Я являюсь матерью-одиночкой, имею дочь двух лет и девятимесячного сына. Мы живем в хрущевском доме в двухкомнатной квартире 44 кв. м. Нас прописано восемь человек: бабушка (85 лет, инвалид I группы, ветеран войны, ветеран труда), мой отец, я и мои малолетние дети, сестра отца, ее дочь и пятилетний внук. 20 лет мы стояли на очереди на улучшение жилищных условий. В 2006 году нас сняли с очереди, так как у мужа сестры в собственности есть такая же двухкомнатная квартира и однокомнатная квартира у тети.
Что нам положено при реновации жилья?
Константин Алексеев
Консультаций: 503
1 июля 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации „О статусе столицы Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве».
В указанном законе учтены нюансы сноса старых аварийных домов, соблюдение жилищных прав граждан и гарантии расселения в новое жилье. Власти г. Москвы после утверждения реновационной программы проведут анализ технического состояния домов, подпадающих под нее. Жители наименее удовлетворительного жилья будут переселены в новые квартиры в первую очередь.
Закон г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» устанавливает, что жильцы квартир, подлежащих сносу, могут претендовать на равнозначное жилье.
Под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным Законом г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом г. Москвы;
- такое жилое помещение расположено в том же районе г. Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа г. Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.
По программе реновации возможно получение денежного возмещения вместо жилья (согласно его стоимости). Однако если в составе семьи, владеющей квартирой в аварийном доме, находятся несовершеннолетние дети и (или) нетрудоспособные граждане, то им полагается взамен жилье (равноценное или равнозначное). Получить денежную компенсацию – невозможно.
Также есть возможность получения квартиры, равной по цене той, которая находится в доме под снос. Для этого в течение 30 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора нужно написать заявление на получение равноценного жилья.
Для жильцов неприватизированных квартир есть выбор: по умолчанию предполагается проживание на основании аналогичного договора социального найма в новой квартире, либо можно написать заявление на получение жилья в собственность.
Интересы семей, претендующих на улучшенное жилье согласно нормативам, будут учтены при реновации. Но за жильцами остается право взять равнозначную, равноценную квартиру или денежное возмещение, и продолжить стоять в очереди на улучшение.
При желании можно претендовать на квартиру большей, чем была, площади. Но такая процедура предполагает доплату за разницу в квадратуре желаемой жилплощади (если, например, вместо однокомнатной квартиры получить двух- или трехкомнатную). Тогда как обмен на равнозначное и равноценное жилье никакой доплаты не предусматривает.
Согласно Закону РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» сносу подлежит только тот дом, большинство жильцов которого проголосовали положительно. Меньшинство обязано подчиниться. На подписание договора отводится 90-дневный срок, в течение которого власти города могут обратиться в суд с целью принудить жильца это сделать.
Они также имеют право без согласия собственника оформить всю документацию на равнозначную квартиру либо денежную выплату.
На момент проведения голосования на сайте «Активный гражданин» либо в центрах государственных услуг такая процедура не имела под собой законодательной базы и не гарантировала никаких результатов.
В настоящее время результаты этих (уже проведенных) голосований получили правовое основание. Теперь такие дома участвуют в программе реновации, и не подлежат безусловному сносу без согласия жильцов в принудительном порядке.
Включение домов после 1 июля 2017 г. в программу реновации – невозможно. Возможно, будут дополнительные этапы реновации.
Как при реновации расселять родственников из коммунальных квартир, объяснил Верховный суд РФ
Жизненные ситуации при расселении граждан в таких случаях возникают весьма острые. В споре чиновников и граждан высокий суд объяснил, какими нормами надо руководствоваться при расселении родственников, живущих в коммуналках.
История, о которой пойдет речь, началась стандартно — в одной комнате коммунальной квартиры жила пенсионерка, в другой — ее взрослый сын со своей семьей. При расселении дома по реновации они попросили предоставить им две квартиры. Но городские власти отказались это сделать.
