Собственники становятся членами ТСЖ на основании заявлений. Данные обо всех членах заносятся в специальный реестр и ГИС ЖКХ. Но заявления могут потеряться, и тогда у ТСЖ не будет личных сведений участников товарищества.
Разбираемся, как ТСЖ восстановить заявления собственников и где взять их персональные данные.
Собственник помещения становится членом ТСЖ на основании заявления с указанием личных данных
Членство в товариществе собственников жилья у владельца помещения в МКД возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).
Жилищный кодекс РФ не содержит требований к содержанию и оформлению заявления о вступлении в члены товарищества собственников жилья.
Данные о членах вносятся в реестр товарищества, который обязано вести правление ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 143 ЖК РФ, такой реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ, и о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 4 ст.
143 ЖК РФ).
Следовательно, член ТСЖ обязан предоставить правлению достоверную информацию, которая поможет идентифицировать его как члена товарищества (ч. ч. 4, 5 ст. 143 ЖК РФ). Согласно позиции Минстроя РФ в письме от 08.02.2017 № 3772-АТ/04, к такой информации относятся паспортные данные члена ТСЖ.
Товарищество, в свою очередь, обязано собирать, обновлять и хранить персональные сведения собственников в соответствии с № 152-ФЗ (пп. «б» п. 4 Правил № 416).
Некоторые товарищества сразу включают поля с личными данными членов в заявления о вступлении в ТСЖ:
Согласно приведённым выше нормам НПА, у председателя правления ТСЖ должны храниться заявления всех его членов, а также их реестр с данными для идентификации участников товарищества и связи с ними.
При утере заявлений и личных данных членов ТСЖ председателю нужно их восстановить
Товарищество может оказаться в ситуации, когда заявления собственников на вступление в ТСЖ утрачены, а необходимые для его работы личные данные членов отсутствуют.
Пример подобной ситуации из практики ТСЖ из Казани на юридическом форуме
Заявления пропадают по разным причинам: хищение, пожар или другая чрезвычайная ситуация. Также при переизбрании председателя Правления ТСЖ предыдущий руководитель товарищества может не передать новому эти документы.
Если таких документов новый председатель не получил, то их следует восстановить (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Можно выделить два основных способа это сделать: через ГИС ЖКХ и с помощью членов ТСЖ.
Разберём эти способы.
Личные данные членов ТСЖ и их реестр хранятся в ГИС ЖКХ
- позволяющие идентифицировать члена товарищества согласно реестру членов ТСЖ (пп. 1.21.2.1);
- номер контактного телефона и, или иные данные для связи с членом товарищества (п. 1.21.4);
- даты принятия в члены товарищества и выхода из него (п. п. 1.21.5-1.21.7);
- размер доли члена ТСЖ в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1.21.6).
- Для физлиц – СНИЛС, данные о документе, удостоверяющем личность (п. 1.21.2 разд. 10 приказа № 74/114/пр). При этом поле «СНИЛС» в ГИС ЖКХ не обязательно для заполнения, если в систему внесены сведения о документе, удостоверяющем личность.
- Для юрлиц и индивидуальных предпринимателей – ОГРН/ОГРНИП.
Также председатель ТСЖ обязан загружать в систему актуальные данные о членах и раз в год направлять реестры в ГЖИ. Они хранятся в одноимённой вкладке:
Меню «Объекты управления» с вкладкой «Реестр членов ТСЖ/кооператива»
В ГИС ЖКХ могут быть загружены электронные копии заявлений членов ТСЖ
В систему во вкладку «Реестр членов товарищества/кооператива» также заносятся сканированные образы заявлений собственников на вступление в члены ТСЖ. С 2020 года это необязательное поле для заполнения: информацию о члене товарищества можно разместить без прикрепления документа.
Копия заявления на вступление в ТСЖ в карточке члена в ГИС ЖКХ
При отсутствии у председателя и правления товарищества сведений о членах, их заявлений, руководству ТСЖ следует проверить наличие таких данных и документов в системе. Там можно скачать копии заявлений и найти личную информацию на каждого члена и реестр таких жителей дома.
При этом надо иметь в виду, что такие сведения размещены в закрытой части ГИС ЖКХ: чтобы их просматривать, председатель ТСЖ должен обладать в системе соответствующими правами.
