Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов.
В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и о том , как новые собственники разбираются с этой проблемой.
Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю
Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам. Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть. После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:
- Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
- Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
- Рентополучатели;
- Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.
Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.
Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:
- Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
- Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
- Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.
Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.
Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами
Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме.
Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.
Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.
Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.
Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.
Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.
Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.
Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:
- Прописать в договоре купли-продажи условие о выписке;
- Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
- При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.
Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.
Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки
После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.
Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:
- Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
- Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
- Просьбу о принудительном выселении.
К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.
Суд по имуществу: как правильно составить иск
Проверь продавца квартиры: узнайте о возможном банкротстве, нахождении в розыске, исполнительных производствах за 5 минут! Не допустите, чтобы сделка была признана недействительной или оспорена в будущем! Проверить продавца можно по паспорту.
Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире
Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать – заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр . Из выписки можно узнать кадастровую стоимость объекта, площадь, категорию, вид, наличие арестов и обременений, а также имена и количество собственников и то, как переходило право собственности.
Выписка из ЕГРН готовится по запросу любого человека, которому известен адрес или кадастровый номер объекта. Именно эта справка позволяет убедиться, что сделка с объектом недвижимости не таит в себе подводных камней и жилье, например, не находится в залоге у банка.
Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Чтобы получить выписку из ЕГРН в кратчайшие сроки и с минимальной оплатой, достаточно посетить сайт или скачать приложение ЕГРН.Реестр . На этом ресурсе можно заказать справку:
- зная только адрес или кадастровый номер;
- не выходя из дома;
- без оплаты бумажного экземпляра;
- со временем готовности от 30 минут.
Получение выписки из ЕГРН на сайте ЕГРН.Реестр
Сервис ЕГРН.Реестр экономит время и позволяет очень быстро проверить объект недвижимости накануне сделки и предотвратить неприятности в будущем. Документ официальный, он подтвержден ЭЦП Росреестра.
Как заказать выписку из ЕГРН быстро и просто
Где узнать, кто прописан в квартире
Сведения о прописанных лицах получить без достаточных оснований сложно. Это доступно только тем, кто попадает в список:
- Собственник жилой недвижимости.
- Прописанный в квартире человек.
- Арендатор, который заключил с собственником соответствующий договор;
- Нотариальный представитель или законный представитель собственников и прописанных лиц;
- Суд, следственный комитет, правоохранительные органы, ПФР и т. п. по официальным запросам.
Поэтому рекомендуем вам пообщаться с продавцом и запросить информацию обо всех, кто прописан в квартире. Причем не устную, а получив документ через уполномоченный орган в надлежащем формате. Если вы оформляете сделку через банк или с помощью риелторов, такие сведения они тоже потребуют.
Долевая собственность: что нужно знать
Чтобы узнать информацию о прописанных, следует попросить у собственника выписку из домовой книги. В Интернете можно прочитать, что домовые книги отменили и узнать прописанных теперь почти невозможно, однако это не совсем так. Дело в том, что жилищный учет передали МВД и архивы ведутся не на бумаге, а в электронном виде.
Формально домовой книги действительно нет, сейчас это цифровой архив, однако по-прежнему полученные оттуда сведения многие называют выпиской из домовой книги.
Из этой выписки можно узнать ФИО собственников и прописанных в квартире людей, данные о ранее прописанных лицах, сроках регистрации и выписки, семейных отношениях.
В соответствии с регламентом предоставления информации жилищного учета по Москве, выдают выписки МФЦ и Инженерные службы соответствующих районов. Обычно забрать ее можно будет в тот же день. Чтобы получить документ, понадобится только паспорт и заявление, которое сформирует специалист во время приема. Представителю дополнительно понадобится доверенность.
Платить за выписку не нужно.
Кроме выписки, получить данные о прописанных можно в едином жилищном документе (Москва) или справке о регистрации по форме № 9. Порядок получения аналогичный.
Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным.
Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи. Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская. Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.
Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…
Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.
Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.
И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду. А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты).
Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе.
Олегу – её сыну лет тридцать. Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.
Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.
Какие права имеет прописанный в квартире?
Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье). Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания.
Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой. Таких людей называют «отказниками» в приватизации.
Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.
В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст.
292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.
Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?
Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.
Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.
Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.
Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.
Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?
Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,
Продажа квартиры с прописанными людьми: варианты и порядок сделки
Когда квартира продается с прописанными людьми, возникает множество вопросов: какие правовые аспекты нужно учесть при покупке такой квартиры? Как правильно оформить договор купли-продажи и какие затраты сопряжены с этой процедурой? Значит ли наличие прописанных людей в квартире, что ее нельзя продать?
Начнем с простой логики: если квартира продается с прописанными людьми, это еще не означает, что ее нельзя купить. На самом деле, многие покупатели именно такие квартиры и хотят приобрести. Ведь когда в квартире есть прописанные люди, значит, она уже считается «жилой».
Это означает, что можно без проблем зарегистрироваться в ней и проживать, не нарушая законодательство.
Однако, необходимо помнить, что при покупке квартиры с прописанными людьми есть ряд ограничений и условий. Во-первых, обязательно нужно учесть статус этих прописанных лиц и уточнить, согласны ли они покинуть квартиру после продажи. В случае, если прописанный человек отказывается покинуть квартиру или требует дополнительные условия, необходимо обратиться к юристу, чтобы оформить все правильно и избежать проблем в будущем.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми
Покупка квартиры с прописанными людьми — это достаточно распространенная ситуация на рынке недвижимости. Но почему продается квартира с прописанными людьми, и что это означает?
Прежде всего, прописанные люди в квартире могут быть родственниками или сожителями предыдущего владельца. Если квартира продается с прописанными людьми, значит, покупатели приобретают квартиру со всеми ее обязательствами и правами.
Если покупатели хотят покупать квартиру с прописанными людьми, значит, они должны быть готовы к некоторым затратам и оформлению договора купли-продажи с указанием всех прописанных лиц.
Сроки оформления договора также играют важную роль, поскольку продажа квартиры с прописанными людьми может занять некоторое время.
Если покупатели понимают все риски и затраты, связанные с куплей-продажей квартиры с прописанными людьми, то они могут найти образец договора и продолжить сделку.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми может быть выгодной или не очень выгодной сделкой в зависимости от конкретной ситуации и статуса прописанных лиц. Поэтому важно обратить внимание на все нюансы и провести тщательную проверку правового и финансового статуса квартиры и прописанных лиц.
Варианты продажи, порядок покупки
Что значит покупать квартиру с прописанными людьми?
При покупке квартиры с прописанными людьми, это означает, что в данной квартире находятся люди, которые прописаны по месту жительства. Такая информация обычно указывается в выписке из ЕГРП.
Почему продавцы хотят продать квартиру с прописанными людьми?
Статья по теме: История и причины возникновения административной ответственности
Продавцы часто предлагают продать квартиру с прописанными людьми, чтобы сократить затраты на регистрацию изменений в ЕГРП. Ведь для этого необходимо вносить изменения в графу «количество проживающих».
Какие варианты продажи квартиры с прописанными людьми?
Существует несколько вариантов продажи квартиры с прописанными людьми:
- Продажа квартиры с сохранением статуса «прописанный».
- Продажа квартиры с расторжением регистрации.
Какой порядок покупки квартиры с прописанными людьми?
При покупке квартиры с прописанными людьми следует придерживаться следующего порядка:
- Составление договора купли-продажи.
- Проверка правового состояния квартиры.
- Получение согласия прописанных лиц на продажу квартиры.
- Прохождение процедуры расторжения регистрации или сохранение статуса «прописанный».
- Оформление сделки перед нотариусом и переход права собственности на покупателя.
Что, если покупатели не хотят разрешить расторжение регистрации?
Если покупатели не согласны на расторжение регистрации прописанных лиц, то в этом случае можно предложить им сохранение статуса «прописанный». В таком случае, покупатели должны будут оплатить дополнительные затраты, связанные с поддержанием статуса «прописанный».
Есть ли образец договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми?
Да, существуют образцы договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми. Они могут быть найдены в сети интернет или составлены нотариусом на основе вашей ситуации и требований.
Правовой статус прописанных лиц
При покупке квартиры с прописанными людьми, покупатели часто задаются вопросом о правовом статусе прописанных лиц. Что это значит и почему с ними нужно учитывать при купли-продажи квартиры?