По мнению чиновников, это были члены одной семьи. Спор дошел до суда, но местные инстанции не смогли однозначно решить, какое жилье нужно предоставить гражданам.
Верховный суд РФ, когда спор дошел до него, объяснил, что местным судам нужно было выяснять, при каких обстоятельствах граждане приобрели комнаты в коммуналке.
А теперь расскажем важные детали этого спора. Одной пожилой женщине принадлежала комната в коммунальной трехкомнатной квартире. Потом к ней туда заселился сын с женой и их ребенком-инвалидом.
Понятно, что четырем людям в таком небольшом жилье было тесно, поэтому пенсионерка купила вторую комнату в той же коммуналке и переехала туда, сохранив 1/4 доли в первой комнате. Ее сын с семьей остались жить в первой комнате, получив там тоже по 1/4 доли на каждого, включая ребенка.
Когда многоэтажку, где проживали наши герои, решили сносить по программе реновации, местные власти предложили им взамен двух комнат общей площадью 44 квадратных метра одну двухкомнатную квартиру площадью 68 квадратных метров. Такое предложение наших героев никак не устроило.
Жильцы коммуналки через суд потребовали у департамента городского имущества предоставить им две квартиры: одну — для матери-пенсионерки, а вторую — для семьи сына с ребенком-инвалидом.
Этот спор первым заметил портал Право.ru*. Первая инстанция, а следом за ним и апелляция нашим героям отказали в просьбе получить от города две квартиры.Местные суды сослались на то, что все эти граждане считаются членами одной семьи, поэтому им положена одна квартира. При этом местные суды напомнили в своих решениях, что главная цель программы реновации — расселить граждан в равнозначное, но новое жилье, а не улучшить их жилищные условия.
Несогласные с такой постановкой вопроса граждане пошли оспаривать эти отказы. И им в следующей инстанции повезло.
Кассационный суд не согласился с выводами своих коллег. Он отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение.Таким образом дело вернулось, по сути, на второй круг. И на этот раз апелляция пошла навстречу гражданам.
Уже в новом решении суда было сказано, что городские чиновники обязаны предоставить нашим героям то, что они хотят — отдельные квартиры.
Верховный суд объяснил, что местным судам нужно было выяснять, при каких обстоятельствах граждане приобрели комнаты в коммуналке
Кассационный суд в своем решении заявил, что по его мнению, пенсионерка получает социальную помощь как одинокий пенсионер, а комнаты в коммуналке считаются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания разных семей.
Но теперь в суд обратились уже городские власти, не согласные с таким решением. И в итоге этот спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
Там не согласилась с тем, как трактовали законодательство их коллеги. Вот главное, что сказал в своем решении Верховный суд.Он обратил внимание на то, что пенсионерка изначально вселила сына, его жену и ребенка в свою комнату, чтобы жить одной семьей. И только после этого, спустя время, купила соседнюю комнату и переехала туда.
Судьи ВС указали и на то, что в нашем случае пожилая женщина продолжала значиться сособственником первой комнаты, где остался жить сын с женой и внучкой. Кроме того, на момент рассмотрения спора граждане не состояли на учете как нуждающиеся в жилье и не были признаны малоимущими.
С учетом всего сказанного, судьи Верховного суда отменили акты апелляции и кассации, а дело отправили на новое рассмотрение, где его должны будут рассмотреть снова, но с учетом пояснений ВС.
По мнению экспертов, для подобных споров выводы ВС весьма корректны и обоснованы, хотя и выглядят, на первый взгляд, несправедливыми. Специалисты говорят, что другой подход позволял бы необоснованно получать дополнительное жилье в случаях, когда в одной квартире живут несколько поколений одной семьи.
При этом все юристы подчеркивают: реновация по своей сути предполагает только замену технически устаревшего жилищного фонда, а не улучшение жилищных условий.
По мнению экспертов, в прежние годы иногда случались прецеденты, когда местные суды своими решениями обязывали власти предоставлять сособственникам одного жилья разные квартиры. Но позже подобная практика изменилась.
