Хоть право собственности вступает в силу сразу после смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ), наследникам нельзя продать квартиру, пока они не получат свидетельство о праве на наследство. На основании этого свидетельства наследники документально подтверждают свои права на дом.
Поэтому без свидетельства сделку купли-продажи дома приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Все это касается и продажи дома вместе с земельном участком, на котором он стоит.
Образец свидетельства о праве на наследство
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь разберемся с налогами. Наследники должны будут заплатить НДФЛ с продажи дома, если они владеют им меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя, а не с получения свидетельства о наследстве или регистрации права собственности — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст.
1152 ГК РФ. Если владеть домом больше 3 лет, НДФЛ после его продажи платить не нужно.
НДФЛ равен 13% от стоимости проданной недвижимости — п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст.
228 НК РФ. Есть также имущественный налоговый вычет в 1 млн. руб., который вычитается со стоимости проданной недвижимости. Формула получается следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданной недвижимости — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)
В размере стоимости есть свои нюансы. Если недвижимость продать за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости (коэффициент 0,7). Если продадут за цену выше 70% от кадастровой, НДФЛ будет считаться с цены продажи. Все это указано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Приведу примеры.
Полный перечень документов для продажи дома с земельным участком + инструкции как их получить В каких случаях при продаже дома обязательно обращаться к нотариусу — ответ по ссылке
Пример №1. Кадастровая стоимость унаследованного дома — 1 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 400 тыс. руб. Наследники продают их за 3 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 2 млн. руб. за дом и 1 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору.
Размер НДФЛ за дом будет 13% * (2 млн. — 1 млн.) = 130 тыс. руб. Цена за участок в 400 тыс. меньше его кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%, значит считаем с цены в договоре. Получается 13% * (400 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету НДФЛ за продажу участка не предусматривается.
Всего наследники должны будут заплатить 130 тыс. руб.
Пример №2. Кадастровая стоимость дома — 2 млн. руб., кадастровая стоимость земли — 500 тыс. руб. Наследники продают их за 1.5 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 1.1 млн. руб. за дом и 400 тыс. руб. за землю. Цена за дом в 1.1 млн. по договору меньше его кадастровой стоимости (2 млн.) на 55%.
Значит НФДЛ за проданный дом будет считаться от 70% от кадастровой стоимости. Размер НДФЛ будет 13% * ((2 млн. * 70%) — 1 млн.)) = 52 тыс. руб. Цена за землю в 400 тыс. меньше ее кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%. Значит НФДЛ за проданную землю будет считаться от цены в договоре. Размер НДФЛ составит 13% * (400 тыс. — 1 млн. руб.) = 0 руб.
Все благодаря налоговому вычету. Всего наследники должны будут заплатить 52 тыс. руб.
Пример №3. Кадастровая стоимость дома — 2.5 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 1.5 млн. руб. Наследники продают их за 7 млн. руб.
В договоре купли-продажи указали следующие цены — 4.5 млн. руб. за дом и 2.5 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору. Размер НДФЛ за дом будет 13% * (4.5 млн. — 1 млн.) = 455 тыс. руб. Размер НДФЛ за участок будет 13% * (2.5 млн. — 1.5 млн.) = 130 тыс. руб.
Всего наследники должны будут заплатить 455 тыс. + 130 тыс. = 585 тыс. руб.
После продажи нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, а до 15 июля заплатить налог. Иначе будут штрафы и пени. Допустим, недвижимость продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в июле 2022 года.
Значит продавцы должны подать декларацию до 30 апреля 2024 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 года.
Даже если наследники после продажи купят себе другую недвижимость, их это не освобождает от оплаты НДФЛ. Его можно уменьшить, только если недвижимость получена не по наследству, а куплена по договору купли-продажи.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Через какое время можно продать унаследованный земельный участок и что с налогами
Согласно п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, право собственности переходит на наследников сразу после смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст.
1152 ГК РФ), но участок можно будет продать только после получения свидетельства о праве на наследство. Без этого свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Дальше разберемся с налогами.
