Собственники долей имеют право пользования и распоряжения своим имуществом наравне с единоличными владельцами. Исключение составляет необходимость согласования действий с сособственниками. Однако они не могут запретить гражданину продать его часть имущества.
Рассмотрим подробнее, как оформить продажу невыделенной доли в квартире.
Понятие невыделенной доли
Если объект имущества не может быть поделен между несколькими сособственниками без вреда для его качеств, то несколько владельцев могут иметь на него право общей собственности. Ст. 254 ГК РФ предусматривает возможность выделения доли из совместной собственности.
Обязательным условием выделения является определение конкретной доли владельца.
Пример. Елена и Иван получили квартиру в наследство. Таким образом, они получили объект на праве общей совместной собственности.
Для определения доли необходимо заключить соглашение или обратиться в суд. Только после этого можно выделить долю в натуре.
При определении доли, без наличия особых причин, доли признаются равными. Елена и Иван стали бы обладателями ½ доли квартиры каждый.
Таким образом, под невыделенной долей понимается такая часть в праве собственности на квартиру, которая уже определена в виде процентного соотношения, но еще не выделена. Невыделенная доля называется идеальной.
Рассмотрим, почему невыделенная доля называется идеальной. Она фактически отсутствует и имеет отражение только на бумаге.
Пример. Фаина и Кирилл владеют 3комнатной квартирой на праве долевой собственности. Каждый из них имеет 1/2 долю.
У Фаины есть малолетний сын. Санузел, кухня, коридор и холл относятся к общей собственности. Разделить 3 комнаты на 2 человек невозможно. В случае обращения для определения порядка пользования квартирой, суд закрепит право пользования 2 комнатами за Фаиной и ее сыном. А Кирилл получит права только на 1 комнату.
Хотя юридически сособственники владеют равными долями, на практике не всегда есть возможность удовлетворить требования владельцев в точном разделе квартиры.
Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире
Закон устанавливает ряд требований к продаже невыделенных долей. Однако наложить запрет на продажу могут только суд или ФССП.
Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей. Единственным ограничением является удовлетворение прав сособственников.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ владелец доли должен предупредить сособственников о продаже объекта и предложить им укрупнить свою часть имущества. Информация передается в письменной форме.
В случае несоблюдения правила, Росреестр откажет в регистрации сделки.
В 2024 году существуют следующие способы продажи невыделенной доли в квартире:
- Продажа сособственнику.
- Продажа третьему лицу.
- Принудительная продажа через суд.
Через договор
Если стороны согласны на заключение сделки и пришли к соглашению об основных пунктах контракта, то сделка оформляется через договор.
Обязательным условием является удовлетворение прав совладельцев на преимущественный выкуп. Для этого необходимо направить уведомление.
Документ оформляется в письменной форме. Уведомление должно содержать сведения о стоимости и величине доли.
Закон запрещает продажу доли третьему лицу по цене, меньшей, чем указано в уведомлении. Срок принятия решения по предложению составляет 30 дней. Он исчисляется с момента вручения документа совладельцу.
Чтобы подтвердить факт вручения необходимо направить уведомление телеграммой. В случае отказа гражданина от вручения документа, можно привлечь к процессу нотариуса.
Специалист подготовит заказное письмо и направит совладельцу. По истечении срока нотариус дает документ о принятых мерах.
По окончанию 30 дней с момента вручения уведомления продавец получает право предложить долю третьему лицу.
Алгоритм действий
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист.
Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Процесс продажи доли совладельцу значительно проще. Гражданин не тратит время на поиск покупателя. Кроме того, в такой ситуации есть возможность получения адекватной цены за долю.
Если совладелец согласен на выкуп, то он должен сообщить продавцу о своих намерениях в течение 30 дней. Если сособственников несколько, то продавец вправе самостоятельно выбрать покупателя.
