В Подмосковье стало известно о новой схеме мошенничества с частными домами. По словам пострадавших, на первый взгляд, выглядит все безобидно: риелторы предлагают недвижимость по привлекательной цене, продают в рассрочку, но позже просто безнаказанно выселяют людей.
Как оказалось, коттедж в собственность клиентов не переходит, а полицейские, рассмотрев заявление потерпевших, отказываются возбуждать уголовное дело. С первыми жертвами аферистов встретился наш корреспондент Артем Яковенко. Подробности – в сюжете РЕН ТВ.
Поделиться
Черные риелторы проворачивает аферы с частными домами в Подмосковье
Черные риелторы проворачивает аферы с частными домами в Подмосковье
Договор, по которому покупка дома превратилась в аренду
Грузчики заталкивают в машину бытовую технику и мебель. С первого взгляда кажется, что кто-то из жителей частного сектора переезжает. На самом деле из дома выселяют Татьяну Радченко. Она уверена: это месть за то, что она раскусила хитрый план по отъему денег.
Думая, что приобретает недвижимость, она могла потерять почти четыре миллиона рублей. А лишилась всего 900 тысяч – первого взноса и трех ежемесячных платежей.
«Меня убеждали, что здесь все честно, все правильно. По итогу оказалось, что надо было бить тревогу гораздо раньше», – поделилась пострадавшая Татьяна Радченко.
Объявление о продаже двухэтажного коттеджа по выгодной цене – 3 миллиона 600 тысяч рублей, Татьяна нашла в Интернете. По телефону ей объяснили, что дом продает руководитель строительной компании, он же застройщик, он же собственник – некая Елена Медведева. Правда, встретиться с ней лично не получилось.
Любезный менеджер принесла на подпись предварительный договор.
Согласно этому документу, жилье продается в рассрочку. В течение 7 лет покупатель платит в месяц 92 тысячи рублей, а в конце срока недвижимость переходит в собственность.
«Предварительный договор был на одну сумму, основной договор уже они мне сделали на большую сумму. Гораздо. То есть я поняла, что я не выкупаю, а просто арендую!» – рассказала Татьяна.
Покупатель почувствовала подвох и через три месяца потребовала изменить странные условия. Но хозяева недвижимости вместо ответа просто выгнали ее из дома.
«Отстаньте»: комментарии риелтора
Оказалось, что подобную схему бизнесвумен проворачивает практически со всеми клиентами. В этом журналисты РЕН ТВ убедились лично. Под видом покупателей попросили подобрать какой-нибудь дом, договорились о просмотре.
Наши журналисты приехали немного заранее, примерно за полчаса. Увидели, предположительно, тот дом, который нам будут продавать. На двери нет замка, она открыта.
Так что можно зайти на участок, чтобы осмотреться.
Пока оглядывали «будущие владения», появилась менеджер компании Виктория. Сразу пошли в дом. Женщина как опытный риелтор сразу начала нахваливать жилье: есть электричество, водопровод, рядом – остановка общественного транспорта, тихие соседи. И цена ниже, чем у других – всего 5 миллионов 500 тысяч рублей.
При этом настоятельно рекомендуют оформить «ипотеку от застройщика» – точно такую же, как у Татьяны Радченко. Только есть один нюанс.
– Юридически компания не оформлена, потому что это другие налоги. Если это как юрлицо будет, то от продажи домов другой налог. Поэтому продаем от физических лиц как «вторичку».
Оформляем на руководителя. – заявила риелтор.
– На руководителя компании вашей, да?»
– Ну, у нас несколько человек – руководящий состав. На них оформляются дома, и как «вторичка» продается.
После этих откровений напрашивается логичный вопрос.
– А где гарантия, что вы через два месяца, когда мы исправно платим, просто не выгоните нас отсюда? – спросил корреспондент.
– Хорошо, а где гарантия, что банк вас не выгонит? Ну блин, я не понимаю, какая может быть гарантия? – заявила риелтор.
– Ну, а что мешает вашей компании, даже если мы вносим платежи, просто выгнать?
– Тогда мы, наверное, все в тюрьме сидели, а не ходили дома продавали и сотнями их строили бы.
Риелтор, не стесняясь, говорит, что этот дом же один раз продавали в «ипотеку от застройщика». Однако по каким-то причинам семья, которая здесь жила, все равно оказалась на улице. И об этом риелтор уже не готова говорить открыто.
– А как вот эта «выгонка» происходит? То есть приезжают люди какие-то, снимают замки, еще что-то делают, выгоняют людей. Куда их вещи деваются потом?
Виктория, ну поговорите с нами, – попросил корреспондент.
Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью
«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото. Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья.
Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток. Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.
Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.
В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.
Какие схемы используют мошенники
1. Передача задатка
Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей.
Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.
Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу.
Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.
При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки.
Происходит передача денег продавцу.
И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток.
Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.
Как избежать
Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.
2. Появились наследники
По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.
Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?
Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.
Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.
Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.
Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.
Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации.
В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.
Как избежать
Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.
Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.
3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники
Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность.
Затем квартира выставляется на продажу.
Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.
Как избежать
Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.
Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.
Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.
Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.
4. Продажа квартиры недееспособным
По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.
Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.
Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.
Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ.
В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.
Как избежать
Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.
5. Намеренное занижение стоимости в договоре
Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.
К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку.
Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.
Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.
При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.
Как избежать
Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.
6. Продажа квартиры с долгами
Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.
Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами.
Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.
Как избежать
Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.
Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью
К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.
Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника
Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.
Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет. Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру.
Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.
Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН
С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.
Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.
Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.
Способ №3. Тщательная проверка документов продавца
Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.
Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
- выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
- выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
- справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах;
- справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.
Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.
Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.
Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.
Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Как обманывают покупателей загородной недвижимости?
В последнее время, на фоне экономических и политических потрясений, в России поднялась новая мощная волна мошеннических действий с недвижимостью. Эксперты рынка рассказали о самых распространенных схемах, которыми пользуются аферисты
Многие мечтают о загородном доме, и сейчас уровень жизни в России позволяет осуществить эту мечту. Однако рынок загородного жилья — денежная сфера, поэтому она привлекательна сфера для мошенников.
Эксперты компании «Новый берег» отмечают, что в последнее время началась новая мощная волна мошеннических действий. В стране происходят серьезные политические и экономические событиями, и рынок недвижимости реагирует на них.
Аналитики собрали самые распространенные мошеннические схемы. Эта информация поможет инвесторам избежать возможных проблем при покупке загородной недвижимости.
Классика жанра: липовый застройщик
Это известная многим классическая схема, которую часто используют мошенники. Создается компания-застройщик, ЗАО или ООО, вроде бы имеющая все необходимые документы и разрешение на строительство. В действительности у такой компании нет регистрационных документов, допуска, и даже земельного участка под застройку.
Поскольку липового застройщика сложно выявить (мошенники могут не только показать участок, но создать видимость начала строительства), эта схема стала массовой. Злоумышленники на протяжении двух-трех лет собирают деньги с покупателей и тянут время. Законодательство РФ несовершенно и таких ситуаций не учитывает, поэтому, когда ЗАО или ООО закрывается, мошенников очень сложно привлечь к ответственности.
Гражданам, покупающим загородное жилье, следует насторожиться, если застройщик обещает построить дом слишком быстро.
Аварийные дома
Еще одна популярная мошенническая схема — продажа аварийных домов. На земельном участке быстрыми темпами строится дом из самых дешевых материалов без фундамента либо просто приводится в порядок уже построенное непригодное для эксплуатации помещение. Зданию придают презентабельный вид и выставляют на продажу по низкой цене.
Интересующимся покупателям предлагают перенести разницу в цене на стоимость земли, чтобы избежать высоких налогов.
Люди, которые соглашаются на сделку, переплачивают за землю в 10-15 раз, а после понимают, что им придется сносить дом, так как для проживания он непригоден. В такой ситуации обманутому крайне сложно отстоять свои права в суде. За подобные дела многие адвокаты не берутся.
Продажа недвижимости по фальшивым или просроченным документам
Высок риск столкнуться с еще одной распространенной схемой мошенничества: злоумышленники находят дом, в котором долгое время не появлялись хозяева и подделывают право собственности на дом или участок, и доверенность на проведение сделок с жильем. Часто они действуют вместе с сообщником-нотариусом.
Эксперты рекомендуют внимательно изучить доверенность, побеседовать с выдавшим его нотариусом и лично с доверителем.
Предварительный договор
Потенциальному покупателю предлагают купить на выгодных условиях загородный дом. Обычно мошенники выбирают лучшие варианты, от которых клиент не захочет отказываться. Продавец объясняет, что сделку на некоторое время придется отложить, так как еще не готов один из документов. Покупатель не хочет упустить выгодный вариант и соглашается заключить предварительный договор.
После того, как он вносит аванс, мошенник исчезает. Обычно злоумышленники работают сразу с несколькими доверчивыми покупателями и успевают собрать крупную сумму. Поскольку предварительный договор не имеет юридической силы, покупатель остается ни с чем.
Нередко, когда того требуют обстоятельства, заключить предварительный договор предлагают добропорядочные продавцы, не помышляющие о мошенничестве, к примеру, если владелец земли проводит межевание участков, процедура не завершена и выдать свидетельство о собственности он не может. Покупателю в этом случае нужно убедиться, что процедуры действительны, и все подтверждающие их документы в порядке.
Продажа одного дома всем желающим
Довольно популярна у мошенников схема, при которой один дом продается всем заинтересованным покупателям. Аферисты выставляют на продажу пользующийся спросом на рынке объект и одновременно заключают сделку с несколькими лицами.
Дата совершения сделки под разными предлогами откладывается, пока не наберется нужное число покупателей. В течение нескольких месяцев люди вносят авансовые платежи. Затем мошенник последовательно заключает с каждым покупателем договор, собирает деньги, назначает день похода в регистрационный орган и исчезает.
Затем покупатели понимают, что все они стали «счастливыми» владельцами одного общего дома.
Эксперты рекомендуют насторожиться, если срок заключения сделки постоянно переносится.
Продажа чужой недвижимости
Мошенником может оказаться добропорядочный на первый взгляд сосед по коттеджному или дачному поселку. Речь идет о бытовом рейдерстве. При длительном отсутствии владельца дома сосед может захватить его земельный участок.
Сделать это позволяют пробелы в земельном законодательстве. Собственником земли является гражданин, имеющий зарегистрированные в Росреестре кадастровые документы, в которых указано месторасположение участка. При этом владельцы часто считают, что свидетельства или распоряжения местных властей вполне достаточно и откладывают оформление документов.
При этом сами на участке долго не появляются.
Аферисты этим пользуются. Они оформляют межевое дело с включением своего участка и земли соседа и передают его в Росреестр, а после продают участок.
Часто мошенники продают дома, у которых уже есть собственники, но в силу каких-либо причин они длительное время отсутствуют и сняты с учета: учатся в вузе и живут в общежитии, служат в армии, отбывают срок заключения, находятся на принудительном лечении. Злоумышленники либо действуют в сговоре с отсутствующими жильцами, либо подделывают документы. Законные владельцы затем без труда восстанавливают права на недвижимость, а покупатель лишается денег.
Дом по заниженной цене
Покупателю предлагают не указывать в договоре полную стоимость недвижимости, чтобы снизить налог. После сделка признается заключенной под влиянием заблуждения одной из сторон, а значит недействительной.
Продавец снова становится владельцем дома, а покупателю возвращается только указанная в договоре сумма.