При отсутствии данных в системе председатель может обратиться за ними к собственникам
- Скачать из системы актуальный реестр членов ТСЖ и копии заявлений, если они есть.
- Составить список тех, по кому нет заявлений и, или каких-либо данных.
- Обратиться к таким собственникам с просьбой заполнить заявление ещё раз.
Председатель может встретиться с членом ТСЖ лично или, например, написать на адрес электронной почты при его наличии, в группу жителей дома или членов ТСЖ в соцсетях или мессенджерах, прикрепив к сообщению шаблон заявления. Если собственник ранее заполнял заявление в двух экземплярах, то можно попросить у него копию его экземпляра.
Член ТСЖ может отказаться указать в заявлении СНИЛС или паспортные данные,. Если в ГИС ЖКХ их нет или они явно устарели, председателю следует взять с него письменный отказ предоставить ПДн.
Данные могут быть в документах собраний, в ГЖИ и реестрах собственников МКД
- запросить копию реестра в ГЖИ, ведь согласно ч. 9 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ обязано предоставлять такой реестр в надзорный орган раз в год;
- просмотреть документы ОСС о создании ТСЖ и документы ОСЧ;
- проверить реестры собственников помещений, которые хранятся в документах на дом или в ГИС ЖКХ, ведь ранее в них указывались паспортные данные, а с 2016 года – СНИЛС собственника.
Получив актуальный реестр членов ТСЖ, председатель правления сможет начать работу по восстановлению заявлений о членстве и получению необходимых для работы товарищества данных о собственниках.
Как получить реестр собственников для проведения общего собрания
До 1 марта 2024 года можно было получить реестр собственников с помощью интернета – как через посредников, так и путем самостоятельной загрузки выписок из ЕГРН. Однако из-за изменений в законодательстве этот простой способ перестал работать. В выписках из ФГИС ЕГРН, на основе которых составлялись такие реестры, теперь нет ФИО граждан – собственника помещений.
Поэтому придется составлять реестр собственников вручную, используя информацию из разных источников.
Материал опубликован 13.08.2021. Обновлен 03.03.2023
Что должен содержать реестр собственников
Решения общего собрания собственников оформляются протоколом.
Как составлять протокол, написано в Приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Именно этим документом утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний.
Одним из обязательных приложений к протоколу собрания является реестр собственников помещений (подп. «а» п. 20 Требований).
Что должен содержать такой реестр:
- сведения о собственниках всех помещений в доме с указанием
— фамилии, имени, отчества собственников – физических лиц,
— полного наименования и ОГРН собственников – юридических лиц; - номера принадлежащих им на праве собственности помещений;
- реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на эти помещения;
- сведения о форме собственности в отношении каждого из помещений;
- сведения о площади каждого помещения;
- сведения о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.
В этом материале предлагается следующий алгоритм составления реестра собственников:
— получение реестра собственников в управляющей компании;
— проверка данных с помощью справочной ЕГРН;
— дополнение его путем обхода собственников;
— получение данных по собственникам – юридическим лицам и органам власти;
— формирование и проверка реестра.
Возможно, инициатору повезет, и достаточно будет реестра, полученного от УК. Если дом маленький, то хватит и обхода.
Шаг 1 – запрос реестра собственников у управляющей организации
Управляющая организация обязана вести реестр собственников, который содержит ФИО, номер помещения и размер доли в общедомовом имуществе (ст. 45 ЖК РФ). Отсюда видно, что такого реестра недостаточно для оформления протокола собрания, но все равно он может пригодиться.
Инициатор собрания может запросить такой реестр:
“При поступлении в управляющую организацию, правление ТСЖ или кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ, собственника, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, о предоставлении реестра собственников указанные лица обязаны в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр”.
Таким образом, в заявлении важно указать, что собственник является инициатором собрания, а реестр запрашивается для проведения собрания:
Я являюсь собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: _____________________________, и инициатором общего собрания собственников помещений в этом доме.
На основании ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прошу предоставить мне для проведения общего собрания актуальный реестр собственников.
Я осведомлен о том, что данный реестр может использоваться исключительно в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников.
Прошу предоставить мне реестр в течение 5 дней с момента получения данного заявления путем ________________.