Продажа доли постороннему лицу значительно сложнее. В первую очередь гражданину придется изначально установить цену, которая соответствует рыночной. Как правило, она на 20 – 30% ниже, чем цена доли в составе квартиры.
Если продавец решил снизить цену на долю, то он обязан повторно уведомить совладельцев. В противном случае сособственник может просить о переводе сделки на него.
Процедура продажи доли через договор включает:
- Уведомление совладельцев.
- Поиск покупателя.
- Подготовка документов.
- Составление договора.
- Нотариальное уведомление.
- Государственная регистрация.
Перечень документов
Следующим этапом является подготовка документации. Перечень документов для продажи постороннему гражданину или сособственнику идентичен.
Список документов:
- гражданский паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии долгов по налогам;
- правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство, договор мены, купли-продажи, дарения);
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- согласие на сделку от супруга;
- справка об отсутствии долгов по квартплате.
Если гражданин привлекает представителя, то дополнительно необходимо приложить нотариальную доверенность. Чтобы проверить полномочия представителя необходимо проверить законность документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Если в состав продавцов входит несовершеннолетний ребенок, то дополнительно нужно получить согласие на продажу от отдела опеки по месту прописки ребенка. В случае отсутствия документа Росреестр откажет в регистрации сделки.
Образец контракта
Документом, устанавливающим переход права, является договор купли-продажи. Он оформляется в письменной форме.
Контракт должен содержать следующие сведения:
- название документа;
- дату оформления;
- место составления (город иди другой населенный пункт);
- сведения о продавце;
- данные покупателя;
- информацию о квартире (общая площадь, место расположения, этаж, адрес);
- сведения о размере доли;
- права и обязанности сторон;
- стоимость доли;
- способ расчета;
- наличие/отсутствие аванса, задатка, предварительного договора;
- информацию о передаче доли (функция акта приема-передачи);
- ответственность сторон;
- реквизиты сторон и подписи.
Образец договора
Регистрация доли
С 2019 года необходимость нотариального удостоверения контракта возникает в случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний или квартира продается всеми долевыми собственниками единовременно. Поэтому при продаже доли совладельцу придется обратиться в нотариальную контору.
Услуги нотариуса значительно увеличивают затраты сторон. Однако такую сделку сложнее оспорить.
Нотариус может оказать помощь в подготовке проекта договора. Стороны должны ознакомиться с документом и подписать его.
Последним этапом является государственная регистрация в Росреестре. С 2019 года обязанность по направлению документов в уполномоченный орган возлагается на нотариуса. Если сделка не проходила нотариальное удостоверение, то стороны самостоятельно передают договор в Росреестр.
Госпошлина оплачивается покупателями. Стоимость пошлины составляет 2 000 р. с каждого собственника.
Расходы
Затраты на оформление сделки могут быть оплачены покупателем, продавцом или сторонами солидарно.
Основные затраты в 2024 году
| Вид расходов | Стоимость |
|---|---|
| Направление уведомления | В зависимости от стоимости телеграммы или от цен нотариуса за уведомление сособственников |
| Подготовка документов | Технический паспорт – 5 000 р.; определение доли – 10 000 р. |
| Подготовка предварительного договора | От 10 000 р. |
| Подготовка основного договора | От 10 000 р. |
| Нотариальное удостоверение | 0,5% от суммы сделки |
| Государственная регистрация | 2 000 р. |
| Налог с продавца | 13% от суммы сделки |
Через суд
В случае невозможности оформления сделки через договор, гражданин имеет право защищать свои интересы в суде.
Закон предусматривает следующие варианты для обращения в суд:
- признание сособственников уведомленными и наложение запрета на препятствие к продаже (для продажи третьим лицам);
- принуждение к совершению сделки (выкуп в судебном порядке);
- перевод права выкупа доли с третьего лица на совладельца (в случае нарушения права преимущественного выкупа).
Инициатором судебного процесса может стать только совладелец или его законный представитель, так как его права нарушены.