В России прописка имеет свойство привязывать человека к определенному адресу, указанному в паспорте. Если в квартире прописаны люди, то это означает, что они являются полноценными жителями данного жилого помещения.
Если покупатели хотят купить квартиру с прописанными людьми, то они должны быть готовы к определенным затратам и срокам. Ведь перед тем как продается квартира с прописанным человеком, необходимо снять прописку с данной квартиры. Этот процесс может занять определенное время и потребует дополнительных документов.
Правовой статус прописанных лиц может повлиять на порядок покупки и продажи квартиры. Покупатели должны учитывать, что квартира с прописанными людьми может быть продана только после того, как прописанный человек снимет свою прописку с данного адреса.
Если продается квартира с прописанными людьми, то необходимо получить образец договора купли-продажи, в котором будет прописано, что все прописанные лица согласны на продажу квартиры и готовы снять свою прописку с данного адреса.
Также, важно учесть, что снятие прописки может быть процессом несколько сложным, особенно если есть споры или конфликты между прописанными лицами. В этом случае покупателям придется обратиться в суд для разрешения данных проблем и продолжения процесса покупки квартиры.
Статья по теме: Страховые взносы: всё, что нужно знать
Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?
Когда квартира продается с прописанным человеком, это означает, что в ней есть зарегистрированные жители, которые имеют правовой статус и проживают в данном жилом помещении.
Если продавец и покупатель хотят заключить договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми, необходимо провести подробную юридическую проверку. При этом нужно учесть, что сроки и затраты на оформление такой сделки могут быть больше, чем в случае продажи квартиры без прописанных людей.
Покупатели должны понимать, что прописанные люди имеют право продолжать жить в квартире после ее продажи. Это может означать, что покупателю придется договариваться с ними о досрочном выселении или продлении их проживания в квартире в порядке, предусмотренном законом.
Покупка квартиры с прописанными людьми также может повлиять на затраты на недвижимость. Цена может быть немного выше, поскольку наличие прописанных людей свидетельствует о длительном проживании в квартире и стабильности ее использования.
Почему продается квартира с прописанным человеком? Возможно, продавец не может или не хочет выселять прописанных людей из квартиры. Или же есть другие обстоятельства, которые влияют на решение продать квартиру с людьми, прописанными в ней.
Образец договора купли-продажи
При покупке квартиры, в которой прописаны другие люди, следует заключить особый правовой договор, чтобы учесть интересы всех сторон. Если вы хотите продать квартиру с прописанными лицами, значит, вам нужно подготовить образец договора купли-продажи, учитывая особенности этой ситуации.
В договоре купли-продажи квартиры с прописанными людьми необходимо указать, что продавец не гарантирует выселение прописанных лиц и не несет ответственности за их прописку в квартире. Также стоит учесть, что затраты на выселение прописанных лиц и смену прописки несет покупатель.
Покупатели, которые хотят купить квартиру с прописанными людьми, должны быть готовы к тому, что могут возникнуть некоторые сложности. Например, если сроки выселения или смены прописки прописанных лиц не будут соблюдены, то это может привести к задержкам с получением квартиры в ваше распоряжение. В таком случае, важно составить договор таким образом, чтобы учесть возможные задержки и предусмотреть штрафы.
Статья по теме: Администрация Гороховецкого района Владимирской области: структура и деятельность
Образец договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми должен содержать информацию о статусе квартиры, прописанных лицах, сумме сделки, сроках выселения и смены прописки, а также ответственности сторон за нарушение условий договора. Важно обратиться за консультацией к юристу, чтобы быть уверенным в законности и надежности данного документа.
Почему покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными в ней людьми?
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми – это не самая привлекательная сделка для потенциальных покупателей. И это неудивительно, ведь наличие прописанных людей в квартире может создать ряд сложностей и проблем для новых владельцев. Во-первых, такая квартира нельзя продать сразу же после покупки, потому что прописанные люди имеют право на проживание в ней в установленные законом сроки.
Во-вторых, покупатели рискуют столкнуться с трудностями в оформлении договора купли-продажи, поскольку наличие прописанных лиц усложняет оформление сделки.
