсутствует, члены семьи).
2) Подать на регистрацию.
3) Ждать регистрации. Если будет приостановка — довнести Разрешение.
4) Получить документы с регистрации.
5) Продать квартиру по ДКП (НДФЛ 13%, возможно применение вычета 1 000 000 р).
6) Подать декларацию в налоговую.
А Указ Президента лишь подтвердил, что мы на правильном пути. Коллеги, а как вы считаете? Проясняет ли ситуацию выведение некоторых сделок из-под разрешительного порядка?
Подписывайтесь на мой канал в профиле
Резидент и нерезидент, занижение стоимости жилья и другие вопросы налогообложения
Тема налогообложения обычно вызывает много сомнений: будь то дарение, аренда или сделка купли-продажи. А тех, кто уехал за границу, беспокоит налоговый статус. На самые часто встречающиеся вопросы отвечают эксперт по налогам Татьяна Макурова и эксперт в области налогообложения, адвокат и основатель налоговой школы Вадим Баранча.
1. В чем чаще всего заблуждаются налогоплательщики?
В надеждах, что их скромные сделки с квартирами в хрущевках или со старыми дачами не заинтересуют Федеральную налоговую службу. Внимание может привлечь любая нестыковка. Поиск этих нестыковок ведется автоматически с помощью компьютера, а тот замечает разницу даже в несколько тысяч рублей.
Он анализирует, что куплено, что продано и откуда могли взяться деньги на сделку.
Еще одна популярная ошибка — не учитывать кадастровую стоимость квартиры при ее рыночной оценке. Существует правило, согласно которому доходом (ценой продажи) считается сумма в договоре, но эта сумма должна составлять не менее 70% кадастровой стоимости жилья.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а продавец продал ее за 6 млн рублей и рассчитывает, что налог ему придется платить с этих 6 млн рублей.
Но нет: тут работает правило о 70% кадастровой стоимости — налог рассчитывается так, будто квартиру продали за 7 млн рублей. И при этом неважно, какая сумма указана в договоре, если эта сумма меньше 70% кадастровой стоимости.
2. Где прячется самый большой риск для налогообложения?
В занижении стоимости недвижимости при продаже. Так бывает, когда продавец хочет уменьшить сумму, с которой ему придется платить налог (напомним, это доход, полученный продавцом при продаже: если он покупал квартиру, например, за 10 млн рублей, а продает за 15 млн рублей, то налог 13% уплачивается с разницы — с 5 млн рублей).
Риски занижения таковы.
- Покупатель не вернет полную сумму, если сделка будет оспорена (это случается в том числе и при признании продавца банкротом даже спустя три года после сделки). В итоге покупатель получит назад только ту сумму, которая фигурировала в договоре.
- Продавец может попасть под санкции со стороны ФНС, если той станет известно о подобных махинациях. Как налоговая узнает об этом? Способов хватает:
- донесут соседи (наиболее частый вариант);
- покупатель честно попытается получить налоговый вычет (при обращении в ФНС всплывет реальная сумма сделки);
- при оплате через аккредитив банка (в сделке могут участвовать два счета: один — непосредственно стоимость квартиры, второй — неотделимые улучшения: с их стоимости налог платить также нужно). Изучая подробности этой сделки, налоговики непременно обратят внимание, что проданная квартира по ДКП стоит явно дешевле своей рыночной стоимости.
3. Если мне квартиру подарила родная тетя, надо ли платить налог?
Сдача недвижимости в аренду или ее продажа без соблюдения трех- или пятилетнего срока владения (зависит от обстоятельств) не единственные ситуации, требующие уплаты налогов.
Так, уплачивать 13% от кадастровой стоимости надо и в случае получения недвижимости в дар, если в роли дарителя не выступает член семьи или близкий родственник (дети, родители, братья, сестры, бабушки и дедушки). То есть если квартиру подарила тетя или прабабушка, налог придется платить.
4. Кто такой резидент и когда он становится нерезидентом?
Есть налоговые и валютные резиденты и нерезиденты. Если говорить о налоговом резиденте/нерезиденте, то этот статус зависит только от количества дней пребывания в РФ (безотносительно к гражданству).
Налоговый резидент России — тот, кто проводит в стране не менее 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев.
Но налоговый статус применительно к тем доходам, по которым надо отчитываться самостоятельно (а это доходы от продажи недвижимости, переуступки и т. п.), устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход.
