Покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье — оказаться непригодным для жизни. Именно поэтому к выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно.
Риелторы и юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.
Признак № 1. Незаконная перепланировка
Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. «Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы», — предупреждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 2. Неблагополучный район
Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте. «Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.
Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.
Читайте также:
Признак № 3. Наследство или подарок
Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Читайте также:
Признак № 4. Отказ от приватизации
Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Читайте также:
Признак № 5. Много переходов прав
Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. «В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок», — отметила руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева.
Читайте также:
Признак № 6. Материнский капитал
От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. «В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.
Читайте также:
Признак № 7. Заниженная стоимость
Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. «Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема.
При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — уточнила эксперт «Миэля».
Читайте также:
Признак № 8. «Убитый» ремонт
Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей», — пояснил Куликов. Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом.
Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.
Читайте также:
Признак № 9. Дом под снос
Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — подчеркнул Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 10. Владелец на учете
Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов. Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры. Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось, подчеркнул аналитик.
Читайте также:
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?
Вопрос приватизации ветхого и аварийного жилья затрагивает многих людей. Сейчас в РФ миллионы граждан проживают в непригодных для проживания или ветхих домах, и некоторые из них могут получить недвижимость в собственность. Программа приватизации стартовала более 25 лет назад, но и сейчас еще есть неприватизированное жилье.
Рассмотрим, можно ли переоформлять на себя муниципальные и государственные квартиры в ветхих или аварийных домах, как это сделать и какие документы понадобятся.
Автор, юрист
Актуальность
Просмотров
Бесплатная консультация юриста
Аварийный дом: что это такое
- Разрушение или деформация конструкций дома, если проживание в нем нельзя назвать безопасным, а капитальный ремонт невозможен или нецелесообразен с финансовой точки зрения.
- Если дом находится в зоне, где возможен сход селевых потоков, оползней; подтопление паводковыми водами. При условии, что возможное разрушение предотвратить нельзя.
- Если жилье расположено на территории вероятного возникновения аварий, при которых нельзя защитить его от разрушения.
- Если дом находится на местности, где зафиксировано постоянное превышение уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, вибрации, шума.
Примечание: дом признается аварийным по решению администрации после обследования межведомственной комиссией, в состав которой обычно входят сотрудники МЧС, комитета градостроительства, отдела ЖКХ. Если его можно отремонтировать, в присвоении статуса аварийного откажут.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Можно ли приватизировать бесплатно квартиру в аварийном доме?
В ст. 4 Закона №1541-1 сказано, что жилье, признанное аварийным, приватизации не подлежит ни при каких обстоятельствах. То же самое касается общежитий, недвижимости в закрытых военных городках, служебного жилья (кроме жилфонда сельхозпредприятий).
Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?
Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?
Оплата коммунальных услуг в аварийном доме
Когда возможна приватизация аварийного жилья?
Некоторые ошибочно путают понятия «аварийное» и «ветхое» жилье. Разница между ними есть:
- Дом признается аварийным по решению администрации, проживание в нем небезопасно. Квартиру в нем приватизировать нельзя. Жильцы подлежат расселению в порядке очереди.
- Под ветхим подразумевается жилье в неудовлетворительном состоянии, но жить безопасно в нем можно. Квартиры в ветхих домах подлежат приватизации, если у жильцов есть такое право. Новая недвижимость взамен старой не выдается.
Вывод: если дом ветхий, но пригоден для проживания и не признан аварийным, приватизировать там квартиру можно.
