Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры желательно оформить до внесения записи о сделки в ЕГРН. В этот момент еще не произошла официальная смена собственника недвижимости, поэтому сторонам проще прекратить договорные отношения без дополнительных финансовых вложений.
Разберем, можно ли отказаться от договора купли-продажи жилого помещения, какие существуют основания для прекращения обязательств, как составить соглашение о расторжении сделки, какие сложности возникают на практике и как решаются.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи жилой недвижимости
По общим правилам любую сделку можно отменить в случае изменения намерения сторон (статья 450 ГК РФ). Если участники договора решили прекратить отношения по взаимному согласию, необходимо составить соглашение
В зависимости от стадии, на которой расторгается сделка, возникают различные правовые последствия:
- До подачи документов в Росреестр.Достаточно составить соглашение по той же форме, что и основная сделка. С момента его подписания обязательства прекращаются.
- В процессе регистрации в Росреестре.Помимо составления соглашения потребуется обратиться в Росреестр за прекращением государственной регистрации. Ведомство вернет документы заявителю и прекратит регистрационные действия.
- После внесения сведений в ЕГРН.Возвращение к первоначальному положению возможно только путем обратной продажи жилья, когда новый собственник становится продавцом, а старый – покупателем. Подписание соглашения нецелесообразно, поскольку потребует дополнительных материальных затрат.
Важно!Отказ от сделки купли-продажи жилья позволяет заинтересованной стороне защитить себя от финансовых потерь. Например, когда из-за изменившихся обстоятельств приобретение или продажа жилого помещения становятся невыгодными.
Какие существуют основания для расторжения сделки по приобретению жилья
Сделка купли-продажи жилья отменяется как по взаимному согласию продавца и покупателя, так и по личному намерению одного из них. Разберем основания прекращения договорных отношений (расторжения договора купли-продажи недвижимости).
| По соглашению сторон | В одностороннем порядке |
|---|---|
| Любой из участников сделки обращается ко второй стороне с предложением о прекращении обязательств. Каждый получает свое имущество, переданное по сделке. Продавец возвращает жилое помещение, покупатель – деньги. Такая ситуация возможна, если у стороне нет претензий друг другу. | Один участник сделки желает отказаться от нее несмотря на то, что вторая сторона не согласна. Заинтересованному лицу потребуется доказать, что второй участник существенно нарушил условия договора. Вопрос решается путем обращения в судебную инстанцию. |
Прекращение обязательств по соглашению сторон производится нечасто. В большинстве случаев продавец или покупатель обращается к второму участнику с требованием о прекращении обязательств, не получает его согласия и подает в суд заявление о расторжении сделки.
Нужно помнить!Участники сделки не смогут отказаться от обязательств по личному желанию из-за изменения намерений. Должны иметься существенные обстоятельства, например, уклонение от регистрации договора, предоставление фальшивых документов, нарушение прав несовершеннолетних, существенной изменение жизненных обстоятельств.
Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
Дорогие читатели!
Стороны сделки, решившие отказаться от сделки с жилой недвижимостью, подписывают соглашение о расторжении договора. В документе необходимо указать:
- сведения об участниках соглашения (ФИО, паспортные данные, адреса);
- сведения о сделке по приобретению жилья (дата и номер);
- описание жилого помещения;
- волеизъявление участников – расторгнуть сделку;
- условие о возврате квартиры продавцу, а денег – покупателю;
- условие о выплате неустойки;
- подписи сторон.
В соглашении можно дополнительно написать, что сделка отменяется с момента его подписания и у сторон нет требований друг к другу.
Судебная практика
Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению сделок с квартирами.
Пример 1.Апелляционным определением Московского городского суда от 06.02.2019 года по делу № 33-5419/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в отмене сделки с жилой недвижимостью. Собственник и покупатель подписали договор на продажу квартиры стоимостью 5 250 000 руб. Покупатель не выплатил всю сумму.
Суд посчитал, что оснований для расторжения сделки нет, поскольку оплата по договору была произведена полностью, доказательств обратного не представлено.
Пример 2.Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2020 года по делу № 88-3735/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отмене сделки с жилой недвижимостью. Между собственником жилья и покупателем подписан договор купли-продажи жилого помещения. Деньги продавцу переданы по расписке. Позже стороны заключили соглашение об отмене сделки, по условиям которого продавец должен был вернуть деньги покупателю в течение 10 дней. Основанием обращения в суд послужил возврат денег не в полном объеме.
Продавец попытался оспорить сделку по безденежности, поставив под сомнение факт оплаты квартиры. В процессе разбирательства проводилась почерковедческая экспертиза, которая подтвердила, что расписка подлинная. Требования покупателя были удовлетворены.
Частые вопросы и ответы на них
Есть вопросы по теме статьи?
Сколько времени потребуется на отмену сделки по приобретению жилья?
При согласии сторон на прекращение обязательств соглашение о расторжении составляется незамедлительно. На проведение всех мероприятий требуется около месяца. Если продавец или покупатель обратились в суд, то необходимо будет подождать 3-6 месяцев и принять участие в судебном разбирательстве.
Как отменить сделку после регистрации без обратной продажи квартиры?
Для аннулирования сделки после внесения записи в ЕГРН нужно проверить, можно ли ее оспорить в судебном порядке по признакам недействительности или ничтожности. Суды удовлетворяют требования заинтересованной стороны, если установлено, что второй участник умышленно скрыл изъян, заключил договор без согласия второго супруга, злоупотребил доверием.