Эксперты в этой связи напоминают гражданам, оказавшимся в похожей ситуации, что по действующему законодательству при расселении домов по программе реновации некоторым гражданам все же возможно рассчитывать на расширение жилплощади.
Так, к примеру, в Москве, переселяемым в новые дома гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются квартиры по нормативу 18 квадратных метров на одного человека. Уточним, что об этом сказано в части 1 статьи 6 закона Москвы от 17.05.2017 № 14.
По закону при расселении домов по программе реновации некоторым гражданам все же можно рассчитывать на расширение жилплощади
И тогда получается, что если квартиры требуемой площади у города не окажется, то жителям могут дать раздельные квартиры.
Отсюда специалисты делают следующий вывод: улучшить жилищные условия и получить взамен коммуналки несколько квартир скорее всего удастся большой семье, чьи потребности в жилой площади по нормативу нельзя удовлетворить только одним объектом недвижимости.
*Определение Верховного суда РФ № 5-КГ23-9-К2.
Золотые метры: почему квартиры из программы реновации стоят так дорого?
Стоимость квадратных метров как в пятиэтажках под снос, так и в реновационных новостройках порой зашкаливает. Обоснованно ли продавцы заламывают такие цены и каковы их шансы продать квартиру по запрошенной стоимости?
Цифры
В 2021 году Росреестр поставил на кадастровый учет 83 дома, квартиры в которых предоставлены переселенцам по программе реновации. За четыре года работы программы это рекордно высокий показатель: скажем, он в три раза превышает показатель 2020-го. Так что новостроек по программе реновации становится всё больше.
Но значительная часть квартир выставлена на продажу, причем по очень впечатляющей цене.
по данным росреестра
В прошлом году больше всего реновационных домов построено в Восточном административном округе (13 жилых объектов площадью 188,4 тыс. кв. м).
На втором месте — ЮВАО (11 новостроек общей площадью 181,8 тыс. кв. м).
Третье место разделили сразу несколько округов, в каждом из которых появилось по девять реновационных новостроек разной площади: в ЗАО (302 тыс. кв. м нового жилья), ЮЗАО (152,1 тыс. кв. м), САО (190,6 тыс. кв. м) и СВАО (126,7 тыс. кв. м).
Почти полмиллиона рублей за «квадрат»
Не все переселенцы готовы жить в новых квартирах — практически во всех новостройках есть предложения о продаже. Вот, например, дом по адресу: Береговой проезд, 1Б. Росреестр поставил его на учет в конце прошлого года, поэтому продавец одного из объявлений честно предупреждает, что документы будут только через месяц — пока готовятся.
Пока же новый собственник продает 42-метровую «однушку» за 18 млн рублей — выходит, один «квадрат» стоит 428,4 тыс. рублей.
Соседний дом (Береговой проезд, 1А) тоже частично предоставлен под переезд по реновации (некоторые квартиры выставлены в открытую продажу — в том числе по другим социальным программам).
Вот обзор этого дома:
Дом был сдан в эксплуатацию чуть раньше, чем его сосед, поэтому больше заселен. Квартир в продаже здесь тоже больше: на момент подготовки этого материала — 37 (часть из них продается после обычной покупки, не имеющей отношения к реновации). Стоимость «квадрата» — от 363 до 476 тыс. рублей за каждый. В дом 1А переехали жители пятиэтажек, расположенных по следующим адресам: ул.
Новозаводская, 8/8, корп. 5 и корп. 6; ул. Большая Филевская, 8, корп. 2; ул.
Заречная, 5, корп. 1 и корп. 2.
Разумеется, по этим адресам квартиру не купить, но в продаже есть предложения в соседних домах — тоже не в новостройках. Так, в 12-этажке по адресу: Береговой проезд, 9, корп. 5, предлагается однокомнатная квартира площадью 38 кв. м (каждый метр — по 306,9 тыс. рублей).
