Отчуждение доли в общем имуществе всегда сопряжено с рядом сложностей юридического и межличностного характера. Для успешной продажи части жилого помещения обязательно нужно соблюсти юридическую процедуру, подчиненную нормам гражданского права. Точное следование букве закона гарантирует благополучное проведение сделки и исключит вероятность участия в судебных тяжбах.
Правовая регламентация
Продажа части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, встречает на своем пути подводные камни, обходить которые целесообразно на пути планирования сделки, что позволит избежать финансовых потерь.
Ст. 246 Гражданского кодекса РФ наделяет каждого владельца доли в однокомнатной квартире правом распоряжаться имуществом по своему усмотрению: дарение, передача по наследству, оставление в залог – все осуществляется по желанию собственника, но при соблюдении действующего законодательства.
ГК РФ в статье 250 регламентирует принцип продажи долевой собственности. При отчуждении части жилой площади в первую очередь реализовывается право преимущественного выкупа остальных владельцев имущества. Если со стороны совладельцев предложения не поступают, продажа доли в однокомнатной квартире происходит третьим лицам.
Важно!После осуществления сделки нужно брать во внимание то, что совладельцы жилого помещения в соответствии со ст. 200 ГК РФ вправе обжаловать продажу доли в судебном порядке, учитывая срок исковой давности для своего случая.
В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» производимое отчуждение доли в общей собственности должно заверяться нотариусом.
Последовательность действий при продаже
После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.
Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:
- Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
- Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
- Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
- Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
- Составление договора купли-продажи.
- Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.
К сведению!Полномочия уведомлять Росреестр о совершающихся юридических действиях лежат на нотариусе.
Итоговым результатом продажи доли становится получение новым собственником выписки из ЕГРН о возникновении у него права владеть, пользоваться и распоряжаться частью жилого помещения. Совершение регистрационных действий по переходу прав собственности осуществляется в обязательном порядке.
Составление договора купли-продажи
Статьей 550 Гражданского кодекса определено, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме с соблюдением основных правовых требований.
Совет!Рекомендуется подготавливать бланк договора в печатном виде. Использование рукописного текста вызывает предсказуемые сложности его восприятия сторонами и участниками сделки.
При заполнении формы договора купли-продажи нужно обратить внимание на соблюдение в нем требований гражданско-правовой сферы. Статьи 555—556 кодифицированного закона говорят об обязательном упоминании по тексту следующих элементов:
- Предмета договора – наименование объекта сделки с указанием точной информации о его местонахождении и иных характеризующих данных;
- Стоимости доли в однокомнатной квартире.
Если указанная информация отсутствует, договор купли-продажи считается недействительным. В обязательном порядке бланк договора должен включать в себя следующие составные части:
- Общее название документа с указанием места и даты его составления;
- Вводная часть, содержащая персональные и паспортные данные сторон сделки;
- Характеристика объекта с адресом его местонахождения;
- Указание на исходные данные правоустанавливающих документов;
- Информация об остальных владельцах недвижимого имущества;
- Стоимость доли и порядок осуществления расчетов;
- Права и обязанности сторон по договору;
- Сведения, подтверждающие отсутствие наложенных обременений;
- Заверяющие подписи сторон;
- Печать и подпись нотариуса.
Договор купли-продажидублируется из расчета на количество участников сделки. Каждый экземпляр заверяется нотариально и обладает равной юридической силой в сравнении с остальными копиями.
В обязательном порядке приложением к договору становится акт приема-передачи, определяющий фактическое состояние объекта и констатирующий отсутствие претензий у сторон по отношению друг к другу. Данный документ, так же как и договор, удостоверяется подписями продавца и покупателя.
Подбор документов
Прежде чем приступать к нотариальному оформлению сделки, собственнику части однокомнатной квартиры нужно подготовить:
- Форму договора купли-продажи в необходимом количестве экземпляров;
- Документы, удостоверяющие личность, и их копии;
- Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
- Технический паспорт (технический план) жилого помещения;
- Сведения, подтверждающие осведомленность всех собственников о продажи доли в общей квартире;
- Выписки из домовой книги;
- Заявления на совершение регистрационных действий в отношении квартиры от продавца и покупателя.
Перечень документов, необходимый для проведения сделки, связанной с продажей доли, не отличается по своему составу от иных списков документов по продаже недвижимого имущества.
Совет!Перед началом процесса по продаже квартиры целесообразно получить юридическую консультацию касательно своей ситуации. В индивидуальном порядке и в зависимости от обстоятельств владения жилой площадью, возможно, что возникнет необходимость в предоставлении дополнительных материалов.
