Предварительная статистика 2022 года показывает, что количество споров по поводу взыскания коммунальных платежей в судах ничуть не снижается.
Поэтому копилка решений, позволяющих жильцам не оплачивать коммунальные услуги в определенных случаях, пополнилась несколькими новыми примерами по итогам этого года.
1. Взносы на капитальный ремонт отдельной секции новостройки, которая вводилась в эксплуатацию позже
Постановлением от 12 июля 2022 № 30-П Конституционный суд фактически изменил правила начисления взносов на капремонт новостроек:
«если дом сдавался в эксплуатацию отдельными блоками (секциями), срок для наступления обязанности платить взносы на капремонт у собственников помещений должен отсчитываться для каждого блока (секции) в отдельности (а не по всему дому в целом)».
То есть взносы на капремонт должны выставлять к оплате после того, как истечет утвержденный в регионе срок со дня включения соответствующего блока дома в региональную программу капремонта. В Москве и Санкт-Петербурге такой срок составляет 8 месяцев, а в Ленинградской области и Подмосковье – 6 месяцев. Преждевременные счета за капремонт собственники помещений в таких секциях оплачивать не обязаны.
2. Плата с учетом повышенного коэффициента за отсутствие счетчиков – с нанимателя жилья
В этом году Верховный суд подтвердил свою позицию, которую он уже высказывал ранее: повышающий коэффициент, который дополнительно начисляется при расчетах коммунальных платежей при отсутствии счетчиков, когда они являются обязательными (прежде всего, на холодную и горячую воду), должен оплачивать собственник жилого помещения (определение № 5-КГ21-170-К2). До высшей инстанции дошла жалоба жильцов квартиры, которую они занимали на основании договора социального найма (собственником являлась РФ в лице Минобороны РФ). С жильцов взыскали задолженность по оплате коммунальных услуг с учетом повышающего коэффициента, т. к. в квартире отсутствовали счетчики.
Верховный суд признал это незаконным, т. к. действующее законодательство возлагает обязанность оснастить жилое помещение счетчиками на его собственника (кроме счетчиков электричества). Поэтому и плата в виде повышающего коэффициента за отсутствие счетчиков должна взиматься с собственника, а не с нанимателя жилого помещения (ч. 4 ст. 13 закона от 23 ноября 2009 № 261-ФЗ, ст.
157 ЖК, п.п. 42, 81 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
3. Счет за техническую диагностику внутриквартирного газового оборудования от управляющей организации
Согласно Правилам пользования газом № 410 (утв. ПП РФ от 14.05.2013 № 410) управляющая организация может заключать от имени собственников жилых помещений договоры на техобслуживание внутриквартирного газового оборудования (если соответствующее решение примет общее собрание собственников).
Но такая услуга, как техническое диагностирование газового оборудования, не упоминается в этом контексте наряду с техобслуживанием – поэтому собственники не обязаны оплачивать в своих квитанциях строку «за техническое диагностирование внутриквартирного оборудования» (даже если управляющая организация ссылается на соответствующее решение общего собрания собственников).
В этом году суд признал подобные действия управляющей организации незаконными (Первый ААС, постановление по делу № А43-3589/2022).
4. Строка в квитанции об оплате вознаграждения председателя совета дома
Исходя из смысла статей 46 и 154 ЖК, все дополнительные услуги, которые не относятся к числу коммунальных и не предусмотрены Минимальным перечнем услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества (постановление Правительства от 3 апреля 2013 № 290), могут быть включены в квитанции только на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома. Но практика показывает, что в некоторых случаях даже решение общего собрания не всегда является основанием для взимания платы с жильцов. Например, суд удовлетворил иск гражданина, который оспорил начисление ему платы в счет услуги «вознаграждение председателю домового совета», за которую проголосовало общее собрание собственников (Шестой КСОЮ, дело № 8Г-5795/2022).
В данном случае мужчина проживал в муниципальной квартире и не являлся собственником – поэтому суд признал, что решение общего собрания собственников не является для него обязательным (в т. ч. потому, что председатель совета дома представляет интересы собственников, а не нанимателей жилья).
5. Коммунальные счета до даты ввода дома в эксплуатацию
Обязанность оплачивать коммунальные услуги для собственников квартир в новостройках возникает со дня, когда им предоставлено жилое помещение в пользование (что подтверждается подписанием акта приема-передачи).
Но если акт приема-передачи уже подписан, а дом еще не введен в эксплуатацию, собственник квартиры не обязан оплачивать коммунальные услуги до даты ввода в эксплуатацию.
