Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.
Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.
Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп.
8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.
- ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
- изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.
В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст.
30 Градостроительного кодекса РФ.
Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью
Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.
Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.
Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:
- вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
- удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
- площади участка.
ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».
Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»).
Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.
Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?
Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.
Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).
Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).
В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта.
Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.
Изменение кадастровой стоимости в 2022 и 2024 году
2022-2023 годы – это переходный период для кадастровой оценки недвижимости. Прежде всего, Росреестр обязал все регионы провести в 2022 году оценку земли, без учета ограничений по периодичности Закона № 237-ФЗ. В 2024 году по тем же правилам регионы будут заказывать оценку остальных объектов (помещения, здания, машиноместа).
Переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории РФ. Также в период 2022-2023 года осуществляется переход на новый регламент оценки, оспаривания ее результатов.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Мы уже отработали в судах вопросы снижения кадастровой стоимости в 2022 году, поимели ценный опыт в этом вопросе и готовы с Вами поделиться последней актуальной информацией.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Читай в материале, какие нововведения предусмотрены на 2022 и 2024 год для кадастровой оценки недвижимости, как будет рассчитываться налог, что нового в процедуре оспаривания.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Будет ли меняться кадастровая стоимость в 2022 и 2024 годах
Единый нормативный акт о кадастровой оценке (Закон № 237-ФЗ) применяется с 2016 года. По нему работают все регионы страны, бюджетные учреждения, комиссии при Росреестре. На период 2022-2023 годов в Законе № 237-ФЗ предусмотрено ряд нововведений:
- меняется периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом – вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года, но для городов федерального значения, как и ранее, оценку можно проводить 1 раз в 2 года;
- меняется порядок рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости – с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2026 года эти правила начнут применяться по всей стране;
- меняется порядок судебного оспаривания – теперь собственникам нужно подавать административный иск, который будет рассматриваться по нормам КАС РФ;
- вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с этой целью свои разъяснения дал Росреестр, описав порядок проведения оценочных работ на ближайшие 2 года.
Как и ранее, решение о проведении оценочных работ принимают органы власти субъекта РФ. Они заключают договор с бюджетным учреждением, формируют перечни недвижимости, утверждают итоговый отчет.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Кадастровую стоимость своего объекта или участка можно проверить разными способами. Самый удобный и быстрый вариант – онлайн сервис на сайте ООО «Смарт Вэй». Там нужно ввести кадастровый номер, чтобы получить точные и актуальные данные о кадастровой стоимости.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Также мы сможете заказать выписку ЕГРН, которую наши специалисты получат за считанные минуты.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Мнение эксперта. С момента перехода на кадастровую оценку, стоимость недвижимости по ЕГРН постепенно выравнивается, по сравнению с рыночной ценой. Росреестр совершенствует методики и рекомендации для оценочных работ, обязывает учитывать итоги рассмотрения споров с собственниками.
Также сейчас применяется ФСО (Федеральный стандарт оценки). Он снижает вероятность ошибок в работе оценщиков бюджетных учреждений. Тем не менее, случаев завышения стоимости по кадастру все еще достаточно много, так как государственная оценка не учитывает все факторы, влияющие на рыночную цену.
Оспорить результаты кадастровой оценки можно несколькими способами, каждый из которых отработан специалистами компании “Смарт Вэй”. Выбор пути решения задачи зависит от многих факторов, которые определяются на основании документов на недвижимость.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Что нужно сделать для оспаривания кадастровой стоимости?
