Сделки с недвижимостью регламентируются ГК РФ. Там же и сказано, может ли мать или отец продать квартиру дочери или сыну. Законом это не запрещено, но есть особенности, которые нужно учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП).
Рассмотрим, можно ли и как продать недвижимость, нужно ли согласие отца, и как выглядит процедура пошагово.
Автор, юрист
Актуальность
Просмотров
Бесплатная консультация юриста
Может ли мать, отец продать квартиру сыну или дочери?
- Если продается доля в праве собственности, остальные владельцы получают преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ). Сначала нужно отправить всем собственникам письменные уведомления и дождаться отказов от покупки, или окончания срока, который предоставляется на отправку ответа – один месяц.
- Если дочь или сын состоят в браке, недвижимость, полученная по ДКП, считается совместной собственностью. При разводе ее поделят (ст. 38 СК РФ).
- Если ребенок не достиг совершеннолетия, возмездные сделки с ним запрещены. Ему можно только подарить квартиру. Своих денег у него нет, поэтому купля-продажа нецелесообразна и нелогична.
- После переоформления права собственности родитель утрачивает право распоряжаться недвижимостью. Он не сможет ее дарить, продавать или обменивать. Если родитель хочет и дальше жить в квартире после продажи, целесообразно оформить ДКП с правом пожизненного проживания. Без этого ребенок сможет его выгнать сразу после регистрации сделки в Росреестре.
Пример: Женщина купила квартиру, через год вышла замуж и родила ребенка. Когда дочери исполнилось 18 лет, она решила продать ей недвижимость и переехать в другой город. Согласие супруга не потребовалось: жилье куплено до брака.
Дочь и мать заключили ДКП, покупка оплачена до подачи документов на регистрацию. После регистрации права собственности дочь стала полноправной владелицей.
Обратите внимание! В некоторых случаях на продажу недвижимости нужно согласие супруга.
Квартира куплена до брака или получена по безвозмездной сделке
Согласно ст. 37 СК РФ, недвижимость, приобретенная до заключения брака, или уже в браке по безвозмездной сделке (дарению, в наследство), считается собственностью супруга, которым она была получена.
Но есть исключение. На основании ст. 37 СК РФ, по иску второго супруга такое имущество может быть признано совместной собственностью, если во время совместной жизни путем общих вложений существенно увеличилась его стоимость.
Но согласие на продажу оформляется лишь в том случае, если квартира уже признана совместной собственностью супругов.
Вывод: нотариальное согласие супруга в данной ситуации не требуется.
Квартира куплена в браке
Если право собственности зарегистрировано после заключения брака, для продажи квартиры понадобится нотариальное согласие мужа (ст. 35 СК РФ). Даже когда покупателем выступает сын или дочь.
Супруг, чье согласие не было получено, сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении своих прав.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Как получить согласие супруга?
Согласие оформляется у нотариуса, за удостоверение платится госпошлина в размере 500 руб. Муж может самостоятельно прийти в нотариальную контору и подписать его там. Личное присутствие жены не требуется.
Как все выглядит пошагово:
- Супруг, чье согласие требуется, записывается на прием к нотариусу.
- Письменное согласие оформляется самостоятельно, но можно заказать такую услугу и в нотариальной конторе. Она оплачивается отдельно от госпошлины, стоит в пределах 2 000-5 000 руб.
- Согласие подписывается в присутствии нотариуса в трех экземплярах. Предварительно он разъясняет права и последствия.
- Один экземпляр документа отдается жене. Он понадобится для сделки. Второй остается в нотариальной конторе, третий – у мужа.
Для оформления согласия супругу достаточно взять с собой паспорт, свидетельство о заключении брака и документы на недвижимость, которую собирается продавать жена.
Бланк согласия и образец заверенный нотариусом
Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?
Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?
Как продать квартиру через ипотеку?
Как купить квартиру у родителей?
Чтобы продать квартиру сыну или дочери, матери сначала нужно получить согласие супруга, если оно требуется.
Дальнейший порядок действий состоит из нескольких этапов:
- Обсуждение условий сделки. Стороны должны договориться о цене, сроках освобождения квартиры, порядке расчетов, и других особенностях.
- Заключение ДКП. Его подписывают обе стороны – покупатель и продавец.
- Подача документов для регистрации перехода права собственности. Они направляются напрямую в Росреестр, но можно подать и через МФЦ.
