Можно ли оспорить сделку купли продажи 2024 Вожгора

Даже после успешной покупки квартиры нельзя полностью расслабляться. Сделки с недвижимостью считаются самыми сложными и затянутыми по времени. Любая сторона может ее оспорить, если посчитает нарушенными свои права. Для подачи иска в суд дан срок, который продляется или сокращается по обстоятельствам.

Расскажем, что такое срок исковой давности и от чего он зависит.

Что такое срок исковой давности

Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права. Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными.

Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной. Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску. У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности.

Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

Что такое ничтожные и оспоримые сделки с недвижимостью

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и непосредственно срок исковой давности. «Ключевая разница между ничтожными сделками и оспоримыми в том, что первые – изначально незаконные, т.е. недействительны в момент их заключения, и заявить об этом можно без судебного порядка, а вторые – считаются законными, но ровно до тех пор, пока 3-е лицо, чьи права были нарушены, не обратится в суд за признанием такой сделки недействительной» – комментирует Надежда Легостаева, ведущий специалист по недвижимости АН Century 21 Eva Home.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам

Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Оспоримая сделка

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

Неочевидные недействительные сделки

Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:

Ничтожные:

Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.

Оспоримая:

Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.

От чего зависит срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.

Как уберечься от мошенников и судебных исков

Перед заключением сделки, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы на недвижимость и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, – все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.

Также стоит обратить внимание, если собственники квартиры в разводе.

Как получить выписку из ЕГРН быстро

Зайдите на сайт ЕГРН.Реестр или установите мобильное приложение (доступно для всех операционных систем).

В свободном окне введите кадастровый номер или адрес жилья, которое хотите проверить.

Выберите один из трех вариантов выписки. В данном случае лучше заказать расширенную выписку, она содержит больше необходимой и важной информации:

Собственники.
История собственности.
Дата регистрации.
Характеристики объекта недвижимости.
Дата прекращения прав.
Залоги, аресты, запреты на регистрацию.
Кадастровая стоимость объекта.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Оплатите пошлину, указав адрес электронной почты – на нее направят готовую выписку без ЭЦП. Все эти действия не займут у вас больше 5 минут.

Готовый документ удобно читать даже с экрана смартфона. Не нужно ничего расшифровывать. Все расписано понятно и доступно.

Обратите особое внимание на пункты, где указаны ограничения, обременения и аресты.

Немаловажным является и пункт, где указаны собственники, а также история владения. Сравните эту информацию с той, что предоставил продавец. Убедитесь, что данный продавец – единственный собственник. Или у него есть разрешения на продажу от совладельцев.

Если среди собственников есть дети – потребуется разрешение органов опеки.

Оспорить сделку купли-продажи: как купив квартиру во вторичке, не оказаться в суде

Покупка квартиры во вторичке может привести в суд. Юрист Николай Кандиранда и риелтор Виктория Сергеева на конкретных примерах рассказали, как не пополнить эту статистику и избежать подводных камней при приобретении вторички.

Когда сделку купли-продажи оспорят в суде

Покупка квартиры на материнский капитал

Супруги купили квартиру у молодой семьи с детьми, которая в свое время приобретала квадратные метры с использованием материнского капитала. Сделка прошла госрегистрацию, супруги справили новоселье и сделали дорогой ремонт. А спустя некоторое время новые владельцы обнаружили в почтовом ящике судебную повестку и иск от прокуратуры. В данной ситуации покупатели отделались легким испугом, суд не отменил сделку по продаже квартиры.

Спасло покупателей от потери квадратных метров только то, что продавцы квартиры сразу приобрели другое жилье, в котором наделили детей долями. Если бы безответственные молодые родители в последующем не приобрели альтернативное жилье, то суд мог признать недействительной сделку купли-продажи квартиры в части детских долей. После этого новые собственники оказались бы владельцами доли в квартире, а не квартиры целиком. Почему возникло судебное разбирательство Продавцы квартиры нарушили права несовершеннолетних по обеспечению жильем за счет материнского капитала. Перед продажей квартиры следовало наделить долями всех членов семьи, включая детей.

Совет юриста: Внимательно изучить договор купли-продажи квартиры на предмет использования материнского капитала. Заказать выписку ЕГРН по приобретаемой квартире и убедиться, что дети наделены долями в этой недвижимости. Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Совет риэлтора: В договоре купли-продажи не всегда есть информация об использовании материнского капитала. Ипотечный договор также может перезаключаться с несколькими банками в течение срока ипотеки, и закладная может не иметь записи о маткапитале. Для надежности лучше взять из всех этих банков справки о погашении кредита и посмотреть по суммам выплат, не было ли перечисления материнского капитала.

Покупка квартиры с жильцами

Молодой человек приобрел у банка по соблазнительно приятной цене квартиру, которая была предметом залога по ипотеке. Квартира продавалась с зарегистрированными в ней жильцами – родственниками заемщика. Покупатель на полгода погряз в судебных разбирательствах в попытках признать тех самых родственников утратившими право пользования и подлежащими выселению.