Почему же покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными людьми? Прежде всего, это связано с тем, что статус прописанных лиц в новой квартире после покупки остается неясным. Покупатели опасаются, что они могут оказаться в ситуации, когда прописанные люди не захотят покинуть квартиру, и это может потребовать дополнительных затрат и юридических споров.
Кроме того, наличие прописанных людей в квартире может создать проблемы с ее планировкой и использованием в будущем.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми требует дополнительных усилий и затрат. Необходимо быть готовым к тому, что процесс совершения сделки может занять больше времени, а оформление документов будет более сложным и дорогостоящим. Поэтому многие покупатели предпочитают отказаться от покупки такой квартиры и искать другие варианты, где нет прописанных людей.
Таким образом, многие покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными в ней людьми из-за возможных юридических проблем, неясного статуса прописанных лиц и дополнительных затрат. Это усложняет процесс купли-продажи и может существенно затянуть его на большой срок. Поэтому, если у продавца есть возможность, лучше очистить квартиру от прописки перед продажей, чтобы сделка прошла гладко и без проблем для всех сторон.
Советуем также:
- Соглашение об уплате алиментов: подробная инструкция от адвоката в Самаре и Москве
- Онлайн карта Махачкалы: найти дом на публичной кадастровой карте
- Горячие линии Департамента здравоохранения Москвы: получите быструю и качественную медицинскую помощь
- Как получить лицензию на приобретение оружия: все, что нужно знать
Покупка квартиры с прописанными людьми
Покупка квартиры на вторичном рынке часто может быть связана с наличием различных обременений. Действующее жилищное законодательство выделяет два вида обременения в отношении жилого фонда – скрытого и явного.
Если оформление квартиры в качестве залога банку или иному кредитному учреждению является явным обременением, то наличие зарегистрированных лиц будет считаться скрытым.
Кого нельзя выписать?
В жилом помещении могут быть прописаны люди с двумя видами регистрации — постоянной и временной. В зависимости от вида регистрации будет изменяться и то, как следует поступать с прописанными в приобретаемой квартире людьми.
Если у людей, зарегистрированных в квартире, имеется временная регистрация, то здесь переживать ни о чем не приходится, так как в этом случае достаточно дождаться срока окончания действия такой регистрации (в дальнейшем новый собственник имеет право не продлять прописку, если не хочет иметь дело с теми, кто может претендовать на проживание на его квадратных метрах).
Если речь идёт о людях с постоянной пропиской, то здесь придётся выяснить, есть ли у людей право на постоянную регистрацию и пользование конкретной жилплощадью.
В соответствии с положениями действующего законодательства выписать из имеющейся жилплощади даже при совершении сделки по купле-продаже нельзя следующие категории людей:
- лиц, являющихся несовершеннолетними, либо признанными по суду недееспособными (в силу возраста или имеющегося у них медицинского заболевания);
- если проживающий в квартире человек отказался от проведения процедуры приватизации, но сохранил право проживания на приватизированной жилплощади (в соответствии с законодательством о приватизации);
- если зарегистрированное в квартире лицо проживает на основании договора пожизненной ренты;
- если лица, имеющие регистрацию в данной квартире, относятся к членам семьи предыдущего владельца.
Избавиться от прописки таких лиц новому собственнику получится только в том случае, если они самостоятельно выразят такое желание (за исключением несовершеннолетних и недееспособных).
Риски покупки квартиры с прописанным человеком
При приобретении жилплощади, в которой прописаны люди, следует понимать, что такая сделка чревата различными серьезными рисками:
- по желанию зарегистрированного лица сделка может быть признана недействительной, что повлечет расторжение договора;
- если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек, в регистрации сделки может быть отказано, если продавец не сможет предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
- в случае, если прописанный человек пожелает воспользоваться своим правом жить на той жилплощади, где он зарегистрирован, то собственнику помещения придется мириться с новым соседом.
Для того, чтобы минимизировать риск приобретения квартиры с таким скрытым обременением, потенциальный покупатель вправе затребовать от продавца документ, в котором будет содержаться информация о том, есть ли зарегистрированные на рассматриваемых квадратных метрах, а также на каком основании они там проживают.
Если продавец такой документ не предоставляет по каким-то причинам, покупатель вправе обратиться в домоуправление или паспортный стол и запросить карточку поквартирного учета. Запрос необходимо будет подкрепить документами, подтверждающими право его формировать (например, нотариально заверенной копией предварительного договора купли-продажи).