- Получение итогового пакета документов сторонами.
Совет юриста: продавцу и покупателю следует заранее договориться о порядке расчета. Это может быть внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Или же оплата полной стоимости квартиры до подачи документов.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Родственные связи при оформлении ДКП роли не играют, поэтому мать в нем фигурирует как «Продавец», дочь или сын – как «Покупатель».
Какие сведения нужно указать в договоре:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные участников сделки.
- Информацию о квартире: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Сведения о наличии или отсутствии имущественных обязательств перед третьим лицом: например, если другой человек сохраняет право проживания в квартире после продажи.
- Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
- Права и обязательства участников сделки.
- Реквизиты документа, на основании которого на мать зарегистрировано право собственности.
- Информация о нотариальном согласии супруга продавца.
- Дата составления, подписи сторон.
Документы и госпошлина
Продавцу для сделки нужен:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт на квартиру.
При необходимости – согласие супруга на продажу.
Желательно оформить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.
От покупателя понадобится только паспорт.
За переоформление права собственности покупатель платит 2 000 руб.
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Налогообложение и налоговый вычет
Налог в размере 13% платится от разницы между стоимостью покупки и суммой, за которую была продана недвижимость. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., НДФЛ рассчитывается от 1 000 000 руб.
Не придется платить НДФЛ, если жилье было в собственности более трех лет и получено продавцом по дарственной, договору ренты, в результате приватизации или в наследство. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет.
Важно! На основании п. 5 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по сделкам между близкими родственниками не предоставляется.
Даже если у матери и сына или дочери разные фамилии, сотрудники ИФНС при возникновении сомнений смогут запросить сведения о наличии или отсутствии родства. Если вычет все же получен, при выявлении нарушения его взыщут в досудебном или судебном порядке.
Ответы юриста на популярные вопросы
Может ли дочь продать свою квартиру матери?
Да, законом это не запрещено. Но если жилье куплено дочерью в браке, понадобится согласие ее супруга на продажу.
Как определить стоимость квартиры, подаренной родителями дочери?
В договоре дарения все равно указывается договорная стоимость. В дальнейшем для продажи дочь может указать любую цену, ориентируясь на рынок недвижимости. При необходимости можно обратиться к оценщикам.
Что делать, если мать продала квартиру без согласия сына?
Если недвижимость оформлена только на мать, согласие сына на продажу не требуется. Если у него была доля, и не предоставлено преимущественное право покупки, он вправе оспорить сделку через суд. Если же недвижимость принадлежала исключительно сыну, в Росреестре без нотариальной доверенности зарегистрировать сделку не могли.
Нужно оспаривать ДКП через суд.
Могу ли я как дочь продать квартиру матери сама себе по доверенности от нее?
Нет, покупатель не может представлять интересы продавца.
Может ли мать продать жилье сыну, если он и так там прописан?
Регистрация дает только право пользования квартирой, но не право собственности. Продажа возможна на общих основаниях, наличие или отсутствие прописки роли не играет.
Заключение эксперта
- Мать может продать квартиру сыну или дочери, достигшим совершеннолетия.
- Продажа осуществляется в общем порядке, родственные связи значения не имеют.
- При покупке жилья у близкого родственника новый собственник лишается права на налоговый вычет.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Рекомендуем по теме
Как продать квартиру, если 2 собственника?
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?
Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?
Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?
Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Игорь Ответить
Добрый день. Мои родители владеют квартирой, на них зарегистрирована совместная долевая собственность (по выписке из ЕГРП). Я хочу купить их квартиру, подскажите, поскольку собственников двое нужно оформлять два ДКП или достаточно оформить один, а от другого собственника получить нотариальное согласие на сделку?
22 июля 2021
Елена Бондаренко Ответить
Доброе утро, Игорь.
Договор купли-продажи оформляется один, а вот продавцами будут выступать два человека, так как оба ваши родители являются собственниками квартиры. Согласие на продажу нужно было бы оформлять, если бы квартира была приобретена в браке, но собственником был бы только один супруг, а у вас оба родителя собственники, поэтому оба и будут выступать продавцами.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
22 июля 2021
Галина. Ответить
Моя дочь прописана в моей квартире, но живёт в другой стране, Собственник только я. В случае если я прдам ей квартиру, то через какое время она может её продать, чтобы с неё не брали налог за продажу квартиры. И какая сумма налога будет с продажи у меня и у неё.