В первую очередь, требуется найти опытного исполнителя, который работает по снижению кадастровой стоимости именно в Вашем регионе, имеет успешную судебную практику по этой категории споров, выполняет работу “под ключ”. Самостоятельно невозможно подготовить необходимые документы, которые в дальнейшем Вам потребуются:
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость через комиссию. С 2024 года заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
Расчет экономии кадастровой стоимости в Москве в 2024 году
К примеру, ваше здание по данным новой кадастровой оценки, с 1 января 2024 года оценено в 500 000 000 рублей.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
При этом аналогичные объекты на рынке оцениваются в сумму не более 350 000 000 рублей.
p, blockquote 12,0,0,0,0 —>
За те два года, которые будет действовать кадастровая стоимость, вы заплатите налог на имущество, который в качестве базы предполагает использование именно кадастровой стоимости.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
На сегодняшний день в Москве установлена ставка 2%, которая действует с 2024 года и в последующие годы в соответствии с Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 “О налоге на имущество организаций”. Кадастровая стоимость теперь в Москве будет обновляться каждые два года.
p, blockquote 14,0,0,0,0 —>
Получается, формула расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, следующая:
p, blockquote 15,0,1,0,0 —>
500 000 000 * 2% * 2 года = 20 000 000 рублей
p, blockquote 16,0,0,0,0 —>
Эту сумму организация обязана заплатить в бюджет. Рассчитывать налог теперь будет сама Налоговая инспекция по данным ЕГРН.
p, blockquote 17,0,0,0,0 —>
Но если, вы сможете установить кадастровую стоимость в размере рыночной, то есть она составит 350 000 000 рублей, сумма налога существенно уменьшиться:
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
350 000 000 * 2% * 2 года = 14 000 000 рублей.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
Экономия на налоге на имущество за два года составит 6 000 000 рублей.
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
В нашей практике есть кейсы, где снижение кадастровой стоимости составляет до 30% – но все очень индивидуально и требует предварительного анализа экспертами компании “Смарт Вэй”.
p, blockquote 21,0,0,0,0 —>
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
Земельные участки
Как следует из сообщения Росреестра, в 2022 году все субъекты РФ обязаны организовать и провести оценку земельных участков. При этом не учитываются правила периодичности, предусмотренные Законом № 237-ФЗ. Например, если последние оценочные работы проводились в 2021 году, регион все равно обязан в 2022 году организовать их для земель всех категорий.
Далее оценка будет проводится с обычной периодичностью.
p, blockquote 23,0,0,0,0 —>
Единый цикл оценки, на который перейдут регионы после переходного периода, важен:
- для использования единой методики оценки;
- для единообразия определения кадастровой стоимости по всей территории РФ;
- для устранения несоответствий в распределении налоговой нагрузки на собственников из разных регионов.
Росреестр осуществляет общий контроль за процессом определения кадастровой стоимости. Также ведомство дает разъяснения регионам и бюджетным учреждениям, которые нужно учитывать в ходе оценки, при рассмотрении споров.
p, blockquote 25,0,0,0,0 —>
Здания, помещения
Согласно новым правилам цикличности, регионы обязаны провести следующую кадастровую оценку помещений, зданий и машиномест в 2024 году. Это означает, что для проведения оценочных работ и рассмотрения споров о стоимости будут применяться уже новые нормы Закона № 237-ФЗ. На 2022 год (переходный период), только 20% субъектов РФ воспользовались своим правом и перешли на новые правила оценки.
В Москве пока применяются ранее действовавшие правила.
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
Что говорит Росреестр о кадастровой оценке в 2022 и 2024 годах
О разъяснениях по переходному периоду оценки недвижимости, которые дал Росреестр, читайте выше. Сейчас на сайте ведомства размещены новые правила расчета и оспаривания кадастровой стоимости. Также обновлен раздел с данными Фонда государственной оценки.
Там указан расширенный перечень данных, которые можно получить по запросу.
p, blockquote 27,0,0,0,0 —>
На 2022-2023 годы введен временный порядок расчета налогов по кадастровой стоимости. Это связано с переходом на новые циклы оценки. ФНС будет обязана учитывать мораторий на повышение стоимости по кадастру следующим образом:
- данные оценки 2022-2023 годов будут размещаться в ЕГРН по общим правилам;
- независимо от итогов оценки, в 2024 году налог за землю будет рассчитан по стоимости участка, определенной на начало 2022 года;
- если по итогам оценки 2022 года кадастровая стоимость снизилась, ИФНС использует эти данные для начисления земельного налога.
