Одним из видов обременений, которые могут быть наложены в отношении участка земли, является сервитут. Такое ограничение вводится в договорном или принудительном порядке и предполагает наличие определенных субъектов и объектов, а также временных рамок.
Что такое сервитут на земельный участок?
Сервитут по сути это разновидность вещного права, которое действует по отношению к лицам, не являющихся собственниками земли (Глава 13 ГК РФ). Он предполагает юридически оформленное разрешение на пользование землей лицом или группой лиц, не имеющими прав собственности. Благодаря установке сервитута лица получают права на ограниченное использование землей в соответствии с условиями и ограничениями, предусмотренными соглашением с собственником.
Ограничения для владельца участка могут вводиться добровольно, а также в принудительном порядке. Собственник может сам пойти на установку обременения, если, например, посчитает его условия несущественными для себя или же получит за это денежное вознаграждение. Но плата за установку сервитута по закону не является обязательной и договорные отношения между сторонами могут носить безвозмездный характер.
Собственник участка даже несмотря на установку сервитута остается его полноправным владельцем. Обычно обременение затрагивает лишь небольшой отрезок земли. За собственником при этом сохраняются права продать, обменять, подарить надел, сдать его в аренду.
Если же сервитут распространил свое действие на большую часть земли, что сделало невозможным дальнейшее ее использование собственником по своему целевому назначению, то он вправе потребовать выкупа участка по рыночной стоимости.
Согласие собственника не является первоочередным условием для введения сервитута. Такое обременение может иметь и принудительный характер и устанавливаться по решению суда/постановлению местных властей.
Право требовать установки сервитута есть у собственников соседних и других земельных участков. Оно прописано в ст. 274 РФ.
Необходимость введения обременений должно быть обусловлено невозможностью решить поставленные задачи без установки сервитута (т.е. имеют место обстоятельства непреодолимой силы). Приведем примеры таких ситуаций, которые часто встречаются на практике:
- Соседу необходимо подключиться к газу, при этом газовая труба должна быть проложена через чужой участок.
- На территории СНТ есть водоем. Но особенности местного рельефа таковы, что чтобы добраться к нему необходимо пройти через участок, принадлежащий конкретному собственнику.
- Земельный сервитут обычно устанавливается для обеспечения прохода людей, проезда автотранспорта, прокладки инженерных сетей и пр.
Объекты сервитута
В качестве объекта сервитута выступает участок земли, в отношении которого устанавливаются обременения. Помимо земель сервитут может устанавливаться в отношении строений.
Установление сервитута потенциально возможно на любой участок земли. Обычно сервитуты вводятся по отношению к:
- участкам, выходящим к водоемам и лесополосе;
- рядом с которыми располагаются объекты госзначения;
- через который проходят различные коммуникации (телефонная связь, электропроводка, водопровод и пр.).
Субъекты сервитута (стороны сервитута)
Субъектами сервитутных отношений могут быть как физические, так и юридические лица, которые претендуют на пользование участком в собственных целях. Другими словами это инициатор установления сервитута на земельный участок.
В качестве другой стороны выступает собственник участка. Стоит отметить, что арендаторы не могут становится субъектами сервитута. Как и невозможно требовать установки обременений от лица, которое пользуется землей на правах аренды.
Субъект — физическое или юридическое лицо, претендующее на право использования чужого земельного участка в собственных целях. Выступает инициатором создания земельного сервитута. Право требовать установление сервитута имеют только владельцы земли или капитальной постройки.
Лица, арендующие землю, не могут быть субъектами сервитута.
С точки зрения оснований и субъектов сервитутов можно выделить публичные и частные их разновидности. Публичный сервитут устанавливается в интересах неопределенного числа лиц и вводится по решению местных властей. Предполагается, что интересы населения имеют приоритет перед индивидуальными.
Обременения могут вводиться для установки геодезических знаков, сенокошения, осушения земель, прогона скота и пр.
Частный сервитут может устанавливаться по соглашению сторон/ на основании решения суда и он стандартно распространяет свое действие на участок соседа. Поводом для запроса на введение обременений может стать:
- обеспечение прохода к публичным местам, береговой линии, объектам коммуникации;
- проведение работ на объектах госсобственности;
- обеспечение водоотведения/осушения земель;
- проведение газо-водо-электропроводки, линий коммуникации;
- пользование водными объектами и лесными массивами;
- использование земель для ведения с/х: скотоводства, овощеводства и пр.;
- рыболовство и охота;
- проведение исследовательских работ и пр.
