Собственник квартиры может подарить ее детям, тете, брату и даже соседке. Но для этого нужно оформить дарственную или договор дарения. Рассказываем, как правильно это сделать, какие есть риски и можно ли признать такую сделку недействительной.
Что такое дарственная на квартиру
Дарственная, или договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. Оформляют ее часто для передачи между родственниками условно наследуемого имущества, так как оформить дарственную проще, чем завещание. Кроме того, в случае с договором дарения близкому родственнику не нужно платить ни пошлину, ни налог, который возникает при наследовании по завещанию. По закону письменный договор нужно составлять при передаче любого имущества дороже трех тысяч рублей.
Договор дарения недвижимости нужно составить и официально зарегистрировать. Сделку — оформить в Росреестре, иначе она будет признана ничтожной.
Кто может оформить дарственную
Подарить недвижимость, как и любое другое имущество, может только собственник при условии, что он дееспособен. Недееспособный человек и его представитель не смогут оформить дарственную. Детям младше 14 лет тоже запрещено дарить свою недвижимость, как и их родителям, опекунам или иным представителям.
На кого можно оформить дарственную
Здесь все проще — подарить недвижимость (как и любое другое имущество) можно кому угодно. Наличие родственной связи не является обязательным условием. Однако если стороны договора дарения — не близкие родственники, тот, кто получает имущество, должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества.
Получить в подарок недвижимость могут и физические лица, и юридические, и даже государство.
Как оформить дарственную
- Паспорт дарителя
- Паспорт одариваемого
- Свидетельство о праве собственности
- Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (в случаях, когда оно необходимо)
- Согласие органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан
- Согласие банка, если речь идет об ипотечной недвижимости
- Выписка из ЕГРН
- Техпаспорт
В договор нужно внести все данные из перечисленных документов: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта. Обязательно указать, что недвижимость одаряемому передается безвозмездно, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений.
Также в договоре нужно прописать условия сделки — например, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру, и условия аннулирования договора. К таким может относиться недобросовестное отношение одаряемого к подарку. Выставлять условия для передачи имущества даритель не может — в таком случае сделка будет ничтожной.
Когда нельзя дарить недвижимость
Помимо недееспособности и возраста, есть и другие ограничения для договора дарения.
Если человек лечится или содержится в учреждениях соцзащиты, то ни он, ни его родственники и супруги не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений.
Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.
Сколько стоит договор дарения
При оформлении договора дарения могут быть следующие расходы:
- Оплата услуг нотариуса
- Оплата пошлины за оформление перехода права собственности
- Налог на подарок
Налог считается в процентах от стоимости подарка, так что сумма может быть разной, как и стоимость услуг нотариуса, а вот пошлина всегда составляет 2 тысячи рублей.
Налог
Налог на подарок равен подоходному налогу — 13%. Его можно не платить, но только если подарок был получен от кого-то очень близкого:
- Супруга (супруги)
- Родителей
- Детей
- Родных братьев или сестер
- Бабушек и дедушек
- Внуков
Как зарегистрировать сделку
Нужно оплатить пошлину, а затем подать документы в Росреестр — в МФЦ или на сайте Росреестра.
Риски для дарителя
При дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае они могут оспорить сделку через суд, и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Но добиться этого непросто, говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству:
«Так, например, если мать обиделась на дочь и составила договор дарения квартиры со своим сыном, дочь может оспорить такую сделку только в определенных случаях. Крайне важной является фактура правоотношений, но в большинстве случаев признать такую сделку недействительной не удастся. Аналогично — в ситуации, когда договор составлен не с сыном, а с соседкой.
Право собственности принадлежит матери, и только она вправе выбирать способ распоряжения ею, если, конечно же, она дееспособна, не имеет место обман или заблуждение».
Однако оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.
Частые вопросы
Можно ли оформлять дарственную на долю в квартире?
Да, подарить можно любую недвижимость.
Можно ли оформить сделку без собственника квартиры?
Нет, дарить недвижимость имеет право только ее собственник.
Можно ли отказаться от подарка?
Да, но сделать это гораздо проще до заключения сделки, чем после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность можно написать письменный отказ.
