Выкуп земельного участка у администрации в большинстве случаев достаточно выгодно, так как очень часто такие участки продаются по кадастровой стоимости.
Однако, если объявляется процедура проведения публичных торгов (аукцион или конкурс на право заключения договора купли-продажи), встает вполне резонный вопрос, что участок либо может резко подорожать, либо «уйти» к другому покупателю.
В таком случае есть возможность обойтись без процедуры публичной продажи – выкупить земельный участок без торгов. Что необходимо знать в этом случае?
По закону
В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в аренду, получать в безвозмездное пользование, возмездное, бессрочное пользование, а также в собственность земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.
То есть, возможность приобретения земли в собственность у администрации без торгов теперь имеет официальное закрепление в действующем законодательстве.
В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.
Какие земли и когда можно получить без торгов?
Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах.
К таким участкам будут относиться:
- Земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
- Для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
- Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);
- Для формирования инфраструктурных объектов;
- Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).
Этот перечень категорий устанавливается в Земельном Кодексе и может быть расширен только в том случае, если соответствующие изменения будут внесены именно в него.
В остальных случаях без торгов земельные участки предоставлены быть не могут.
Если говорить о том, когда можно оформить переход права собственности без торгов на тот или иной земельный участок, то необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия:
- Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
- Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;
- Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).
Если же такие условия потенциальным собственником соблюдены не были, то в осуществлении сделки может быть отказано.
Безвозмездное и платное приобретение земли без торгов
Так как Земельный Кодекс предусматривает два варианта приобретения участка без торгов – безвозмездно и на платной основе – необходимо отметить, в каких случаях и каким способом можно получить надел.
Перечень оснований для безвозмездного приобретения земельных участков установлен в ст. 39.5 данного нормативного акта:
- Участок может быть передан безвозмездно в том случае, если в отношении него раньше был заключен договор о полномасштабном развитии застраиваемой территории (например, для строительства жилого комплекса и всего инфраструктурного парка при нем), то договор о передаче земли на безвозмездной основе будет заключен с тем лицом, с которым заключали договор о развитии территории;
- Если на земле расположены какие-то здания, принадлежащие религиозным или благотворительным организациям – участок передается в эти организации;
- Участок был в бессрочном пользовании у религиозной организации и использовался для сельского хозяйства – он передается в эту организацию на безвозмездной основе;
- Участок выделялся для нужд садоводческо-некоммерческого товарищества? Он передается в собственность этому объединению, но на условиях общей собственности всех членов такого объединения;
- В том случае, если в течение 5 лет участок, предоставленный для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, использовался по прямому назначению, находясь в бессрочном пользовании, он также передается в собственность;
- Многодетные семьи, у которых трое и более детей, также могут получить участок в собственность на безвозмездной основе, в том случае, если подготовят все необходимые для подтверждения своего статуса документы;
- Иные льготные категории граждан, для которых государством предусмотрены меры социальной поддержки в виде улучшения материального или имущественного положения, также могут рассчитывать на приобретение земли в собственность на безвозмездной основе.
Этот перечень случаев, когда участок может быть оформлен в собственность без участия в торгах и без внесения какой-либо платы за него, является исчерпывающим.
В остальных случаях приобретение земли будет стоить каких-то денег, если потенциальному покупателю не удастся доказать, что он имеет право на бесплатное приобретение.
Как формируется цена?
В случае приобретения земли у администрации очень выгодно осуществлять такую сделку без участия в торгах.
Это обусловлено тем, что цена за конкретный участок будет гораздо ниже. Это связано с механизмом формирования цены на конкретный надел.
Так, в случае, если идет платное приобретение земли, стоимость его будет определяться, исходя из аналогичной кадастровой величины. При этом, необходимо знать, что в каждом конкретном случае расчет величины будет осуществляться, исходя из того, для каких целей выкупается участок.