4 октября 2021
Елена Бондаренко Ответить
Добрый день, Галина.
Родители и дети независимо от возраста обладают самостоятельными имущественными правами, поэтому вы вправе продать квартиру и собственной дочери.
Касаемо налогов. Если вы владеете квартирой достаточно давно, а именно более 3 лет вы будете освобождены от налогообложения в рамках ст.217 НК РФ . Такие же условия при продаже квартиры будут и у вашей дочери.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
4 октября 2021
Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками
Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных § 7 ГК РФ. Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья.
Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.
Автор, юрист
Актуальность
Просмотров
Бесплатная консультация юриста
Кто считается близким родственником?
- Дети и родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки и внучки;
- братья и сестры (родные, сводные);
Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Особенности купли-продажи недвижимости между родственниками
Покупка недвижимости у родственников может повлиять на:
- Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.
- Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. Ст. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.
- Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.
- Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Есть и психологический фактор, с которым нередко сталкиваются люди, имеющие денежные дела с родственниками. Постороннему человеку проще продать недвижимость подороже. Родные же с большой долей вероятности будут просить скидку, мотивируя это родством.
Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже. Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде.
Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком
Покупка квартиры в пользу третьего лица
Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа
Нужно ли обращаться к нотариусу?
Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 185.1 ГК РФ).
Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:
- Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.
- Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.
Обратите внимание! Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье.
Расходы
Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.
Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя.
Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» по тарифу в зависимости от стоимости жилья:
| Цена недвижимости по договору (руб.) | Размер тарифа (руб.) |
|---|---|
| До 10 000 000 | 3 000 + 0,2% от суммы |
| От 10 000 000 | 23 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000 |
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?
Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:
- Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.
- Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.
- Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.
- Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.
Важно! При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.
В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.
Какая информация указывается в ДКП:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
- Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.
- Способы, сроки и порядок расчета.
- Обязанности и ответственность сторон.
- Порядок изменения и расторжения договора.
- Подписи участников сделки, дата составления ДКП.
Образец договора
Документы
Продавец до заключения договора должен подготовить паспорт, техпаспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, дарственную и пр. При выходе на сделку ему нужно заказать справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги. Эти документы с ограниченным сроком действия, оформлять их заблаговременно нет смысла.
Покупателю нужен только паспорт.
Госпошлина
За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов.
Сроки регистрации
На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно. Но госпошлину платить придется.
Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.
Налог при продаже квартиры близкому родственнику
Близкое родство с покупателем не освобождает от обязательства по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог придется платить от суммы дохода – разницы между ценой покупки и продажи жилья.
От налогообложения освобождаются продавцы, имеющие проданную недвижимость в собственности более трех лет, если она получена по:
- Договору дарения.
- В наследство.
- В результате приватизации.
- Договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Примечание: декларация 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля.
Что лучше: купля-продажа, дарение или завещание
Завещание хорошо тем, что позволяет пользоваться недвижимостью до конца жизни, и только после этого передать ее в наследство родственнику. Но можно оформить и ДКП с правом пожизненного проживания. В этом случае собственник сможет продавать, дарить или менять жилье, но в нем будет оставаться жить человек, имеющий такое право.
Дарение недвижимости – абсолютно безвозмездная сделка. Для дарителя она невыгодна, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.
Совет юриста: если деньги не имеют значения и недвижимость нужно передать в собственность сына или дочери, состоящих в браке, лучше оформить дарственную. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, полученное в браке по безвозмездной сделке, в случае развода разделу не подлежит. Признать подаренное жилье совместной собственностью получится, если за время семейной жизни в него вложено много денег, за счет чего увеличилась общая стоимость (ст.
37 СК РФ).
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Ответы юриста на популярные вопросы
Нужно ли согласие бывшего супруга моей родной сестры, если я продаю племяннице (их дочери) квартиру?
Нет, согласие бывшего мужа не потребуется. Достаточно того, что интересы несовершеннолетнего ребенка по договору будет представлять его мать. Согласие нужно наоборот при продаже жилья ребенка.
Хочу с родственницей обменяться квартирами. Как это лучше сделать: по двум ДКП или по одному договору мены?
Договоры купли-продажи проще для восприятия. Можно оформить два ДКП: один на одну квартиру, второй – на другую. И подать все документы на регистрацию сразу.