Еще три месяца пришлось потратить на реализацию процедуры выселения судебными приставами. Почему возникло судебное разбирательство Если квартира является местом постоянной регистрации человека, то принудительно выписать его можно только через суд. При этом нужно доказать, что человек утратил право проживания в этом помещении. Совет юриста: Приобретать квартиру свободной от зарегистрированных лиц. Совет риэлтора: Обратите внимание также на временную регистрацию.

Встречаются ситуации, когда продавец квартиры сделал кому-то временную регистрацию на 3 года, а человек потом уехал. Если он сам не сможет или не захочет выписываться до истечения срока, то отменять временную регистрацию придется тоже через суд, что дорого и долго.

Межевание

Супруги-пенсионеры имели загородный дом. Новый сосед купил землю рядом и поставил забор частично на земле пенсионеров, которая отмежевана не была. А вот участок обидчика был надлежащим образом поставлен на кадастровый учет.

Получилось так, что границы смежных земельных участков наложились друг на друга и забор, возводимый соседом в строгом соответствии с границами его участка, частично оказался на земле стариков. Итогом всего стало судебное разбирательство, которое, впрочем, завершилось мировым соглашением. Почему возникло судебное разбирательство Не было своевременно проведено межевание земельного участка, поэтому в Росреестре не были юридически зафиксированы его границы. Как следствие, при межевании участка соседа не возникло препятствий для возникновения новых границ, которые прошли по неотмежеванной земле. Совет юриста: Изучить на публичной кадастровой карте информацию о границах приобретаемого и смежных земельных участков или заказать соответствующую выписку ЕГРН.

Воздержаться от покупки земельного участка, не прошедшего процедуру межевания, либо требовать скидку в размере стоимости его межевания и быть готовым к возможным искам в будущем. Совет риэлтора: Конечно, лучше иметь документы о межевании. Однако даже в этом случае нужно выезжать на место и сверять план с фактическими границами участка.

Дело в том, что со временем соседи могут прирезать себе часть заброшенной земли и даже поставить там строение, которое будет сложно снести. Кроме того, нередко встречаются ошибки.

Приватизация и бывшие члены семьи

Гражданин приобрел квартиру у бывших супругов, в которой муж когда-то отказался от участия в приватизации. В результате приватизации собственником стала только жена, а вот проживали в квартире они вместе. Супруга продала жилье и снялась с регистрационного учета. Бывший супруг выписываться отказался.

Во время подготовки к суду выяснилось, что экс-супруг выписывался из квартиры на некоторый период, но впоследствии был зарегистрирован супругой вновь. С точки зрения закона право пользования квартирой прекращается в случае выезда бывшего члена семьи в другое место жительства. Поэтому бывший муж утратил свое право пожизненного проживания в приватизированной квартире, нам удалось через суд снять его с регистрационного учета и выселить. Почему возникло судебное разбирательство Все члены семьи сохраняют право пожизненного проживания в приватизированной квартире, даже если написали отказ от участия в приватизации.

Продажа квартиры не отменяет этого права. Совет юриста: Требовать у продавцов документы, из которых можно установить, кто из жильцов реализовал свое право на приватизацию, а кто воздержался. Настаивать на добровольной выписке из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки.

Совет риэлтора: В историях с приватизацией квартир в прежние годы случалось игнорирование детей или отсутствие письменных отказов членов семьи от участия в приватизации жилья. Впоследствии такие квартиры переходили из рук в руки, и восстановить сведения о законности приватизации жилья рядовой покупатель не имеет возможности. Это означает риск столкнуться с неожиданным появлением претендентов на долю в квартире или на проживание в ней.

Остается надеяться на истечение срока давности по возможным претензиям обделенных родственников.

Наследование

По завещанию племянники получили от дяди в наследство квартиру. У дяди в другом городе осталась дочь от первого брака, которую он в завещании не упомянул. Позднее племянники продали квартиру, сделка прошла госрегистрацию.

Однако через месяц в суд поступило исковое заявление от дочери дяди о защите ее права на обязательную долю в наследстве. Дело она выиграла, за ней признали право на долю в квартире. Сделка по продаже квартиры была расторгнута. Почему возникло судебное разбирательство Дочь дяди – несовершеннолетняя и имеет право на обязательную долю в наследстве.

Игнорирование ее интересов в завещании привело к тому, что свои права ей пришлось отстаивать в суде, а сделка по продаже квартиры была оспорена. Совет юриста: Единственный способ избежать неприятностей в данном случае – титульное страхование, то есть страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично. Совет риэлтора: В России нотариус не ищет наследников по закону, он проверяет права тех, кто заявил о своем праве на наследство.