Так, например, в случае использования его под индивидуальное жилищное строительство его стоимость может колебаться от 3 до 100% аналогичной кадастровой величины (в том случае, если дом на таком участке еще не возведен).
В том случае, если речь идет об использовании земельного участка для организации сельскохозяйственного производства (если невозможно безвозмездное развитие участка), то здесь цена не может быть большое 3% от кадастровой стоимости конкретного надела.
В случае с приобретением участка на торгах – величина будет рассчитываться от кадастровой до средней рыночной стоимости на конкретный тип участков.
Алгоритм выкупа
У процедуры выкупа земельного участка у администрации есть свой алгоритм действий, при тщательном соблюдении которого на выходе покупатель получает в свою собственность желаемый надел.
Состоит такой алгоритм из нескольких шагов:
- Подбор земельного участка (осуществляется он либо путем поиска объявлений в печатных СМИ, официально аккредитованных на размещение такой информации от администрации муниципального образования или субъекта Федерации, либо через публичную карту земель, размещенную на сайте Росреестра);
- Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки (на этом этапе проверяется возможность приобретения конкретного участка и информация о том, поставлен ли он на кадастровый учет или нет);
- Получение потенциальным покупателем кадастровых документов на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем;
- Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе);
- Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации);
- Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).
В том случае, если оформление участка будет осуществляться на безвозмездной основе, в данном алгоритме будет небольшое изменение, так как договор купли-продажи будет заменен на соответствующий документ о безвозмездной передаче земли в собственность лицу, подавшему заявление об этом.
Расчет стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости является наиболее выгодным для арендатора.
Хотите арендовать землю с/х назначения? Нюансы оформления и образец договора аренды есть здесь.
Как происходит государственная регистрация договора аренды? Подробно об этом читайте в нашей статье.
Разница между юридическими и физическими лицами
Разница в осуществлении процедуры выкупа земельного участка без торгов между юридическими и физическими лицами есть достаточно большая:
- Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
- Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
- Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).
Это ключевые отличия между физическими и юридическими лицами.
По этой причине более удобным можно рассматривать тот вариант, когда первичное оформление земли без торгов будет осуществлено на физическое лицо, а потом выполнена классическая купля-продажа, но уже юридическому лицу.
Выкупить землю без торгов у администрации возможно стало с марта 2015 года, когда вступили в силу поправки в Земельный Кодекс. Однако, для того, чтобы такая процедура могла быть осуществлена, необходимо полностью соответствовать предъявляемым к таким категориям лиц требованиям и уметь доказывать свое право на приобретение земли без участия в конкурсных процедурах.
Возможно ли и как приобрести земельный участок у администрации по кадастровой стоимости?
Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или юридическому лицу, либо быть в собственности государства или муниципалитета. В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.
При постановке на кадастровый учет определяются основные характеристики земельного надела, проводится его межевание (установление границ), выясняется стоимость земли.
Законодательство
Купля-продажа земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, специальными законодательными актами для каждой категории земель, законами субъектов РФ и актами местных муниципальных властей.
Земельный участок приобретается, как правило, по цене, согласуемой с продавцом. Она может основываться как на рыночной, так и на кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли-продажи земельных участков» объектом купли-продажи могут быть только те земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию относительно обременений и ограничений участка.
Покупка земли чаще всего, за исключением отдельных случаев, основывается на проведении и организации торгов в форме аукционов. Организаторы торгов — это, как правило, органы государственной и муниципальной власти.
Кадастровая стоимость не так давно стала необходимым атрибутом расчета налоговой базы на землю. К примеру, по Московской области ставка налога на землю может достигать 0,3% от кадастровой стоимости.
Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как она формируется?
Кадастровая стоимость земель проводится согласно законодательству об оценочной деятельности. Кадастровую стоимость в соответствии с законодательством определяет специальная комиссия. Комиссия проводит оценку земли исходя из ее вида разрешенного использования, то есть целевого назначения.