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Приватизация ветхого жилья: плюсы и минусы
Рассмотрим преимущества и недостатки приватизации квартиры в ветхом доме:
Плюсы и минусы
Не нужно тратить деньги на покупку жилья. Даже в регионах квартиры в самых старых домах стоят от 1 млн. руб. Приватизация дает возможность получить недвижимость бесплатно
Если дом признают аварийным, собственник может рассчитывать на компенсацию выкупной цены или предоставление новой квартиры
Можно прописывать кого угодно. Если жилплощадь принадлежит муниципалитету или государству, и человек живет там по договору социального найма, без согласования с собственником можно прописать только близких родственников. Для регистрации посторонних нужно согласие собственника
Если в приватизации участвует несовершеннолетний, по достижении 18 лет он снова сможет приватизировать недвижимость
Получив квартиру в собственность, можно распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, обменять, завещать
Если у собственника накопятся долги по ЖКУ, квартиру не отберут. При проживании по договору соцнайма наймодатель при наличии задолженности за 6 месяцев вправе выселить жильцов через суд
Можно делать перепланировку. В неприватизированной квартире это возможно только с согласия наймодателя
Право приватизации совершеннолетним предоставляется только один раз. В дальнейшем получить недвижимость от государства бесплатно не удастся
По договору соцнайма наймодатель обязуется содержать жилое помещение в надлежащем состоянии. После приватизации эта обязанность возлагается на собственника
Если один из владельцев, участвовавший в приватизации, давно не живет в квартире, его нельзя выписать
Придется ежегодно платить имущественный налог
Затраты на оплату коммунальных услуг возрастут. Исчезнет строка «плата за найм», но появится «оплата капремонта»
Аварийное жилье не приватизированное: что будет дальше
Если дом признан аварийным, но квартира в нем не приватизирована, нанимателю в порядке очереди предоставят другое жилье. Договор социального найма будет переоформлен.
Исключение – наниматели, признанные нуждающимися в жилых помещениях и живущие в аварийных домах: им на основании пп. 1 п. 2 ст. 57 ЖК РФ недвижимость предоставляется вне очереди.
Но все равно приходится ждать, иногда и несколько лет.
Кто может приватизировать квартиру?
Участвовать в приватизации вправе следующие категории граждан:
- Несовершеннолетние дети, зарегистрированные в муниципальной квартире. Отказ от приватизации возможен только с согласия органа опеки.
- Совершеннолетние зарегистрированные жители.
Примечание: совершеннолетние члены семьи могут отказаться от приватизации, и в дальнейшем приватизировать другое жилье. Отказ оформляется в письменном виде. Если жилье приватизировал ребенок, после 18 лет он снова может участвовать в приватизации.
Как приватизировать аварийное жилье?
Чтобы приватизировать квартиру в аварийном по мнению нанимателей доме, нужно:
- Собрать документы, подготовить заявления, оформить отказы (если есть).
- Подать документы на рассмотрение.
- Получить договор о передаче жилья в собственность и подписать его.
Рассмотрим каждый шаг подробнее.
Шаг 1: подготовка заявлений и документов
Для приватизации понадобится:
- Заявление.
- Паспорта всех зарегистрированных членов семьи старше 14 лет.
- Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
- Договор социального найма.
- Ордер.
- Выписка из домовой книги.
- Справка, подтверждающая право на участие в приватизации.
- Письменные отказы или согласия членов семьи на приватизацию.
Обратите внимание! Отказ от приватизации действителен в течение 30 дней. Лучше оформлять его непосредственно перед подачей заявления.
Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или нет
Многие до сих пор считают, что при покупке квартиры из аварийного жилого фонда можно неплохо заработать — приобрести лот по бросовой цене, а взамен получить квартиру в новостройке. В действительности все не совсем так, объясняют эксперты. Стоит ли покупать квартиру в доме, признанном аварийным, и хорошая ли это инвестиция — рассказываем в нашей статье.
Что такое аварийный дом
Начнем с определения: есть аварийный жилой фонд и ветхий жилой фонд. Отличие первого от второго — в потенциальной угрозе жизни и здоровью жильцов. Дом признается аварийным, если более половины жилых помещений находятся в состоянии, представляющем такую опасность.
Говоря упрощенно, более чем в половине комнат может произойти обрушение. Покупка квартиры в доме, признанном аварийным или ветхим, — две разные ситуации, имеющие и разные правовые последствия.