Публичные сервитуты разделяют на лесные, городские и водные. Городские предполагают пользование частными землями в интересах городских жителей. Лесные сервитуты вводятся для пользования лесными ресурсами для с/х нужд, водные — водных ресурсов.
С какого момента вступает в действие сервитут?
Начинается процесс установки сервитута с подписания соглашения между сторонами. Такой договор заключается в письменной форме и содержит указания на характер обременений, сведения и характеристики земельного участка, условия прекращения и сроки действия, объекты обременений, адреса и реквизиты сторон, величина и периодичность оплаты, права и обязанности сторон.
При недостижении согласия субъект вправе обратиться в суд для получения судебного решения о необходимости установки обременений. Судом будет учитываться наличие обстоятельств непреодолимой силы и рассматриваться возможность решения задач истца без ограничения в правах собственника. При необходимости будет привлекаться независимый эксперт для такой оценки.
При установке публичного сервитута достаточно решения местной администрации, которое принимается по итогам общественных слушаний.
Согласно действующему законодательству сервитут начинает свое действие только с момента его официальной регистрации в Росреестре. Отметка об этом обременении появляется в ЕГРП и становится доступна всем заинтересованным лицам.
Так, в случае продажи земли собственником потенциальный покупатель сможет увидеть о наличии сервитута на определенную часть участка.
При его согласии приобрести землю с обременением, он получит ее вместе с обременением. При смене собственника сервитут с участка не снимается, так как он не привязан к конкретной личности.
Для официальной регистрации сервитута в Росреестр потребуется предоставить:
- заявление на установку сервитута;
- паспорт/правоустанавливающие документы для юрлиц;
- документ, подтверждающий право на установку обременений: решение суда, постановление администрации, договор/соглашение с собственником;
- кадастровый паспорт с выделенными границами сервитута — только если ограничение касается не всего участка целиком.
Документы подаются лично через региональное отделение Росреестра, МФЦ или в электронном виде на сайте Госуслуги. Обработка полученных сведений занимает не более 10 дней, после чего обременение приобретает законную силу.
Обычно установкой сервитута занимается ее инициатор, он и берет на себя все расходы. Установка обременения является платной. Госпошлина для физических лиц составляет 1500 руб., для юрлиц — 6000 руб.
К затратам субъекта добавляются также расходы на кадастрового инженера, который выделит границы сервитута. С учетом этого нужно получить новый кадастровый паспорт участка.
Инициатор должен уведомить собственника о регистрации обременения.
Оформлением межевого плана занимается квалифицированный специалист — кадастровый инженер.
При каких условиях право постоянного бессрочного пользования земельным участком может прекратиться? Узнайте об этом, прочитав нашу статью.
Перед покупкой земельного участка нужно проверить как личность продавца, так и документы на землю. подробную информацию по данному вопросу вы найдете здесь.
Срок действия сервитута
Земельный кодекс различает две разновидности сервитута в зависимости от сроков его действия:
- Срочный — он оформляется на строго оговоренные сроки. Например, на тот временной промежуток, который необходим для строительства объекта, транспортировки имущества, прокладки водопровода, газопровода или дороги. После чего действие обременений снимается.
- Постоянный — при его оформлении временные рамки не вводятся и он действует до тех пор, пока не будут нарушены правила использования земель. Это, например, разрешение на проход/проезд через участок.
Факт прекращения действия сервитута подлежит обязательной госрегистрации. Основанием для этого может являться:
- прекращение срока действия договора, заключенного сторонами;
- истечение срока действия акта госвласти, органов местного самоуправления;
- вступление в силу судебного решения об аннулировании сервитута.
В целом различаю две причины прекращения сервитута: это устранение потребности в нем или невозможность распоряжаться участком собственником. В отношении частного сервитута стороны просто заключают соглашение о прекращении обременений, а публичного – необходимо постановление властей.
Таким образом, при установке такого обременения как сервитут можно выделить такие стороны как собственник и субъект (инициатор обременения). В качестве объекта наложения сервитута выступает участок земли. Обременение начинает действовать не в момент подписания договора, а после официальной регистрации сервитута в Росреестре.
Сроки действия сервитута могут быть установлены договором или же он может действовать неопределенный срок.
Кадастровая палата разъясняет: что такое земельный сервитут и для чего он нужен?
Опубликовано: 11 ноября 2020
Представим: вы приобрели земельный участок, построили дом. Пришло время провести электричество и воду – и вдруг проблема. Коммуникации не подвести – мешает соседний участок. Проблему решит установление сервитута.