К этому выводу пришел суд, разбирая жалобу одного такого собственника: ему после ввода дома в эксплуатацию выставили счет за ЖКУ за два последних года, с даты подписания предварительного акта приема-передачи квартиры с ЖСК и передачи ключей. Суд признал, что до ввода дома в эксплуатацию пользоваться квартирой было невозможно – поэтому собственник не обязан оплачивать ЖКУ за это время (Шестой КСОЮ, дело № 8Г-4546/2022).
- ЖКУ
- жилищно-коммунальные услуги
- судебная практика
Как управляющие компании наживаются на оплате жильцами общедомовых нужд
Доказать, что управляющая компания выставляет слишком большие счета, в РФ крайне сложно. Обычно владельцы таковых используют хорошо проверенные схемы выкачивания денег с населения. Едва ли не наиболее доходной является графа оплаты затрат на общедомовые нужды.
Это оплата потребления ресурсов, нужных для всего дома. Сюда включаются затраты воды и электроэнергии, горячей воды для систем отопления общей территории. Обычно для установления суммы ОДН определяют общие затраты всего дома, потом отнимают от них то, что затратили жильцы, а потом распределяют остаток по всем жильцам.
Понятно, что это чрезвычайно упрощённая методика, которые в ряде случаев позволяет устанавливать цифры чуть ли не произвольно.
В чём проблематичность оплаты общедомовых нужд?
Жильцам приходится переплачивать за все неисправные трубы и проводку. Невозможно установить точно, сколько воды будет потеряно, если какое-то соединение пришло в негодность. И это только одна причина того, почему показатели ОДН могут сильно отличаться от разумных.
Поэтому в каждом субъекте федерации приняты отдельные нормативы, представляющие собой максимальную величину ОДН в доме определённого типа, с определённой площадью чердачных, подвальных помещений и других, относящихся к общедомовому хозяйству.
При подсчёте, если результат оказался выше норматива, то всё равно граждане оплачивают по нормативу. В управляющих компаниях это восприняли как сигнал — везде и всюду по нормативу и брать. Очень редко какая УК выдаёт показатели ниже норматива ОДН.
И с этим бороться тоже нужно, но очень сложно. Первостепенной задачей является добиться того, чтобы они не пытались бы брать больше. Наиболее простой способ это установить — сравнить платёжки за 3-4 последних месяца.
Если сумма ОДН «прыгает», то это верный признак того, что УК пытается брать с жильцов больше норматива.
Учимся использовать калькулятор коммунальных услуг
Более точный подход предусматривает использование региональных нормативов и сравнение их с тем, что указано в платёжном документе от управляющей компании. Найти нормативы можно на сайте правительства своего региона или сайте Федеральной антимонопольной службы. На последнем имеется и раздел с калькулятором коммунальных услуг.
При этом ФАС утверждает, что в случае абсолютно точного применения правил расчета и расхождения результата и данных в платёжке, гражданин получает право на выплату компенсаций. Она выплачивается за счёт средств бюджета региона.
Напомним, что УК имеют довольно богатый арсенал возможностей, которые они используют для увеличения затрат граждан и своих доходов.
- завышение реальной стоимости расходов на энергоресурсы или работы;
- неисполнение работ, которые тем не менее оплачиваются гражданами;
- использование разницы между показанием счётчика и нормативом;
- сокрытие доходов, полученных от аренды общедомового имущества.
Бороться со всеми этими видами доходов достаточно трудно. Тем не менее, в некоторых случаях активистам удаётся добиться снижения своих расходов на 25-30%.
- общедомовые нужды
- управляющие компании
Должен ли новый собственник жилья оплачивать «старые» долги за коммуналку
Покупая жилье, новый собственник может обрести не только долгожданную площадь, но и долги предыдущего собственника. Должен ли новый владелец оплачивать долги прежнего собственника? Как не допустить подобную ситуацию?
Законом не возбраняется осуществлять сделку по купле-продаже квартиры при наличии долгов по коммунальным услугам. Бывает так, что квартира настолько устраивает покупателя, что в остальных вопросах он «готов закрывать глаза». А в итоге может оказаться, что за купленной квартирой тянется огромный шлейф коммунальных долгов.
Для начала разберемся с их структурой.
Что должен оплачивать собственник жилья?
По общим правилам структура платежей в МКД выглядит так (п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 169 ЖК):
- Плата за содержание жилого помещения.