К заявлению стоит приложить копию выписки из Росреестра о праве собственности на квартиру инициатора. Это необязательно, но поможет сократить переписку с УО, если та решит повредничать.
Итак, тот реестр, что можно получить бесплатно в управляющей компании, обычно не содержит сведений о документах жителей на квартиры, а эта информация требуется Приказом Минстроя № 44 для оформления протокола*.
*По мнению Минстроя РФ, так как реестр выдаётся для проведения собраний, то он должен содержать то, что указано в Требованиях к оформлению протоколов собраний, а не только то, что указано в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (Письмо Минстроя РФ от 11.02.2020 №3747-ОГ/04).
Пример противоположной позиции можно встретить у судов: они не требуют от управляющей компании сверх меры, оставляя заботы о реквизитах документов на самом инициаторе, так как компания обязана «предоставить реестр в соответствии с ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ для организации проведения общего собрания, а не в связи с оформлением его результатов» (Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33 – 6372/2019).
Если управляющая компания хорошая, заинтересована в проведении общего собрания, и у нее есть полноценный реестр, то она может выдать его инициатору. Тогда у него одной заботой меньше.
Если компания неконтактная, то в лучшем случае реестр будет содержать лишь ФИО, квартиры и доли. В плохом случае – это будет список лицевых счетов, без указания долевых собственников, неполный, недостоверный и устаревший.
Если компания не дает реестр вовсе, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или обратиться в суд. Или окажется быстрее самим обойти собственников и составить реестр самостоятельно (Шаг 3 этой инструкции).
Шаг 2 – проверка и дополнение полученного реестра собственников через справочную Росреестра
В ситуации, когда УК предоставила тот реестр, который требуется от нее по ст. 45 ЖК РФ, – по сути, список собственников – инициатору нужно будет дополнить его сведениями о площади, документах, доле.
Бесплатно это можно сделать с помощью Справочной Росреестра.
Необходимо открыть Справочную на сайте Росреестра.
Затем выполнить вход через Госуслуги. Можно обойтись без этого, но тогда придется вводить капчу для проверки каждого помещения.
Поиск незамысловатый, но выдача ограничивается всего 100 результатами, если ввести просто адрес дома:
Если в доме больше 100 помещений, то придется уточнять адрес, чтобы найти и перебрать все помещения.
Нужно поочередно кликать на кадастровые номера интересующих помещений:
Будет открываться информация следующего вида:
Здесь можно скопировать площадь помещения, а также сведения о регистрации права собственности на помещение. Эти сведения пойдут в качестве «документов, подтверждающих право собственности на помещение»**.
**Автор материала знаком с практикой, когда в качестве реквизитов документов вместо номера и даты государственной регистрации права указывают дату и номер выписки из ЕГРН, либо и то, и другое одновременно. Последний вариант кажется предпочтительным, однако в нынешних условиях инициатор будет молодцом, если сможет собрать и указать в реестре хотя бы номер и дату государственной регистрации права, что является широко распространенной практикой.
Будут попадаться и помещения с долевой собственностью:
Из этого видно, что у квартир два собственника, но не видно доли каждого.
Бывает и совместная собственность, которая может выглядеть следующим образом:
Эту информацию нужно сопоставлять с информацией, полученной от УК, и заполнять в реестре недостающие сведения.
Например, в реестре от УК должен указываться размер доли в общедомовом имуществе, а инициатору в своем реестре нужен размер доли в праве собственности на свое помещение для случаев долевой собственности. Нужные доли таких собственников придется высчитывать, сравнивая их доли в общедомовом имуществе с долей единоличного собственника квартиры аналогичной площади (так как доля в общедомовом имуществе пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения).
Шаг 3 – обход собственников
Управляющая компания, как и собственники-инициаторы, лишена возможности получить данные о собственниках из ЕГРН. Поэтому ее реестр может быть неполным или неточным – при этом не по злому умыслу, а из-за прихоти законодателя, придумавшего закрыть сведения в ЕГРН.
Обход часто неизбежен в новостройке, так как права собственности у многих не зарегистрированы, и нужно добыть реквизиты передаточного акта по квартире.