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
С продажи земли наследники должны будут заплатить НДФЛ, если они владеют ею меньше 3 лет — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст.
1152 ГК РФ. Не путать этот день с днем получения свидетельства о наследстве или оформления права собственности. Если владеть землей больше 3 лет, после ее продажи НДФЛ не предусмотрен.
Во всем этом не играет роли унаследована ли земля от родственника или нет, являются ли наследники ИП или самозанятыми. Родство и налоговый режим здесь не имеет значения.
Налоговые резиденты могут уменьшить НДФЛ двумя способами на выбор: 1) использовать налоговый вычет в 1 000 000 руб. — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК; 2) вычесть расходы наследодателя, если он участок покупал — абз.
18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК.
Исключение: наследодатель сам воспользовался этим вычетом.
При использовании вычета, формула НДФЛ следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданного земельного участка — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)
О налоговой ставке написано в п. 1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст.
228 НК РФ. У налоговых нерезидентов ставка не 13%, а 30%.
При использовании вычета расходов наследодателя, формула НДФЛ следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданного земельного участка — расходы наследодателя)
Расходы наследодателя на покупку участка нужно подтвердить документами: распиской, написанной покупателем; выпиской из банка (при безналичном расчете); договором купли-продажи, но только если в нем указано, что до его подписания расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме.
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если землю продать за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости. Применяется коэффициент в 0,7. Если продать за цену выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со цены продажи. Цена продажи это стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи.
Приведу примеры.
Пример №1. Участок продали за 1.5 млн. руб. руб. Стоимость продажи больше кадастровой, значит НДФЛ будет исчисляться с первой.
Пример №2. руб., его кадастровая стоимость при этом была — 1.6 млн. руб. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 50%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней.
Важно знать, что даже если после продажи приобрести другую недвижимость, от НДФЛ наследники не освобождаются. Можно уменьшить налог с продажи лишь той недвижимости, которая была куплена, а не получена по наследству.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Можно ли продать дом до принятия в наследство
Наследникам можно продать дом только после того, как они получат от нотариуса свидетельства о праве на наследство. Здесь не играет роли унаследован ли дом по завещанию или по закону, унаследован вместе с земельным участком или нет. Продажа возможна только после принятия наследства.
Образец свидетельства о праве на наследство
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Право собственности на недвижимость переходит наследникам после смерти наследодателя, но наследники должны документально подтвердить свое право собственности. Для этого как раз и нужно, чтобы нотариус оформил свидетельство на наследство — п. 2 ст. 1162 ГК РФ.
Со свидетельством на руках наследники становятся собственниками недвижимости и, следовательно, имеют право передать права собственности кому-либо — п. 2 ст. 209 и п. 2 ст. 218 ГК РФ.
Без свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Как только свидетельство получено, можно хоть в этот же день оформлять сделку купли-продажи. Правда не стоит забывать о налоге — подробности.
Полный перечень документов для продажи дома с земельным участком + инструкции как их получить В каких случаях при продаже дома обязательно обращаться к нотариусу — ответ по ссылке
О налоге с продажи
Для справки — в РФ нет отдельного налога с продажи недвижимости, есть НДФЛ. Продавая недвижимости, получается доход. Вот с этого дохода и удерживается НДФЛ.
Даже если наследник является предпринимателем или самозанятым, он все равно с продажи должен заплатить именно НДФЛ, ведь наследство он принимает как физическое лицо.
НДФЛ с продажи недвижимости удерживается, только если собственники владеют ею меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. В ситуации с принятием наследства, эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства о наследстве или регистрации права собственности — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст.
1152 ГК РФ. Если владеть недвижимостью больше 3 лет, с ее продажи НДФЛ платить не нужно.
Размер НДФЛ прописан в п. 1.1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст.
228 НК РФ. Есть также имущественный налоговый вычет в 1 млн. руб., который вычитается со стоимости. Формула получается следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданной недвижимости — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)
В размере стоимости есть свои нюансы. Если недвижимость продать за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости (коэффициент 0,7). Если продадут за цену выше 70% от кадастровой, НДФЛ будет считаться с цены продажи.