Скорее всего, аналогичный порядок будет введен и для расчета имущественного налога за 2024 год (он будет начисляться в 2024 году). Но окончательное решение по этому вопросу пока не принято.
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
Обращаем внимание, что мораторий не распространяется на повышение кадастровой стоимости, связанной с изменением характеристик участка. Например, увеличение цены может быть вызвано установлением новой категории для участка, видов землепользования. При таких условиях для расчета налога может применяться кадастровая стоимость выше, чем по итогам оценки на начало 2022 года.
p, blockquote 30,1,0,0,0 —>
Список полезных документов
Документы для скачивания:
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Новые правила определения кадастровой стоимости для 2022 и 2024 года
Кроме перехода на новые циклы оценки недвижимости и временного моратория на применения повышенной кадастровой стоимости земли, в Законе № 237-ФЗ если еще ряд нововведений. Если орган власти субъекта РФ принял решение о применении новых правил, они вступают в силу на его территории с 2022 году. Если такое решение не принято, новый порядок расчета и оспаривания начнет применяться в регионе с января 2024 года.
О самых важных нововведениях читайте ниже.
p, blockquote 32,0,0,0,0 —>
Порядок оценки недвижимости
Новый регламент государственной оценки недвижимости, вступающий в силу с 2022 или 2024 года, включает следующие этапы:
- орган власти субъекта РФ принимает решение об оценке – например, на 2022 год такое решение принимается в отношении всех участков, поставленных на учет в ЕГРН;
- для проведения оценочных работ заключается договор с бюджетным учреждением, формируется перечень объектов – по новым правилам, заказчик может передать учреждению право на формирование перечня, направление уточняющих запросов в Росреестр;
- все документы и сведения, связанные с назначением оценки, размещаются на официальном портале органа власти региона – в частности, там разъясняется порядок сдачи деклараций на объект, подачи заявлений на пересмотр и оспаривание стоимости;
- в процессе оценочных работ ГБУ обязано принимать от собственников декларации и иные документы на объекты – по документам проверяется наличие факторов, влияющих на рыночную цену недвижимости;
- оценка включает подготовку промежуточных и окончательных отчетов, направление их на проверку в Росреестр – при выявлении нарушений ведомство может обязан их устранить, провести дополнительные работы;
- итоговый отчет утверждает орган власти субъекта РФ, после чего сведения передаются в Росреестр для обновления ЕГРН – после внесения сведения к ЕГРН новую кадастровую стоимость ФНС будет применять для налогообложения.
После публикации отчетов заинтересованные лица (собственными, муниципальные власти) могут подавать замечания напрямую в бюджетное учреждение, либо через МФЦ. При наличии обоснованных замечаний, ГБУ обязано их учесть в ходе оценки, при подготовке заключительного отчета.
p, blockquote 34,0,0,0,0 —>
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Читайте в этой статье, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, что включает в себя процедура оспаривания кадастровой стоимости, а также какие требования предъявляются к отчету и самому оценщику.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Кадастровая стоимость земельного участка
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ-237, под кадастровой стоимостью земельного участка, подразумевается результат оценки, определяемый согласно действующим правилам ценообразования и методикам.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
В свою очередь, в соответствии со ст. 3 ФЗ-135, под рыночной ценой понимается ее предполагаемый размер, по которому земельный участок может быть продан на рынке при обычной конкуренции.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
КС должна соответствовать рыночной цене и наиболее точно отражать ее. Однако, любая система может давать сбои. И государственная оценка не исключение.
В таких случаях цена земельного участка может быть необоснованно выше рыночной. Соответственно владельцу объекта может потребоваться уменьшение его кадастровой стоимости.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Уменьшение может понадобиться при:
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
- определении цены имущества при продаже;
- подготовке земли к приватизации;
- предоставлении в доверительное управление;
- иных основаниях.