Сроки исковой давности различаются. При нарушении права преимущественного выкупа, гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев с момента выявления. В других ситуациях, истец имеет право инициировать процесс в течение 12 месяцев с момента выявления нарушения.
Важно! Особенностью перевода права выкупа на истца является необходимость перечисления на счет суда суммы, необходимой для выкупа доли. Если истец не обладает таким количеством денежных средств, то процесс не состоится.
Так как спорным объектом является недвижимость, направить заявление можно только в суд по месту расположения квартиры.
Суд выбирается в зависимости от стоимости спорного объекта:
- до 50 000 р. – мировой суд;
- больше 50 000 р. – районный суд.
В качестве ответчика всегда выступает совладелец. Если доля уже оформлена в собственность новых покупателей, то ответчиком будет изначальный владелец доли.
Порядок действий:
- Выявление нарушения права.
- Сбор доказательств.
- Оформление искового заявления.
- Оплата госпошлины.
- Направление в суд.
- Судебный процесс.
- Получение судебного решения.
Образец иска для принудительной продажи доли в квартире
Иногда возникает ситуация, когда истец желает купить долю у сособственника, а тот не желает ее продавать. Для принудительного выкупа необходимо доказать, что доля является незначительной. После чего, заявитель перечисляет на счет суда сумму, необходимую для выкупа.
Если суд удовлетворяет требования заявителя, то денежные средства перечисляются на счет ответчика. А истец получает единоличное право собственности на жилье.
Иск о принудительной продаже невыделенной доли должен включать:
- наименование суда;
- данные заявителя;
- сведения об ответчике;
- данные представителей сторон (при наличии);
- цену иска;
- величину госпошлины;
- название документа;
- информацию о причинах признания доли незначительной;
- сведения о попытках добровольного урегулирования вопроса;
- информацию по существу вопроса;
- ссылку на закон;
- исковые требования;
- перечень документов;
- дата и подпись.
Важно! Обращение в суд возможно только, если другие способы урегулирования не дали результата. Поэтому истец должен представить суду информацию о попытках досудебного урегулирования.
Образец иска о принудительной продаже невыделенной доли
Расходы
Затраты на судебный процесс полностью возлагается на истца. Впоследствии он может взыскать их с ответчика, но только в ситуации, когда суд удовлетворит его требования.
Основным расходом в процессе является госпошлина в суд.
Правила расчета госпошлины
| Цена спорной доли недвижимости | Установленная часть | Процентная ставка (%) |
|---|---|---|
| От 1 000 001 р. | 13 200 р. | 0,5 |
| От 200 001 до 1 000 000 р. | 5 200 р. | 1 |
| От 100 001 до 200 000 р. | 3 200 р. | 2 |
| От 20 001 до 100 000 р. | 800 р. | 3 |
| Менее 20 000 р. | — | 4 |
Регистрация права собственности
Основанием для обращения в Росреестр для регистрации права собственности на долю является судебное решение. Документ выдается в день принятия. Однако оно вступит в законную силу только через 30 днейс момента выдачи.
При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину. Она составит 2 000 р.с каждого собственника.
Срок рассмотрения заявления составит не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ период может быть увеличен на 1-2 дня.
Закон позволяет продать невыделенную долю в квартире. Для этого необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Однако сделки с долями недвижимости требуют юридического сопровождения.
Информацию о способах продажи можно получить прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста, и специалист окажет вам поддержку.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире
Сосед владеет 1 /8 доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.
Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?
Татьяна, ваша проблема решается довольно легко. Искать соседа не нужно: суд назначит ему представителя, который формально будет с вами спорить.
Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.
Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:
- Признать право собственности на 1 /8 доли квартиры за вами.
- Признать соседа утратившим право собственности на 1 /8 доли квартиры.
- Взыскать с вас компенсацию за 1 /8 доли в праве собственности на жилое помещение в пользу соседа.
- Прекратить право пользования квартирой и снять соседа с регистрационного учета.
Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.