Расходы
Продавцу и покупателю в ходе передачи прав собственности на долю предстоит потратиться по следующим пунктам:
- Услуги нотариуса по подготовке и оформлению договора купли-продажи;
- Ведение сделки в юридической конторе;
- Государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки (не более 20 тысяч рублей);
- Перерегистрация права собственности в Росреестре.
Расходы на ведение сделки юристом и нотариусом участники сделки распределяют между собой. Информация об этих тратах фигурирует в подписываемом договоре.
Траты на пересылку уведомлений о продаже доли всем собственникам жилого помещения берет на себя продавец. Он так же платит подоходный налог по стандартной ставке (30% в общем порядке, 13% для граждан РФ и для иностранных граждан, имеющих особый статус), если часть помещения была в его владении короткий промежуток времени.
Можно ли продать свою долю без согласия иных собственников?
Дорогие читатели!
В соблюдение требований ст. 250 ГК РФ все сособственники однокомнатной квартиры должны быть извещены о планируемом отчуждении доли жилплощади. Желательно это сделать посредством письменного уведомления с распиской в получении информации.
По истечении 30 дней с момента отправки заказных писем владельцам долей, допустимо продавать часть помещения третьим лицам.
Осуществлять продажу законной доли без согласия второго собственника – прямое нарушение предписаний закона. Но в том случае, если реакция со стороны совладельца не поступает (нет предложений по выкупу), или заказное письмо с уведомлением о продаже доли в общей квартире не забирают из почтового отделения, отчуждать часть однокомнатной квартиры допустимо по прошествии месяца. Закон признается заведомое согласие остальных собственников при отсутствии личных предложений.
Какие юридические сложности могут возникнуть?
Осуществить отчуждение доли в однокомнатной квартире сопряжено с рядом проблем, препятствующих благополучному совершению сделки. В числе острых моментов, способных затормозить или даже отменить сделку, имеются те, решить которые в правом поле, без дополнительной юридической помощи, практически невозможно.
Среди совладельцев жилплощади есть несовершеннолетние дети
Договор купли-продажи не имеет юридической силы при наличии запрещающего письма из органов опеки и попечительства. Структуры, выступающие за защиту интересов детей, никогда не согласятся на ухудшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка. Отменить это решение не получится даже в судебном порядке.
Сособственник заявляет о желании приобрести долю
Гражданско-правовое законодательство предусматривает обращение совладельца к исковому производству в течение 3 месяцев после проведения сделки о продаже доли. Восстановить пропущенные сроки суд может при наличии уважительных причин (например, в силу длительного отсутствия гражданина по месту жительства в силу болезни или командировки) в соответствии со ст. 205 ГК РФ.
Возмещение убытков, понесенных покупателем доли из числа посторонних лиц, берет на себя объявившийся покупатель первой очереди.
Деятельность «черных» риэлторов
К сожалению, поиск добропорядочного покупателя доли в однокомнатной квартире нередко так и не приносит желаемых результатов. Зато возникновение так называемых «черных» риэлторов на первом этапе решает проблемы продавца. Последствия отчуждения доли негативны для всех совладельцев помещения.
Деятельность недобросовестных риэлторов нацелена на вынуждение остальных собственников продать свои доли в квартире по ценам, ниже рыночных. Для этого в ход идут все силы и средства – законные и преступные.
Нужна ли помощь юриста?
Есть вопросы по теме статьи?
Чтобы при продаже части маленькой квартиры не попасться на удочку мошенников, нужно обращаться к юридической консультации специалиста. Сложности, встречающиеся на пути продавца доли, нередко приводят в зал судебных заседаний.
Грамотный юрист поможет решить имущественные споры на досудебной стадии. По возможности приведет стороны конфликта к договоренности о продаже однокомнатной квартиры целиком. Такой путь разрешения проблемы наиболее предпочтительный, не создающий сложности собственникам всех долей в общем имуществе.
Рекомендованные для вас статьи:
- Как продать долю в ипотечной квартире?
- Как продать долю в квартире банку
- Как продать долю в квартире другому собственнику этой же квартиры: пошаговая инструкция 2024
- Как переписать долю в квартире на родственника в 2024 году
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 2
Олег 20.09.2020 в 19:50
Мой содольщик прислал мне заказным письмом Извещение о продаже своей доли в квартире. Эта доля ему досталась по решению суда лет 10 назад, но свое право на собственность в ЕГРН он не зарегистрировал. Если бы не этот ньюанс, я готов бы приобрести его долю.
Имеет ли данное Извещение юридическую силу? Если я не отреагирую, может ли он продать свою долю 3-му лицу?