Все это указано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Приведу примеры.
Пример №1. Кадастровая стоимость унаследованного дома — 1 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 400 тыс. руб. Наследники продают их за 3 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 2 млн. руб. за дом и 1 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору.
Размер НДФЛ за дом будет 13% * (2 млн. — 1 млн.) = 130 тыс. руб. Цена за участок в 400 тыс. меньше его кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%, значит считаем с цены в договоре. Получается 13% * (400 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету НДФЛ за продажу участка не предусматривается.
Всего наследники должны будут заплатить 130 тыс. руб.
Пример №2. Кадастровая стоимость дома — 2 млн. руб., кадастровая стоимость земли — 500 тыс. руб. Наследники продают их за 1.5 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 1.1 млн. руб. за дом и 400 тыс. руб. за землю.
Цена за дом в 1.1 млн. по договору меньше его кадастровой стоимости (2 млн.) на 55%. Значит НФДЛ за проданный дом будет считаться от 70% от кадастровой стоимости. Размер НДФЛ будет 13% * ((2 млн. * 70%) — 1 млн.)) = 52 тыс. руб. Цена за землю в 400 тыс. меньше ее кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%. Значит НФДЛ за проданную землю будет считаться от цены в договоре.
Размер НДФЛ составит 13% * (400 тыс. — 1 млн. руб.) = 0 руб. Все благодаря налоговому вычету. Всего наследники должны будут заплатить 52 тыс. руб.
Пример №3. Кадастровая стоимость дома — 2.5 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 1.5 млн. руб. Наследники продают их за 7 млн. руб.
В договоре купли-продажи указали следующие цены — 4.5 млн. руб. за дом и 2.5 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору. Размер НДФЛ за дом будет 13% * (4.5 млн. — 1 млн.) = 455 тыс. руб. Размер НДФЛ за участок будет 13% * (2.5 млн. — 1.5 млн.) = 130 тыс. руб.
Всего наследники должны будут заплатить 455 тыс. + 130 тыс. = 585 тыс. руб.
Налоговую декларацию нужно подавать до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости, а до 15 июля заплатить налог. Иначе будут штрафы и пени. Допустим, недвижимость продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в январе 2024 года.
Значит продавцы должны подать декларацию до 30 апреля 2024 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 года.
Даже если наследники после продажи купят себе другую недвижимость, это их не освобождает от оплаты НДФЛ. Его можно уменьшить, только если недвижимость получена не по наследству, а куплена по договору купли-продажи.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Когда после вступления в наследство можно продать земельный участок?
Вступив в права наследства, гражданин становится законным владельцем имущества и может распоряжаться им по собственному усмотрению. Тем не менее официально переход участка в собственность наследника подтверждается регистрацией в Росреестре. Только после этого допустимо заключать сделки с полученной недвижимостью — продавать, передавать в дар и пр.
Когда можно продать новый земельный надел после вступления в права?
Для свободного распоряжения унаследованным имуществом требуется вступить в права наследства.Процедура регулируется Гражданским кодексом и подразумевает определённую последовательность действий (разд. 5 ч. 3 ГК РФ).
Только после выполнения всех шагов выдаётся статус официального наследника и появляется возможность зарегистрировать полученное имущество в Росреестре, чтобы законно распоряжаться им.
Необходимо:
- получить свидетельство о праве на наследство, обратившись к нотариусу;
- на основании выданного документа зарегистрировать в Росреестре собственность на полученный участок.
Оформить заявление на получение свидетельства можно в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ).
Сам документ будет выдан нотариусом по истечении полугода с момента открытия наследства (п.1 ст. 1163 ГК РФ). Оно может быть получено раньше, если нет сомнений, что обратившиеся наследники являются единственными претендентами на имущество умершего.
Принять наследство можно двумя способами:
- через заявление;
- фактическим путём (ст. 1153 ГК РФ).