Кстати, не стоит тревожиться, что сосед продаст или подарит свои три метра «профессиональным соседям», которые попытаются испортить вам жизнь и продать долю втридорога.
С 1 сентября 2022 года Росреестр не зарегистрирует договор о передаче в собственность менее 6 м². Теперь маленькие доли можно продавать и дарить только собственникам других долей в том же жилище.
Вдобавок если доля незначительная и соседи не смогли договориться о стоимости, то может быть только принудительная продажа через суд по рыночной цене. Требовать больше не выйдет.
Что такое незначительная доля и у кого есть право ее выкупить
Существует понятие «незначительная доля». Это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. У собственника такой доли нет существенного интереса использовать общее имущество.
В этом случае суд может и без его согласия взыскать с остальных в его пользу стоимость доли и прекратить его право собственности на нее.
На обычном языке это означает вот что. Три метра в квартире — это очень мало, жить на них невозможно. Нельзя огородить такой уголок, чтобы ваш сосед мог его использовать и не мешать вам — собственникам большей части квартиры. Квартира нужна для жизни, а на трех метрах получится только спать.
Готовить и принимать пищу, не отвлекая вас, не удастся.
Поскольку сосед никогда не жил в вашей квартире, это означает, что ему неинтересно пользоваться ею. Он не требовал вселения через суд, значит, может жить в другом месте. В совокупности эти факты означают, что соседу безразлично, что ему принадлежит — доля в недвижимости или деньги.
Значит, эту долю можно выкупить, даже если сосед будет не согласен.
В каждом таком споре суд должен оценивать конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.
В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей.
Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.
Приведу примеры таких обстоятельств:
- Угроза интересам детей. Например, вам принадлежит 7 /8 доли квартиры и у вас несовершеннолетние дети. Суд в этом случае не может вселить в квартиру постороннего взрослого мужчину. Это плохо скажется на детях — их спокойствии и комфорте.
- Заболевание, представляющее опасность для окружающих и требующее изоляции в отдельной комнате. Таких заболеваний немного, например активная форма туберкулеза. Если туберкулез есть у вас или у другого собственника, то суд не будет заставлять жить в одной комнате даже близких родственников.
- Наличие другого жилья, возраст, характер работы и пр. Например, с вами живет ваша мама 75 лет, у которой нет другого жилья и которая в силу возраста не может переехать и жить отдельно. Или другой собственник работает в поселковой школе учителем, а никакого съемного жилья в поселке нет.
Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.
Есть еще одна норма для ситуаций, похожих на вашу. Если дробление квартиры между членами разных семей происходит в результате наследования, преимущественное право на квартиру принадлежит тем, кто уже владел частью квартиры ранее и жил в ней.
То есть если вы, например, жили в этой квартире до того, как умер ее собственник, то на этапе наследования могли бы получить эту спорную ⅛ доли. Но при условии, что у умершего было иное имущество, которым можно было компенсировать другому наследнику эту часть его наследства, например деньги на банковском счете.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Судебная практика
Во Владивостоке с 2012 года и до февраля 2020 года без перерыва судились брат с сестрой. Причина спора — четырехкомнатная квартира площадью 175 м², в которой брат унаследовал 1 /12 доли. Конкретно по выкупу доли спор прошел четыре инстанции, включая Верховный суд РФ.
Первые две судебные инстанции были на стороне брата: в такой большой квартире реально выделить ему отдельную комнату, хотя бы самую маленькую — площадью 16,6 м². Верховный суд посчитал иначе: чтобы полноценно пользоваться даже этой маленькой комнатой, брату нужен доступ к коридору, кухне и санузлу, а это еще 77,3 м².
Получается, что суды разрешили брату пользоваться половиной квартиры, тогда как ему принадлежало всего 14,6 м². Суд учел неприязненные отношения брата с сестрой, что подтверждалось коллекцией судебных решений по разным поводам. Брат настаивал, что у него нет другого жилья, но суд учел, что все эти годы он жил с семьей по другому адресу.
Также брат спорил, что его доля значительная, потому что больше учетной нормы жилой площади на человека, а значит, для ее выкупа необходимо его согласие.
В Находке бывшим супругам также пришлось пройти четыре судебных разбирательства. Жене и детям принадлежало 5 /6 доли трехкомнатной квартиры площадью 56 м², и они хотели выкупить 1 /6 у мужа и отца. Две судебные инстанции отказали по той причине, что бывший муж не просил выделить его долю.
Но Верховный суд РФ решил иначе: в квартире невозможно выделить изолированную комнату, равную доле бывшего мужа, он не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, кроме того, права мужа нельзя защитить, не нарушив интересы жены и детей. Суд отдал бывшей жене и детям 1 /6 квартиры и обязал выплатить отцу и бывшему мужу компенсацию за его долю.
Кстати, этот случай похож на ваш: там не было известно, где живет муж-ответчик , поэтому для защиты его интересов суд назначил представителя из адвокатской палаты Приморского края.
В 2022 году появилась еще более обнадеживающая судебная практика. Верховный суд РФ объяснил, что незначительной может быть даже четверть квартиры.
- Семья из Абакана приобрела двухкомнатную квартиру площадью 48 м². Каждому супругу и обоим детям досталось по 12 м² общей площади и по 7 м² жилой площади. Бывшая жена хотела выкупить у мужа долю, ссылалась на то, что вместе жить невозможно: мужчина бьет ее и общих детей.
- Три инстанции посчитали, что женщина не может принудительно выкупить долю квартиры, равную ее собственной. Верховный суд РФ призвал коллег из нижестоящих судов учесть реальные обстоятельства дела, а не формальные. Он указал, что дети живут с матерью, и вместе им принадлежит 3 /4 квартиры, которыми они не смогут полноценно пользоваться, если в квартиру будет являться владеющий 1 /4 квартиры отец и обижать их.
- Выделить мужчине отдельную комнату невозможно, и он не платит за коммунальные услуги, хотя обязан это делать как собственник. Мужчина заново женился и то въезжал в квартиру, то выезжал. Он пытался представить эти действия как подтверждение того, что нуждается в этом жилье, но ВС РФ счел это недобросовестным поведением. Мужчина сообщил суду, что у него нет денег выкупать доли у бывшей жены и детей, а у женщины деньги были, и она смогла внести их на депозит суда.
Как действовать в суде
Все споры о недвижимости рассматриваются в суде по месту нахождения этой недвижимости. То есть это будет суд района, где вы проживаете, или городской суд.
Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость 1 /8 квартиры. Ее понадобится обосновать документами.
Сособственники могут договориться, сколько стоит выкупаемая доля. Если они не договорились, действительная стоимость доли на момент спора будет определена согласно судебной экспертизе с учетом удобства местонахождения дома и степени износа квартиры.
Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей. У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%. Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость 1 /8 доли в квартире и госпошлину от этой суммы.
Если сосед не появится и не будет оспаривать результаты оценки, он получит компенсацию от этой суммы. Но он может протестовать и ходатайствовать о судебной экспертизе об определении рыночной стоимости квартиры. Эту экспертизу оплатит уже сам сосед как тот, кто ее попросил.
Скрываться, чтобы препятствовать правосудию, соседу бесполезно. Если его не найдут и не известят, суд назначит ему адвоката в качестве представителя. Такие адвокаты узнают обстоятельства дела прямо в зале судебного заседания, то есть у них нет возможности заранее выстроить линию защиты. И пожалуй, они совсем не заинтересованы в победе.
Против явно незаконных и субъективных требований они будут возражать одинаково. Опасаться их адвокатского статуса не стоит: в ситуации с выкупом незначительной доли у исчезнувшего соседа они на вашей стороне.
В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги. Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не всегда проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги.
Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.
Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области. Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире. Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод.
Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 ₽ меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.