Главный Юрист 21.09.2020 в 18:33
Добрый вечер, Олег. Право собственности вашего содольщика подтверждено решением суда. Поэтому он имеет право продать свою долю и во исполнение требований ст.250 ГК РФ обязан направить уведомление содольщикам о продаже своей части квартиры. Но в связи с тем, что государственную регистрацию он не прошел, с документальным оформлением перехода прав собственности на вас по договору-купли продажи могут возникнуть проблемы.
Сначала придется посетить Росреестр, а потом уже составлять договор купли-продажи. Хотите купить долю, соглашайтесь. Уведомление имеет юридическую силу.
Но времени потратите чуть больше именно на оформление всех документов.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Как продать долю в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
Квартира может находиться в индивидуальной или долевой собственности. Во втором случае недвижимостью владеют два и более человека. Если один из них решит продать свою долю, процедуру нужно согласовать с остальными собственниками.
Рассмотрим, как осуществляется продажа доли в квартире в 2024 году.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
№ п/п Название этапа Шаг 1. Определение размера доли Шаг 2. Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами Шаг 3. Поиск покупателя Шаг 4. Подготовка документов для оформления договора купли-продажи Шаг 5. Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением Шаг 6. Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника Шаг 7. Уплата налога с продажи доли квартиры Выделение доли
Многие собственники не догадываются, что их доли невозможно продать. Поэтому перед тем, как проводить процедуру, необходимо выделить ее.
При выделении собственник получает идеальную долю в квартире. Она выражается не в квадратных метрах, а в частях от общей площади. Например, 1/4 от всей квартиры.
Собственник должен определить свою часть имущества.
В статье 252 ГК РФ отражены два способа выделения доли:
- По соглашению с остальными владельцами. Если собственники не против, оформляется соглашение о выделении доли. Договор регистрируется в Росреестре, на каждого владельца оформляется отдельный кадастровый паспорт.
- Если мирно урегулировать вопрос не удалось, потребуется обращение в суд. Вместе с исковым заявлением нужно передать правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, техпаспорт на квартиру. В ходе разбирательства будет определена доля истца.
Уведомление соcoбcтвeнникoв
В соответствии со статьей 250 ГК РФ собственник вправе распоряжаться частью имущества по своему усмотрению. Но в законе предусматривается особенное правило при продаже доли. Перед тем, как предложить выкупить ее посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.
Для этого продавец должен направить письменное уведомление другим владельцам долей. Извещение отправляется по месту жительства каждого собственника. Обязанность считается исполненной с момента доставки уведомления участникам долевой собственности.
В документе необходимо указать:
- адрес объекта недвижимости, характеристики;
- стоимость доли;
- сроки передачи имущества;
- порядок расчета.
Направить бумагу можно лично, подготовив два экземпляра. На втором сособственник должен поставить подпись. Распространенным вариантом является отправка почтой заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Также можно обратиться к нотариусу для отправки документа.
Справка! Цена для владельцев долей и сторонних покупателей должна быть одинаковой.
После получения оповещения совладелец должен дать ответ в течение 30 дней. Он может согласиться или отказаться в покупке части. Отсутствие ответа расценивается как отказ.
Поиск покупателей
Поиск покупателей можно осуществлять до и после рассылки уведомлений. Но в первом случае желающему приобрести жилье придется ждать месяц, который отводится на извещение собственников.
Искать покупателей можно несколькими способами. Самый действенный из них – размещение объявлений в интернете на бесплатных сайтах рекламных площадках. В описании нужно указать, что продается именно доля недвижимости.
Чтобы рассчитать цену, необходимо заранее изучить рынок, аналогичные предложения.
Сбор документов
Перед подписанием договора купли-продажи потребуется собрать пакет документов:
- Паспорта продавца и покупателя для подтверждения личности. Они будут нужны как в момент оформления договора, так и регистрации его в Росреестре.
- Документ, подтверждающий право собственности. В наличии должны быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающий документ. Потребуется бумага, которая подтверждает факт возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости. В нем отражены основные характеристики.
- Технический план, подтверждающий, что незаконных перепланировок не проводилось.
- Письменные отказы собственников, которые обладают правом преимущественной покупки.
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. К ним относят согласие супруга на продажу, разрешение от органов опеки, банка.
Составление договора купли-продажи у нотариуса
По закону договор купли-продажи должен быть обязательно заверен нотариусом. Это необходимо для соблюдения прав всех участников сделки.
Продавец вместе с покупателем должны обратиться в нотариальную контору. С собой необходимо иметь полный комплект документов. Если все условия будут соблюдены, вместе с нотариусом стороны составляют договор купли-продажи.