Однако реальная цена может существенно отличаться от кадастровой ввиду того, что кадастровая оценка не учитывает ряд факторов и особенностей, оказывающих влияние на цену земли из-за массовости проведения кадастровых оценок.
В основном кадастровая стоимость земельного участка будет выше, чем фактическая цена участка.
Органы исполнительной власти субъектов РФ устанавливают среднее значение кадастровой стоимости по муниципалитету (району, городу).
Государственную кадастровую оценку проводят не меньше одного раза в 3 года (в городах федерального значения — один раз в два года) и не больше одного раза каждые 5 лет.
Если объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, то организуется проведение кадастровой оценки земли с помощью массовой оценки без выезда экспертной комиссии на месторасположение участка. Момент проведения процедуры оценки собственнику неизвестен.Результат проведенной оценки и итоговая кадастровая стоимость земельного участка утверждаются распоряжением, а информацию заносит филиал Кадастровой палаты в единый реестр объектов недвижимости.
Индивидуальная оценка объекта может быть проведена только если массовый метод оценивания невозможно применить. Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на официальном сайте Росреестра либо с помощью запроса в Росреестр.
Таким образом, кадастровая стоимость необходима, прежде всего, для определения размера налогообложения на участок.
Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?
Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.
Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.
После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.
Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:
- У них есть права на бессрочное пользование таким участком;
- Участок выставлен на аукцион;
- Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
- Есть право на наследование земельного участка.
Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.
В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.
Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается без торгов.
Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.
Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?
Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах.
Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.
Что касается покупки земли у частного владельца, то тут цена определяется на договорных условиях и на основе рыночной и нормативных цен земель. Рыночная цена определяется в условиях конкуренции и открытости при учете осознанных и рациональных действий в своих интересах со стороны покупателя и продавца.
Процедура покупки земли по кадастровой стоимости
Законодательство довольно четко определяет приобретение земли без торгов в целях использования расположенных на ней объектов недвижимости.
Если участок не является образованным или его границы необходимо определить, собственник объектов недвижимости организует работу по подготовке схемы расположения земельного надела на кадастровом плане территории либо просит предоставить выписку из проекта межевания, если такой есть.
Затем следует обратиться в соответствующий орган власти, которому подведомственна территория участка, с подачей заявления о предварительном согласовании предоставления земли без проведения аукциона.
Государственный орган рассматривает заявление на протяжении 30 дней и выносит постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо дает отказ.
Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.
Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень документов, так как основную документацию для рассмотрения заявления (выписка о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.
Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.
В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий
Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:
| Адрес земельного участка | Вид разрешенного использования (категория земли) | Площадь земельного участка | Кадастровая стоимость |
| Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая | Для индивидуального жилищного строительства | 1 550 м² | 1 065 609,5 руб. |
| Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица | Для ведения личного подсобного хозяйства | 1 995 м² | 34 852,65 руб. |
| Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское | Для ведения личного подсобного хозяйства | 572 м² | 185 688,36 руб. |
| Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца | Для ведения личного подсобного хозяйства | 1 000 м² | 172 200 руб. |
| Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 000 м² | 150 300 руб. |
| Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д | Для ведения личного подсобного хозяйства | 633 м² | 180 468,3 руб. |
| Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 010 м² | 112 841 руб. |
| Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул | Для ведения личного подсобного хозяйства | 139 м² | 9 988,54 руб. |
На что необходимо обратить внимание?
При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.
Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.
Процедура межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.
Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.
К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.
При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.
На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.
Если же в планах постоянное проживание — следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.
Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный транспорт.
Обмен жилья по договору социального найма имеет свои нюансы и особенности.
Планируете купить квартиру в Турции на берегу моря? В нашей статье есть полезная информация для вас.
Как провести временную регистрацию в Калининграде? Подробно об этом здесь.
Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?
Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:
- На земельный участок наложен публичный запрет на приватизацию;
- Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
- На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.