Официально
Подробно это разъяснено в письме Минфина России от 20 декабря 2017 года № 03-04-05/85232:
«В соответствии с подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Кодекса физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 кодекса, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном статьей 229 Кодекса, в налоговые органы.
В таких случаях наличие у налогоплательщика статуса налогового резидента Российской Федерации определяется исходя из положений статьи 207 кодекса по итогам налогового периода, в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества».
Налоговым периодом в соответствии со статьей 216 Налогового кодекса является календарный год (с 1 января по 31 декабря включительно).
Дополнительно
Аналогичные более свежие письма Минфина — от 3 сентября 2019 года № 03-04-05/67606, от 13 августа 2020 года № 03-04-06/71122, от 22 декабря 2020 года № 03-04-06/112281.
Такой порядок не противоречит постановлению Конституционного Суда РФ от 25 июня 2015 года № 16-П.
Важная ремарка для тех, кто переезжает за границу: даже не теряя российского гражданства, вы становитесь налоговым нерезидентом, если находитесь за пределами России дольше 183 дней в том календарном году, когда получен доход от продажи недвижимости. День въезда и день выезда считаются днями пребывания на территории страны. Нерезиденты обязаны уплачивать налог не 13% от прибыли, а 30% от всего дохода (подробнее об этом — ниже).
Многих сбивает прописанное в статье 207 Налогового кодекса РФ правило о «12 следующих подряд месяцах», на протяжении которых ведется отсчет тех самых 183 дней.
В итоге продавцы ошибочно считают, что, если за 12 месяцев до сделки они проводят большую часть времени в России, а уезжают уже после сделки, необходимость оплачивать 30 вместо 13% их не коснется. Это не так: согласно определению Конституционного суда, налоговый статус (резидент/нерезидент) определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом.
Если человек уехал в марте и не вернулся, то он по итогам этого года — нерезидент, так как пробыл в России меньше 183 дней.
А если этот человек уехал в сентябре, а все предыдущие месяцы был в стране, то он по итогам года — резидент, поэтому со всех своих доходов платит 13%. Если такой человек пробудет за границей в следующем году два месяца, а затем вернется, он вновь станет резидентом, поскольку статус определяется именно по итогам календарного года.
5. Что значит статус нерезидента с точки зрения налогообложения?
Для налоговых резидентов и налоговых нерезидентов применяются разные ставки налога (в зависимости от видов облагаемого дохода) и разные формулы расчета налога. Учитывая, что существует несколько видов налогов и ставок, далее речь пойдет только о доходах от недвижимости.
Ставка налога на доходы физлиц для налоговых нерезидентов при продаже недвижимости ранее трех или пяти лет владения — 30% на весь доход (а не только на прибыль).
Напомним, собственник не платит налог, если:
- в течение трех лет владел недвижимостью, которую получил в результате наследования; дарения от члена семьи или близкого родственника; приватизации; договора пожизненного содержания с иждивением; если это единственное жилье по нормам статьи 217.1 Налогового кодекса;
- в течение пяти лет — во всех остальных случаях.
Однако есть ряд регионов-исключений, где предельный срок всегда составляет три года.
Для налоговых резидентов налог считается как 13% к разнице между доходом от продажи и расходом на эту покупку или между доходом и имущественным вычетом при продаже в пределах 1 млн рублей (если нет документально подтвержденного расхода или если он менее 1 млн рублей).
6. Как государство контролирует, является человек резидентом или уже нет?
Помимо прочего есть межведомственный обмен данными. Он не всегда работает без сбоев — известны случаи, когда ФНС считала налоговыми резидентами фактических нерезидентов. Но после событий 2022 года, вероятно, обмен данными для выявления уехавших (и, соответственно, для определения налогового статуса резидента/нерезидента) будет усовершенствован.
7. Какие дополнительные обязательства появляются у нерезидента и какие права он теряет?
Все права и обязанности регулирует Налоговый кодекс. Например, налоговый резидент может уменьшать доход от продажи недвижимости на вычет или расход, и к разнице применить ставку 13%.
Допустим, в 2020 году человек купил квартиру за 7 млн рублей, а в 2022-м продал ее уже за 10 млн (при этом соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено: если жилье продается за сумму, которая меньше его кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от суммы, равной 70% кадастровой стоимости).
Базовая формула для налогового резидента:
(10 млн – 7 млн рублей) × 13% = 390 тыс. рублей.
Налоговый нерезидент платит 30% со всего дохода, поэтому для него формула следующая:
10 млн рублей × 30% = 3 млн рублей.