Данный платеж включает в себя работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, расходы, потребляемые при эксплуатации общего имущества.
К общему имуществу относятся: лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, мусоропроводы, крыши, технические помещения.
Это оплата за ГВС, ХВС, электроэнергию, тепло, газ, вывоз твердых бытовых отходов, отведение сточных вод, твердое топливо – при наличии печного отопления.
Переходят ли коммунальные долги к новому собственнику?
На практике управляющая компания пытается взыскать накопленные долги с учетом пени с нового собственника. Ведь учет долгов ведется в разрезе лицевых счетов квартир.
Поэтому нередко новый собственник получает письма с угрозами обращения в суд при непогашении задолженности по коммунальным услугам.
Но не все так однозначно.
Новоиспеченный владелец не должен отвечать за неуплаченные долги по коммунальным услугам и оплате жилого помещения. Эта обязанность остается за «старым» собственником (ст. 210 ГК).
Особняком стоят взносы за капитальный ремонт.
Этот новый вид оплаты выделен в квитанциях отдельной строкой. Введение этого взноса до сих пор вызывает неоднозначную реакцию жильцов МКД. И некоторые собственники принципиально не оплачивают взнос.
Так, с 1 января 2022 года минимальный размер взноса составляет 10,1 рублей за 1 кв.м общей площади. Поэтому сумма накопленной задолженности может исчисляться несколькими тысячами рублей.
А по закону, к новому собственнику жилья переходят долги предыдущего собственника по оплате взносов за капитальный ремонт (п. 2, 3 ст. 158 ЖК).
В этом случае новый собственник может уповать на то, что в части невзысканных сумм истек срок исковой давности. Например, если долги накопились за несколько лет, то новый собственник может оплатить долги только за последние 3 года и «отсечь» предыдущие.
Инициатором взыскания долгов за капитальный ремонт является региональный фонд капитального ремонта. Причем он будет выставлять иск за все годы и только в судебном процессе собственник должен заявить об истечении срока исковой давности. Например, Югорский фонд капремонта пытался взыскать долги в 2020 году за период с 01.09.2014 по 29.02.2020 (решение Кондинского районного суда ЮГРА от 20.05.2020 № 2-256/2020), в другом случае – с 24.07.2017 по 11.02.2022 (решение Шарьинского районного суда Костромской области от 14.02.2022 № 2-21/2022).
Что должен сделать новый собственник, купивший квартиру с долгами?
Чтобы избежать претензий управляющей компании, а также не заплатить «лишние» суммы, покупатель должен запросить справку по задолженности за коммунальные услуги, образовавшиеся на дату перехода права собственности на квартиру.
После получения справки желательно известить свою управляющую компанию о смене владельца. Сделать это лучше официально, зарегистрировав заявление в УК. К заявлению можно приложить справку по долгам, а также свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
В заявлении нужно указать, чтобы управляющая компания исключила долги из лицевого счета и не выставляла в квитанции новому собственнику. В противном случае новый владелец жилья может обратиться в суд и обязать УК исключить долги из лицевого счета (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 № 2-3751/2020).
В качестве устрашающих воздействий в заявлении можно указать на последующее обращение в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию и Прокуратуру.
Разыскивать и уведомлять бывшего собственника, по нашему мнению, нецелесообразно. За редким исключением, бывший собственник не может не знать о размере накопленной задолженности.
Как обезопасить себя от «долговой» квартиры?
Вопрос по долгам за коммуналку необходимо решать с продавцом еще до момента заключения сделки. Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, а у продавца нет средств на погашение коммунальных долгов, можно решить эту проблему несколькими путями.
Один из вариантов – указание в договоре купли-продажи квартиры определенного срока погашения задолженности по коммунальным платежам.
Например, ТСЖ пыталось взыскать долги по коммуналке с нового собственника квартиры в размере 164 тыс. рублей. На обозрение судье был представлен договор, содержащий условие о том, что в случае выявления долга по коммуналке продавец погашает их в течение трех календарных дней с момента выставления такого требования покупателем (апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2019 № 33-34579/2019).
Распространенным вариантом является перевод долга на нового собственника. Для этого заключается соглашение о переводе долга между продавцом и покупателем (ст. 391 ГК).
А на сумму переведенных долгов уменьшается продажная цена квартиры.
Бывает, что продавец перед сделкой добровольно погашает долги. В любом случае покупателю нужно удостовериться об отсутствии задолженности, заказав справку в УК, а также в региональном фонде капитального ремонта МКД.