Поквартирный обход или ловля жильцов около лифта в вечернее время помогает не только собрать реестр, но и пополнить базу контактов. Она пригодится при сборе бюллетеней, когда надо будет уговаривать собственников проголосовать.
Также данный шаг можно дополнить созданием домового чата, если он не создан. И в нем уже просить собственников прислать недостающую информацию, а также искать помощников для проведения собрания.
Состав запрашиваемой информации будет зависеть от способа получения:
— если это полноценный обход, то можно спрашивать все, включая реквизиты документов о праве собственности;
— если это ловля в подъездах неконтактных жителей, то повезет, если они скажут хотя бы ФИО и номер квартиры, наличие долевых собственников, остальное можно будет взять из Справочной (шаг 2);
— в домовом чате можно также просить прислать полные данные. Некоторые организаторы домовых чатов впускают туда собственников только при подтверждении права собственности (то есть предоставлении нужной информации в виде выписки, фото свидетельства). Поэтому если позволяет время, можно начать с организации такого чата с таким строгим контролем входа;
— можно повесить в общедомовых местах просьбу передать инициатору нужную информацию, пояснив, что это требуется для проведения собрания. Однако, чтобы этот способ хоть как-то работал, нужно обладать известностью и авторитетом в доме.
Самостоятельный сбор сведений о собственниках можно попытаться также упростить путем:
— обращения в жилищную инспекцию для ознакомления с протоколом предыдущего общего собрания, если оно проводилось и если ГЖИ вашего региона позволяет знакомиться с протоколом и его приложениями целиком;
— поиска протокола прошлого собрания со всеми приложениями в ГИС ЖКХ (если оно проводилось);
— договоренности с вахтером, чтобы тот собирал данные.
Шаг 4 – получение данных по помещениям в собственности юридических лиц и органов власти путем запроса выписок из ФГИС ЕГРН
В выписках из ФГИС ЕГРН скрыты данные только по физическим лицам, однако по собственности юридических лиц и муниципальной, государственной собственности информация по-прежнему доступна.
Если в доме есть такие помещения – обычно нежилые – то получить выписки можно, воспользовавшись этой инструкцией.
Этот шаг актуален, если реестр УК не содержит нужных данных, либо нуждается в проверке. Зачастую такие помещения сдаются, и поэтому выйти на собственника путем обычного обхода невозможно.
Стоит обратить внимание, что выписка обычно содержит ИНН организации, а нужно ОГРН. Поэтому вбивая в поисковик ИНН, инициатору придется найти и скопировать в реестр именно ОГРН.
Муниципалитет, бывает, не регистрирует свои квартиры в Росреестре, и информация по таким помещениям есть только в реестре муниципальной собственности.
Инициатор в таком случае может направить обращение в органы местного самоуправления.
Направление такого запроса поможет выяснить, не находится ли квартира в муниципальной собственности. Если находится, то полученными сведениями можно будет дополнить реестр собственников.
Сведения из реестра муниципального имущества являются открытыми, и их может запросить кто угодно. На ответ отводится 10 дней. Это предусмотрено пунктом 8 Порядка ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества (Приказ Минэкономразвития России от 30.08.2011 № 424).
Важно! В вашем муниципальном образовании может быть принят свой административный регламент по предоставлению выписок из реестра муниципального имущества. В таком случае порядок получения выписки, образец заявления, список документов, прикладываемых к заявлению, надо смотреть именно в этом регламенте.
Шаг 5 – формирование итогового реестра
Из полученных отовсюду сведений остается составить и проверить реестр собственников. Удобнее всего это делать в таблице Excel.
Также для удобства стоит указывать в реестре наряду с остальными сведениями количество голосов, принадлежащих собственнику (если подсчет будет происходить в метрах принадлежащей ему квартиры, доли на нее), либо оставить в реестре сведения о доли в праве собственности на общедомовое имущество (если подсчет будет происходить на основе этих данных).
Инициатору придется самому дополнить сведения о форме собственности.
Упрощенно говоря, она будет частная, если помещение в собственности граждан или организаций; муниципальная – если в собственности муниципального образования, государственная – если в собственности субъекта РФ или самой Российской Федерации.
