Если в квартире остаются не выписанные жильцы, сделка купли-продажи не считается чистой. В большинстве случаев такие прецеденты становятся существенным препятствием к осуществлению купли-продажи. И не случайно, ведь покупатель принимает на себя всю ответственность, связанную с квартирой, после того, как вступит в права собственности на приобретённый объект.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Скрыть содержание
Разрешена ли такая сделка законом?
Законодательство, оглашающее нормы права собственности, руководствуется статьёй 35 Конституции РФ и главой 17 Гражданского кодекса РФ. Здесь указано, что права собственника олицетворяют одну из его свобод, связанную с распоряжением имуществом, находящимся в собственности.
Статья 35 Конституции Российской Федерации
- Право частной собственности охраняется законом.
- Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
- Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
- Право наследования гарантируется.
Соответственно, если в его квартире прописан не собственник, то это не препятствует проведению сделки купли-продажи. Это означает, что для проведения имущественной сделки согласие прописанного лица не требуется.Также § 7 главы 30 ГК РФ, в которой указаны основные положения, касающиеся купли-продажи, не содержат норм, препятствующих сделке, если в квартире прописаны третьи лица.
Вступление покупателя в собственность на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования квартирой для лиц, прописанных продавцом до проведения сделки. Это положение подкрепляется статьёй 292 ГК РФ и 31 ЖК РФ. Но так как каждый человек в России обладает также конституционным правом на жильё, которое регулируется Гражданским и Жилищным кодексом, выписать его после совершения купли-продажи можно только при определённых условиях, да и то не во всех случаях.
Справка:сведения о лицах, прописанных в квартире продавца, можно получить из выписки из поквартирной книги. Наиболее полные сведения даёт расширенная (архивная) выписка.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком
- Чего ожидать за фиктивную регистрацию по месту жительства и как признать незаконной прописку в квартире?
- Как написать по образцу согласие собственника на прописку по месту жительства и всегда ли оно необходимо?
- Какие штрафы предусмотрены за просроченную прописку по месту жительства? Можно ли избежать наказания?
- Можно ли прописаться в квартире без согласия собственника и как это сделать без его присутствия?
Как выписать зарегистрированных людей?
Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.
Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:
- на стоимость объекта;
- на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.
Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.
Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:
- Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
- Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
- Подготовка документов для сделки.
- Оформление договора купли-продажи (ДКП).
- Регистрация ДКП.
- Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
- Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.
Продавцу не следует давать покупателю ложные обещания о том, что прописанные лица снимутся с регистрационного учёта сами.
Лучше всего уведомить его о том, что ему придётся после вступления в права собственности заняться этим вопросом самостоятельно.
Любая неосведомлённость покупателя о проблемах с квартирой становится причиной оспаривания сделкии расторжения договора.
Процедура снятия с учета
После регистрации права собственности в Росреестре, покупатель получает выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая даёт ему полномочия ответственного распоряжения собственным имуществом. На этом основании он обращается в районный или городской суд, по месту расположения вновь приобретённой квартиры с прописанным человеком. Но предварительно ему следует уведомить прописанного, о необходимости выписаться и своём намерении обратиться в суд.
Такое уведомление лучше всего отправить заказным письмом по почте. Если адресат на него не ответит, через месяц можно приступать к процедуре возбуждения иска,где ответчиком по гражданскому делу выступит не выписывающийся гражданин. Для этого собственник пишет исковое заявление по форме, установленной статьёй 131 ГПК РФ, в котором указывает:
- Основания возбуждения иска: приобретение квартиры с не выписанными гражданами.
- Причины, по которым им была приобретена «проблемная» квартира.
- Факт передачи ответчику уведомления о необходимости сняться с регистрационного учёта и отказ (бездействие) ответчика.
В просительной части нужно внести следующие пункты:
- Просьба признать иск полностью.
- Разрешить принудительную выписку ответчика (с указанием его фамилии, имени и отчества).