Если прописанные люди относятся к тем категориям, которые выписать нельзя, то потенциальный покупатель имеет право отказаться от покупки квартиры и расторгнуть предварительный договор (если это был договор задатка – его расторжение будет происходить через суд, чтобы покупатель не потерял деньги, которые он внес в качестве задатка по сделке).
Если же покупатель согласился рискнуть, можно попробовать осуществить процедуру выписки лиц, зарегистрированных в данной квартире, через суд.
Однако для этого сначала потребуется пройти процедуру заключения договора купли-продажи и переоформления права собственности на квадратные метры.
Покупка квартиры
Приобретение квартиры с прописанными в ней людьми будет происходить по общему правилу, действующему для сделок по купле-продаже недвижимого имущества:
- покупатель рассматривает предложенный ему вариант квартиры и изучает все предоставленные документы для проверки юридической чистоты заключаемого соглашения (если еще на этом этапе становится известно о наличии зарегистрированных лиц в квартире, покупатель вправе затребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги или карточки поквартирного учета с целью определения прав зарегистрированных в квартире лиц);
- устанавливается договоренность между сторонами сделки о проведении процедуры, в том числе, о размере скидки из-за существующего обременения;
- подписывается предварительный договор (договор задатка), после которого продавец и зарегистрированные в квартире лица должны либо выписаться самостоятельно, либо должна быть инициирована процедура судебного выселения (если такое возможно осуществить);
- следующим этапом становится подписание основного договора купли-продажи, а также передача денежных средств от покупателя к продавцу;
- последним этапом станет оформление перехода права собственности на конкретную жилплощадь.
Его образец доступен по ссылке.
В содержании такого договора необходимо будет указать, какие конкретно лица и на каком основании зарегистрированы в данной квартире, а также в течение какого срока они снимутся с регистрационного учета в данной квартире либо по каким причинам с такого учета они не могут быть сняты.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры? Этот вопрос волнует многих собственников.
Сделка купли-продажи дачи не отличается от других подобных процедур, например, купли-продажи земли под ИЖС. Подробнее читайте здесь.
Какие особенности имеет сделка купли-продажи земельного участка и что необходимо учесть при составлении договора? Мы рассказали об этом в нашей статье.
Как выписать людей новому собственнику?
Выписка прописанных в квартире людей новым собственником может быть осуществлена либо по договоренности с такими людьми (как правило, придется заплатить некоторую компенсацию прописанным), либо с использованием механизма судебного разбирательства.
К последнему новый собственник может прибегнуть в том случае, если прописанный человек отказывается сниматься с регистрационного учета, но имеет в собственности другую жилплощадь. Однако, если речь идет о несовершеннолетних или недееспособных лицах, выписать их не сможет даже суд.
Если же речь идет о совершеннолетних дееспособных лицах, которые проживают в квартире вместе с новым собственником, несмотря на договоренности выписаться и съехать, то при обращении в суд можно рассчитывать на успех только в следующих случаях:
- если прописанные и проживающие лица систематически не уплачивают коммунальные услуги (при условии, что в договоре купли-продажи была оговорена необходимость внесения средств проживающим или прописанным, исходя из его личного потребления);
- прописанные и проживающие в квартире всячески неоднократно наносят жилому помещению и находящимся в нем предметам мебели и интерьера такие повреждения, которые могут привести к порче и уничтожению имущества;
- прописанные и проживающие в квартире лица всячески систематически нарушают права собственника помещения и тех, кто проживает с ним (детей, иных родственников).
В этом случае, даже если лицо относится к категориям тех, кого выписать нельзя, суд, при тщательном рассмотрении представленных доказательств, может принять решение в пользу нового собственника жилья.
Покупка квартиры с прописанными в ней людьми – своего рода лотерея, в которой можно потерять и свои деньги, и свое жилье, если прописанные люди имеют право оспорить сделку и решат им воспользоваться.
Для того, чтобы обезопасить себя от такого риска, необходимо тщательно подготовиться и проверить все предоставленные продавцом документы по конкретным квадратным метрам. В противном случае можно потребовать существенную скидку у продавца.