Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.
Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не «уйдет», заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, — весьма распространенная тема споров.
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма — почти 162 тысячи долларов — названа «необоснованным обогащением». Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет.
Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов.
Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.
Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше — в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды «допустили нарушения».
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов.
По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество «необоснованно приобретенное». И его надо вернуть.
Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги — это задаток.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.
Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут
По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.
Клиент отказался от услуги: когда нужно вернуть предоплату, а когда нет
Елена Мехоношина
Брать с клиентов предоплату — удобно. Деньги уже в кассе, осталось оказать услугу. Проблемы возникают, когда клиент передумал и хочет деньги назад.
Можно ли сделать предоплату невозвратной? Что будет, если не вернуть деньги? Как подстраховаться от убытков, если клиенты часто отказываются?
Рассказываем всё по порядку.
Сделать предоплату невозвратной нельзя
Обычно предприниматели берут предоплату в подтверждение, что клиент точно воспользуется услугой.
К примеру, женщина записывается на маникюр за месяц на последние числа декабря. Перед Новым годом желающих сделать ногти будет много. Поэтому салон сразу берёт с клиентки 2 000 ₽ и бронирует за ней время.
Другим желающим на это время откажут.
Ещё пример. В кафе обращается фирма, заказывает кейтеринг на три дня и вносит предоплату 10 000 ₽. Повара и официанты кафе будут заняты в эти дни в офисе фирмы. Приготовить и привезти еду другим клиентам не смогут.
По закону клиент может отказаться от услуги и забрать предоплату в любой момент.
Сделать услугу неотменяемой, а предоплату невозвратной нельзя. Даже если вписать такой пункт в договор с клиентом, он не будет действовать. Нет услуги — нет оплаты. Это называется встречным исполнением обязательств. Правила — из ст.
328, 453, 717, 731, 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о правах потребителей.
В наших примерах получится так. Клиентка передумала делать маникюр — салон обязан вернуть 2 000 ₽. Фирме стал не нужен кейтеринг — кафе обязано вернуть 10 000 ₽.
Но не всё так печально. Из предоплаты можно вычесть свои расходы и оплату уже сделанных услуг. Про это подробно расскажем ниже.
Предоплату надо вернуть в течение семи дней после отказа клиента от услуги. Но в своём договоре с клиентами этот срок можно сделать короче или длиннее — ст. 314 ГК РФ.
Предоплата без состоявшейся услуги — неосновательное обогащение предпринимателя по ст. 1102 ГК РФ. Если деньги не вернуть, клиент заберёт их через суд с процентами и оплатой услуг юриста.
Ещё за отказ вернуть предоплату клиенту-физлицу может оштрафовать Роспотребнадзор по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. ИП грозит от 1000 ₽ до 2000 ₽, юрлицам от 10 000 ₽ до 20 000 ₽.
Получается, за невозврат женщине 2000 ₽ за маникюр салон рискует заплатить в несколько раз больше.
Продавать невозвратные абонементы тоже нельзя. Правда, там есть исключения, мы говорили о них в отдельной статье.
Из предоплаты удерживают свои расходы и оплату уже оказанных услуг
Может выйти так, что до отмены брони предприниматель уже потратил деньги на клиента. Например, мастер салона купил смываемый лак за 300 ₽, потому что клиентка не хотела гель-маникюр. А кафе закупили шпажки для канапе стоимостью 500 ₽. На этот случай закон защищает предпринимателя.
Клиент обязан оплатить расходы, которые предприниматель уже понёс. Поэтому предоплату возвращают за вычетом таких расходов. В наших примерах салон вернёт 1700 ₽: 2000 ₽ минус 300 ₽ на лак, а кафе вернёт 9500 ₽: 10 000 ₽ минус 500 ₽ за шпажки.
Иногда расходы полностью покрывают предоплату. Тогда к возврату клиенту будет ноль. Если к моменту отказа от кейтеринга в холодильнике кафе уже лежат полуфабрикаты на 10 000 ₽, предоплату можно не возвращать.
Правда, полуфабрикаты придётся отдать фирме, если они захотят.
Главное, чтобы у предпринимателя остались чеки на расходы. И чеки должны подтверждать траты на этого самого клиента. На такие случаи лучше оговаривать подробное техзадание.
К примеру, прописывать меню кейтеринга в спецификации к договору на обслуживание. Там канапе — значит, нужны шпажки. Если клиент пойдёт судиться, предприниматель покажет суду чеки на шпажки.
А вот вычесть из предоплаты потерянную прибыль нельзя. Это упущенная выгода предпринимателя по ст. 15 ГК РФ.
Клиент и снятая бронь тут ни при чём.
Отдельный случай — когда клиент отказался от уже начатой услуги. Если официанты покормили людей один день, а потом фирма отказалась от кейтеринга, она оплачивает только этот день. Часть услуги — часть оплаты.
И ещё — оплату за часть услуги оставляют себе только, если у клиента нет претензий по качеству.
Клиент не пришёл на услугу — оплата не возвращается
Другая ситуация — когда клиент не пришёл в назначенное время, не открыл дверь или просто опоздал. Потом позвонил и потребовал предоплату назад, ведь услуги не было.
Если клиент просто передумал и не пришёл, он обязан оплатить услугу полностью — ст. 781 ГК РФ.
Но если окажется, что клиентка не доехала на маникюр из-за ДТП не по своей вине, удержать из предоплаты можно только свои расходы, а остаток надо вернуть.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Может ли покупатель вернуть задаток, если сам нарушил условия договора?
Продаю дом с участком. Нашлась покупательница, с которой заключили предварительный договор купли-продажи и получили расписку о задатке под эту сделку. Основной договор мы должны были заключить до 30 сентября. Покупательница до последнего дня говорила, что найдет деньги на покупку.
Но 30 сентября минуло, а на сделку мы не вышли.
Спустя неделю после этой даты она мне позвонила и потребовала задаток назад, так как передумала покупать. Потом прислала письмо, в котором просила встретиться. В ответ я направил ей претензию.
Я хотел продать дом, а покупательница отказывается и просит вернуть деньги.
Моя ошибка в том, что до 30 сентября я не направил ей письменное предложение купить дом и таким образом исполнить предварительный договор. Вчера узнал, что покупательница подала гражданский иск в суд — очевидно, с требованием вернуть сумму задатка.
Есть ли шанс выиграть суд? Нужно ли пытаться урегулировать все до суда и писать досудебную претензию? Для более точного ответа прикладываю документы по сделке.
Может покупательница вернуть задаток или нет, зависит от природы заключенного между вами соглашения. Объясню, в каких случаях вы обязаны вернуть задаток, а в каких нет и чем задаток отличается от аванса.
Чем при покупке недвижимости задаток отличается от аванса
Когда человек покупает квартиру, он хочет получить от продавца гарантии, что позже тот заключит договор купли-продажи именно с ним. Чтобы обозначить серьезность намерений, покупатель обычно передает продавцу деньги — 30 000—50 000 ₽ . Это может быть задаток или аванс.
В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. В ней подробно описаны отличия аванса от задатка. Главная разница — в ответственности за нарушение условий предварительного договора.
Аванс — частичная предоплата по договору. У него только платежная функция. То есть аванс — это деньги за недвижимость, которую покупают.
Допустим, вы договорились, что продаете дом за 1 млн рублей, и 50 тысяч покупатель отдает вам авансом. Если одна из сторон не выполняет предоплаченное обязательство — например, вы передумали или у покупателя изменились обстоятельства, — эти 50 тысяч придется вернуть. Но за вычетом расходов продавца по несостоявшейся сделке.
Например, если вы заплатили юристу за проект договора купли-продажи дома либо потратились на выписку из ЕГРН или нотариальное согласие супруги на продажу.
Задаток — это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Если стороны заключили договор задатка и покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — то, что выплатил ему покупатель, и еще столько же из своих денег.
Кроме того, сторона, из-за которой договор не заключен, обязана возместить другой стороне ее расходы по несостоявшейся сделке. Они могут быть те же , что перечислены выше при авансе.
Если в соглашении прямо не указано, что передается задаток, или есть сомнения в природе соглашения, эта сумма считается авансом. В самом соглашении ее могут называть по-разному , например обеспечительным взносом, авансовым платежом или предоплатой. Это не важно.
Если нет указания на задаток, это аванс. В договоре о задатке обычно ссылаются на соответствующие статьи гражданского кодекса, чтобы исключить сомнения.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Какой договор заключили вы
Я изучила ваш предварительный договор. В основном он правильный — в нем есть все нужные условия. Например, указаны стороны по договору, есть предмет договора — дом, срок заключения основного договора и пункт о том, что переданные продавцу 150 000 ₽ — это задаток.