После составления реестра надо будет сверить получившееся количество помещений с другими доступными источниками: ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ. Возможны небольшие расхождения по общей площади всех помещений. Однако стоит насторожиться, если расхождения слишком существенные и могут повлиять на подсчет голосов, установление наличия кворума на собрании.
На собрании голосующие собственники должны будут указать в бюллетене сведения о документе на квартиру. Поэтому при подсчете голосов и оформлении протокола нужно свериться и с этими данными.
Инициатору придется потратить много времени и сил, чтобы добыть, сопоставить и дополнить данные. И это без гарантии, что реестр окажется достоверным.
Однако не стоит отказываться от идеи провести собрание только лишь из-за того, что реестр наверняка получится с недостатками: это не влечет недействительность решений, принятых на общем собрании собственников.
Недействительность решений собраний устанавливает только суд, при этом решения будут недействительными, если они приняты недостаточным числом голосов или по вопросам, которые собрание не вправе решать. Но недостатки реестра как приложения к протоколу не должны влиять на выводы суда о действительности принятых решений.
Нарушения при проведении собрания или составлении протокола должны быть существенными, чтобы суд задумался о признании решений недействительными. Если инициатор продемонстрирует свою добросовестность при подготовке к собранию (использование различных способов получения данных о собственниках), то это будет большим плюсом.
Поэтому при проведении собрания важнее позаботиться о правильном оформлении бюллетеней, чтобы суд их не вычел из подсчета голосов.
Если решения собрания никто оспаривать не будет, то у инициатора еще меньше поводов для переживаний.
Кроме того, у возможного истца не сильно больше информации, чем у самого инициатора. То есть он может и не знать, что и где именно не совсем корректно указано в реестре собственников.
Если же истец окажется чересчур информированным и в подтверждение своих исковых требований притащит в суд актуальнейший и полный реестр, либо убедит суд в необходимости запроса сведений в Росреестре, то это хорошая возможность для инициатора воспользоваться полученными данными для проведения нового собрания в самое ближайшее время.
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
Эксперты – о решении Минстроя России для получения ПДн компаниями ЖКХ
Минстрой России планирует решить проблему доступа инициаторов ОСС к данным собственников помещений, доработав функционал ГИС ЖКХ. Рассказываем, в чём заключается суть вопроса, как ведомство предлагает его решить и что по этому поводу думают эксперты сферы ЖКХ.
В выписки из ЕГРН с марта 2024 года не будут включать данные о собственниках помещений
С 1 марта 2024 года вступает в силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. С этого момента в выписках из ЕГРН перестанут указывать персональные данные собственников недвижимости без их согласия.
Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян назвала № 266-ФЗ «самым опасным законом» июля 2022 года. Сейчас, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, любое лицо может заказать выписку на объект недвижимости из ЕГРН и узнать правообладателя. Там управляющие организации могут получить данные собственников для проведения общих собраний и взыскания долгов за ЖКУ в судебном порядке.
С 1 марта 2024 года получить такие сведения из реестра станет невозможно: начнёт действовать запрет на передачу третьим лицам персональных данных в выписках. Предоставить данные собственника Росреестр сможет только при наличии в реестре соответствующей записи, внесённой по заявлению правообладателя. Если такой записи в ЕГРН не будет, то ПДн владельца помещения не войдут в выписки, предоставляемые по запросам третьих лиц.
Для проведения ОСС Минстрой РФ предложил составлять в ГИС ЖКХ реестры голосующих без указания ПДн
Зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева ранее отмечала, что необходимо отложить вступление в силу нормы № 266-ФЗ о запрете включать в выписки из ЕГРН персональные данные собственника без его согласия. В том числе сведения о владельцах помещений в МКД не смогут получить УО и инициаторы общих собраний.
«Вся отрасль встанет. Ни собрания провести, ни договор заключить, ни начисления не сделать. Здесь все активно ищут какие-то способы преодолеть эту ситуацию. [. ] И, наверное, единственным вариантом будет перенос сроков вступления в силу этого закона», – подчеркнула Светлана Разворотнева.
24 января в своём Телеграм-канале она рассказала, что на заседании комитета с участием министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина подняла вопрос о получении исполнителями ЖКУ персональных данных собственников из Росреестра.
По словам Светланы Разворотневой, Минстрой России предложил своё решение проблемы. Ведомство планирует реализовать в ГИС ЖКХ возможность формировать реестры голосующих без персональных данных.