По российскому законодательству помимо непосредственно налоговой составляющей гражданин обязан уведомить МВД РФ о факте получения долгосрочной визы/ВНЖ другого государства. За неисполнение налагаются санкции — вплоть до уголовной ответственности.
8. Что происходит с налогами на недвижимость: для нерезидентов они увеличиваются?
Если говорить о ежегодном имущественном налоге, то по состоянию на октябрь 2022 года ставки одинаковы. Различны только ставки налога и порядок их начисления применительно к доходам от продажи или получения в дар.
9. Когда уехавший потеряет право на получение налогового вычета?
Предположим, в 2021 году человек купил квартиру, а в 2022 году уехал. Как ему получить налоговый вычет?
Тут всё просто. В 2021 году человек был налоговым резидентом. Значит, по доходам за 2021-й он вправе получить вычет, подав 3-НДФЛ за 2021-й в 2022-м, 2024-м или в 2024 году.
Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика или через представителя по нотариальной доверенности.
Если личный кабинет налогоплательщика существует, но к нему нет доступа из-за границы, то для заполнения налоговых деклараций можно сообщить свой пароль человеку, который возьмет эту задачу на себя. Это распространенная практика, хотя формально пароли от личного кабинета передавать никому нельзя.
10. А если квартира была куплена за полгода до отъезда, а потом человек продал ее дороже, он должен платить налог с дохода?
Прежде всего, сроки три года/пять лет действуют как для налоговых резидентов, так и для налоговых нерезидентов. И если срок не прошел, а продавец по итогам календарного года стал налоговым нерезидентом, то 30% применяется не к разнице (не к прибыли), а ко всему доходу от продажи.
Квартира куплена в 2020 году за 8 млн рублей. Продавец уехал в апреле 2022-го и до конца года не возвращался. Квартиру продал перед отъездом, в марте 2022 года, за 15 млн рублей (соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено).
Налог в этом примере будет считаться от дохода (и это нормы статьи 214.10 Налогового кодекса):
15 млн рублей × 30% = 4,5 млн рублей.
11. Как оплачивать налоги из-за границы, где то сайт ФНС не грузится, то платежные системы работают с перебоями?
Самое удобное — завести личный кабинет налогоплательщика еще во время пребывания в России. Если приложение или сайт ФНС не будет работать из-за рубежа, пароль и логин допустимо передать доверенному лицу. Кроме того, налог за нерезидента может уплатить и любой другой человек.
12. Как не попасть под двойное налогообложение?
Двойное налогообложение — это ситуация, когда человек фактически дважды оплачивает налоги (в стране получения дохода и в стране проживания). Чтобы понимать последствия, нужно заранее изучить нормы международных соглашений.
В зависимости от норм может оказаться, что налог с продажи недвижимости в России не платится (допустим, по факту истечения срока трех/пяти лет), а вот в стране налогового резидентства его придется уплатить — таковы местные правила.
С некоторыми странами у России вообще не заключено международных соглашений (например, с Грузией) или они по какой-то причине не действуют. Это и означает появление двойной налоговой нагрузки.
13. Есть ли обстоятельства, когда можно платить налог как резиденту, будучи нерезидентом?
Нормы Налогового кодекса позволяют в ряде случаев не платить налог с продажи недвижимости или платить по правилам для налоговых резидентов даже тогда, когда и срок три года/пять лет не истек, и 183 дня в стране не набраны. Опытные специалисты налоговой сферы знают законные и безопасные пути, которые помогают их клиентам сэкономить значительные суммы.
Но бывают и рискованные схемы. Речь об экстренном искусственном создании статуса единственного жилья (когда три года прошли, а пять — еще нет) либо о дарении жилья близкому родственнику — налоговому резиденту для быстрой последующей продажи.
Важно помнить, что налоговая экономия не может быть единственной целью сделки. А согласно пункту 88 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки нерезидентом может быть совершена не одна, а несколько сделок (например, дарение квартиры маме и последующая продажа мамой этой квартиры).
В таком случае прикрывающие сделки признаются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно заключали, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ) — выплата 30% налога.
14. Инвесторы и обычные продавцы — разные с точки зрения рынка категории, но налоги они платят одинаково. Это справедливо?
Не особо. От обычного человека инвестора отличить крайне сложно. Но если инвестор не зарегистрирован как ИП, это сразу же привлекает внимание.
Как правило, инвесторы покупают, а затем продают недвижимость гораздо чаще, чем обычные (даже самые привередливые) покупатели: иногда счет идет на десятки сделок.