Оформила договор купли-продажи недвижимости с близкой родственницей. В последний момент мы передумали проводить сделку, но документы в Росреестр уже поданы. Можно ли их отозвать?
Да, нужно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий. Если же переоформление права собственности уже произведено, получить квартиру обратно можно только по новому ДКП или иному договору.
Заключен договору купли-продажи недвижимости между близкими родственниками. Покупатель внес задаток, право собственности зарегистрировано. Оставшейся части суммы до сих пор нет, прошел уже месяц с момента регистрации.
Можно ли оспорить куплю-продажу между родственниками?
Можно взыскать оставшуюся сумму или потребовать расторжения договора через суд. Задаток возвращать не придется, т.к. покупатель не выполнил обязательства по ДКП.
Хочу купить квартиру у родителей. Но так, чтобы покупателями были я и муж, сразу определить доли. Можно ли так сделать?
Да, участие нескольких продавцов и покупателей в сделке законом не запрещено.
Заключение эксперта
- Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, проводятся на общих основаниях.
- Продажа квартиры близким родственникам запрещена лишь в том случае, если речь идет о недвижимости несовершеннолетнего ребенка.
- Право на налоговый вычет при покупке жилья у родных отпадает, а добиться получения средств по маткапиталу сложнее.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Рекомендуем по теме
Покупка квартиры в браке на одного из супругов
Покупка квартиры через аукцион, с торгов
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Елена Ответить
Дочь и мать собственницы квартиры ,доставшейся им по завещанию по закону от мужа матери. В собственности более 3 лет. Как лучше поступить: 1)дочь продаёт долю матери,а мать затем продаёт всю квартиру? (доля дочери менее 1000000р)
2) дочь дарит свою долю матери,а мать затем продаёт свою квартиру? Будет ли налог с продажи у матери? Где больше расходов по сделке?
8 августа 2021
Елена Бондаренко Ответить
Доброе утро, Елена.
Даритель не платит налог, так как он не получает доход. А платит налог тот, кто продает недвижимость, если владеет ею менее 3 лет (минимальный срок). Если дочь продаст либо же подарит свою долю матери, срок приобретения начнет свой отсчет заново, пускай и на долю в квартире. Поэтому я не вижу смысла в таких сложностях. Если квартира принадлежит только двоим собственникам и обе согласны продать квартиру, можно всю квартиру сразу же и продавать, учитывая, что минимальный срок владения уже соблюден.
И так как долевая квартира продается вся, договор купли-продажи можно и у нотариуса не заверять, что также снизит расходы по оформлению сделки отчуждения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
9 августа 2021
Елена Николаевна Ответить
Бабушка продает квартиру внучке квартира в собственности более 5 лет, какие будут затраты
26 июля 2022
Елена Бондаренко Ответить
Добрый день, Елена Николаевна.
В силу ч.2 ст.217.1 НК РФ будет освобождение от налогообложения, так как квартира во владении более минимального срока. Будут затраты по уплате госпошлины в размере 2000 рублей ( ст.333.33 НК РФ ). И какая-то сумма будет потрачена при сборе пакета документов, стоимость зависит от вашего региона проживания, поэтому более конкретно сказать не могу.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
1 августа 2022
Какой пакет документов нужен для продажи квартиры
Продажа квартиры — ответственный и непростой процесс для многих собственников, особенно если это происходит первый раз. Нужно не только найти покупателя недвижимости, но и подготовить справки, выписки, договоры.
Рассказываем, какие нужно собрать документы для продажи квартиры в 2024 году.
Подготовка пакета необходимых документов считается формальностью, делом, в котором, казалось бы, мало что может пойти не так. Это верно лишь отчасти. Например, если выяснится, что для оформления нужно переделывать ремонт, искать дальних родственников или не хватает какой-то выписки, сделка может сорваться.
Покупатель не станет ждать и выберет более подготовленный к продаже вариант. К тому же без полного пакета есть риск, что Росреестр откажет в регистрации сделки.
В список документов для продажи квартиры в 2024 году входят:
- паспорт собственника
- договор купли-продажи
- выписка из ЕГРН, в том числе чтобы проверить, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки
- свидетельство о рождении ребенка — если для приобретения недвижимости использовался материнский капитал
- брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке
- другие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследствои договор дарения;
- технический паспорт: в нем технические характеристики квартиры и подробный графический план. Техпаспорт нужен для получения разрешения от органов опеки и попечительства, если покупатель планирует оформить ипотеку. А также, сверившись с ним, можно узнать о наличии незаконной перепланировки квартиры.
