В России предложили изымать дачи за долги, если владелец три года и более не платит целевые и членские взносы. Инициативу в правительство направили крупные риелторские компании (есть у «Известий»). Речь идет о заброшенных участках, которых обычно 10–20% в садово-товарищеских сообществах.
По действующим правилам, изъять и продать такую землю можно только в случае соразмерности долга стоимости, что бывает крайне редко, а срок исковой давности по задолженности составляет три года. Но нужно исключить риск изъятия дачи, если для человека, попавшего в сложную жизненную ситуацию, это единственное жилье, говорят эксперты.
Недобросовестные дачники
Сорная территория: на заброшенные дачи готовят управу
Хозяин получит штраф, если в течение трех лет не освоит участок
В России предложили изымать дачи в садово-товарищеских сообществах, если владелец три года и более не платит целевые и членские взносы. Отчисления в том числе включают налоги на земли общего пользования, обслуживание инфраструктуры, электроэнергию и другие, рассказал руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. Компания обратилась с такой инициативой в правительство. С документом ознакомились «Известия». Обычно это заброшенные земли (владелец умер, наследники не вступили в пользование, просто бросили и так далее), таких участков в садовых товариществах порядка 10–20%, сообщил Антон Сауков.
Но по действующим правилам, изъять и продать их можно только в случае соразмерности долга стоимости, что бывает крайне редко, а срок исковой давности по задолженности составляет всего три года, добавил эксперт.
Фото: РИА Новости/Кирилл Каллиников
Дачи не надо: в РФ предложили провести «реновацию» для садоводов
Что могут получить и что потеряют владельцы участков
В качестве альтернативы предлагается увеличить срок исковой давности для целевых и членских взносов с трех до десяти лет. «Это позволит дачным обществам изымать земельные участки у наиболее злостных неплательщиков, поскольку за такой период задолженности стоимость участка может стать соразмерна сумме долга перед дачным сообществом», — говорится в письме «Этажей» в кабмин. «Известия» направили запрос в пресс-службу правительства. — Инициатива разумна, от решения этого вопроса напрямую зависит уровень инфраструктуры садовых сообществ. Сейчас изъятие участков происходит либо на основе механизма погашения долга, который редко бывает соразмерен, либо по общей практике заброшенных домов. Для этого заинтересованные лица, например соседи, пишут заявление в администрацию о невозможности установления местонахождения собственника, — сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Сегодня изъятие участков садовых некоммерческих товариществ (СНТ) происходит по суду, уточнил юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. — В нашей практике таких споров было достаточно. Но все они заканчивались либо ничем (то есть СНТ проигрывало), либо были какие-то полумеры, — сказал юрист.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков
Сбор из избы: дачникам с бытовками разрешили не платить за мусор
Решение Верховного суда касается участков, на которых нет капитальных строений
В итоге долги недобросовестных дачников часто просто списываются и садовые общества не получают достаточных средств для своего развития, отметил Антон Сауков. Кроме того, по его словам, действующий механизм реализации участков должников сложный и подразумевает торги через муниципальные органы.
Поэтому риелторы предложили также заниматься реализацией таких участков самим СНТ, предлагая их в первую очередь членам дачного сообщества для выкупа, а затем уже выставлять в свободную продажу.
Подводные камни
Инициатива создана не на пустом месте: эта проблема обозначилась еще в 1990-х годах. Она связана не только с тем, что есть заброшенные участки, с которыми десятилетиями никто не знает, что делать, но и с тем, что владельцы участков действительно не сдают деньги на общие расходы СНТ, сказал Вадим Ткаченко.