Законодательству не хватает четкого определения, сколько сделок может совершить физлицо и когда количество сделок становится уже инвестиционным. При этом важно помнить, что человек может просто продавать свое имущество, пусть даже у него пять квартир и более. В каждом конкретном случае налоговая подходит к ситуации индивидуально.
15. Чем отличаются формы занятости риелторов и имеет ли это значение для покупателя?
Есть разные способы оформления деятельности риелтора, но раз уж мы говорим о налогах, следует напомнить: налоги должны платить все, потому что это способ обеспечения государства, которое, в свою очередь, предоставляет бесплатную медицину, образование и прочие услуги.
Теперь вернемся к формам занятости:
— налог 13% уплачивается с зарплаты, как и в случае с любой другой работой по найму;
— идет страховой стаж для пенсии.
— не требуется кассовый аппарат, а все расчеты можно проводить через приложение;
— нет понятия резидент/нерезидент (размер налога всегда составляет 4%, если риелтор работает с физлицами, и 6% — если с ИП и юрлицами);
— нельзя нанимать помощников;
— действует ограничение: самозанятый может работать с таким статусом, только если его доход не превышает 2,4 млн рублей в год);
— ограниченный функционал: можно работать только по договору оказания услуг.
- индивидуальный предприниматель (ИП):
— нужен кассовый аппарат;
— необходимо вести отчетность и отчислять пенсионные взносы;
— доход может превышать 2,4 млн рублей (но не более 200 млн рублей в год);
— можно работать с клиентами по агентскому договору (можно работать по доверенности или договору поручения — например, сдавать квартиру собственника в аренду).
Налог на недвижимость для иностранца 2024
Если ИП или самозанятому нужно срочно продать квартиру
Сразу предупреждаю: тут нужна консультация юриста или налогового специалиста. Статей в интернете не хватит, не рискуйте. На что следует обратить внимание, работая со специалистом:
- Какая ставка налога на доход будет действовать в случаях, если вы резидент и нерезидент.
- Имеете ли вы право на налоговый вычет по налогу на доход, полученный от продажи квартиры.
- Сколько лет квартира должна быть в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи.
- Квартира использовалась для предпринимательской деятельности. Как это повлияет на налог на имущество? Как это повлияет на другие налоги?
- Можно ли подарить квартиру кому-то из близких, чтобы они продали квартиру вместо вас? Какие они заплатят налоги? По какому критерию определяются эти близкие?
В нашем случае вопрос с продажей не стоит. Наша цель — сдача внаем с полным соблюдением налогового законодательства и наименьшими финансовыми потерями.
Сдавать квартиру внаем как ИП — это легальный способ сдавать недвижимость на длительный срок, находясь за границей. Каждая ситуация индивидуальна, но для нас это лучший вариант. Мы отчитались за 2017 год, в котором начали сдавать квартиру.
В личном кабинете ИП на сайте ФНС камеральную проверку за 2017 год отметили как завершенную, нарушений не выявили.
Мы считаем, что все сделали правильно. Хотя бывают случаи, когда ИП годами сдает декларации и к нему нет претензий, а потом ему доначисляют сотни тысяч рублей. На всякий случай проконсультируйтесь с экспертом.
Запомнить
- Сдавать квартиру как физическое лицо проще, когда постоянно находишься в России. Можно просто подавать декларацию и платить 13% от дохода.
- Сдавать квартиру как ИП на УСН «Доходы» может быть выгоднее, потому что налог составит 6% вне зависимости от налогового статуса, резидент вы или нерезидент.
- Самый выгодный вариант в 2024 году — сдавать квартиру как самозанятый и платить всего 3—4% от дохода без обязательных взносов.
- При продаже недвижимости как ИП, будучи нерезидентом, стоит получить налоговую консультацию, заблаговременно приехать в Россию и закрыть ИП.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Обложка — Карина Голубенко
Антон Спиридонов
А вы когда-нибудь сдавали квартиру, находясь за границей? Поделитесь опытом:
Вы забыли только, что станете налоговым резидентом Великобритании. Возникает обязанность заплатить налог там. Точнее, учитывая договоры между странами об избежании двойного налогообложения, там придется доплатить. И доплатить существенно.
Так что вся схема ИП коту под хвост.
Alex, спасибо, хороший комментарий! Нужно ли доплачивать налог в Великобритании, будет зависить от структуры локальных доходов и выбранного режима налогообложения зарубежного дохода, которых существует целых два. Первый, при котором под налогообложение попадает весь доход налогоплательщика по всему миру, и применяется необлагаемый лимит в £11,850.00 и налог нужно платить только с превышения лимита, вероятно за вычетом налога уплаченного в РФ. Второй — налогом облагается только тот зарубежный доход, который физически переводится из-за рубежа на территорию Британии, и Британия на него не претендует, доход облагается налогом только в РФ.
Вторым режимом Британские резиденты, происходящие из других стран, могут пользоваться бесплатно до 6 лет.
Alex, а почему это не должно действовать для ИП? С какой стати налоговое законодательство Великобритании начнет учитывать такие тонкости вашего налогового статуса (ИП вы или не ИП) на территории другой страны?
2 больших минуса:
1 (уже упомянул Alex) — в Великобритании вы по закону должны сообщить о сдаче, и этот доход добавится к вашей зарплате в налоговую базу для британского personal income tax. Если зарплата у вас большая (допустим, $5k), то налог будет примерно 30-40% (шкала-то прогрессивная), т.е. придется доплатить Великобритании разницу между тем, что вы заплатите налогами в РФ и нужной ставкой в Великобритании, переводить бумажки из российской налоговой на английский. Да, наверняка у вас там в Британии куча будет вычетов на то на се, но зачем вам еще этот гемор
2 (важно!) — если квартира сдавалась в аренду официально хоть на 1 день, неважно кем — ИП или физлицом, при ее продаже всегда будет налог 13%, даже если прошло 5 лет. Потому что квартира была «производственным капиталом для предпринимательской деятельности». Об этом мало кто вообще знает, кстати. А потом вам придет письмо счастья уже после того, как продадите. Хоть даже через 20 лет продавать, вы ее уже «засветили», так что налог в любом случае.
Кстати, налог будет с разницы между ценой покупки в рублях и ценой продажи в рублях. Если за 20 лет рубль еще в 2-3 раза снизится к доллару, то в рублях цена квартиры вырастет будь здоров, так что заплатите 13% как минимум с половины цены квартиры. И эта сумма может быть вполне больше, чем вы заработаете на аренде.
Так что зря вы вообще ее сдали, и уж тем более оформляли официально. Вам там ремонт весь перепортят, а потом замучаетесь согласовывать налоги в РФ и Великобритании. Лучше бы дали там вашим родственникам пожить бесплатно (если есть такие родственники, конечно).
Михаил, зачем постить письма минфина от 2015 года, когда есть новый закон: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8201848/
Михаил, по второму пункту не поделитесь ссылочкой на закон, в котором такая норма описана? Я из того большинства, которое впервые об этом слышит (и даже подозревает, что это выдумка).
Михаил, вы забываете одну важную веСЧь: налоговым органам и Великобритании, и большинства цивилизованных стран тоже не хочется брать на себя «гемор», отслеживая копеечные иностранные доходы своих резидентов. Именно поэтому в налоговых законодательствах многиз стран предусмотрен вычет из налогооблагаемой базы по доходам за границей, который позволяет не только не платить налоги по небольшим заграничным доходам, но даже позволяет не декларировать такие мелкие доходы, пока налоговые органы этого не потребуют.
Михаил, не 13% в их случае, а 6%.
Yana, спасибо за эту хорошую новость. 🙂
Yana, спасибо. Очень хорошо, что закон изменили. Значит, мой совет устарел 🙂
Timothey,
пфф.. а тут человек еще и ИП зарегистрировал. Мол «вот я сдаю квартиру, и это моя предпринимательская деятельность». Т.е. сам назвался груздем и лезет в кузов.
Timothey,
там дальше письмо от Минфина от 2015 г:
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года (ТЕПЕРЬ 5 ЛЕТ) и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного, доходы, полученные от продажи земельных участков, которые находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если они не использовались в предпринимательской деятельности.
Вместе с этим обращаем внимание, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Здесь всё очень подробно разложено про налогообложение и о вариантах как надо всё платить государству, причем, настолько убедительно, что после прочтения статьи даже и не возникакает вопросов, что могут быть и другие варианты сдачи квартиру в аренду. Такое ощущение, что статью писали государственные чиновники из налоговой. Это конечно, всё хорошо и, возможно, правильно.
И я деже не беру в расчет такие аргументы, как то, что человек, чтобы сдавать квартиру, возможно всю жизнь горбатился, зарабатывая на неё и платил налоги с зарплаты, теперь ещё и платит ежегодный налог на недвижимость, а тут ещё и рассказывают, как платить налог за сдачу — весело, тройное налогообложение.