В чем разница между дарственной и завещанием?
Основное отличие дарственной от завещания — в моменте перехода права собственности на имущество к новому собственнику.
«Если рассматривать квартиру как предмет договора дарения, то переход права собственности на нее произойдет в момент подписания договора и передачи имущества. А при составлении завещания — только после смерти собственника и истечения общего срока для принятия наследства (6 месяцев), — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Наталья Быстрова. — То есть дарственная позволяет передать имущество здесь и сейчас, а завещание — только после смерти. Договор дарения составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, а завещание без регистрации у нотариуса считается недействительным».
«Завещание можно отменить в любой момент, а вот дарственную так просто отменить не получится, — говорит юрист, специалист в сфере правового консалтинга Нихад Касумов. — Ведь дарственная — это сделка, по которой вы принимаете на себя обязанность передать кому-то ценную вещь. Просто так отменить ее закон не позволяет. Только в исключительных случаях — например, когда одаряемый обращается с подаренной вещью, которая ценна для дарителя, с такой небрежностью, при которой эта вещь может быть утрачена.
Но все это нужно будет доказывать еще в суде, а для отмены завещания достаточно посетить нотариуса».
Можно ли оспорить дарственную на квартиру?
Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:
- Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения
- Ненадлежащим образом обращался с подарком
Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или был вынужден действовать из-за угроз и давления.
На имущество, оформленное между ближайшими родственниками по договору дарения, распространяется следующее ограничение: продать его без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только через три года.
Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.
Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Как мужчина пытался подарить долю в квартире без нотариуса. И через 1,5 года судов смог
У жителя Томска в собственности было две трети квартиры, еще треть принадлежала его маме — и позже мужчина решил подарить свою долю ей. Они составили договор, подписали его и подали в Росреестр вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Но ведомство потребовало представить договор дарения, заверенный у нотариуса, и приостановило регистрацию.
Максимальный срок такой приостановки — три месяца. Если за это время заявители не приносят нужный документ, в регистрации отказывают. Так и вышло: мать и сын не пошли к нотариусу — и Росреестр им отказал.
Даритель не хотел платить за нотариальные услуги и обратился в суд с административным иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Аргументы сторон
Мужчина. Мы с мамой владеем квартирой вдвоем. Если я подарю ей свою долю, она станет единственным собственником.
Закон действительно требует, чтобы сделки с долями в праве собственности на недвижимость удостоверял нотариус. Это нужно, чтобы не нарушались права никого из долевых владельцев недвижимости. Но в нашем случае других собственников кроме нас с мамой нет. Это простая сделка, с которой мы вполне можем справиться без нотариуса.
Платить 5000 ₽ за его услуги я не собираюсь.
Росреестр нарушил мое конституционное право распоряжаться имуществом. Прошу суд признать решение ведомства незаконным и обязать его зарегистрировать переход прав на долю от меня к маме.
Росреестр. Мы работаем строго по закону. Сделки, в которых стороны дарят или продают свои доли в праве общей собственности на недвижимость, должен заверять нотариус.
Есть исключения, но случай семьи в их число не входит.
Эти люди принесли обычный договор дарения. Мы приостановили регистрацию, чтобы дать им время удостоверить его у нотариуса, но они этого не сделали.
Просим в иске отказать.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция:
В иске отказываю.
Государственные регистраторы обязаны проверять все документы, которые стороны представляют в Росреестр. Ведомство должно установить, что сделка соответствует закону — оформлена надлежащим образом и не нарушает ничьи права.
Сделки с долями должен удостоверять нотариус. Простой договор подошел бы , если бы оба собственника дарили свои доли кому-то третьему. Но здесь долей распоряжается только один собственник из двух, поэтому этот случай формально не подходит под исключения.
Сделка, которая должна быть нотариально заверена, но заключается в простой письменной форме, считается ничтожной и не влечет никаких последствий. Росреестр был абсолютно прав, когда приостановил регистрацию.
Мужчина посчитал это решение незаконным и обжаловал его в апелляционной инстанции.
Областной суд, апелляционная инстанция:
Все правильно.
Истец знал, что ему нужно заверить договор, но решил сэкономить. Так нельзя. Оставляем решение в силе.
