Открою ИП, буду заниматься розничной торговлей бакалеей (крупы, макароны) на дому по Интернету. Могу ли я хранить бакалею дома, если будут соблюдаться температурный режим и сроки хранения?
Оксана Медведева
Консультаций: 10
Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Одновременно, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Аналогичные положения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.
Так, согласно п. 4 указанных правил жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, занимающийся розничной продажей продуктов, вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности (без перевода в нежилое), при соблюдении требований, установленных в вышеназванных нормативных актах, а также прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, и соседей.
Вместе с тем необходимо отметить, что реализация продуктов питания, в том числе бакалеи, требует соблюдения норм хранения, перевозки (транспортирования), реализации пищевой продукции, и прежде всего обеспечения безопасности пищевой продукции.
Основные требования к безопасности и качеству пищевой продукции отражены в Техническом регламенте Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции. ТР ТС 021/2011», Техническом регламенте Таможенного союза «Пищевая продукция в части ее маркировки. ТР ТС 022/2011», технических регламентах Таможенного союза на отдельные виды пищевой продукции, Федеральном законе от 02.01.2000 № 29-ФЗ «О качестве и безопасности пищевых продуктов», Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», с текстами которых рекомендуется ознакомиться.
Согласно требованиям ТР ТС 021/2011 основной формой подтверждения соответствия пищевой продукции является обязательное декларирование ее соответствия законодательству Таможенного союза с оформлением и регистрацией декларации о соответствии техническому регламенту Таможенного союза – документа, в котором подтверждается соблюдение обязательных требований безопасности к продукции и ее соответствие требованиям Таможенного союза. Такие документы и иные, предусмотренные вышеуказанными нормативными правовыми актами, должны быть в наличии у продавца.
Кроме этого, при хранении бакалейных товаров необходимо соблюдать не только температурный режим и сроки хранения, но и требования к освещенности, вентиляции, влажности воздуха, правила «товарного соседства», нормы складирования и другие требования, установленные для конкретных видов товаров. Соблюдение таких норм в рамках жилого помещения весьма проблематично.
Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет
Елена Мехоношина
Часто микробизнес умещается в обычной квартире — без лишних расходов на офис и склад. Рассказываем, какие ограничения есть для домашнего бизнеса, как избежать третьей мировой с соседями и не набрать штрафов.
Что такое квартира с точки зрения закона
По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.
Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст.
16 и 17 Жилищного кодекса РФ.
Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.
В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.
Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд.
Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию.
Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.
Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения.
Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.
Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении
В квартире запрещено устраивать промышленное производство — с машинами и оборудованием — и хостелы. Так сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.
Замаскировать хостел посуточной арендой койко-мест или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно раскусили такую схему. Квартирные хостелы даже без вывесок находят и закрывают.
Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно.
Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:
— обустраивать рабочие зоны с нарушением санитарных и пожарных норм для жилых помещений;
— полностью превращать квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14.
Что значит мешать соседям, в законе не написано. Но в судебных делах по спорам соседей с домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение через подъезд, грязь в подъезде, курение, шум и запах из квартиры, шум от подъезжающих машин.
Вот примеры, как делать не стоит. Всем трем предпринимателям суды запретили работать дома.
- В квартире на первом этаже работала диспетчерская такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Во двор день и ночь заезжали такси. Водители сигналили и громко слушали музыку. Девушки-диспетчеры постоянно ходили по подъезду, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимают заказы на вызов такси — дело № 33-12506/2018.
- Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2015.
- В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017.
Что будет, если вести запрещенный бизнес дома
Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.
Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ.
Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.
Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.
Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.
МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.
И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Можно ли использовать жилое помещение под офис
Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты. Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис.
Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН?
Посмотреть ответ
Можно ли снимать жилье под офис?
- Квартира является собственностью ИП.
- Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
- При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.
Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.
Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа.
Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники?
Посмотреть ответ
Особенности предпринимательской деятельности в квартире
Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:
- Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
- Не предполагается производство в промышленных масштабах.
Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?
Посмотреть ответ
В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:
- Юристы.
- Лица, оказывающие консультационные услуги.
- Няни.
- Бухгалтерские работники.
- Репетиторы.
- Переводчики.
Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.
ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.
Особенности аренды жилого помещения под офис
Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения.
Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.
Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:
- В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
- В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
- Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.
В соглашении нужно прописать такие сведения, как:
- Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
- Цель аренды.
- Полная схема помещения, описание.
- Продолжительность аренды.
- Размер выплат.
- Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
- Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
- Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
- Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
- Условия расторжения соглашения.
Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.
Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности
Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:
- Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
- Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
- Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
- Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.
К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.
Ответственность за коммерческую деятельность в квартире
Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.
Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей.
Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.
Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования.
В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.
ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.
Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:
- Показания жителей здания.
- Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
- Указания на нарушения санитарных норм.
- Указания на то, что права соседей были нарушены.
Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.
ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).
Особенности перевода жилого пространство в нежилое
Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:
- Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
- В помещении не должно находиться постоянных жителей.
- Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
- Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.
После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию. Однако, как показывает практика, это практически невыполнимо в нынешних условиях и проще сразу искать под бизнес конкретно помещение, имеющее статус нежилого.