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
- доверенность— если на сделке будет доверенное лицо
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- расширенная выписка из домовой книги, чтобы покупатель и банк убедились, что в квартире никто не прописан
Сбор документов
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры зависит от того, как оформлена собственность на недвижимость.
Квартира приобретена в браке
Согласно Гражданскому кодексу, имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит им поровну. В этот список входят недвижимость, автомобили, предметы искусства, техника и даже деньги на банковских счетах. Продажа совместно нажитого имущества невозможна без согласия второго супруга.
То есть если речь о продаже квартиры, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку.
Исключение составляет подаренное или унаследованное имущество, им собственник распоряжается единолично. Правило распоряжения совместно нажитым имуществом супругов не работает, если они заключали брачный договор, который устанавливает другой режим владения.
Квартира находится в общей или долевой собственности
Законодательство не запрещает иметь общее недвижимое имущество на несколько собственников, в том числе не связанных родственными отношениями. У двух и более владельцев квартира может быть в совместной или долевой собственности. При продаже долевой собственности у совладельцев есть приоритетное право покупки, и они должны письменно от него отказаться, чтобы в будущем сделка не была оспорена.
Квартиру, которая находится в общей собственности, то есть без выделения долей, можно продать только с письменного согласия всех владельцев. В таком случае их личное присутствие не потребуется, а нотариальное заверение не обязательно.
Квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему лицу
Сделки по продаже недвижимости, среди владельцев которой есть несовершеннолетние, относятся к категории сложных. Потому что на их проведение нужно согласие органов опеки и попечительства — они следят за тем, чтобы дети не остались без места жительства и чтобы условия на новом месте были не хуже, чем на старом.
То есть теоретически опека может не согласиться на сделку, если сочтет, что дети будут жить хуже. Кроме того, есть жесткие требования к тому, как долго несовершеннолетний может оставаться без места жительства, — то есть после выписки из одной квартиры его необходимо быстро зарегистрировать в другой. Как оформить такую сделку, подробно описано здесь.
Перечень документов для продажи квартиры от собственника-несовершеннолетнего может быть расширен, например, если ребенок не достиг 14 лет. Тогда дополнительно потребуются:
- паспорт официального представителя или опекуна
- документ, подтверждающий полномочия представителя
- свидетельство о рождении ребенка
- разрешение органов опеки на распоряжение имуществом
Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно. Но для этого понадобится письменное разрешение законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки.
Исключение — эмансипированные несовершеннолетние. Это дети, приравненные ко взрослым. Такой статус можно получить после 16 лет, предоставив доказательства.
Ими являются трудовой договор, свидетельство о ведении предпринимательской деятельности, вступлении в брак или регистрации в ЕГРИП.
Эмансипированные дети могут заключать любые сделки без участия и согласия взрослых, в том числе и продавать свою недвижимость. Согласие органов опеки или законных представителей тоже не потребуется. Но нужно подтвердить, что эмансипированный совершеннолетний полностью дееспособен: нужно решение суда или органов опеки.
Если собственник не может присутствовать во время сделки
Владелец квартиры должен лично присутствовать во время сделки по продаже своей квартиры и подписывать договор купли-продажи. Если по причине болезни, срочного отъезда или любому другому уважительному поводу он не может этого сделать, то оставляет доверенностьсупругу, близкому родственнику, другу, поверенному — тому, кому доверяет представлять свои интересы.
В доверенности указывают паспортные данные уполномоченного представителя, список действий, на которые он получает эти права, адрес квартиры, дату составления. Этот документ должен быть нотариально заверен. Если продавец в другой стране, для оформления доверенности можно обратиться в российское консульство.
Такую доверенность проверяют дольше обычной, но финансовые организации такие принимают.
Погашение долгов: дополнительные документы, которые пригодятся при продаже
Дополнительные документы нужны, чтобы снизить покупательские риски, — иногда их наличие позволяет покупателю быстрее принять положительное решение о приобретении. В эту категорию входят, например, документы, подтверждающие, что у продавца нет долгов по оплате коммунальных платежей.