Тогда даритель подал кассационную жалобу.
Тут все законно.
Судебные акты нижестоящих инстанций менять не будем.
Мужчина не хотел сдаваться — и дело дошло до Верховного суда.
А мы считаем, что Росреестр неправ.
Нотариус заверяет сделки с долями в недвижимости, чтобы помочь людям безопасно распоряжаться своими правами. В таких сделках много юридических тонкостей — часто люди подписывают договор, не понимая последствий. Нотариус обязан проследить, чтобы документ соответствовал желаниям сторон.
Если человек хочет продать свою долю в недвижимости, он обязан сначала предложить ее другим собственникам. Нотариус проверяет, чтобы предложение о продаже было направлено как полагается. При дарении такой обязанности у сторон нет.
А значит, нет и необходимости разъяснять им смысл сделки, проверять их намерения и соблюдение права преимущественной покупки.
К тому же в законе нет требования обязательно удостоверять договоры дарения доли в недвижимости. Если стороны подписали договор, значит, согласны распределить доли определенным образом. Предъявлять претензии о правах на подаренную долю некому, и нотариус в этой ситуации ни к чему.
Стороны могут по желанию заключить договор дарения в нотариальной форме. Но обязывать их это делать нельзя.
Пусть Росреестр зарегистрирует переход права между матерью и сыном по тому договору, что они принесли.
Что в итоге
Через полтора года судов мужчина сможет подарить матери свою долю в квартире без нотариуса — на основании определения Верховного суда.
Могут ли теперь все дарить доли без нотариуса
Увы, скорее всего, нет.
Определение Верховного суда — это не источник права, оно имеет силу только для героев этой истории. Всем остальным придется судиться. Но если сослаться в иске на определение ВС, возможно дело закончится в вашу пользу в первой инстанции.
Росреестр уже разъяснил, что будет требовать от дарителей долей нотариальную форму договора до тех пор, пока не изменится закон или об этой ситуации не выскажется Пленум ВС РФ.
Даже если заменить договор дарения на договор купли-продажи , его все равно придется заверять у нотариуса. Росреестр не пропустит простой письменный договор отчуждения долей, если по нему не передаются все доли одновременно.
Приостановку регистрации можно попробовать обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра. Ее члены проверят действия государственного регистратора, но вряд ли изменят его решение.
Единственный выход — все же удостоверить договор у нотариуса. Можно сэкономить на услугах правового и технического характера, если принести готовый договор дарения. Нотариусы негативно относятся к документам, которые составили заявители.
Но клиенты вправе просить удостоверить свой договор, а не пользоваться формой от нотариуса.
За удостоверение договора в любом случае придется заплатить по нотариальному тарифу — 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽. Каждые 100 000 ₽ в стоимости доли — это 500 ₽ нотариального тарифа.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Обложка — коллаж Lyudmila2509 / evgeniykleymenov / Mikhail Markovskiy / Shutterstock
Ирина Половодова
Приходилось ли вам спорить с госорганами? Расскажите, по какому поводу:
А что вообще проверяет нотариус? Ничего!
У нас нотариусы почти как риэлтора, во многих случаях зарабатывают на воздухе, на пустом месте
1,5 года судов, зато 5 тыс сэкономил
Редактор Т—Ж
Токсичная, тут действительно не очень ясно, почему нельзя в таком случае дарить без нотариуса. Если по этому случаю внесут поправки в законодательство, то его упорство сэкономит многим людям деньги.
Токсичная, это называется — дело принципа.
Видимо у человека было много свободного времени
Ale, ну если так — то ладно) может еще кому пригодится этот прецедент
Приходилось.
Вот то же с дарением части квартиры. Мама единолично владеет квартирой, захотела через дарение сделать так, чтобы с дочерью было по 1/2, сами составили договор дарения на 1/2, сотрудник, принимавший документы, потребовал нотариально оформленный договор, предвидя это, заранее нашла и распечатала два определения по таким же случаям (когда владелец целой квартиры дарит долю посредством простого договора дарения). Ожидала отказа, но всё благополучно, росреестр зарегистрировал переход права.