Фото: РИА Новости/Кирилл Каллиников
Экономия энергии: зачем превращать дачи в поселки
Присоединить свои земли к населенным пунктам удастся не всем
— Проблема есть, и ее никак не может решить законодательство. Поэтому инициатива правильная, но главное, чтобы она не ушла в крайность, когда будут просто изымать участки из-за того, что кто-то не сдает два месяца деньги или не оплачивает коммунальные платежи и из-за этого лишается права пользования участком, — сказал юрист. В первую очередь реализация такой меры — это восстановление социальной справедливости, ведь часть таких должников не оплачивают взносы не потому, что оказались в сложной жизненной ситуации, а из-за того, что чувствуют свою безнаказанность, отметил Антон Сауков. При этом любая инициатива, связанная с изъятием частной собственности, очень коварна и опасна, сказала председатель совета директоров «Бест-Новострой», управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. — Право гражданина на частную собственность закреплено в Конституции РФ и является одним из важнейших.
Если предположить, что само СНТ будет заниматься реализацией изъятого участка, то это открывает широкое поле для злоупотреблений и даже махинаций, — пояснила она.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин
Садово-ягодные споры: что нужно знать членам СНТ
Как защитить свои интересы и что делать, если вы не согласны с принятыми решениями
С одной стороны, неуплата взносов не самым позитивным образом сказывается на формировании бюджета СНТ, но с другой, должник, который не пользуется участком, также не пользуется и инфраструктурой, коммуникациями, заметил член генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. Решение об изъятии участков всё равно должно быть за судом, добавил он. Для минимизации рисков следует предусмотреть механизм поддержки слабо защищенных слоев населения, которые накопили долги из-за того, что попали в трудную жизненную ситуацию, сказал Антон Сауков.
Также нужно нивелировать риск изъятия дачного участка с домом, если для человека, попавшего в сложную жизненную ситуацию, это единственное жилье, добавил он.
Дача с неизвестными: как решат проблему заброшенных соток
Правительство РФ утвердило план совершенствования законодательства по эффективному использованию земель. Один из пунктов плана посвящен в том числе вопросам освоения заброшенных садовых и огородных участков. Эксперты считают, что введение в оборот дач, чьи владельцы никому не известны, — проблема огромная и малорешаемая. В правительстве же надеются разобраться в этом вопросе, создав механизм признания земельных участков неиспользуемыми. «Известия» узнали, какими будут признаки таких территорий.
Данные критерии позволят в будущем изымать участки и продавать их заинтересованным.
Какие законы должны появиться
Согласно плану, в Земельном кодексе должно быть закреплено понятие «освоение земельных участков, находящихся в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных земельных участков», а правительство наделят полномочиями по утверждению признаков их неиспользования. Законопроект на этот счет внесут в правительство в октябре 2024 года, а в мае 2024 года — в Госдуму. Разработкой документа должны заняться сразу семь федеральных министерств и ведомств — кроме Росреестра это Минприроды, Минсельхоз, Минстрой, Минтранс, Минэнерго, Минэкономразвития.
Фото: ТАСС/Владимир Смирнов
Депутат Госдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин поясняет, что критерии неиспользования участков нужны для того, чтобы начать процедуру изъятия исходя из степени их заброшенности. — Сама по себе процедура изъятия уже существует, и в некоторых случаях неиспользуемые участки изымаются у нерадивых собственников и сейчас, чтобы потом продавать их заинтересованным гражданам, поэтому самое главное — чтобы в порядке, установленном законом, были определены критерии неиспользуемости, — сказал он «Известиям».
Удачный номер: в России отрегулируют управление коттеджными поселками
Как могут поменяться тарифы на их содержание
Депутат Госдумы, председатель Союза садоводов России Олег Валенчук заметил, что пока понятие брошенного участка отсутствует. Сейчас на правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и огородничества, где депутат является заместителем председателя, создана рабочая группа по направлению «Имущественные вопросы». Там уже предварительно разработаны признаки неиспользуемого садового участка: он должен быть захламлен более чем на 50% и не убираться в течение одного года; должны быть разрушены объекты капитального строительства и не восстанавливаться более пяти лет; более 50% площади участка заросло сорной растительностью, и она не устраняется в течение одного года.
Также определен срок освоения участка — три года.
Фото: соцсети
Правительственный план подразумевает разработку и других нормативных актов, например законов о создании новых механизмов для наполнения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведениями о границах земельных участков, об усовершенствовании процедуры торгов земельными участками в государственной или муниципальной собственности, об определении соразмерности площади участков и расположенных на них строений и т.д.