В договоре прописываются:
- ФИО, адреса проживания и контактные данные покупателя и продавца;
- характеристики объекта недвижимости и доли;
- реквизиты подтверждающих право собственности документов;
- пункт, что совладельцы отказались от приобретения доли;
- стоимость, порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- дата составления и подписи.
Необходимо внимательно проверить документ. Если будут допущены ошибки, в Росреестре вынесут отказ в регистрации.
После оформления нотариус заверяет договор. Оригиналы выдаются сторонам, а копия предоставляется в Росреестр.
Вместе с договором купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи имущества или расписку о передаче денег. Это позволит подтвердить, что покупатель внес оплату и может получить недвижимость.
Регистрация сделки в Pocpeecтpe
Чтобы получить свидетельство о праве собственности, необходимо обратиться в Росреестр. Документы можно направить лично или через МФЦ.
В наличии должны быть:
- паспорта участников сделки;
- договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
- отказы от покупки других владельцев недвижимости;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
После приема документов заявителю выдается расписка. Специалист Росреестра назначит дату следующего приема, в ходе которого новый собственник получит свидетельство.
Оплата налогов
В соответствии с Налоговым кодексом РФ граждане обязаны оплатить налог с полученного дохода. При продаже доли это правило также действует. Стоимость составит 13% от стоимости недвижимости.
Выделяют случаи, когда граждане освобождаются от уплаты налога:
- Стоимость доли менее 1 000 000 рублей.
- Владение имуществом на протяжении более 5 лет или 3 лет, если доля была передана по договору дарения, завещанию или в результате приватизации.
- Суммы, полученные с покупки и продажи доли, не отличаются.
Правила продажи доли в квартире
Выделяют некоторые особенности при продаже доли, которая находится в ипотеке, принадлежит ребенку или является совместно нажитым имуществом. Рассмотрим нюансы продажи.
➟ Нельзя продать долю меньше минимальной
В законе прописано понятие минимальной доли. Например, гражданин, который проживает в Москве, не может продать менее 10 квадратных метров. В других регионах норма составляет 12 квадратных метров.
Необходимо помнить, что минимальную часть продать не получится.
В законе прописываются такие показатели:
- если квартира площадью до 60 квадратных метров, то продать можно не менее 1/3 доли;
- если квартира площадью 60-120 квадратных метров, то продать можно не менее 1/10 доли;
- если квартира площадью от 132 квадратных метров, то продать можно не менее 1/15 доли.
При несоблюдении этих условий Росреестр откажет в регистрации сделки.
➟ Если собственник – ребенок, нужно разрешение опеки
Если одним из собственников является ребенок, потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства. Отказ от преимущественного права покупки оформляется родителями или опекунами. В органы опеки необходимо обратиться уже в момент продажи.
Специалисты проверят чистоту сделки, оценят, соблюдены ли интересы ребенка.
Внимание! При продаже доли ребенка родители должны предоставить несовершеннолетнему новую недвижимость. Она должна быть по размеру не меньше, чем проданная часть.
Также условия проживания не должны ухудшаться.
➟ Если квартира в ипотеке, нужно согласие банка
Сделки с ипотечным жильем требуют больше времени. Сначала необходимо будет получить согласие на продажу от банка. Это обусловлено тем, что квартира выступает залогом.
При невыполнении обязательств кредитуемым банк вправе забрать ее.
Банк принимает решение, исходя из конкретной ситуации:
- снять обременение и дать разрешение на продажу (если заемщик погашает полностью кредит или оставшаяся сумма незначительна);
- переоформить кредитный договор на нового собственника;
- отказать в продаже имущества.
➟ Если владелец в браке, нужно согласие супруга
При продаже доли собственник, который находится в браке, должен получить согласие от супруги/супруга. Это правило действует в отношении имущества, являющегося совместной собственностью. Если доля была получена до вступления в брак или была передана по договору дарения, завещанию, разрешение не требуется.
Согласие оформляется в письменном виде. Без него Росреестр откажет в оформлении недвижимости. Супруг/супруга могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Вопросы наших читателей
Можно ли продать часть доли?
В некоторых случаях требуется продажа только части доли. Это необходимо, если гражданин хочет сохранить право на недвижимость и возможность зарегистрироваться в жилье. По закону отчуждение части доли возможно.
Например, гражданин владеет 1/2 квартиры площадью 100 квадратных метров. Он может продать 1/4 часть от нее, оставив за собой право владеть 1/4. Также возможно деление на меньшие доли.
Но важно, чтобы она была больше минимальной.