Есть «трешка» в доме № 7 по Заречной улице — он расположен буквально впритык к сносимым пятиэтажкам на ул. Новозаводской. Этот вариант площадью 65 кв. м обойдется в 19,7 млн рублей (303,1 тыс. рублей за «квадрат»).
А неподалеку от Большой Филевской улицы выставлена на продажу 51-метровая двухкомнатная квартира в Береговом проезде, 7, стоимостью 19,9 млн рублей (391,9 тыс. рублей за «квадрат»).
Можно найти и варианты в пятиэтажках: за 31-метровую «однушку» по адресу: ул. Новозаводская, 2, корп. 5, совсем недавно просили 11,3 млн рублей (это 355 тыс. рублей за 1 кв. м).
«Трешка» в доме по адресу: Новозаводская ул., 2, корпус 8, стоит 15,6 млн рублей, ее площадь составляет 75 кв. м, каждый из которых обойдется в 209 тыс. рублей.
Выгода и расчет
Попытка продать квартиру в новом реновационном доме в Береговом проезде по 430 тыс. рублей за 1 кв. м объясняется нестандартным ценовым фоном в этой локации, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
В расположенном в непосредственной близости от него доме второй очереди ЖК «Береговой» цена предложения превышает 520 тыс. рублей, причем продажи идут медленно (около 10 лотов за семь месяцев).
«Здесь мы видим нестандартное ценообразование со стороны застройщика, на которое решил ориентироваться продавец реновационной квартиры», — полагает Алексей Попов.
Вместе с тем, продолжает эксперт, и в самих пятиэтажках встречаются лоты с необычно высокой ценой. Например, более 485 тыс. рублей за «квадрат» в случае продажи однокомнатной 13-метровой квартиры в пятиэтажном кирпичном доме (сейчас объявление уже снято с продажи). Дом предназначен под снос — реновация в 2029–2032 годах.
«Тут у инвесторов другой расчет. В новом доме собственник жилья в пятиэтажке получит новую квартиру. В случае с лотами нестандартно малого метража принцип компенсации “метр в пятиэтажке равен метру в новом доме” напрямую не применяется — переселенец получит просто самую маленькую квартиру в реновационной новостройке.
Но даже малогабаритная «однушка» (33–35 кв. м) все равно будет в 2,5 раза больше квартиры гостиничного типа в хрущевке», — поясняет собеседник Циан.Журнала.
Эксперт подчеркивает: хотя на бумаге такая инвестиция выглядит привлекательно, нужно внимательно изучать правоустанавливающие документы.
Скромнее надо быть
Давайте заглянем в первый дом, построенный в рамках программы реновации, — это дом № 13 по улице Константина Федина. Сейчас здесь продается пять квартир: «двушка» (60 кв. м) за 16,9 млн рублей; «двушка» (63 кв. м) за 17,5 млн рублей; «однушка» (42 кв. м) за 13,3 млн рублей и две «однушки» (43,3 и 42,5 кв. м) по 13 млн рублей каждая.
Судя по очень узнаваемым дверям, все эти квартиры были получены по реновации — в некоторых объявлениях подтверждается информация о ремонте от застройщика. На момент написания материала средняя стоимость квадратного метра составляла 300,5 тыс. рублей.
Во включенном в программу реновацию пятиэтажном доме № 9 по улице Константина Федина продается 53-метровая трехкомнатная квартира — она стоит 14,8 млн рублей (279,2 тыс. рублей за 1 кв. м). Из предполагаемого графика сноса следует, что переселение планируется на 2025–2028 годы — выходит, покупателям придется ждать переселения до шести лет.
В целом в столице продается немало квартир в домах под снос, и среди них есть предложения с очень высокой ценой — вот, например, варианты, в которых цена за метр варьируется от 350 до 600 тыс. рублей.
По мнению аналитика, стоимость квартир в доме на ул. Константина Федина (280–300 тыс. рублей за 1 кв. м) соответствует рыночному уровню.