Как обезопасить себя от расторжения договора?
Чтобы не отменять сделку, следует убедиться, что квартира находится в хорошем состоянии. С этой целью может быть приглашен оценщик, который проверяет недвижимость на изъяны и скрытые недостатки. Также желательно воспользоваться услугами юриста, который проверит условия договора и внесет необходимые изменения.
Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении договора в Росреестре?
Если договор расторгается до обращения за регистрацией сделки или в процессе проведения регистрационных действий, соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. При обратной продаже квартиры требуется регистрация нового договора-купли продажи с последующим обратным переходом права собственности.
Какие сложности могут возникнуть
Большинство граждан приобретают квартиру в ипотеку и начинают оплачивать кредит сразу после оформления кредитного договора. В случае отмены сделки купли-продажи квартиры возникает вопрос, как быть с кредитными обязательствами.
Во избежание финансовых потерь рекомендуется заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после юридической консультации у квалифицированного юриста. Разобраться во всех нюансах прекращения обязательств по сделкам с квартирами может помочь юридическая консультация.
Рекомендованные для вас статьи:
- Претензия о расторжении договора купли-продажи телефона
- Претензия о расторжении договора купли продажи автомобиля
- Расторжение договора купли-продажи квартиры
- Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Покупка или продажа квартиры — всегда сложный и ответственный шаг. К этому стараются подходить максимально подготовленными, но неожиданности иногда все же случаются. Редкий покупатель задумывается о том, что договор может потребоваться расторгнуть, и в результате при обнаружении тех или иных проблем наступает ступор.
Не вполне ясно, что делать, и можно ли расторгнуть договор вообще.
Такой договор расторгнуть можно, однако основания для расторжения договора купли-продажи квартиры должны быть весомыми. Существует несколько основных причин, по которым можно расторгнуть договор.
Причины расторжения
От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.
- По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
- Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.
Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:
- Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
- После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
- Покупатель не оплатил недвижимость;
- Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
- При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
- Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
- Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
- Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости зависит от причины, по которой это происходит.
Если расторжение происходит по соглашению сторон:
- Составляется специальное соглашение, регламентирующее намерение расторгнуть договор;
- В этом документе необходимо учесть все нюансы последующих действий: как будет передано право собственности, как будут возвращены деньги и так далее;
- Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение.
Если расторжение происходит в одностороннем порядке:
- В соответствии с действующим законодательством тот, кто хочет расторгнуть договор, сначала должен попытаться решить вопрос полюбовно. Иными словами, должно быть письменное предложение расторгнуть договор;
- В суд можно обращаться, если вы получили письменный отказ в расторжении договора или же вообще не получили ответа на свое предложение в установленный срок. Обычно он составляет не более 30 дней, если договором или соглашением не установлено иное;
- В суде необходимо будет доказать, что вторая сторона не идет на контакт и причинила вам значительные неудобства или убытки.
Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, потребуется:
- Оформить исковое заявление, а также подготовить документы, которые можно рассматривать как основание для удовлетворения вашего обращения;
- Подать исковое заявление и документы;
- Обязательно принять участие в судебных заседаниях;
- Получить решение;
- Обратиться в Росреестр (обычно это требуется в том случае, если в ЕГРН уже была внесена запись о переходе права собственности).
Если решение суда не устраивает вас или вторую сторону, апелляцию можно подать в течение месяца.
Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации
Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:
- Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
- Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.
Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:
- Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
- Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
- Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.
Сроки расторжения
Срок расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от конкретного случая. Так, быстрее всего расторгнуть договор на этапе регистрации собственности или в случае, если покупатель еще не оплатил недвижимость. Здесь все зависит от скорости работы Росреестра.
Если же речь идет о судебном разбирательстве, необходимо подготовиться к более длительному решению вопроса. Обычно такие дела рассматриваются около 4 месяцев. Если же в ходе разбирательства обнаруживаются дополнительные нюансы, рассмотрение может занять и до полугода или дольше, в зависимости от ситуации.
Заключение
Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный.
Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.
Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк.
Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.
Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее.
Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.
Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов. Расторжение договора по соглашению сторон. Расторжение договора в одностороннем порядке.
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Причины расторжения договора
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.
О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Расторжение договора по требованию одной из сторон
Для того, чтобы расторгнуть договор по требованию одной из сторон, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексеи защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Расторгнуть договор по инициативе одной из сторон можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб.
Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор по требованию одной из сторон можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора по требованию одной из сторон
Нарушение договора продавцом, например:
— продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю
— продавец передал недвижимость с существенным нарушением требований к качеству — с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения
Нарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Законом или договором могут быть предусмотрены и другие причины для расторжения договора по инициативе одной из сторон. Например, если они связаны с жизненными изменениями, способными существенным образом повлиять на ситуацию. То есть, если бы одна из сторон знала о таких изменениях, она бы не заключила договор купли-продажи вовсе.
Как происходит расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует п.
1 статьи 450 ГК РФи п. 1 статьи 452 ГК РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
Расторжение договора по инициативе одной из сторон
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п.
2 статьи 452Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки либо произошло существенное изменение обстоятельств, о которых вы не могли знать, а если бы знали изначально, договор не был бы заключен.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
- Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
- Подать исковое заявление и документы в суд
- Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
- Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд.
Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека
В этом случае обращайтесь к менеджеру Домклик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса.
Связаться с менеджером можно в личном кабинетеДомклик — доступен чат и звонок.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.
А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.
Как защитить себя
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверкаот Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.
И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.