Подводные камни
Процедура продажи доли имеет некоторые тонкости, о которых важно помнить:
- Процедура извещения других владельцев о намерении продать долю должна проводиться обязательно. Если не предоставить преимущественное право покупки, сделка будет признана ничтожной.
- Доля в имуществе может быть оценена ниже, чем при продаже всей квартиры целиком. Стоит оценить, будет ли сделка выгодна продавцу. Можно предусмотреть вариант продать квартиру и поделить деньги между всеми собственниками.
- Подготовка документов – проблематичный этап для многих продавцов. Поэтому необходимо будет обращаться за помощью к юристам.
Заключение
Подведем итоги по данной теме:
- Продать долю можно, если она выделена в натуральном виде или является идеальной долей. Процедуру выделения можно проводить по соглашению с другими собственниками или через суд.
- Перед тем, как предложить выкупить долю посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.
- Если другие владельцы отказываются приобретать долю, можно составлять договор купли-продажи с найденным покупателем. Документ подлежит обязательному заверению у нотариуса.
- Для получения свидетельства о праве собственности стороны должны обратиться в Росреестр.
- Процедура продажи доли имеет нюансы, если квартира приобретена в ипотеку, является совместно нажитым имуществом, долей владеет несовершеннолетнее лицо.
Процедура продажи доли не представляет сложностей. Но если владельцы остальных частей имущества не согласны с проведением сделки, потребуется помощь юриста. Наши специалисты имеют достаточный опыт в рассмотрении дел, связанных с имуществом.
Оставляйте заявку, и юрист свяжется с вами в ближайшее время.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2.Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней
Как продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция
Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику. Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя.
О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.
Можно ли продать долю в однокомнатной квартире
Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.
Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.
Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют преимущественное право покупки (ст.
250 ГК РФ).
Пошаговая инструкция
Пошаговая инструкцияпродажи доли в квартире выглядит следующим образом:
- выделение доли;
- установка стоимости и условий сделки;
- предложение выкупа другим собственникам;
- если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
- подготовка документов и составление договора;
- посещение нотариуса;
- регистрация перехода права собственности в Росреестре;
- оплата налогов.
В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.
Выделить долю
Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½частью объекта недвижимости.
Выделить долю можно двумя способами:
- добровольным соглашением;
- через суд.
Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).
В документе необходимо указать следующие сведения:
- личные данные о каждой из сторон;
- место и дата составления документа;
- сведения об объекте недвижимости;
- размер долей.
Документ подписывается каждой из сторон.
Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.
Уведомить сособственников
Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.
Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника.
Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.
Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:
- отсутствие ответа;
- уклонение от получения письма-предложения;
- неявка за корреспонденцией.
На рассмотрение предложения дается месяц.
Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость.
Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.
Найти покупателей
Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.
Подготовить документы
В необходимый комплект включаются копии следующих документов:
- удостоверения личности участников сделки;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технические и кадастровые паспорта;
- выписка из домовой книги;
- извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.
Составить договор
Договор необходимо составить в письменной форме.
В нем должны содержаться следующие сведения:
- наименование документа;
- дата и место составления;
- данные об участниках сделки;
- информация об объекте недвижимости;
- основание права собственности;
- порядок расчета;
- информация об обременении квартиры или его отсутствии;
- порядок передачи объекта недвижимости.
В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:
В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.
Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
Сумма платится независимо от количества участников сделки.
Зарегистрировать договор в Росреестре
Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.
Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность;
- выписка с лицевого счета;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.
Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.
Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.
После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.
Оплатить налоги
После продажи доли продавец обязан оплатить налог на прибыль. В 2024 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.
Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.
Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:
- куплена до 1.01.2016 г.;
- получена по дарственной или по наследству;
- оформлена через приватизацию.
Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина. Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ).
Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.
Устали от чтения?
Сложности при продаже доли в квартире
Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.
Если долю хотят купить два сособственника
Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.
Если сособственник хочет выкупить долю
Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.
Как продать часть доли
Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.
Если находитесь в браке
Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.
Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:
- получен в дар;
- куплен до брака;
- получен по праву наследования.
В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.
Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд.
После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.
Если квартира куплена в ипотеку
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.
Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга.
После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.
Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.
Если один из сособственников несовершеннолетний
Если одним из собственников долей является ребенок,то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.
Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены.
Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.
Минимальная доля для продажи
Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи.
Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.
Вопросы наших читателей
Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?
Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:
- при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
- при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- при заключении сделки на условиях опеки;
- если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.
Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.
Подводные камни
Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:
- Любой из сособственников может подать иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
- Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
- Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.
Заключение
На основании сказанного можно сделать следующие выводы:
- Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
- Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
- Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
- Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2.Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней