Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>
О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Использование самовольной постройки не допускается.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ; в ред. Федерального закона от 14.04.2023 N 121-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Верховный суд: Огораживать участок двора можно лишь с согласия всех жильцов
Волнующую практически всех собственников квартир в многоэтажных домах тему затронул Верховный суд РФ. Он на примере одного судебного спора объяснил, в первую очередь своим коллегам, порядок и правила поведения жильцов дома по отношению к общей собственности всех тех, кто в доме живет, — в нашем случае к территории общего двора.
Только полное единодушие соседей по дому может разрешить одному из них что-то сооружать во дворе. / Сергей Михеев
Подчеркнем — тема общего двора при многоквартирном доме не просто важная, но и зачастую даже скандальная. Причем она оказалась актуальной не только для жителей больших городов, где во дворах многоэтажек сами граждане устраивают личные парковки, перегораживая их цепями и оградой.
Не секрет, что и в небольших городах и поселках граждане строят себе во дворах многоквартирных домов сараи, отгораживают территорию под частные огородики или личную клумбу с цветами и скамейкой.
И часто даже не задумываются, что все это идет вразрез с законодательством, по которому двор — это общее имущество всех жителей, а не только автомобилистов или любителей грядок.
Правовые аспекты земельных отношений эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
А как правильно и в соответствии с действующим законодательством надо поступать гражданам, желающим по собственному вкусу и разумению преобразить двор своего многоквартирного дома?
Наша история, которая позже переросла в судебные тяжбы, растянувшиеся на несколько лет, случилась во дворе одного дома.
Дело было так — на общем собрании собственники квартир этого дома уважили просьбу своего соседа и разрешили гражданину благоустроить территорию рядом с их многоквартирным домом. Спор этот первым заметил портал Право.ru.
Получив письменное «добро» от соседей, этот активный гражданин приступил к заявленному благоустройству.
Он сам и на личные средства установил во дворе многоквартирного дома сначала беседку, потом — кресла и, наконец, мангал. Вокруг этой зоны отдыха собственник квартиры в доме соорудил приличную металлическую ограду с калиткой, которая закрывалась на ключ.
Когда такая мангальная зона появилась во дворе, что называется — вживую, то реакция соседей оказалась далеко не однозначной.
Кому-то из собственников она понравилась, кто-то отнесся к беседке равнодушно. Но были и те, кого эта зона отдыха просто возмутила.
В общем, те жильцы многоэтажки, которые не обрадовались появлению закрытой зоны для пикников, договорились и решили действовать. Несколько собственников квартир в этом доме обратились в суд. Там они попросили признать недействительным решение общего собрания и обязать хозяина мангала и беседки демонтировать ограждение.
Первая инстанция — районный суд с этими возмущенными гражданами согласилась. В своем решении районный суд указал на интересный момент — на том самом общем собрании жильцов дома собственники действительно разрешили своему соседу благоустроить территорию двора. Но вот ни одним словом не обмолвились и не уточнили, как именно это сделать.
Сосед на свои средства установил во дворе беседку, кресла, мангал. А вокруг этой зоны отдыха соорудил ограду с калиткой, которая закрывалась на ключ
А еще районный суд в своем решении записал, что металлический забор вокруг этой зоны отдыха уменьшает площадь общего участка, доступного всем жильцам.
Исходя из всего перечисленного, районный суд решил следующее — он признал недействительным решение общего собрания. Ну а строителя беседки и забора обязали демонтировать ограждение.
Понятно, что проигравшая сторона с подобным вердиктом не согласилась. Возмущенный сосед оспорил решение первой инстанции. Апелляция его возражения изучила и не согласилась с выводом районного суда.
Вторая инстанция отказалась аннулировать решение общего собрания жильцов.
Апелляция приняла весьма оригинальное решение — она обязала хозяина беседки с мангалом выдать всем своим соседям ключи от замка на калитке зоны отдыха. Несогласные соседи попробовали оспорить такое решение, но им не повезло. Кассация с этим согласилась.
Истины ради надо сказать, что с ключами для всех соседей вышло как-то не очень. И все собственники квартир в доме ничего так и не получили.
Вот такие решения местных судов соседи не просто обжаловали. Дело дошло до Верховного суда РФ*.
Там материалы спора изучила Судебная коллегия по гражданским делам ВС и сделала несколько важных заявлений.
Так высокий суд подчеркнул, что недовольные соседи вообще-то просили обязать соседа снести забор, а не выдавать им ключи от калитки.
Для тех, кто не понимает юридических тонкостей, объясним, что апелляция вышла за пределы заявленных требований и сама избрала иной способ защиты заявителей. А этого делать она не имела права.
Еще Судебная коллегия по гражданским делам ВС обратила внимание, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме.
На общем собрании владельцы действительно разрешили благоустройство территории. Но нигде не сказано, какие именно работы можно проводить активному соседу.
Поэтому Верховный суд отменил принятые ранее его коллегами решения. Он отправил дело в апелляционный суд и велел пересмотреть спор по новой.
А это значит, что теперь местному суду нужно выяснить следующие важные вопросы.
Первый вопрос — соглашались ли собственники многоквартирного дома передавать гражданину в пользование часть общего участка?
И второй вопрос — повлекло ли это строительство беседки с мангалом и забором уменьшение площади общего имущества?
* Определение Верховного суда РФ N 50-КГ22-10-К8