По завершении текста ставится подпись и дата подачи заявления. Ниже вносится перечень приложений.Приложения даются, соответственно статье 132 ГПК РФ, по числу ответчиков и в соответствии с требованиями.
В них обязательно входят:
- ДКП;
- выписка из ЕГРН;
- квитанции с почтового отделения об отправке заказного письма ответчику;
- опись вложения, подтверждающая отправку уведомления;
- уведомление о получении заказного письма;
- иная документация, подтверждающая правомочие иска.
После того как будет назначена дата судебного заседания, нужно выступить в суде, доказав, что не снявшееся с регистрационного учёта лицо, утратило право пользования жильём.
Если суд примет положительное решение, то нужно:
- получить на руки выписку из решения суда;
- подождать 10 дней пока она вступит в силу;
- обратиться с ней в МФЦ и подать заявление на выписку ответчика.
Если, при этом, несанкционированные жильцы отказываются освободить помещение, нужно обратиться в Службу Судебных приставов и возбудить исполнительное производство о выселении.
Важно:если иск будет отклонён, то его можно обжаловать в суде вышестоящей юрисдикции в течение 10 дней после получения выписки из решения суда.
На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?
Иногда суд становится на сторону прописанного человека на законных основаниях, потому что некоторые категории граждан могут быть выписаны только по собственной инициативе, так как государство предоставляет таковым своего рода социальный иммунитет.
Нельзя выписать:
- беременных женщин, если у них нет другого жилья;
- женщин с несовершеннолетними детьми;
- недееспособных граждан.
Соответственно, беременная женщина, не выписанная по суду, может остаться проживать в квартире после рождения ребёнка, вплоть до его совершеннолетия. Недееспособный гражданин может остаться проживать с новым собственником до самой смерти, кроме случаев его оформления в социальный центр или в психиатрический диспансер. Всеми этими вопросами будет заниматься приобретатель квартиры.
Поэтому нужно досконально выяснить, кто прописан на приобретаемой жилплощади.
Законное право проживать в квартире, которое нельзя оспорить в суде, имеют:
- дарители, если сделка имела условие его пожизненного проживания в квартире;
- лица, проживающие на основании наследственного отказа;
- лица, проживающие по договору ренты.
Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию, купив обременённую квартиру, нужно проверить правоустанавливающие документы: нет ли в них условия об обременении.
Внимание:обременение не прекращается при смене собственника, оно остаётся до прекращения действия причин, вызвавших обременение.
Факт обременения квартиры и срок (или прецедент) его прекращения, должны указываться в ДКП. Если эти сведения указаны не будут, то регистрация будет приостановлена, а в итоге – прекращена. Тем не менее имеются случаи, когда недобросовестные продавцы находят «лазейки» в законе и оформляют договор так, что доверчивый покупатель обнаруживает подвох только после того как сталкивается с нежелательным жильцом.
То же касается продавцов, продавших квартиру после развода. Если такой объект недвижимости был приобретён совместно – во время проживания граждан в законном браке, он считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, если не было раздела имущества, оба супруга имеют на него равные права согласно статье 35 СК РФ.
Поэтому выписать такого супруга не удастся. Более того – он вправе отсудить половину квартиры, а суд по закону обязан его поддержать.
У покупателей, ставших жертвой обмана со стороны недобросовестного продавца, остаётся один выход: оспорить ДКП. Если суд признает его оспоримым, то он примет решение о двусторонней реституции, согласно которой всё, полученное сторонами по сделке, возвращается к состоянию дел, существующему до подписания договора.
Прописанные в квартире граждане не являются препятствием для того чтобы продать и купить квартиру. В результате сделки все проблемы с выпиской перейдут новому собственнику, ему придётся их решать через суд. Некоторые категории граждан не могут быть выписаны в принудительном порядке согласно закону, в этом случае лучше всего оспорить ДКП.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Это быстро и бесплатно !
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются. По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки. В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.
Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону
Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям. По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства.
Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.
Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.
В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.
С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье. Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка. Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.
Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически. Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета. Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.
Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.
При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.
Принудительная выписка
Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.
Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.
Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.
Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.
Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:
- о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
- об отсутствии оплат по ЖКХ;
- создание семьи и проживание по другому адресу;
- переезд на другое место жительство на длительный срок.
Голословных утверждений для принудительной выписки недостаточно. От собственника требуется представить на суде подтверждающие бумаги по вышеуказанным пунктам, при необходимости – привлечь свидетелей. Если ответчик заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд предоставляет время для решения проблемы с выпиской.
И все же иногда прекращение регистрации невозможно даже по суду.
Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий
Есть определенные категории граждан, выписать которых не удастся без наличия на то их согласия. Защитой от принудительного выселения вправе воспользоваться лица, относимые к несовершеннолетним, отказавшимся от приватизации, проживающим в кооперативах и т.д.
Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:
- Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
- Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
- Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, отказавшимися от принятия собственности в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. ( См. дополнительно : как узнать приватизирована квартира или нет.)
- Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
- Рента наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
- Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
- Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.
Как оформляется сделка
За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.
Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.
К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).
Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.
В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.
После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре. Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:
- техническую документацию (техпаспорт с планом);
- кадастровый паспорт;
- выписку из домовой книги.
Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.
По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.
Возможные риски
Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.
Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.
Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден.
После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.
Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.
Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.
В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца. В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки.
Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.
Как продать квартиру с прописанным человеком?
Нередко при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней.
При регистрации самой сделки не требуется документ о том, кто фактически прописан в квартире. Поэтому оформить такую сделку можно.
Но нужно понимать, что регистрация и право собственности – различные понятия. Регистрация человека по указанному адресу дает право только проживать в квартире.
А право собственности дает право не только владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но, в том числе и решать, кто будет зарегистрирован в данной квартире, а кто выписан.
Законодательство
Зачастую встречаются такие ситуации, когда в квартире прописано много человек. И при организации сделки купли-продажи такого имущества возникает вопрос, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных граждан.
Законодательством предусмотрен такой порядок:
- Для осуществления сделки купли-продажи совместного имущества требуется согласие всех собственников.
- Для осуществления сделки купли-продажи доли в имуществе требуется согласие тех, кто совместно с собственником владеет этой долей. Остальные долевые владельцы имеют приоритетное право выкупа этой доли. Без соблюдения приоритетного права выкупа другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку и выкупить долю на этих же условиях.
Таким образом, согласие требуется только собственников этого жилья. Получается, что законом предусмотрена продажа квартиры с прописанным человеком.
Важно помнить, что в российской практике выделяют в 2 вида собственности на жилье:
Совместная собственность образуется между супругами в процессе приобретения ими имущества в браке на средства семейного бюджета.
При этом совершенно не важно, кто из супругов официально по документам оформлен собственником. Если жилье было приобретено в браке, то при совершении сделок с ним требуется согласие второго супруга.
Исключением может быть составленный ими брачный договор, предусматривающий иное разделение прав собственности на совместное имущество. В этом случае права каждого будут определяться согласно данному соглашению.
Долевая собственность предусматривает выделенные доли каждого владельца жилья.В соответствии с полученными ими правами собственности, они имеют право продать каждый свою долю.
Но при этом обязательно должен быть соблюден преимущественный порядок выкупа другими дольщиками.
Порядок продажи
Если осуществляется продажа одной доли, то собственник обязан письменно уведомить каждого долевого собственника жилья о том, что он желает продать свою долю.
В этом извещении обязательно должны быть прописаны основные условия сделки:
- порядок оплаты (отсрочка, предоплата, авансовый платеж, задаток);
- стоимость продаваемой доли;
- прочие значимые обстоятельства.
Если этот порядок не был соблюден, то другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной. В этом случае они должны будут выкупить эту долю на таких же условиях.
Для того чтобы доказать, что порядок извещения о продаже был соблюден, продавец должен получить подпись каждого долевого собственника на копии извещения. Там же ставится и дата получения данного документа.
С момента получения у дольщика есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. В случае игнорирования и непредставления ответа в установленный срок, а также при отказе от покупки продавец получает право продать долю третьим лицам.
Такое извещение может быть предоставлено лично в руки, но и отправлено по почте с уведомлением. Даже если другой собственник его не получит, продавец сможет доказать в суде, что сделал все, чтобы известить его о продаже доли.
Нюансы выписки из квартиры
Данная процедура имеет определенные нюансы, связанные с продажей жилья и наличие прописки в ней у человека. Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?
Как уже было сказано выше, данная сделка не предусматривает наличие согласия прописанного человека, если он не является собственником жилья. Кроме этого собственник имеет право выписать такого человека в любой момент из своей квартиры.
Но здесь есть некоторые нюансы. Не во всех случаях собственник может выписать человека из своего жилья.
К исключающим обстоятельствам относятся следующие моменты:
- если данный супруг имеет право владеть квартирой на правах совместной собственности;
- если данный жилец был зарегистрирован в квартире на условиях социального найма и добровольно отказался от участия в приватизации жилья;
- если зарегистрированный человек является несовершеннолетним и снятие с учета нарушит или ущемит его права;
- если в квартире зарегистрирован взрослый человек с несовершеннолетним ребенком, а собственник жилья не является родителем этому ребенку.
Данные условия помешают человеку осуществить возможность снятия с регистрации данных людей. Второй супруг в любой момент может оспорить совершенную сделку, даже если она будет оформлена без его согласия.
Хотя в 2024 году сделки купли-продажи недвижимости с участием нескольких долевых собственников обязательно должны быть заверены нотариусом.
А нотариус, в свою очередь, обязан проверить все нюансы относительно прав собственности на данное жилье других родственников.
Приватизация
Под данной процедурой понимается безвозмездная передача прав собственности на недвижимость от государства человеку.
Обязательным условием является то, что человек должен проживать в этой квартире по договору социального найма или ордеру.
Если он имеет право на проживание в таком жилье, то он может воспользоваться правом на приватизацию жилья.
Такая возможность предоставляется гражданам только один раз в жизни, за исключением тех случаев, когда человек участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
По закону в приватизации жилья обязаны участвовать все граждане, прописанные в квартире. Если они не имеют права на участие, например, потому что уже приватизировали какую-либо недвижимость, то сделка осуществляется без их участия.
В тех случаях, когда один из зарегистрированных человек, имеющих право на получение части собственности, не желает участвовать в приватизации жилья, он должен написать письменный отказ.
Без такого документа проведение данной процедуры невозможно.
С согласия прописанного противника приватизации остальные жители вступают в права собственности на квартиру.
А этот гражданин имеет пожизненное право проживания в ней.
Никто из собственников не имеет прав на его выселение, даже если жилье будет продано другим владельцам.
Выселение несовершеннолетних
Законом очень строго охраняются права несовершеннолетних граждан. Поэтому выселить их в никуда невозможно. Для снятия такого гражданина с учета требуется моментальная его регистрация по другому адресу.
При этом количество жилой площади не должно быть меньшей той, где он был до этого зарегистрирован.
Несовершеннолетние дети до 14 лет не могут быть прописаны отдельно от родителей или своих официальных представителей.Поэтому осуществить выписку взрослого человека, зарегистрированного с ребенком также невозможно.
Один супруг может выписать второго только при условии, что квартиры не считается их совместной собственностью. При этом ребенок должен остаться проживать с одним из родителей.
Для оформления процедуры снятия с учета несовершеннолетнего гражданина потребуется получить предварительно согласие органов опеки. А эти сотрудники должны убедиться, что права ребенка данной ситуацией не нарушаются.
Все эти нюансы не дают так просто выписать человека из квартиры. Но сама регистрация жителя не мешает оформлению сделки купли-продажи.
Сделка купли-продажи
Если заверять любую сделку купли-продажи у нотариуса, то он обязательно запросит выписку из домовой книги, либо саму домовую книгу (для частного дома), чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных жителей в продаваемой недвижимости.
Однако за услуги нотариуса придется платить. А в настоящее время еще не все сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.
В 2024 году обязательному заверению подлежат только сделки с недвижимостью, где присутствуют интересы несовершеннолетних граждан, а также других долевых собственников.
Во всех остальных случаях участники данных правоотношений могут сэкономить и не заверить сделку у нотариуса.
Поэтому в некоторых случаях покупатель может не запросить по собственной неграмотности такую выписку и не узнать заранее о том, что в квартире числятся зарегистрированные жители.
Некоторые собственники не хотят лишний раз утруждать себя снятием с учета человека, особенно если сам этот человек не желает или не может по объективным причинам присутствовать при данной процедуре.
Тогда возникает вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком? Тут есть 2 варианта:
- Этот факт можно скрыть, если сам покупатель не требует документального подтверждения о количестве зарегистрированных жителей. Но в случае выяснения обмана покупатель будет вправе расторгнуть договор и признать его в суде недействительным.
- Данный факт можно сразу озвучить покупателю и предоставить хорошую скидку на недвижимость. Некоторые покупатели могут сами организовать снятие с учета данного человека, получив хорошую выгоду от сделки.
В этом случае выбирать должен сам продавец, какой вариант его больше устраивает. А также сам покупатель должен помнить об этом нюансе. И обязательно надо проверять, кто зарегистрирован в квартире.
Нельзя верить на слово продавцу. Надо взять данную выписку, убедиться в том, что это совершеннолетний гражданин. А также надо узнать, на основании какого права он имеет данную регистрацию.
Помимо этого важно помнить, что любой зарегистрированный родитель имеет право прописать вместе с собой ребенка.
При этом ему даже не потребуется согласие собственника. А выписать в этом случае такую пару будет уже намного сложнее.
Принудительное снятие регистрации
Также важно знать, если купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его из нее. Не всегда выгодная сделка для покупателя может оказаться для него выгодной. Важно учитывать все вышеперечисленные обстоятельства.
Существует несколько вариантов снятия с учета. Во всех случаях такая процедура без согласия человека осуществляется через суд.
Возможны следующие варианты:
- Если человек не имеет прав на пожизненное проживание в жилье, а просто избегает процедуры снятия с учета, новому собственнику достаточно только обратиться в суд и представить все необходимые документы, подтверждающие его право на выписку данного гражданина.
- Если человек имеет право пожизненного проживания в данном жилье, его можно выселить только при определенных условиях. Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципалитет. В заявлении должны быть указаны веские причины, установленные законодательством для выселения. Только в этом случае муниципальные органы могут обратиться в суд и принудительно снять человека с регистрации.
- При регистрации в квартире несовершеннолетнего гражданина, который имеет в собственности другую недвижимость, либо его родитель имеет другую недвижимость, новый собственник может обратиться в суд с целью принудительного выселения такого ребенка со своим родителем. Однако сам отец или мать не могут выселить принудительно ребенка из собственного жилья без автоматической регистрации несовершеннолетнего по адресу регистрации другого родителя.
Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:
В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия.
Эта процедура может длиться несколько месяцев, поэтому некоторые собственники не желают ей заниматься. Им удобнее сделать скидку на продаваемое жилье и переложить эту процедуру на нового владельца.
Условия для снятия с регистрации пожизненного арендатора
Если человек получил право на проживание в жилье от муниципалитета, то и лишить такого права его может только сам муниципалитет через суд.
Для этого должны быть веские основания, прописанные в законе. Сюда относится:
Все эти обстоятельства могут послужить основанием для лишения человека права пожизненного проживания по определенному адресу.
Однако муниципалитет всегда должен предварительно решать эту проблему в досудебном порядке, поэтому мало кто из жильцов допустит своего выселения.