Зачастую такой поиск просто невозможен – как, например, нотариус узнает, сколько у этого мужчины было детей? Готовых рецептов при сделках с недвижимостью нет, потому что у каждой квартиры есть своя история, и эта история повлияет на возможное решение суда. Ипотека, субсидии, наследство, выделение долей, приватизация, дарение, продажа, браки, разводы, рождение детей, достижение ими совершеннолетия и многое другое – заранее выяснить и учесть все нюансы юридического статуса квартиры бывает очень непросто.

Помочь в этом может отчет по проверке недвижимости. Отчет на базе выписки ЕГРН можно получить через онлайн-сервис ЕГРН.Реестр, достаточно указать адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

Договор купли-продажи: споры

Единственный способ оспорить законность отчуждения движимого или недвижимого имущества – это подача иска о расторжении договора купли-продажи (ДКП). Если сделка на жилую недвижимость, нежилое помещение или автомобиль оформлялась с нарушением процедуры или в результате её совершения были ущемлены законные права сторон договора или третьих лиц, то претерпевшее нарушение своих интересов лицо может подать в суд соответствующий иск. Последний должен отвечать всем установленным законом формальным требованиям.

Судебный орган в таком случае обязан рассмотреть дело и оценить по своему внутреннему убеждению все представленные доказательства, после чего обязан принять законное и обоснованное решение. Наличие бесспорных оснований не означает, что суд автоматически занимает сторону продавца, покупателя или других заинтересованных лиц, инициирующих признание продажи движимого либо недвижимого имущества недействительной.

В рамках гражданско-правового спора и процессуальной состязательности потребуется подкреплять аргументами обоснованность заявленных требований, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в суде. Согласно ст. 167 ГК РФ, лицо, которое знало или должно было знать о недействительности оспариваемой сделки, не считается добросовестным с момента судебного признания факта недействительности сделки. Никаких юридических последствий эффективно оспоренная сделка по отчуждению имущества не несет. Каждая сторона обязана вернуть в натуре полученное в результате заключения договора купли-продажи.

Если подобное невозможно, то потребуется рассчитать и выплатить контрагенту стоимостной эквивалент объекта, если иного не предусмотрено законодательством.

Судебное разрешение споров по договору купли-продажи

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению.

Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Законные основания для признания ДКП недействительным по ГК РФ:

сделка совершалась, чтобы квартира или другое имущество были скрыты от раздела (ст. 170);
истец располагает официальным заключением врачебной комиссии о невменяемости продавца или покупателя (ст. 171);
возраст одной из заинтересованных сторон не достиг 14-ти лет (ст. 172);
превышение полномочий представителя юридического лица (ст. 174);
нарушение положений устава организации (ст. 173);
документ подписывался под принуждением, психологическим давлением, запугиванием (ст. 179);
выявлен документальный подлог или предоставление недостоверной информации при оформлении покупки (ст. 168);
найдены доказательства неспособности одной из сторон понимать значение своих действий и руководить ими непосредственно в момент совершения сделки (ст. 177).

Выше приведен неполный перечень оснований, при наличии которых можно составлять иск о признании договора купли-продажи недействительным. Недвижимость или транспортное средство, находящиеся в совместном владении, должны отчуждаться исключительно с согласия каждого сособственника. Если нарушено право «неучтенного» или несовершеннолетнего наследника, то появляется возможность оспорить продажу в суде.

Предварительная консультация с профессиональным юристом поможет разобраться с обстоятельствами произошедшего, оценить шансы получения положительного решения, учитывая сложившуюся судебную практику и разъяснения ВС РФ. Самостоятельные попытки отстоять интересы в лучшем случае могут принести частичный или временный результат, в худшем – Вы несёте риск утратить ценное имущество.

Различия между оспоримой и ничтожной сделкой

Прямое нарушение действующего законодательства при оформлении сделки – основная причина признания ДКП недействительным. Совершенная сделка является ничтожной, когда оформляется для вида и без намерения создать правовые последствия. Мнимые, притворные или фиктивные соглашения расторгаются в суде по факту установления такого нарушения. Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в сроке исковой давности.

По первой категории такой срок составляет один год, по второй – три года, а в исключительных случаях срок увеличивается до десяти лет (статья 181 ГК РФ). Важно правильно определить повод для оспаривания, заручившись юридической помощью профессионалов.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска.

Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

копию оспариваемого ДКП;
расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

Если при подготовке проектов ДКП участвует опытный юрист, то судебные споры по купле-продаже в будущем маловероятны. Специалист проследит за выпиской членов семьи отчуждателя из жилого помещения, добавит в текст договора особые условия об ответственности по претензиям со стороны третьих лиц, добьется получения взысканий при необоснованных задержках или нарушениях других обязательств продавца. Специалист своевременно выявит скрытые недостатки объекта, проследит за четкостью и однозначностью приведенных в документах формулировок.