Земляной нерв: как быть, если сосед присвоил кусок участка
Во избежание споров границы должны быть определены юридически
Каков масштаб проблемы
Эксперт Проектно-учебной лаборатории муниципального управления НИУ ВШЭ и Фонда поддержки социальных исследований «Хамовники» Артемий Позаненко поясняет, что, говоря о проблеме, надо выделять два массива. Во-первых, это СНТ с небольшими участками по 6–8 соток. Такие товарищества, как правило, сосредоточены вокруг региональных центров и крупных городов и ориентированы на жителей.
Эти дачные территории, хотя и сталкиваются с проблемами заброшенных участков, востребованы, и случаи, когда они опустели совсем, крайне редки. Во-вторых, это массивы, в которых участки используются именно для огородничества. Их выдавали в основном жителям многоквартирных домов. На таких участках жилое здание строить нельзя.
Они остались в регионах вокруг рабочих поселков, небольших городов. Многие из них полностью заброшены.
Фото: ТАСС/Сергей Бобылев
Его коллега, эксперт фонда «Хамовники» Александр Павлов замечает, что земли под СНТ выделяли часто очень хаотично: известны случаи, когда товарищество оказывалось на земле, арендованной заводом; в подлетной зоне аэродрома, где с появлением нового законодательства строиться вообще нельзя; на землях лесного фонда и так далее. Однако в рыночной парадигме, считает он, проблемы как таковой нет: там, где земля ценится, СНТ постепенно самостоятельно осваивают брошенные участки, используя разные способы. Те же товарищества, которые находятся в неудачных местах, не нужны ни людям, ни местным администрациям — освоить их слишком сложно.
Однако Олег Валенчук подчеркивает: проблема брошенных участков имеет «грандиозный масштаб распространения», такие дачи есть в «абсолютно каждом товариществе». Средний процент брошенных участков составляет около 20% — такое число вывели из обращений от граждан, говорит он. Официальный учет данных не ведется. — Я знаю некоторые товарищества, где брошено до 80, а то и 90% участков, — заметил в беседе с «Известиями» председатель общероссийской общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов. — На краю Псковской области меня однажды привезли в товарищество, где не было даже дороги — только тропинка через лес. Из 500 владельцев участков осталось только 20.
И таких много по всей стране. Даже в Подмосковье, в Шатурском районе, есть товарищества в местности торфяников, где брошено более 50% участков.
Фото: ТАСС/Бизнес Online/Андрей Титов
По его словам, работать над изъятием участков, которые выделялись в поле под возделывание, проще: там и площади больше, и осваивать их легче. А вот дачи в шесть-восемь соток мало кому интересны, кроме самих СНТ. Между тем для СНТ максимальное количество взносов — вопрос благополучия и выживания: эти владельцы не платят взносы, а значит, товарищество на оставшиеся копейки вынуждено содержать дороги, водопровод и остальное общее имущество. За заросший участок может наказать пожарный инспектор, который оштрафует не владельца дачи, а само СНТ.
На брошенной земле появляется борщевик и начинает досаждать соседям и т.д. Никита Чаплин отмечает, что в Московской области в некоторых районах брошено до 70% земельных участков.
Остались с взносом: в России предложили изымать дачи и участки за долги
Какие риски есть у инициативы и можно ли их нивелировать
Как осваивают участки
Член правления СНТ «Солнечный» под Ульяновском Валентина Качалова рассказывает: несмотря на благополучие их товарищества, удачное расположение и интерес жителей к обретению дачи на этой приволжской территории, брошенных участков — около 30%. — Это просто нерешаемая проблема, — заявила она «Известиям». — Порядка 10% — это участки, от которых официально отказались собственники. Они попали во владение местной администрации, на них мы пишем ходатайство и передаем другим, заинтересованным людям. И то это довольно сложная процедура: дело может дойти до аукциона, на проведение которого у администрации тоже нет денег.
Но по большей части собственников брошенных дач просто нельзя найти — есть около 150 участков, владельцы которых умерли или выехали за пределы области.
Фото: ТАСС/Сергей Бобылев
Иногда способом обнаружения владельца становится иск в суд с требованием взыскать долги за взносы за последние три года (25 тыс. рублей для этого конкретного СНТ). Тогда собственник проявляется: либо отказывается от участка, либо продает его. Но если найти владельца вообще не удается, как это часто и происходит, тогда должна вступить в силу процедура признания участка бесхозяйным с последующей перепродажей.
Это опять же дело местной администрации, которая объясняет бездействие отсутствием денег. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что и продажа заброшенного участка часто становится сложной задачей. — Они часто находятся не в самых лучших местах. Например, в Подмосковье есть крупные массивы участков под просеками ЛЭП, у многих объектов не хватает всех документов, — сказал он «Известиям». — На агрегаторах публикация объявлений стоит денег, тогда как по ним может не поступить ни одного звонка даже при невысоких ценах за объект.
В результате не все из желающих продать свои участки выводят их в реализацию.
Дачи не надо: в РФ предложили провести «реновацию» для садоводов
Что могут получить и что потеряют владельцы участков
В чем дело, товарищества?
Андрей Туманов замечает: нередко председатели идут ради освоения участков на махинации — и иногда попадаются. При этом и товарищества, и местные власти были бы рады, если бы у участков появился хозяин — пусть даже их передадут бесплатно. — Мне многие председатели предлагали: «Понравилось у нас?
Хочешь, возьми три участка бесплатно — мы придумаем как, это не твое дело». Им выгодно, чтобы я платил взнос, региону — получать от меня земельный налог. Все будут довольны, но пока система не работает, — рассказывает эксперт. — По нынешнему законодательству изымать участок должна местная власть, а не товарищество. А это сложно: земельный отдел должен прислать специалиста, оценить, найти хозяев, от которых никаких концов не осталось. Перед изъятием участка как бесхозного — дать объявление в местной газете.
Затем подавать в суд — только через него происходит изъятие. В общем, связываться с этим местным чиновникам очень не хочется.
Фото: Global Look Press/Komsomolskaya Pravda
Олег Валенчук считает, что важно дать товариществам и собственникам смежных садовых земельных участков возможность преимущественного права приобретения «брошенных» участков. Но любое изъятие может производиться исключительно на основании решения суда, поэтому нужен правовой механизм, позволяющий отчуждать такие участки в пользу СНТ. Александр Павлов замечает, что к решению вопроса государство подходит как к проблеме отдельных участков, но, по сути, объектом регулирования должны быть не единичные дачи, а СНТ.
Сорная территория: на заброшенные дачи готовят управу
Хозяин получит штраф, если в течение трех лет не освоит участок
Андрей Туманов, в свою очередь, предостерегает от упрощения системы: она может начать работать хуже либо приведет к тому, что изымать начнут не бесхозяйные, а, наоборот, самые лучшие земли. По его словам, проблема слишком велика и комплексна, чтобы можно было каким-то простым решением всё исправить. Скорее всего, речь должна идти о масштабной земельной реформе.
Эксперт признается, что и он сам, и юристы по земельным вопросам здесь все как один пессимисты и каких-то реально действующих механизмов в ближайшее время не ждут.
Фото: Global Look Press/Elena Mayorova
— В Литве, в Эстонии эти вопросы решены, причем достаточно жестко — многие пострадали, там пользовались не пряником, а скорее кнутом, — заметил он. — Понятно, что это маленькие страны с малым количеством земли, но изучать их опыт, как и опыт других стран, у нас не очень хотят. У нас, к сожалению, никак не закончится и дачная амнистия (ее продлили до 2031 года. — Ред.). Вероятно, нужна сплошная инвентаризация земель — и государству за это нужно будет платить, потому что оно один из главных интересантов в этом вопросе.
Зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев подчеркивает, что самое важное сейчас — вообще понять ситуацию с заброшенными садовыми участками и навести порядок в этом вопросе.