Так что вы точно взяли задаток. Значит, дальше я буду исходить именно из этого.
Может ли недобросовестный покупатель вернуть сумму задатка
Задаток может вернуться покупателю целиком в трех случаях:
- Продавец добровольно согласился вернуть деньги, потому что сделка не состоится и стороны договорились об этом.
- Наступил форс-мажор, в результате которого покупка недвижимости сорвалась. Например, продаваемый дом случайно сгорел, пострадал от наводнения или другого стихийного бедствия. И именно из-за этого сделка не состоится.
- Если виновные действия продавца привели к тому, что покупатель не может исполнить договор. Например, из-за продавца дом пришел в негодность или значительно ухудшил свои свойства.
Однако продавец и покупатель вправе указать в договоре о задатке и дополнительные условия его возврата. Например, если покупателю не одобрят ипотеку, тогда задаток он не теряет.
Если стороны установили такие обстоятельства в договоре и такое произошло, все следует подтвердить документами, например справками из банка или больницы.
Что нужно было делать вам
Если одна из сторон хочет принудить другую к заключению договора, она направляет претензию.
В претензии указывают:
- дату заключения предварительного договора;
- ФИО покупателя и продавца;
- предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка;
- стоимость недвижимого имущества;
- размер задатка;
- наименование и дату платежного документа, который подтверждает платеж: расписки, квитанции;
- срок заключения основного договора и ссылки на нормы закона, в связи с которыми возникает обязанность заключить основной договор: статьи 380, 429, 432, 445 гражданского кодекса;
- дату, время и место, куда необходимо прийти, чтобы заключить основной договор. Например, это могут быть МФЦ, нотариус и так далее.
Претензию следует отправить почтой заказным письмом с уведомлением до того, как закончится срок предварительного договора.
Кто выиграет в суде в случае спора
Итак, между вами, как продавцом и покупателем, заключен именно договор о задатке. И вы просите указать перспективу выигрыша в суде. Но дать такую оценку нельзя, поскольку нужен полный пакет документов по делу.
Кроме того, суд принимает решение, когда исследует все обстоятельства, выслушает доводы обеих сторон и свидетелей. И у покупателя есть шанс выиграть дело, если суд сочтет, что вы, как продавец, своевременно не направили заявление о заключении основного договора.
Расскажу, какое решение по похожему делу принял Верховный суд
. 4 октября покупатель передал продавцу 50 000 ₽ задатка. Они договорились, что до 28 февраля следующего года заключат договор купли-продажи дома и земельного участка. Срок истек, но стороны договор не заключили.
Более того, никто из них не направил другой стороне письмо с требованием сделать это.
Когда покупатель попросил вернуть задаток, продавец отказался. Тогда покупатель подал в суд и попросил взыскать с продавца 50 000 ₽ задатка и проценты за пользование чужими деньгами — 9223,96 ₽.
Суд первой инстанции квалифицировал 50 000 ₽ как аванс и взыскал указанные суммы. Вышестоящий суд отменил решение: стороны подписали договор задатка, но покупатель до 28 февраля не принимал мер, чтобы заключить договор купли-продажи. Однако и продавец не уклонялся от заключения договора.
А значит, возвращать покупателю задаток не нужно. Кассация подтвердила это решение.
Верховный суд рассудил так. Если стороны не заключили основной договор и не сделали попыток к этому, обязательства по предварительному договору прекращаются. То есть если ни одна из сторон не предложила другой заключить договор в оговоренные сроки, то все обязательства по предварительному договору прекращаются.
И тогда переданные 50 000 ₽ — это аванс и его нужно вернуть.
В итоге определения нижестоящих судов отменили, но решение суда первой инстанции, по которому с продавца взыскали 50 000 ₽ и проценты в сумме 9223,96 ₽, оставили в силе.
Как я уже сказала, ваш случай похож: срок для заключения основного договора истек, и ни одна из сторон не потребовала его подписания. По логике Верховного суда, он прекратил действие и ваши 50 000 ₽ задатка превратились в 50 000 ₽ аванса. Оставить их себе вряд ли получится.
А еще вы написали, что покупательница не присылала вам досудебную претензию. Тогда ее иск могут отклонить по формальным причинам. Но ничто не помешает женщине все-таки направить вам претензию и вновь обратиться в суд.