Во втором случае достаточно формально начать пользоваться полученным участком. При этом обратиться к нотариусу за свидетельством можно в любой момент, предоставив доказательства фактического пользования объектом (через квитанции, договоры и пр.).
По истечении установленных сроков наследник получает свидетельство и на его основании может оформить право собственности на земельный участок в Росреестре. Только после государственной регистрации он уполномочен свободно распоряжаться полученным имуществом, в том числе, продавать его.
Таким образом, продать унаследованный участок можно по истечении нескольких месяцев со дня смерти наследодателя. Самым главным этапом является получение свидетельства о праве на наследство на ЗУ.
Налоговые обязательства
При продаже земели у собственника возникает обязанность оплатить налог с прибыли от его реализации (НДФЛ) (п. 1 ст. 207 НК РФ). Данной пошлиной облагается любой доход физических лиц.
Размер сбора — 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Как рассчитать?
Налог с продажи унаследованного участка рассчитывается следующим образом:
Цена объекта х 13%.
При этом за цену берётся сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Например:стоимость участка по договору — 700 тысяч рублей. В таком случае заплатить придётся: 700 000 х 13% = 91 000 рублей.
Налоговым кодексом предусмотрены случаи, когда продавец имущества может быть вовсе освобождён от уплаты налога, или платит его незначительную часть.
Совсем не облагается пошлиной доход с продажи участков, которые находились в собственности определённый период времени (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для унаследованных объектов минимальный срок владения: 3 года(п.
3 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, если унаследованный участок был продан через 3 года после его получения, платить 13% не придётся. Если сделка заключена раньше, то придётся заплатить налог.
Любой продавец участка может воспользоваться правом на налоговый вычет (ст.217 НК РФ). Он составляет 1 млн рублей и вычитается из общей суммы дохода от продажи, с которой требуется заплатить пошлину. Таким образом, если стоимость земли ниже 1 млн рублей, платить налог не придётся совсем.
С применением вычета расчёт налога будет выглядеть следующим образом:
(Стоимость участка — 1 млн рублей) х 13%.
Стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей применяется к любым объектам и не зависит от срока владения.
Пошаговая инструкция
Чтобы сделка купли-продажи унаследованного участка была признана законной, требуется следовать определённому алгоритму. Он включает следующие шаги:
- Обращение к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство (в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя). Требуется предоставить:
- заявление на получение свидетельства;
- паспорт;
- документы, подтверждающие родство с наследодателем;
- подтверждение прав умершего на объект;
- документация на участок (и строения на нём) — выписку из ЕГРН с указанием стоимости объекта, кадастровый паспорт, данные о строениях, расположенных на участке (при наличии).
- Ожидание 6 месяцев, установленных законом, для официального вступления в права наследства (п.1 ст. 1163 ГК РФ).
- Получение свидетельства о праве на наследство.
- Обращение с полученным документом в Росреестр — для регистрации права собственности на унаследованное имущество. Необходимо предоставить:
- паспорт РФ;
- свидетельство о смерти наследодателя;
- свидетельство о наследовании, заверенное нотариусом;
- кадастровый паспорт на участок;
- квитанцию об оплате госпошлины.
- Получение выписки из ЕГРН с подтверждением права собственности на унаследованный участок.
- Заключение сделки купли-продажи на основе зарегистрированного права собственности.
Допустимо оформление собственности на унаследованный участок в Росреестре одновременно с проведением сделки купли-продажи. Для этого требуется согласие покупателя, а также полученное у нотариуса свидетельство о праве на наследство ЗУ.
На нашем сайте мы также рассказали о порядке вступления в наследство ЗУ с домом и о нюансах процедуры для официально неоформленного земельного надела. Узнайте, какие документы нужно предоставить, если оформляется земля в наследство, а также об особенностях пожизненного права владения землей — как наследовать такие земли и зачем.
Унаследованным участком можно распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе продавать и передавать в дар. Для этого требуется одно условие — получение свидетельства о праве на наследство. На основании этого документа Росреестр официально зарегистрирует собственность на землю за наследником.
Только после этого возможно заключение сделок с полученной недвижимостью.