«Это недавно сданный дом с достойным качеством строительства (за одним из первых реновационных домов следили явно больше обычного), в шаговой доступности от метро, в нем есть лоты с отделкой, да к тому же в районе, где почти нет коммерческих новостроек. В совокупности все эти факторы позволяют устанавливать подобные цены», — говорит Алексей Попов.
Анализ предложения показывает, что часто стоимость «квадратов» в новостройках все же заметно выше, чем в сносимых пятиэтажках. Получается, что участие в реновации выгодно с финансовой точки зрения, но важно не забывать о двух принципиальных моментах:
— не всем удается продать свою новую квартиру по запрошенной цене;
— далеко не все полученные квартиры действительно лучше оставленных в пятиэтажках, и Циан.Журнал неоднократно публиковал истории невыгодных обменов.
- Истории сносимых… семей
- Реновация: обещанного переселения до 2032 года ждут
- Десять мифов о реновации
Стратегии собственников
Редакция поинтересовалась у экспертов рынка, как продаются квартиры в домах, связанных с реновацией, и тех, что идут под снос, и тех, в которых власти предоставляют новое жилье.
Ирина Пешич, управляющий директор сети офисов «Миэль», вспоминает, что на старте программы на рынке творилось безумие — некоторые лоты в пятиэтажках выставлялись по невероятным ценам. Впрочем, спросом такие варианты не пользовались. А потом ажиотаж стих: сегодня продажи квартир в домах под снос идут по мере необходимости.
Если они выставляются по адекватной цене, то продаются быстро.
В практике агентства была клиентка, которая когда-то переехала в Москву и много лет прожила в съемной квартире. Наконец, она созрела до покупки своего жилья в ипотеку.
«Мы ездили с ней по новостройкам, обошли множество сданных домов и множество хороших квартир “заезжай и живи”. Три раза она отказывалась от покупки уже перед самым выходом на сделку и теряла авансы. Оказалось, она просто психологически не готова к новостройке. Съемная квартира у нее была в старенькой пятиэтажке.
В итоге мы подобрали ей квартиру в доме под реновацию — эта сделка оказалась для нее понятнее, прозрачнее. Ей было комфортнее ждать пять–семь лет и затем получить свою квартиру в новом доме — на вкус и цвет товарищей нет», — рассказывает Ирина Пешич.
Высокий спрос на квартиры в домах под снос подтверждает и Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». Притом что риелторы агентства и сейчас довольно часто сталкиваются с такими сделками, в дальнейшем их станет еще больше, уверен эксперт: ведь по мере реализации программы увеличивается и количество квартир, которые жители получают по реновации.
«Обычно люди, продающие такую квартиру, располагают другим жильем. Причины для продажи могут быть разными: тут и желание переехать в другой район, и отложенная продажа — предположим, собственники ждали квартиру в новостройке, чтобы продать ее дороже», — комментирует Михаил Куликов.
А вот Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, обращает внимание, что желающих продать квартиру в новостройке меньше, чем ранее прогнозировали участники рынка.
По ее словам, если жилье не нужно собственникам для проживания, они предпочитают сдать его в аренду: ставка в таких домах выше, чем в старом жилом фонде в той же локации. Так они обеспечивают себе постоянный доход.
«У нас был случай, когда собственница передумала продавать и сдала однокомнатную квартиру в доме, построенном по реновации, за 50 тыс. рублей при средней ставке по району 42–43 тыс. рублей», — приводит пример эксперт.
Продать новое или сдать внаем?
«Для квартир в реновационных новостройках город обеспечил непрерывность права владения. Это значит, что при продаже собственник, если он не купил квартиру в пятиэтажке под снос недавно, не платит налог как за недавно приобретенный объект. Но для покупателей непрерывность права владения означает, что необходимо тщательно изучать юридическую историю старой квартиры в пятиэтажке, взамен которой была выдана новая.
Такая физически новая квартира не значит, что история объекта обнуляется, история сохраняется — об этом крайне важно помнить при совершении сделки».