Порядок расчета
Как рассчитать кадастровую стоимость? Согласно ст. 14 237-ФЗ, КС определяется бюджетным учреждением по методическим указаниям.
При определении цены во внимание обязательно принимается информация о расположении земли, находится ли участок в границах зоны с особыми условиями и иные характеристики, которые обозначены в методиках.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
По итогам определения всех факторов и характеристик, бюджетным учреждением составляется отчет, на основании которого утверждается акт об оценке, затем эти данные вносятся в ЕГРН.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Когда проводится государственная оценка
Согласно ст. 6 ФЗ-269, в 2022 году оценка была проведена в отношении всех земельных участков. Последующая государственная оценка будет проводиться со следующей периодичностью:
- один раз в три года – во всех регионах, кроме городов федерального значения:
- один раз в 2 года – в городах федерального значения.
Комментарий эксперта. В соответствии со ст. 8 ФЗ-135, оценивание проводится в обязательном порядке при национализации, при возникновении споров, при продаже объекта, принадлежащего России и в иных случаях.
Данная процедура проводится бюджетным учреждением, полномочия и обязанности которого изложены в ст. 7-8 ФЗ-237.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Как получить сведения
Данные о КС можно получить различными способами:
- на сайте Росреестра. Сведения можно посмотреть в режиме онлайн. Для этого нужно ввести данные кадастрового номера объекта или его адрес.
- заказав выписку из ЕГРН. Данный вариант подходит, если требуется информация на определенную дату или сведения должны быть изложены на бумаге с официальной печатью. Выписку можно заказать лично через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.
Комментарий эксперта. Заказать выписку может любое лицо, но нужно учесть, что такие сведения не будут содержать информацию о собственнике недвижимости. С 01.03.23 г. личные данные собственника теперь можно будет заказать только с согласия владельца имущества.
p, blockquote 12,0,1,0,0 —>
После получения сведений о стоимости участка, при несогласии с установленным размером, можно начать процедуру оспаривания с целью уменьшения КС.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка
Статьей 24.18 ФЗ-135 установлены 2 основания по которым КС может быть пересмотрена:
- при определении КС была использована недостоверная информация об имуществе;
- в отношении объекта установлена рыночная цена в тот период, когда была установлена КС.
Таким образом, при наличии данных оснований, можно оспорить размер установленной КС в сторону уменьшения.
p, blockquote 15,0,0,0,0 —>
Статьей 22 ФЗ-237 предусмотрены следующие варианты оспаривания:
- через специальную комиссию;
- через суд.
Заявление может подать как физическое, так и юридическое лицо со дня внесения в ЕГРН данных о КС.
p, blockquote 17,0,0,0,0 —>
Заявитель может самостоятельно выбрать в какой орган для обжалования будет подано заявление.
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости
Образуется уполномоченным органом на территории соответствующего субъекта. Информация о комиссиях и данные об их работе, размещены на сайте Росреестра.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
В частности, в размещенных приказах указана информация о создании и об уполномоченных лицах, выполняющих функции секретаря и заместителя.
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
Заявление об оспаривании может быть подано:
- путем личной подачи в уполномоченный орган или через МФЦ;
- посредством почтового отправления;
- путем отправки через портал Госуслуг или иного сервиса, в зависимости от субъекта.
Комментарий специалиста. В Москве заявление об обжаловании кадастровой стоимости можно подать через сайт Мэра Москвы. Комиссия действует при управлении Росреестра по Москве.
Эксперты по оценке компании “СМАРТ ВЭЙ” подробно проконсультируют Вас по вопросам работы комиссии и обо всех нюансах взаимодействия с данным органом.