Публичный запрет на приватизацию участка — это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.
Важно!Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:
- Выкупить участок в долевую собственность всех владельцев объектов недвижимости на основании совместного заявления, если участок неделимый;
- Разделить участок, если он является делимым. В таком случае необходимо сформировать отдельные участки, занятые строениями, принадлежащими соответствующему владельцу. После раздела каждому собственнику следует выкупить земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.
Как купить участок земли у государства
Как указано в статье 39.3 Земельного кодекса РФ, купить участок у государства или муниципалитета можно на аукционе или без проведения торгов. Приоритетным вариантом является купля-продажа через торги, где победитель определяется по наиболее высокой цене предложения. Итоговая стоимость участка по результатам аукциона может быть существенно выше кадастровой стоимости, особенно если земля расположена в границах населенного пункта и в престижном месте.
Как купить участок у государства по кадастровой стоимости
По кадастровой стоимости можно выкупить участок у государства без проведения торгов. Таких случаев немного:
- если на момент выкупа участок принадлежит заявителю по договору аренды или безвозмездного пользования;
- если членом СНТ выкупается участок из территории, предоставленной этому товариществу;
- если заявитель владеет зданием или сооружением, расположенном на выкупаемом участке;
- если выкупается участок, предоставленный заявителем для ведения сельхоздеятельности, а период аренды составляет не менее 3-х лет.
В перечисленных случаях цена договора купли-продажи определяется по показателю кадастровой стоимости. Ее можно посмотреть в выписке ЕГРН или на Публичной кадастровой карте. Так как выкуп осуществляется без проведения торгов, другие лица не смогут претендовать на участок.
После заключения договора купли-продажи и оплаты стоимости участка нужно пройти регистрацию прав в Росреестре.
Как купить участок земли у администрации на аукционе
Консультация юриста в чате или по телефону: 8 (800) 101-46-29
Чтобы обеспечить равные условия для всех покупателей участков, региональные и муниципальные власти обязаны размещать сведения о торгах в интернете. Посмотреть актуальные предложения о продаже участков можно по ссылке. В форме поиска будет указано местоположение и площадь участка, его целевое назначение и разрешенные виды землепользования, начальная цена.
Начальная цена определяется муниципальными или региональными властями.
В каждом лоте на сайте указаны условия для участия в торгах. Участник торгов обязан представить определенный комплект документов, оплатить задаток от начальной стоимости участка. Участнику, который выиграет торги, задаток включат в стоимость договора.
Для лиц, которые не стали победителями, задаток возвращается в полном объеме.
Несколько важных нюансов, связанных с участием в торгах:
- если вас заинтересовал лот, можно получить дополнительные сведения об участке и схеме его расположения у организатора торгов, либо в карточке на сайте;
- если никто из участников не предложит цену, выше начальной стоимости, торги отменят и будут проводить заново (в том числе со снижением стоимости);
- в отношении участка могут быть установлены ограничения, запреты и сервитуты по землепользованию (эти данные обязательно указываются в карточке лота);
- так как торги проводятся в открытой форме, после их завершения можно проверить протокол определения победителя.
Участник, победивший на торгах, обязан оплатить полную стоимость участка. Если он это не сделает, то не только потеряет право на участок, но и не получит возврат задатка. В данном случае участок будет выставлен на повторные торги.
После заключения договора по результатам торгов и оплаты стоимости участка нужно пройти регистрацию в Росреестре. После этой процедуры выдается выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок.
Еще на тему: Торги; Собственникам недвижимости
- Бесплатный земельный участок многодетной семье
- Выплата 250 тысяч многодетным вместо земли
- Бесплатный земельный участок молодой семье
- Бесплатный земельный участок инвалидам
- Программа «Арктический гектар»
- Бесплатный «Дальневосточный гектар»
- Куда обращаться по земельным вопросам
- Дальневосточный гектар: как получить бесплатную землю
- показать все (8)