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
По наблюдениям Ирины Пешич, подавляющее большинство собственников продают квартиры, полученные взамен старых. Они дороже, потому что имеют бо́льшую площадь и находятся в новом доме. К примеру, метраж однокомнатной квартиры в пятиэтажном доме — 31 кв. м, в новом — от 38 кв. м. Дальше — простая арифметика.
«Сейчас стоимость “однушек” в Москве начинается от 8 млн рублей. Дороже 9 млн рублей продать квартиру в доме под реновацию сложно. Однокомнатная квартира, полученная в новом доме, будет стоить уже порядка 11 млн рублей», — приводит условия задачи и ее решение Ирина Пешич.
По ее наблюдениям, обычно за продажей квартир в новостройках, полученных по программе реновации, стоят жизненные обстоятельства, а не инвестиционные расчеты.
По ее мнению, при столь высоком спросе и растущих ценах выгоднее не ждать сноса и получения новой квартиры, а продать жилье в старом доме и вложиться в новостройку. В течение года все вложения окупятся. Но при условии, что те, кто хочет сыграть на инвестициях, будут действовать быстро: ипотечные ставки растут — аналитики допускают их быстрый рост до 16% в течение 2022 года.
Это отразится и на спросе, и, соответственно, на ценах.
Реновация: как получить от властей лучшее жилье
Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. ЦИАН.Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.
Власти сказали
В первую очередь ЦИАН.Журнал спросил совета в фонде реновации. И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий: «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2020 год)».
Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). ДГИ просто промолчал.
Итак, чтобы получение «реновационной» квартиры не вышло боком, а сама жилплощадь по недоразумению не оказалась меньше по размерам или хуже по содержанию, необходимо учесть ряд факторов.
Советы юриста
Фотосток. Дом реновации в Москве
ЦИАН.Журнал обратился за помощью к юристу. Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич давно работает с вопросами столичной программы переселения, поэтому мы попросили его составить план действий для переселенцев.
«Москвичам предлагают «улучшение», а они почему-то его не желают. Парадокс, не так ли? Ясное дело, что дело не в капризности граждан, а в том, что условия сделки мены их не устраивают: ни квартира, ни состояние общего имущества (здания) порой не отвечают требованиям по качеству, по безопасности», – признает собеседник нашего издания.
к сведению
Аналитический центр НАФИ опубликовал исследование, согласно которому каждый четвертый москвич, получающий «реновационную» квартиру, намерен ее продать. Еще 6% участников программы собираются оформить денежную компенсацию взамен нового жилья, предоставляемого программой квартиры. Среди тех, кто намерен добиваться компенсации, 83% собираются направить ее на покупку другого жилья.
Согласно исследованию, после начала программы 5% жителей пятиэтажек отказались от планов по покупке новой квартиры. В итоге в надежде на лучшее москвичи не купили примерно 16 тыс. квартир, а застройщики (это уже просто к слову) недополучили более 100 млрд рублей.
Один из важнейших моментов – миф о трех вариантах на выбор
Нет по закону о реновации никаких трех вариантов предлагаемых квартир. Это заблуждение пришло из предыдущих программ. При грамотной подаче возражений по качеству по каждому дому можно получить на выбор и 5, и 6, и 7 вариантов – пока не подойдет.
Станислав Станкевич юрист
Станкевич объясняет, что переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, именно такую позицию следует занимать при общении с властями.
Отдельно юрист признает несправедливость наименования в документах переселенцев «жильцами». «Принципиальный вопрос, что речь идет именно о полноценных собственниках (с безусловным правом выбирать предмет сделки мены), а не о гораздо более безвольных нанимателях. Речь идет об обладателях имущественных прав, а не об абстрактном «населении»», – отмечает юрист.
«В Бескудниково жителей переселяют в дом на Бескудниковском бульваре, 11. Внешне дом выглядит неплохо, да и расположен удачно – в пешей доступности от двух станций метро. Однако переселенцам предлагают квартиры только в угловых секциях, и они даже меньше занимаемых. А планировки! В первой квартире проход на кухню был из комнаты – семья отказалась.