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
Рассмотрение заявления
Заявление считается представленным в день его подачи, либо в день, который указан на штампе извещения о передаче.
p, blockquote 23,0,0,0,0 —>
Документация рассматривается в течение тридцати дней с момента его представления. В течение 7 дней с даты представления документов, в адрес заявителя, владельца и в орган МСО отправляется извещение о поступлении заявления, а также дату заседания.
p, blockquote 24,1,0,0,0 —>
На заседании должно присутствовать не менее половины членов комиссии. Решения принимаются обычным большинством.
p, blockquote 25,0,0,0,0 —>
Может быть принято одно из следующих решений:
- об отклонении заявления. В данном случае, обязательно излагается обоснование отказа;
- об определении КС в размере его рыночной цены. Копия решения в течение 5 рабочих дней после принятия, направляется в бюджетное учреждение и Росреестр. Кроме того, направляется отчет об оценке (на электронном носителе).
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Уменьшение КС возможно путем обжалования установленной цены через суд. В данном случае готовится административное заявление по правилам КАС.
p, blockquote 27,0,0,0,0 —>
Заявление предоставляется в письменной или электронной форме с указанием наименования суда, административного истца, ответчика, а также сведений о том, какие права нарушены.
p, blockquote 28,0,0,0,0 —>
Судом первой инстанции будут верховные, краевые, областные суды (подпункт 15 пункт 1 ст. 20 КАС РФ).
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. По окончании рассмотрения, может быть вынесено одно из следующих решений:
- об отказе в удовлетворении;
- об удовлетворении требований. В этом случае данные об изменении КС указываются в резолютивной части решения. Новая стоимость подлежит внесению в ЕГРН.
Комментарий специалиста. Успешное решение вопроса, возможно только при взвешенном и грамотном подходе еще на стадии подготовки документов. Законодательством предусмотрены определенные требования к документации, которая предоставляется вместе с заявлением.
В частности, основным требованием является предоставление отчета оценщика.
Многолетний опыт специалистов компании “СМАРТ ВЭЙ” показал, что именно грамотно составленный отчет на 90% влияет на положительный исход дела.
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
Перечень документов при подаче заявления
В зависимости от органа, в который подается заявление, законодательством предусмотрены следующий пакет документов:
Судебный орган
Подтверждение оплаты госпошлины за оспаривание кадастровой стоимости. В соответствии с подпунктом 7 пункт 1 ст. 333.19 НК, госпошлина оплачивается в размере:
300 руб. – для физического лица;
Таким образом, в любой из уполномоченных для разрешения спора орган, подается отчет об оценке имущества.
p, blockquote 33,0,0,0,0 —>
Кем готовится отчет и какие требования предъявляются к его составлению?
p, blockquote 34,0,0,0,0 —>
Отчет
Документом, играющим ключевую роль при оспаривании КС земельного участка является отчет об оценке. Он готовится согласно положениям ФЗ-135, а также соответствующим стандартам оценки.
p, blockquote 35,0,0,0,0 —>
В частности, статьей 11 ФЗ-135 предусмотрены следующие обязательные к указанию сведения:
- дата подготовки и его номер;
- основания для его подготовки;
- сведения об оценщике;
- цель проведения;
- подробное описание объекта;
- перечень документации, которая была использована специалистом;
- иные сведения.
Отчет готовится на бумажном или на электронном носителе. Документ постранично нумеруется, а также подписывается и скрепляется печатью оценщика. В электронной форме отчет подписывается квалифицированной подписью.
p, blockquote 37,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Отчет не должен содержать двусмысленных фраз или неопределенности, а также вводить в заблуждение. Итоговая цена считается достоверной.
Заказать независимую оценку земельного участка можно в компании “Смарт Вэй”. Мы проведем оценку в строгом соответствии с законом.
p, blockquote 38,0,0,0,0 —>
Важную роль при изготовлении отчета играет также квалификация специалиста. Законом предусмотрены определенные требования к данной профессии.
p, blockquote 39,0,0,0,0 —>
Оценщик
Согласно ст. 15 ФЗ-135, в обязанности оценщика входит:
- состоять в СРО оценщиков;
- соблюдать положения законодательства;
- обеспечивать сохранения документации;
- представлять по требованию заказчика страховой полис;
- иные обязанности.