«Доработка соответствующего функционала системы идёт очень активно. Но лично у меня есть опасения, что к 1 марта она не будет завершена. [. ] Файзуллин заверил, что альтернативная система голосования будет готова», – рассказала зампред профильного комитета Госдумы РФ.
Цифровой реестр в ГИС ЖКХ – частичное решение проблемы получения ПДн компаниями сферы ЖКХ
На новость об инициативе Минстроя РФ решить проблему с получением данных собственников для проведения ОСС с помощью реестров в ГИС ЖКХ тут же откликнулось экспертное сообщество.
Подкомитет ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления домами напомнил, что в ноябре 2022 года предлагал своё решение данного вопроса: размещать сведения о собственниках помещений в МКД в открытой для управляющей организации части ГИС ЖКХ. Это позволит избежать доступа к ПДн третьих лиц и обеспечит контроль за их обработкой оператором.
Член подкомитета, эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян отметила, что инициатива Минстроя РФ заменить выписки из ЕГРН на некий цифровой реестр при проведении голосования через систему, то есть только для онлайн-голосования, – это «фрагментарное решение вопроса».
С ней согласна и глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец: «Некий обезличенный реестр, может, закроет частично вопрос проведения собраний после 1 марта, но пока непонятно, каким образом. Это будет просто реестр помещений? Но тогда, если несколько собственников, всё равно УО нужно будет знать их данные, как минимум, фамилию, имя и отчество.
Но, помимо ОСС, ещё останется проблема взыскания долгов. Это даже более, наверное, насущная проблема: нельзя пойти в суд, не имея идентификаторов должников. Она никуда не уходит.
Мне кажется, что это неправильно – закрывать её кусками, тем более, что этот кусок всё равно может не сработать».
Реестр голосующих в ГИС ЖКХ без персональных данных – поле для фальсификации решений на общих собраниях
Тему создания в ГИС ЖКХ реестра данных для проведения общих собраний собственников в МКД обсудили между собой и члены Экспертного совета Ассоциации «Р1».
- В таком реестре будут объекты, а не данные лиц?
- Что именно Минстрой РФ планирует включить в реестр, чтобы надёжно идентифицировать владельца помещения?
- Как счётной комиссии убедиться в том, что принесший заполненное решение человек именно собственник?
- Если реестр из ГИС ЖКХ можно будет получить только при онлайн-собрании в системе, то что делать инициаторам ОСС в другой форме или при проведении голосования через иные информационные системы?
Эксперт считает, что такая инициатива может создать «широкое поле для фальсификаций решений собственников», ведь статус собственника проверить будет невозможно.
Ольга Беленькая отметила, что предложение Минстроя РФ не решит всей проблемы, которая возникнет после 1 марта 2024 года из-за запрета получать персональные данные собственников из ЕГРН. Это предложение она считает бессмысленным
«Если ГИС ЖКХ будет предоставлять обезличенные выписки из Росреестра, то ни управляющие организации, ни ТСЖ, ни собственники не смогут инициировать общее собрание, провести его и оформить результаты собрания в соответствии с установленными требованиями», – отметила эксперт, сославшись на требования ЖК РФ и приказа № 44/пр. – «Если УО регистрируется в Роскомнадзоре как оператор по обработке ПДн, то на этом основании она должна иметь право на беспрепятственное получение выписок с персональными данными».
Инициатива Минстроя РФ не решит вопрос с получением ПДн жителей для взыскания долгов и расчётов платы
Павел Кузнецов подчеркнул, что запрет на данные в выписках из ЕГРН касается не только проведения общих собраний. Даже если новый функционал ГИС ЖКХ, озвученный Минстроем РФ, будет работать, это не решит вопрос получения персональных данных собственников при работе с задолженностью за ЖКУ, при расчётах платы, выдаче справок.
«Например, по Правилам № 354 при переходе на прямые договоры ТСЖ и УО должны передать РСО реестр собственников, но я не слышал, что Правила № 354, или приказ № 44/пр о требованиях к реестру, будут переписывать», – отметил Павел Кузнецов. – «Собрания перестанут фальсифицировать, потому что их станет невозможно проводить».