В основном это выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале «Госуслуги». Если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения, стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.
Подготовить полный пакет документов вполне реально самостоятельно. Более того, некоторые из них, кроме владельца квартиры, получить не сможет. Но обращение к риелторуспособно ускорить процесс: он расскажет, какие документы собрать для продажи квартиры в конкретном случае и в каком порядке.
Порядок сбора важен — у большинства бумаг есть «срок жизни». Если действовать наугад, можно оказаться в ситуации, когда придется запрашивать что-то повторно.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Сейчас почти 70% сделокс жильем совершается с привлечением ипотеки. К такой сделке, помимо продавца, сопутствующих ему участников, покупателя, подключается банк. Он должен убедиться, что квартира, на покупку которой он выдает кредит, юридически чистаи находится в жилом состоянии и в неаварийном здании.
Готовность собственника помочь покупателю в такой сделке существенно расширяет область поиска нового владельца.
Обычно банки запрашивают:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Он поможет подтвердить серьезность намерений сторон (подробнее о нем ниже).
- Расписку о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание для получения денег.
- Технический паспорт БТИ. Ему должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Она подтвердит, что в квартире никто не зарегистрирован.
Также может понадобиться свидетельство о рождении ребенка, если квартира приобреталась в браке, разрешение органов опеки, если при этом использоваться материнский капитал, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке.
Банки могут использовать разные схемы для оценки репутации заемщика и качества недвижимости, поэтому перечень требуемых документов для вашей ситуации нужно уточнять в конкретном банке.
Какие еще документы могут потребоваться при продаже
Росреестр зарегистрирует сделку, к которой приложен указанный пакет документов. Но, чтобы минимизировать свои риски, покупатель может запросить:
- документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.)
- справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира была куплена на кредитные средства, или согласие банка на сделку, если жилье до сих пор под обременением
- документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта
- кадастровый паспорт на объект недвижимости
Продавец не обязан предъявлять эти документы, но нужно помнить, что и у покупателя есть право не вступать в сделку без уверенности в ее чистоте.
При продаже квартиры в Москве или Подмосковье продавец может предоставить единый жилищный документ(ЕЖД), который можно оформить в МФЦ. Он заменит выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и так далее.
Выписка жильцов из квартиры
Важное условие чистоты сделки — снятие с учета всех прежних жильцов. Это необходимо, чтобы покупатель был уверен, что сложностей с ними не возникнет. Обычно сниматься с учета нужно до заключения договора купли-продажи, но стороны могут договориться и о том, что это произойдет после его подписания, заключив соответствующее дополнительное соглашение.
Подтверждением того, что бывшие жильцы выписаны, может быть выписка из домовой книги или ЕЖД.
Сняться с регистрационного учета можно автоматически. Продавец подаст документы на постоянную или временную регистрациюпо новому месту жительства (нужны паспорт и выписка из ЕГРН) и будет снят с учета по старому адресу.
Составление предварительного договора
Предварительный договор купли-продажи страхует и продавца, и покупателя. Он работает так: если одна сторона отказалась от сделки и не стала заключать основной договор, другая вправе обратиться в суд, и суд может обязать заключить договор на условиях предварительного. Как правильно составить такой документ, можно узнать здесь.
Альтернативой предварительному ДКП являются соглашение о задатке и авансовое соглашение. Авансовое гораздо мягче: стороны фактически подтверждают намерения заключить сделку и передать авансовый платеж. Но документ не обязывает заключать основной договор и при наличии авансового соглашения, суд тоже не может это сделать.
Соглашение о задатке позволяет продавцу оставить себе задаток, если от сделки отказался покупатель. А если передумал продавец, он платит покупателю двойную сумму задатка.
Составление и подписание основного договора купли-продажи
Когда все документы готовы, соглашения или предварительный ДКП подписаны, заключают договор купли-продажи.
Эксперты рекомендуют привлечь к этой процедуре юриста— он правильно составит документ, учтет особенности сделки, пожелания сторон, предусмотрит порядок оплаты. Продавец приходит на заключение сделки с полным пакетом заранее подготовленных документов (это обязательно должны быть оригиналы) и деньгами.
Если осуществляется покупка квартиры в ипотеку, деньги продавцу передает банк — через ячейку. Какие еще есть варианты передачи средств за квартиру, можно узнать здесь.