Так вот, вопрос у меня не в этом — а где в этих налогах учитывается то, что владелец квартиры олачивает коммунальные расходы (прой сумма коммунальных включена в сумму сдачи квартиры, особенно, если квартира сдается какому-нибудь ООО для его сотрудников. А также не рассмотрен вопрос о ремонте квартиры после смены жильцов или, скажем раз в 5 лет, который порой выходит по стоимости равным сумме дохода за год, а то и более, если жильцы плохие попадутся (а что с жильцов арендодатель может взять? если реально — только сумму месячной аренды, остальное, даже по суду, практически нереально)
Николай, есть такая возможность — учитывать расходы по содержанию квартиры — в других налоговых режимах. Но вы там замучитесь с отчетностью, обосновывая уменьшение налогооблагаемой базы. Гораздо проще просто возложить в договоре найма обязанномть по оплате коммунальных услуг на нанимателя.
Кстати, самый выгодный вариант по сдаче квартиры — это упомянутый в начале статьи новый налоговый режим (Самозанятые).
Аренда жилья там допустима.
Понятно, что сейчас пилот и ограничение по 4 регионам.
Но во-первых пилот на 10 лет.
Во-вторых, со временем география начнем разрастаться (сами регионы заинтересованы будут зайти в пилот)
В-третьих, самозанятым в отличие от ИП/патента и других не надо будет заморачиваться с онлайн-кассой (а это не малые косты)
Итого: 4% и отсутствие отчетности. Разве плохо?
Dmitrii, нужна ли онлайн-касса в таком случае?
Alexander, мне кажется, в новости все понятно написано. Если выдержан срок 3 или 5 лет (там зависит от условий), то мы не платите налог с продажи квартиры. Неважно, ИП или физлицо. Какой смысл закрывать ИП, не пойму
Люди заморачиваются, а 90% собственников сдают своё жильё по «серому». Не могу сказать, хорошо это или нет, но возникают вопросы:
1) Как налоговая узнает, что вы не резидент и живёте не в России?
2) Как налоговая узнает, что ежемесячные поступления физ лицу от физ лица на карту это оплата найма жилья, а не частные переводы?
Михаил, не платить налоги — это, несомненно, нецелесообразно для людей, длительное время отсутствующих в стране. Себе дороже, если придется специально приезжать ради «решения вопросов» с органами.
С другой стороны, не стоит преувеличивать осведомлеенность налоговых органов. Потенциально им, конечно, доступны данные пограничного контроля о пересечении границы, но обрабатывать эти данные «сплошняком» нет ресурсов ни у одной налоговой службы в мире. Только если выброчно, в отдельных случаях.
Динар,
«серые» схемы работают только если оплата наличными. Опять же, при больших суммах наличные в принципе трудно потратить — и это будет становиться только сложнее
Про поступления от физлиц физлицам лучше забыть вообще..
Все налоговые все знают. Вся информация по всем счетам доступна всем налоговым, а ваши пересечения границы регистрируются в миграционных службах, которые объединяют базы с налоговыми. Если чего-то из этого нет сейчас, то внедрят в ближайшие 3-5 лет, возможно, с действием «обратной силы» — т.е. поднимут данные обо всех за последние годы и всем все доначислят как положено.
Так что нарушать — тупиковый ход. Гугл делает вещи и покруче, а в налоговую нанять программистов, чтобы те писали им алгоритмы для отлова неплательщиков — дело пустяковое.
Dr. Schwanz, ООО так же платит взносы, даже если не имеет сотрудников, это давняя причина споров, но судебная практика принуждает платить и ООО
Договор аренды, также как и найма не регистрируется, если заключен менее, чем на год.
Я таки не понял, сколько стоит обслуживание расчётного счёта ИП в месяц?
Konstantin, Немного стоит, несколько сот рублей.
Сергей, сомневаюсь. Налоги всегда платит собственник. А кто ему помогает в делах — родственники или юр. лицо, — это его проблемы.
А самозанятые могут быть нерезидентами?
Даниил, почему не платит,есть хотя бы гендир к примеру с официалкой 10.000,вот с них и заплатить 13% + соцвзносы около 30%.А за саму аренду 6% по Усн.Думаю,у налоговой не будет аргументов.
У меня вопрос по уменьшению суммы налогов на УСН. Разве уменьшить сумму налога на сумму взносов на пенсионное и медицинское страхование можно не более, чем на 50%?
Irina, если нет нанятых сотрудников и УСН «Доходы», то можно 100%: