При банкротстве особо остро стоит вопрос — отберут квартиру или нет. Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. При этом требования кредиторов должны удовлетворяться. Это значит, что за долги банкрот будет рассчитываться собственным имуществом.
Сохраняется или нет единственное жилье при банкротстве физического лица — вопрос неоднозначный. Совместно с юристами разбираемся, в каких случаях могут забрать даже единственное жилье должника и как можно его сохранить при банкротстве.
Эксперты в этой статье
- Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD
- Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»
Стоит отметить, что изъятие квартиры — это крайний случай развития событий при банкротстве, но на практике нередкий. После возбуждения дела о банкротстве есть три варианта: реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение. Реструктуризация направлена на восстановление платежеспособности, если такой возможности нет, то имущество должника включается в конкурсную массу и будет реализовано на торгах.
Что можно потерять при банкротстве
Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.
Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб., предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д. При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.
Можно ли сохранить единственное жилье
Исключением из имущества, внесенного в конкурсную массу, является единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ). Этот имущественный иммунитет неоднократно подтверждался Конституционным судом России.
Единственным жильем признается дом, квартира или помещение, где зарегистрирован и живет должник с семьей, если в собственности нет других объектов жилой недвижимости. При наличии двух или несколько жилых объектов в собственности должника суд учитывает интересы должника и членов его семьи при определении имущества для реализации. В собственности должника после банкротства должна остаться недвижимость, пригодная для круглогодичного проживания, площади которой должно хватать на каждого члена семьи.
Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD:
— Если же банкротство неизбежно и у должника есть имущество, то все это имущество будет реализовано финансовым управляющим с торгов, а деньги выплачены кредиторам. Исключение — единственное жилье. Также на усмотрение суда можно исключить из конкурсной массы автомобиль, если доказать, что этот автомобиль является единственным источником дохода должника или должник является инвалидом и этот автомобиль — единственный способ его передвижения.
То же самое касается и земельного участка для осуществления фермерской деятельности, если у должника единственный источник дохода — фермерская деятельность.
При каких условиях можно потерять все имущество
Однако единственное жилье, приобретенное с помощью ипотеки, которая не погашена на момент процедуры банкротства, включается в конкурсную массу и подлежит реализации независимо от того, кто там проживает. При этом в случае реализации квартиры остальным членам его семьи будут выплачены денежные средства за их доли в квартире.
Также, по мнению Конституционного суда России (Постановление от 14.05.2012 № 11-П), установленный законодателем запрет обращения взыскания на единственное пригодное для проживания гражданина помещение должен иметь свои пределы. «А именно: в случае, когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, возможно обращение взыскания на такое жилище. Это необходимо для соблюдения баланса интересов взыскателя и гражданина-должника», — поясняет Пожарицкий.
Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом. В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания. При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем.
Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.
Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д., соответствуют уровню нормального существования гражданина. Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.
Как банкроту сохранить квартиру
- Должник до процедуры банкротства может продать квартиру знакомому лицу. «Однако важно понимать, что в данном случае все равно сохраняется риск признания такой сделки недействительной: например, если суд установит, что должник проживает в проданной квартире, сделка совершена между близкими родственниками, нерыночная цена реализации и т. д.», — поясняет Маджар.
- В рамках процедуры банкротства остается возможность договориться с кредиторами о реструктуризации долга на более щадящих условиях. В случае подтверждения реальной возможности выплаты долга по согласованному графику суд, по словам Маджар, с большей долей вероятности согласится утвердить такую процедуру.
- В случае если квартира также будет являться единственным жильем для супруги и детей должника, в том числе с выделенными им в собственность долями, вероятность ее изъятия также существенно снижается, приводит пример юрист.
Банкротство во время пандемии
Во время пандемии коронавирусной инфекции правительство ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников. Однако это постановление не распространяется на физических лиц.
Как узнать о банкротстве
Узнать о том, что гражданин находится в процедуре банкротства, можно с помощью специального сервиса, разработанного ФНС России.
Полезные статьи про банкротство:
- Изъятие квартиры: когда государство не может забрать жилье
- Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья
- Россиянам могут разрешить самостоятельно продавать заложенное имущество
- Закон о банкротстве: что должны знать владельцы недвижимости
Верховный суд уточнил нормы изъятия единственного жилья у должников
Включать единственное жилье в конкурсную массу можно не только в случае, когда должник манипулирует нормами закона. ВС считает, что продать такую недвижимость можно, если ее характеристики и рыночная стоимость существенно выше необходимого минимума
Фото: Александр Щербак/ТАСС
Верховный суд (ВС) России дал определение по делу о банкротстве должника, который добился исключения из конкурсной массы единственного жилья, сообщает РАПСИ (Российское агентство правовой и судебной информации). В своем решении ВС учел недавнюю позицию Конституционного суда, который считает возможным изымать единственную недвижимость у должников, если она превосходит жилищные нормативы, и разъяснил порядок такого изъятия.
ВС считает, что норма исполнительского иммунитета не исключает возможности ухудшения жилищных условий должника — главное, чтобы сам банкрот и члены его семьи остались обеспечены пригодной для проживания недвижимостью метража, соответствующего нормам предоставления по социальному найму.
Исполнительский (имущественный) иммунитет — запрет на изъятие у должника единственного жилья, если оно не является предметом залога. Норма закреплена в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ.
Такую позицию ВС сформулировал при рассмотрении дела о банкротстве жителя Хабаровского края Владимира Балыкова. Банкрот через арбитражный суд добился исключения из конкурсной массы 366-метрового дома на участке 2,1 тыс. кв. м.
Верховный суд отменил это решение и отправил материалы дела на повторное слушание в суд первой инстанции. С точки зрения ВС, в ходе банкротства финансовому управляющему нужно было провести собрание кредиторов для оценки целесообразности продажи дома и участка с предоставлением должнику замещающего жилья. Если единственное жилье банкрота с учетом издержек на его реализацию существенно дороже возможного замещающего жилья по нормам соцнайма, может быть принято решение о его изъятии, считает высшая инстанция.
«Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией (наказанием) за неисполненные долги или средством устрашения должника, — отмечает ВС в своем решении. — Необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего (это влечет за собой необходимость оценки и стоимости замещающего жилья, а также издержек конкурсной массы по продаже существующего помещения и покупке необходимого)».
Приобретение замещающего жилья должнику может взять на себя финансовый управляющий или один из кредиторов, в интересах которых изымается единственное жилье банкрота, уточняет Верховный суд. В первом случае для покупки могут быть использованы средства от продажи другого имущества должника из конкурсной массы, затем эти расходы компенсируются от продажи недвижимости. Во втором случае — за счет собственных средств кредитора, тоже с последующей компенсацией.
Решение о том, как приобретается замещающее жилье, должно приниматься на собрании кредиторов, подчеркивает ВС. По итогам такого собрания может быть поставлен вопрос об ограничении исполнительского иммунитета — он должен рассматриваться в арбитражном суде, где слушается дело о банкротстве.
Еще один важный момент, который отмечает высшая инстанция, — право собственности на изымаемую недвижимость банкрота должно быть прекращено не раньше, чем он получит замещающее жилье.
В своем определении Верховный суд напомнил еще об одном основании для отказа в исполнительском иммунитете должнику: если тот злоупотребляет правом — например, объединяет две квартиры в одну или меняет место регистрации только для того, чтобы стать собственником единственного жилья.
«Среди обстоятельств, которые имеют значение при оценке поведения должника на предмет добросовестности, помимо прочего, следует учесть и сопоставить, с одной стороны, моменты предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении, возбуждения исполнительного производства, дела о несостоятельности, а также извещения должника об этих событиях и, с другой стороны, причины изменения регистрации по месту жительства», — отмечает ВС. Сопоставив эти факты, суд должен принять решение — были ли действия должника только фиксацией давно сложившегося положения дел, руководствовался ли он только объективными причинами без намерения нарушить интересы кредиторов. Такими объективными причинами, с позиции суда, могут быть болезнь близкого родственника, который нуждается в постоянном уходе, закрытие единственной школы в городе, где учились дети должника, закрытие градообразующего предприятия, где он работал, и т. д.
С позиции Конституционного суда (КС), изъятие единственного жилья должника может не считаться неконституционным, если оно явно превосходит по своим характеристикам жилищные нормативы. Такую позицию КС высказывал еще в 2012 году, недавно инстанция выпустила постановление, в котором говорится, что в своих решениях больше не будет считать норму исполнительского иммунитета абсолютной.
Изъятие квартиры: когда государство не может забрать жилье
В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.
Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.
Просрочка по ипотеке
Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом. Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье. Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража (Фото: Андрей Пронин/ТАСС)
Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.
Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным.
Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах. При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.
Фото: Андрей Пронин/ТАСС
Отказ от доли в пользу ребенка при разводе
Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны. Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей.
В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.
Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего. Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом.
Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.
Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами. Но забрать подаренное имущество невозможно.
Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя. Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.
Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.
Фото: Андрей Пронин/ТАСС
Прописка в проданной квартире
Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.
Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.
Фото: Андрей Пронин/ТАСС
Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.
Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц.
А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние. Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.
Квартира не для жизни
Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.
В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока. Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке. Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.