Во втором варианте еще хуже: по одной стене окно, по другой окно с балконом, еще по одной стене все тот же выход в кухню, по четвертой входная дверь».
Активистка Валерия Востокова пост в Facebook
Инструкция. Как получить по реновации лучшее жилье
Права
- Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.
- По закону о реновации нет никаких «трех вариантов» предлагаемых квартир. Это заблуждение. Можно выбирать, пока не подойдет (при условии грамотной аргументации).
- Переселение происходит по договору мены, в рамках договора условия сделки должны устраивать обе стороны.
Осмотр
- При осмотре провести фото- и видефиксацию состояния увиденного. Взять диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей.
- В квартире проверить соответствие ее реального метража указанному в документах.
- В квартире проверить работу инженерных систем (электрика, канализация, вентиляция), оконных блоков.
- Проверить состояние общемодомового имущества и здания. Каждый собственник имеет долю в праве собственности на общедомовое имущество.
- Для осмотра привлечь опытного технического специалиста.
- Проверить состоянию несущих конструкций: фундамент, колонны, ригели, несущие балки. Есть ли трещины, подтопление.
- Оценить работу каждого лифта.
- Оценить общее состояние подъезда.
- Лично в ДГИ представить результаты осмотра квартиры и дома, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов.
- При осмотре представитель города отсутствует.
- Акты сдачи-приемки не составляются. От москвичей требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен». Несогласие надо аргументировать (см. пункты выше).
Что смотрим в квартире
Состояние стен в квартире определить трудно: дома по реновации сданы с отделкой, трещины и кривизна скрыты, отмечает собеседник ЦИАН.Журнала. Так что визуально в самой квартире имеет смысл проверить соответствие ее реального метража указанному в документах, работу инженерных систем (электрика, канализация, очень важно убедиться в работе вентиляции), оконных блоков.
Фотосток. Квартира по реновации
Отличие от приемки объекта недвижимости от застройщика дольщиком (по ДДУ) или покупателем (по договору купли-продажи) состоит в том, что, как правило, при осмотре по реновации представитель города отсутствует. Вам просто даются ключи в офисе так называемого штаба расселения (расположенного где-то рядом с этой новостройкой), но никто вас не сопровождает, акты сдачи-приемки не составляются.
Станислав Станкевич юрист
При сделке по такому сложному и высокоценному недвижимому имуществу от граждан требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен».
Кроме того, отмечает Станкевич, необходимо не просто «поставить галочку», но оптимально представить ДГИ результаты осмотра, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов (и не забудьте добиться, чтобы на копии переданного акта поставили отметку). Отнести документы лучше лично, не надеясь на добросовестную работу почты. К тому же, это намного быстрее.
Для подстраховки можно отнести этот акт в сам департамент (ул. Бахрушина, д. 18, стр. 1), также добившись отметки о приеме.
Что смотрим в доме
Еще один важный момент: у каждого собственника в многоквартирном доме есть доля в праве собственности на общее имущество – на лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование и т. д. (более подробно ознакомиться с перечнем можно в ст. 36 Жилищного Кодекса РФ). Это значит, что при осмотре квартиры следует обратить внимание и на дом, в котором она находится.
Граждане часто занимают положение, сравнимое с тем, какое занимает обитатель каюты корабля: кроме состояния этой каюты, его ничего не интересует, хотя должно бы! И прежде всего его должно волновать, как долго этот корабль продержится на плаву (условный «Титаник» уже может иметь роковую пробоину). От состояния здания, его конструкций и оборудования зависит, как долго простоит дом и как долго просуществует в этом доме их новое жилье.
Станислав Станкевич юрист
По словам эксперта, действующие на сегодняшний день правила предполагают всестороннюю оценку гражданами объекта недвижимости, получаемого ими по добровольно (хотя бы формально) заключаемой сделке мены.