И в этом году спорила с налоговой. Подала на вычет в том числе затраты на отделку приобретённой квартиры. Вычет был и по медпомощи, и по покупке квартиры и по отделке. Подозрения родились после звонка инспектора с удивлением спросившей за отделку, по её мнению включить в вычет отделку можно только при ижс (индивидуальном жилищном строительстве). Тут уж сильно удивилась я, т.к. в налоговом кодексе иначе написано, но я же всё же совсем в другой сфере образованна, а инспектор не может же не знать, работает в налоговой.
Она обещала уточнить и перезвонить, после чего пропала. Прошло время, вычет одобрили, проверяю в личном кабинете сумму остатка имущественного налогового вычета — пересчитываю и понимаю, что затраты на отделку не учли. Подала жалобу, через какое-то время получаю письмо, что они актуализировали остаток имущественного вычета, проверяю — ага, значит, я была права, а инспектор нет.
Было очень приятно.
Таля, можете дать ссылку или номера дел, на которые ссылались?
У нас отказ (приостановка) — требуют заверение нотариусом. Москва, июль 2024. А у вас какой город?
Отредактировано
Вообще странно как то поступил россрестр нарушив законы РФ в данной ситуации!
Я на стороне мужика в данной ситуации и надо накрячить россреестр через суды еще за моральный ущерб и не знание законов РФ.
Мужик прав в даной ситуации на 100%
Собствеников квартиры всего 2-ое сын и мама
Сын дарит всю свою долю маме!
Была статья у тинькофф по этому поводу:
https://journal.tinkoff.ru/guide/guide-daryu-dolyu/
Вот цитата оттуда :
Переход права собственности на долю от дарителя к одаряемому по простому письменному договору без нотариуса возможен в трех случаях:
1) Все собственники долей дарят их одному одаряемому по одному договору.
2) Владелец квартиры выделяет долю из единоличной собственности и дарит ее — в этот момент у доли еще нет сособственников, поэтому нотариус в сделке не требуется.
3) Собственников долей всего двое, и один продает или дарит долю другому.
KUBATOR, статьи в интернете не являются источником права. По действующему регулированию прав росреестр, позиция ВС крайне странная и противоречит его же пленумам.
Аналогичная ситуация. Сейчас мне сын дарит свою долю. В МФЦ документы не приняли, сказали только через нотариуса.
Непонятно почему я должна платить нотариусу , и сумма будет далеко не 5 тыс.
Нотариус в нашей стране — просто ещё один налог. По факту они ничего не смотрят и не проверяют. И ответственность тоже не несут.
По поводу штрафа за парковку на газоне судились с ГАИ. Доказали, что земля без травы и не огороженая бордюром не может считаться газоном))
Sad.SA, а можно ссылку на дело? Думаю, многоим пригодится ваш опыт.
Желающим могу прислать текст составленного иска
Когда в свое время дарили квартиру от бабушке к внучке нотариус не требовался, потому что договор между близкими родственниками.
Что-то изменилось? могут ли признать договор не действительным?
зовите, ничего не изменилось.
Герой статьи дарит долю, а не квартиру целиком, поэтому ему по закону нужно удостоверять договор дарения у нотариуса.
Вам нотариус не требовался не из-за близкого родства, а из-за дарения квартиры целиком.
Близкое родство при дарении влияет только отсутствие необходимости платить налог с полученного в дар имущества, а не на необходимость нотариального удостоверения договора.
Небольшое замечание, апелляционная комиссия в росреестра проверяет только приостановления по кадастровому учету и единой процедуре учет+регистрация (первое предложение статьи 26.1 221-ФЗ).
Если вы с рассматриваемым случаем обратитесь в комиссию комиссия вам откажет указав что они такое не рассматривают.
Вот ведь не лень было судиться, сколько он интересно госпошлин оплатил суду?
Лариса, нисколько не оплатил. В итоге всё оплачивает проигравшая сторона.
Лариса, 300 рублей за иск и 150 за каждое обжалование. Итого 300 + (150 * 3) = 750 рублей
Хотел сделать в ППФ — мог указать дату до 01.06.2016.
РР на этом основании отказать не в праве. Если, конечно, на тот момент у него собственность была.