Между заказчиком и исполнителем заключается договор в простой письменной форме о проведении оценки для снижения КС. В договоре обязательно указываются цель, обозначение объекта оценки, данные сторон, размер вознаграждения и иные сведения.
p, blockquote 41,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Одним из основных требований к оценщику является участие в СРО и наличие специального образования. Учитывайте данное условие при выборе исполнителя.
Специалисты по оценочной деятельности “СМАРТ ВЭЙ” имеет многолетний опыт работы, а также соответствующую квалификацию.
p, blockquote 42,0,0,0,0 —>
Полезные документы
Ссылка для скачивания
p, blockquote 43,0,0,0,0 —>
Стоимость услуг компании “СМАРТ ВЭЙ”
Наименование услуги
Стоимость
Кейсы компании
Ниже указаны примеры работ, выполненных специалистами ООО “СМАРТ ВЭЙ”, при оспаривании установленной КС.
p, blockquote 44,0,0,0,0 —>
Кейс 1. Оспаривание установленной цены двухэтажного здания в Москве
Поступил заказ от постоянного клиента – подготовить документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через суд. Размер КС был явно завышен. В связи с этим клиенту начислялся достаточно большой налог. В кратчайшие сроки специалистами ООО “Смарт Вэй” был подготовлен отчет о рыночной цене и иные документы. В течение 3-х месяцев дело было рассмотрено судом и вынесено положительное решение.
Стоимость снизилась и далее был пересчитан налог на недвижимость.
p, blockquote 45,0,0,0,0 —>
Кейс 2. Уменьшение установленной стоимости земельного участка
Собственник земельного участка обратился в нашу компанию с целью подготовки отчета. Документ был нужен для оспаривания кадастровой стоимости, так как она значительно превышала рыночную цену. Специалисты проанализировали ситуацию и приняли решение о целесообразности проведения процедуры оспаривания. Пакет документации был подготовлен нашими экспертами и подан в комиссию. По истечении 30 дней, было принято положительное решение.
Размер значительно уменьшился.
p, blockquote 46,0,0,0,0 —>
Часто задаваемые вопросы
Где можно посмотреть данные о государственной кадастровой оценке, а также сведения о ее проведении?
На сайте Росреестра размещен сервис, который дает возможность получить такие данные в онлайн-режиме.
Могу ли я отправить заявление в комиссию посредством почты?
Да, заявление можно представить лично, по почте или через специальный сервис.
Можно ли составить отчет самостоятельно?
Нет, документ должен быть подготовлен специалистом состоящим в СРО оценщиков.
Как заказать справку о кадастровой стоимости?
Сведения вы можете получить, заказав выписку из ЕГРН. Выписка выдается бесплатно. Информацию также можно узнать на сайте Росреестра на странице “Публичная кадастровая карта”.
Вывод
При несогласии с установленной кадастровой стоимостью земли, возможно уменьшить ее размер путем оспаривания. Законодательством предусмотрены такие варианты обжалования, как подача заявления в комиссию или в суд. Основным документом, который прикладывается к заявлению, является отчет.
Он готовится оценщиком, согласно требованиям законодательства.
p, blockquote 47,0,0,0,0 —>
Специалисты по оценочной деятельности компании “СМАРТ ВЭЙ” имеют многолетний опыт работы подготовки отчетной и иной документация по спорам на различные объекты недвижимости. Мы оказываем услуги качественно и со 100% гарантией.
p, blockquote 48,0,0,0,0 —>
Список использованных источников
- ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
- ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
- Приказ Росреестра № П/0336.
- Приказ Росреестра № П/0225.
- ФЗ от 31.07.2020 № 269-ФЗ.
- Федеральные стандарты оценки.
Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания — Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.