После получения ордера на осмотр квартиры привлеките для осмотра всего здания опытного эксперта, специализирующегося на приемке новостроек и заточенного под поиск дефектов.
Если у вас нет финансовой возможности прибегнуть к услугам специалиста, возможно, строители или инженеры найдутся среди ваших друзей, знакомых. Если будете проводить осмотр своими силами, не забудьте взять фото- и видеоаппаратуру для фиксации состояния увиденного, диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей, напоминает юрист.
Поскольку не существует действенной процедуры, как заставить ДГИ (именно он, а не фонд реновации или кто-то еще выступает контрагентом в этом обмене недвижимостью) допустить вас или вашего представителя (например, того же технического специалиста) к осмотру здания, а не только квартиры, то имеет смысл настаивать на этом после осмотра, передав заявление в письменном виде в департамент. Обязательно оставьте себе второй экземпляр с отметкой о приеме.
Станислав Станкевич юрист
Даже если вы согласны на переезд и квартира устраивает, убедитесь в приемлемом состоянии общего имущества.
Пишите «согласен на заключение договора мены, но при допуске к осмотру общего имущества многоквартирного дома по адресу ___». Если же вас не устраивает предложенный вариант, то составление акта и доведение его содержания до ДГИ – весомый аргумент в вашу пользу, если дойдет до подачи департамента иска о принудительном лишении вас права собственности.
Фотосток. Дом реновации в Москве
Что же имеет смысл осматривать, если департамент разрешит осмотреть не только квартиры, но и общее имущество (само жилое здание)? Основное внимание при проведении визуального осмотра должно уделяться состоянию несущих конструкций, поскольку именно их повреждения наибольшим образом влияют на безопасность эксплуатации здания.
«Это фундаменты, колонны здания, ригели, несущие балки. Визуально можно определить их повреждения, а специалисту о многом скажет характер трещин. Нередко подтопление подвала уже говорит о ненадлежащем воздействии на фундамент.
Визуально оценивается и состояние материала – например, качество бетона», – перечисляет эксперт.
По дороге в квартиру не забудьте оценить работу каждого лифта и общее состояние подъезда.
В Коньково жителям предлагают переехать в дом, когда-то строившийся ныне банкротом компанией «СУ-155» (Профсоюзная улица, до 96, корпус 1). Именно об этом доме газета «Коммерсант» писала в конце февраля – жильцы, которым предлагаются квартиры, требуют не переселять их и пытаются оспорить качество жилья в Мосгорсуде. В частности, издание упоминает не работающую вентиляцию (квартиры уже пошли плесенью), не смонтированные дымоуловители, слишком узкие простенки на лоджиях, отсутствие «непрерывных ограждений», что нарушает противопожарные и строительные нормативы.
Политик Владимир Милов в своей колонке, опубликованной на сайте «Эхо Москвы», говорит, что площади однокомнатных квартир в новом доме меньше, чем в расселяемых, а трехкомнатные «склеены из двух однокомнатных», что не лучшим образом отражается на планировке. Другие варианты переселенцам, конечно, предлагаются – но в том же доме. Тех, кто решил ждать лучшего в старом доме, пишет Милов, фактически выживают: демонтируют окна в квартирах уже переехавших, заселяют в них гастарбайтеров, а также угрожают демонтировать коммуникации, не включить к зиме отопление.
Как уже упоминалось выше, искать «свою» квартиру можно до бесконечности. Или пока властям не надоест ваша избирательность и они не подадут в суд для ускорения процесса расселения. В этом случае потребуется помощь очень подкованного адвоката, поскольку, по опыту Станислава Станкевича, суды проходят с нарушениями (например, без адекватного уведомления переселенцев, которые порой даже не знают о рассмотрении своей судьбы, или с немедленным вступлением решения суда в силу).
Кроме того, по словам юриста, суды нередко самостоятельно и без согласия переселенцев признают их право собственности на новую квартиру.