Ветхое жилье находится в плохом состоянии, но угрозы не представляет, по крайней мере, юридически различие в этом. Такой жилой фонд могут ремонтировать, не расселяют, пока он в силу естественного износа не перейдет в категорию аварийного жилья.
Происходит это достаточно быстро: до 2022 года, например, программа расселения аварийного жилья включала дома, признанные таковыми до 1 января 2017 года. В ноябре 2022-го запустили новую программу, в которой участвуют многоэтажки, признанные опасными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го, и она рассчитана на 50 тыс. человек.
Признаки аварийности дома
Существуют вполне конкретные признаки, по которым дом относят к аварийному фонду. Они перечислены в соответствующем правительственном постановлении. Этот список включает:
- Повреждения, деформации либо полное разрушение конструктива здания, создающие опасность обрушения дома;
- Местонахождение в потенциально опасных зонах, например, с возможностью схода селевых потоков, лавин, оползней, существенных подтоплений;
- Нахождение в местах, где высока вероятность техногенных катастроф;
- Крены, нарушающие устойчивость здания;
- Повреждения из-за катастроф, аварий, пожаров, землетрясений, просадки грунта и других ЧС — в том случае, если восстановление здания невозможно или экономически невыгодно; в данном случае также важно, чтобы состояние дома создавало опасность для жизни и здоровья жильцов.
Покупка квартиры в аварийном доме
Теперь переходим к основному вопросу: стоит ли покупать квартиру в старом доме под снос — есть последствия и нюансы, которые нужно учитывать.
Покупка квартиры в аварийном домезаконом не запрещена, хотя такие строения автоматически признаются непригодными для жизни, рассказывает управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Вместе с тем, подчеркивает эксперт, никакой экономической выгоды такая сделка не принесет, хотя некоторые клиенты до сих пор рассчитывают на получение нового жилья, квартиры большей площади и т. д.
«В 2019 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, исключающие возможность спекулятивных схем с аварийным жильем. Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии, не имеют права на участие в программе переселения, — разъясняет Сырцов. — Они могут рассчитывать лишь на выплату денежного возмещения в размере, не превышающем сумму, указанную в договоре купли-продажи».
А вот если квартира в аварийном доме унаследована, новый владелец получает все те же права, что и предыдущий собственник, то есть может участвовать в программе расселения и получить жилье в новом доме.
Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь
Покупатель же, как уже сказано выше, при расселении может рассчитывать лишь на компенсацию в размере суммы сделки.
«Известно мнение о том, что покупка аварийного жилья является одним из способов инвестирования и получения прибыли, а также улучшения жилищных условий покупателем подобной недвижимости, — рассказывает младший юрист фирмы „Гуричев, Малинин и партнеры“ Дмитрий Чикунов. — Действительно, как правило, раньше аварийное жилье приобреталось с определенным дисконтом в целях получения в дальнейшем нового жилья взамен изымаемого. Однако в настоящий момент такая возможность прямо исключается законом».
В остальном же это стандартная сделка, отмечают эксперты. Но соглашения о продаже площади в аварийных домах в юридической практике попадаются редко, делится своими наблюдениями руководитель юридического социального проекта «САМ в суд» Любава Трофимова.
«Собственник имеет право распоряжаться аварийным жильем, если не имеется решения суда о принудительном изъятии жилого помещения либо не заключено соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд», — рассказывает она.
Когда покупатель аварийного жилья все же может рассчитывать на участие в программе
Из общего правила, как разъясняет Дмитрий Чикунов, есть и свое исключение: «Покупатели аварийного жилья вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, размер которого ограничивается стоимостью его приобретения по договору купли-продажи. Но важно обратить внимание, что подобное ограничение не распространяется на аварийное жилье, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ указанного ограничения, на что обращал внимание Верховный Суд РФ».
Однако и в этом случае возможны определенные риски для покупателя, предостерегает юрист. Например, аварийное жилье может быть не включено в региональную программу переселения — тогда покупателю, опять же, остается рассчитывать только на денежное возмещение.