Запретный метр: для иностранцев готовят ограничения на покупку земли в РФ
Смогут ли граждане из недружественных государств оставить себе уже приобретенные участки
— Без наведения порядка мы не поймем, насколько проблема решаема, — сказал он «Известиям». — Наверняка останутся проблемные участки, которые потребуют дальнейших разработок законодательных норм. Но это задача системной работы — постепенно решать все вопросы с помощью уже апробированных механизмов. Росреестром за последние пять лет уже проделана большая работа по поэтапному решению земельных проблем.
Заброшенные дачные участки: может ли их использовать государство?
Правительство утвердило план совершенствования законодательства по «эффективному использованию земель».Эффективное использование предусматривает в том числе изъятие дачных участков. Но сделать это будет весьма непросто.
ИРИНА МИШИНА
Отобрать землю могут «по закону»
В Гражданском кодексе и до этого были нормы, которые позволяли изымать дачные участки, если они используются «не по целевому назначению». Правда, определение в статье 285 ГКРФ на этот счет очень расплывчатое и туманное:
«Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами».
Если разобраться, у нас на каждом третьем участке — какой-нибудь полуразрушенный бывший сарай или ветхая пристройка. Но на это никто особенно не обращал внимания, хотя при ссорах соседей припугивали друг друга этой нормой. На деле она была трудно реализуема.
Сейчас добавились новые нормы, по которым участок может быть признан заброшенным и изъят.
Цитата из распоряжения правительства №2270-p:
Закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации понятия «освоение земельных участков, находящихся в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных земельных участков», наделение Правительства Российской Федерации полномочиями по утверждению признаков неиспользования таких земельных участков.
Не скосил траву — отдай участок?
Критерии, по которым земельный участок может быть признан неиспользованным, пока не утверждены, но будут установлены к маю 2024 года. Вместе с тем, на правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и огородничества предварительно разработаны признаки не используемого садового участка:
- участок должен быть захламлен более чем на 50%
- участок не убирается в течение одного года и более
- на участке находятся разрушенные объекты капитального строительства
Депутат Госдумы, председатель Союза садоводов России Олег Валенчук подтвердил, что сейчас на правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и огородничества, где депутат является заместителем председателя, создана рабочая группа по направлению «Имущественные вопросы». Именно там предварительно разработаны признаки неиспользуемого садового участка. Также определен срок освоения участка — три года.
Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнёры» Анастасия Колесникова считает предлагаемые критерии достаточно условными и опасными: «Выходит, если участок никто не косит год, его будут изымать. Если не приводят в порядок строения — тоже участок может быть изъят. Но непокос в течение года или одного лета — не срок: мало ли, по каким причинам хозяин не смог приехать косить траву. Может, болел, может, по работе уезжал. Или просто газонокосилка сломалась.
И какая экспертиза будет определять ветхость строения? Может случиться, что под эту новую норму будут изымать участки, которые уже хотели изъять по каким-либо причинам».
Эксперт также отмечает, что эта идея не достаточно проработана и может иметь негативные последствия:
«Если в Новгородской, Псковской, Рязанской областях, где большие земельные участки, все это объяснимо, то в Московской области, где земля — на вес золота, — очень спорно. Отъем дорогостоящих земельных участков по неясным нормам будет восприниматься болезненно и приведет к судам».
Кому нужна чужая земля?
Понятно, что использовать небольшие участки по 6-10 соток никто не будет в иных целях, кроме садоводства. Такие участки выдавали еще при СССР целым организациям достаточно хаотично. Были случаи, что СНТ оказывались, например, на подлетной полосе или на землях лесного фонда. С появлением нового законодательства вести там строительство, разумеется, никто не будет.
Так что использовать будут скорее всего большие массивы земли.
Но все равно критерии отнесения участков к заброшенным достаточно туманны для того, чтобы ими оперировать для изъятия.
«Все это в дальнейшем может повлечь нарушения прав собственников, которые по каким-то объективным причинам не могут приезжать на дачу несколько сезонов, покосить траву, не могут отремонтировать домик, оставшийся в наследство от дедушки с бабушкой. Но при этом интерес к имуществу не утратили», — считает адвокат Анастасия Колесникова.