Светлана Межирицкая считает, что реализация инициативы Минстроя РФ создаст больше путаницы, а органы власти будут только ссылаться на мнимую, не работающую на практике, возможность получить данные собственников для проведения ОСС.
«Надо настаивать на том, чтобы отодвинуть сроки вступления в силу № 266-ФЗ с надеждой вообще отменить его применение в сфере управления многоквартирными домами», – предложила эксперт.
Татьяна Дёмина согласилась с коллегами, что формирование в ГИС ЖКХ реестров для проведения ОСС не решит, например, вопрос с идентификаторами и ПДн неплательщиков для взыскания с них долгов за ЖКУ.
Ольга Купченкова считает, что такое решение проблемы от Минстроя РФ только создаст «тотальное препятствие» для проведения общих собраний, взыскания задолженности и обжалования решений ОСС в суде. Также это не позволит делать проверку расчёта кворума, ведь у инициаторов будут неполные, непроверенные данные по праву собственности на помещения в МКД.
Гендиректор ООО «Служба коммунальных платежей» Игорь Захаров, партнёр Ассоциации «Р1», согласен с коллегами. Он отметил, что подобное решение вопроса противоречит ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ о реестре собственников.
Также данные о потребителях необходимы для взыскания задолженности за ЖКУ (ч. 2 ст. 124 ГПК РФ).
Доработка функционала для проведения собраний может создать новые технические проблемы в ГИС ЖКХ
Маргарита Кобко, эксперт и практик по внесению информации в ГИС ЖКХ, отметила, что 17 января Минстрой РФ проводил онлайн-конференцию с УО и оператором системы. На ней представители ведомства не говорили о том, что ГИС ЖКХ дорабатывается для решения вопроса с получением ПДн собственников.
«Наоборот, сказали, что пока не знают ответов, не знают, как вопрос по выпискам решать», – рассказала эксперт. Также Маргарита Кобко выразила опасение, что озвученный Минстроем РФ новый функционал не будет реализован к 1 марта 2024 года, он не будет работать корректно и, при этом, создаст новые технические проблемы в работе системы.
«С собраниями через ГИС ЖКХ и сегодня много проблем. Если у вас порядок с помещениями и данными Росреестра, то можно попытаться провести ОСС, но если есть проблемы, система не даст этого сделать. У ТСЖ голосовать через систему могут только члены товарищества, внесённые в реестр.
На практике у многих ТСЖ нет персональных данных всех членов и внести их в систему не получается», – рассказала эксперт.
Запрет на ПДн в выписках ЕГРН необходимо отложить, а порядок получения данных о собственниках – доработать
Инициатива Минстроя России и последовавшая за ней дискуссия экспертов вновь указали на злободневность проблемы получения компаниями сферы ЖКХ персональных данных собственников. После 1 марта 2024 года она станет ещё более острой.
«В 2017 году нас обязали вести реестры собственников, актуализировать их и предоставлять жителям по запросу. И всё это за свой счёт. Мы смирились. С 20 июня 2022 года мы получили закон об идентификаторах, который осложнил работу УО в части взыскания долгов.
Пришлось выкручиваться. Теперь нас ограничивают в доступе к ПДн в выписках ЕГРН, единственному законному источнику, к которому мы могли обращаться в рамках нашей работы», – подытожила исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян.
«Фактически мы теряем контакт с нашими собственниками: не будем знать, кто живёт в наших домах. У нас с собственниками двусторонние отношения. Почему по закону о защите прав потребителей мы обязаны предоставлять сведения о себе, а потребитель нет? Кому мы оказываем услуги? Не дому, не квадратным метрам, не общему имуществу, а собственникам помещений (ч.
2 ст. 162 ЖК РФ). Так почему же мы не можем знать, кто они?», – отметила эксперт.
- перенести на более поздний срок вступление в силу изменений № 266-ФЗ;
- доработать порядок получения сведений о собственниках недвижимости из ЕГРН.
Предлагаем управляющим домами и РСО присоединиться к письму: скачать его, подписать и направить в Минстрой РФ.
А как вы расцениваете инициативу Минстроя России о создании в ГИС ЖКХ реестров без персональных данных для проведения ОСС? Поделитесь в комментариях.