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
Теперь к вопросу о размере компенсации. При сделке по купле-продаже по закону это может быть только та сумма, которая указана в договоре, поэтому важно прописывать именно реальную стоимость, не занижая ее. Наследник же такого жилья может участвовать в расселении либо тоже выбрать компенсацию, рассказывает Любава Трофимова.
«Размер суммы компенсации в этом случае определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости либо соглашением сторон», — поясняет юрист.
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Продать квартиру в аварийном доме нельзя только в двух случаях, говорит Руслан Сырцов:
- Если собственник уже заключил с местными властями соглашение о ее обмене или выплате денежной компенсации.
- Когда имеется решение суда о принудительном выселениихозяина.
Нюансы покупки квартиры в аварийном доме
Есть еще пара деталей, которые нужно иметь в виду. Во-первых, как напоминает Руслан Сырцов, на покупку аварийного жилья нельзя потратить средства материнского капитала. Как получить и использовать этот финансовый ресурс, мы подробно рассказали здесь .
Во-вторых, аварийную квартиру не получится приватизировать. «Это прямо противоречит законодательству, — подчеркивает Любава Трофимова. — И если уже после признания дома аварийным произойдет приватизация (если госорганы не откажут), то все последующие сделки с таким жилым помещением могут быть признаны ничтожными в силу закона».
Домклик уже писал, какое жилье можно приватизировать, и как это сделать.
При сделке по продаже квартиры в аварийном доме собственник обязан предупредить покупателя о состоянии и статусе недвижимости. Эту информацию также можно проверить в выписке из ЕГРН, которую до сделки стоит запросить у владельца. Покупка квартиры в старом доме — однозначное основание запросить такую выписку. «Если вас все же ввели в заблуждение, вы имеете право расторгнуть сделкув судебном порядке в соответствии со статьей 475 ГК РФ», — говорит Руслан Сырцов.
Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный
В данном случае существенно, была ли информация об аварийности внесена в ЕГРН и знал ли об этом покупатель. При выборе жилья в старом фонде об этом нужно помнить.
«Теоретически покупатель вправе требовать либо признания договора недействительным ввиду существенного заблуждения, либо расторжения договора ввиду имеющихся недостатков у аварийного жилья, — говорит Дмитрий Чикунов. — Однако подобные требования при наличии сведений об аварийности в ЕГРН должны рассматриваться как проявление недобросовестного поведения, обусловленного неосмотрительностью самого покупателя».
Адвокат Сергей Тимошенко приводит случаи из судебной практики, когда покупателю удалось оспорить сделку с аварийным жилым помещением на том основании, что собственник не поставил об этом в известность. Такой случай, в частности, рассмотрен в апелляционном определении Липецкого областного суда от 15.12.2021 (дело в первой инстанции — № 2-29/2021).
Покупатели, осмотрев при приобретении квартиру, не высказали никаких претензий к ее состоянию. И только после регистрации прав собственности стало известно, что дом, в котором приобретена квартира, признан аварийным и подлежит сносу.
«Примерно через полгода после сделки покупатели получили сообщение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации г. Липецка). Покупатели указали, что если бы данное обстоятельство было им известно, то договор не был бы заключен», — рассказывает адвокат. Апелляционный суд признал сделку недействительной, установив злоупотребление правом со стороны продавца.
Еще один подобный случай описан в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2020 № 88-8104/2020, добавляет Сергей Тимошенко. Эта ситуация сложилась в Орле, в данном случае сделка состоялась до признания такого дома аварийным, но собственник должен был знать о таких планах, поскольку включения в программу расселения активно добивались сами жильцы.
Решение о расторжении сделки также приняла апелляционная инстанция — суд исходил из того, что на момент продажи спорной квартиры дом уже находился в аварийном состоянии, о чем продавец знал, но умолчал о предпринимаемых мерах жильцами по признанию здания аварийным. « Договор купли-продажи был расторгнут, уплаченная цена квартиры была взыскана судом с продавца», — заключает Тимошенко.