Эксперты Кадастровой палаты рассказали, какие виды сервитутов существуют, чем они отличаются, как заключить соглашение о частном сервитуте.
Что такое сервитут?
Сервитут – это право на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный. Первый вид устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также потребностей местного населения без изъятия земельных участков.
Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.
Частный сервитут – когда проход или проезд к вашему участку и жилищу возможен только через соседний земельный участок. Он может потребоваться в различных ситуациях, например, для обеспечения водоснабжения, для строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередач (связи), трубопроводов, автомобильных дорог и других линейных объектов. Таким образом, ограничение на объект недвижимости при регистрации частного сервитута устанавливается в интересах конкретных лиц.
В каком порядке может быть установлен частный сервитут?
Как правило, частный сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению из-за несогласия соседа. Предоставление права ограниченного пользования на чужой участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.
Перед заключением соглашения, стоит убедиться, что границы земельного участка, на одной из частей которого планируется зарегистрировать ограничение или обременение в виде частного сервитута, точно установлены. Если нет, а пользоваться таким правом вы намерены более трёх лет, то сначала необходимо провести межевание. Это нужно и для образования нужной вам части в качестве самостоятельного объекта, и для дальнейшей постановки его на кадастровый учёт. Выполнить работы по межеванию поможет кадастровый инженер, к услугам которого потребуется обратиться.
По итогам процедуры он обязан оформить межевой план.
Если же вы собираетесь прибегать к праву ограниченного пользования частью чужой земли менее трёх лет, закон разрешает обойтись без межевания. А также без кадастрового учёта данной части и регистрации сервитута. В этом случае граница его действия определяется в строгом соответствии со схемой на кадастровом плане территории, прилагаемом к соглашению.
Кстати, не требуется проведение межевания и в ситуации, когда сервитут планируется установить на весь земельный участок, ранее поставленный на кадастровый учёт.
Как заключить соглашение о частном сервитуте?
Если ваш сосед согласен на установление сервитута, нужно заключить с ним соглашение, указав в нём: кадастровый номер земельного участка, сведения о сторонах соглашения с паспортными данными, цели и основания предоставления сервитута, а также его срок действия (если сервитут не бессрочный) и размер оплаты (если сервитут устанавливается за плату).
Важно! Решение о величине платы за частный сервитут принимается сторонами соглашения. Если договорённости не достигнуты, то вопрос рассматривается в судебном порядке.
Как правило, размер оплаты зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту-оценщику.
Кроме того, в соглашении должны быть обозначены права и обязанности обеих сторон. В том числе требования к вам после прекращения сервитута – привести участок в состояние, которое соответствует виду его разрешенного использования. К примеру, после прокладки коммуникаций вы должны засыпать траншею и восстановить плодородный слой почвы.
Регистрация частного сервитута
Для регистрации частного сервитута участникам соглашения (или одному из них) нужно обратиться в ближайший офис МФЦ. Здесь предстоит подать заявление о государственном кадастровом учёте в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив необходимый пакет документов.
Когда государственный регистратор примет положительное решение, заявителю будет выдана выписка из ЕГРН. В этом документе помимо другой информации обязательно указываются сведения об ограничениях, наложенных на данную территорию. Но важно знать: обременение земельного участка сервитутом не лишает его основного собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Что такое сервитут: особенности заключения договора
Как пройти к реке через участок соседа, почему придется предоставить свою землю геодезистам и можно ли получить за это деньги? Разбираемся, что такое сервитут.
Фото: Unsplash
- Что такое сервитут
- Сервитут частный и публичный
- Кто платит за сервитут
- Договор сервитута
- Как устанавливают сервитут
Эксперт в этой статье
- Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое сервитут
Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».
Фото: Unsplash
Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.
Частный и публичный сервитут: в чем разница
Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.
- Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
- Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.
Кто платит за сервитут
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения.
Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].
Фото: Unsplash
Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.
При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.
Как правильно оформить договор сервитута
Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре.
После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.
Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].
Как устанавливают сервитут
При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.
Фото: Unsplash
При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.
Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.
Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции.
Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.
Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения.
Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.
К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).
Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.
Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.
В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон.
На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.
Материалы в тему:
- «Дорого и долго»: почему горожане боятся покупать и строить частные дома
- Как сделать дачу модной в 2020 году. Советы дизайнеров
- От покрытия до покрывала: идеи для спален в деревянных домах