До пандемии коронавируса отношения между дольщиками и застройщиками выстраивались достаточно строго: если одна из сторон нарушала договорённости, ей приходилось отвечать штрафами или неустойками. В 2020 году из-за пандемии ситуация кардинально изменилась, и так просто получить компенсацию не удастся. Разбираемся, какие правила актуальны в 2022 году, на что можно рассчитывать покупателям, а на что — застройщикам.
Бесплатный подбор новостройки
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.
На какой период застройщиков освободили от неустойки
На строительном рынке до 2019 года действовало правило: если застройщик не сдал вовремя объект, ему придётся отвечать неустойками и штрафами за это перед дольщиками и властями. Но началась пандемия коронавируса, и прежние принципы привели бы строителей к банкротству. На время всеобщего локдауна строительные объекты заморозили, а власти подписали постановление, которое снимает обязанность платить неустойку, если ЖК сдан не вовремя.
Такие правила действовали до 1 января 2021 года. Опираясь на этот опыт, весной, из-за потенциальных сбоев поставок стройматериалов из-за нового кризиса, власти ввели аналогичное постановление. Оно действует с 29 марта до 31 декабря 2022 года.
На что мог рассчитывать дольщик после просрочки сдачи жилья раньше:
- дольщик мог взыскать неустойку с застройщика за просрочку даты сдачи ключей от квартиры;
- также застройщик был обязан возместить финансовые затраты, которые возникли из-за просрочки;
- можно было попробовать отсудить и компенсацию морального ущерба за просрочку, а также сами расходы на судебные тяжбы и оплату услуг адвоката;
- при расторжении договора из-за задержки сдачи жилья застройщик был обязан вернуть первоначальную сумму с процентами.
Что изменил мораторий:
- дольщик не может взыскать неустойку с застройщика в период действия постановления;
- не начисляются проценты по возврату денег по ДДУ в случае расторжения договора;
- по предъявленным финансовым требованиям застройщику также даётся отсрочка до 31 декабря 2022 года.
Риски для покупателей
Власти вошли в непростое положение застройщиков. Действительно — если стройка стоит по объективным причинам, то как успеть в нужный срок? Но и многие обладатели ДДУ оказались в непростых ситуациях: при покупке квартиры клиент всегда планирует, что через год дом будет сдан, ребёнок пойдёт в школу уже рядом с новым жильём, а договор аренды как раз закончится. Из-за переноса сроков сдачи домов многим приходится совмещать оплату ипотеки и аренды, не считая других неудобств, появляющихся из-за постоянных переносов сдачи ключей.
И если раньше «вынужденная» арендная плата была убытком, возместить который клиент имел право за счёт девелопера, то сейчас и этой опции нет.
Застройщикам было невыгодно задерживать сдачу дома даже на маленький срок, ведь неустойку приходилось выплачивать сотням обладателей ДДУ: задержки компенсировались пенями и штрафами. Дольщик мог потребовать выплату неустойки, равную 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день. Сроки просрочки считались с первого дня после указанной в договоре даты передачи ключей.
Сейчас же дольщики вынуждены сами решать вопрос с финансовой нагрузкой и всеми вытекающими трудностями — как минимум до конца текущего года. В этот период можно получить исполнительный лист, но саму неустойку взыскать получится только за просрочку после первого января 2024 года.
Конечно, можно импульсивно расторгнуть ДДУ. Но и в этом случае деньги за квартиру вернутся без индексации, и на них явно уже не купишь ничего похожего.
Более того, и саму сумму он теперь сможет вернуть лишь в следующем году, ведь вместе с постановлением введён мораторий и на удовлетворение финансовых требований. Многие строители задерживали сдачу жилых комплексов и раньше введённого моратория, с уд и сейчас скорее всего встанет на сторону дольщика. Но вот на выплату по такому решению стоит рассчитывать лишь в следующем году.
И ещё один нюанс: при задержке сроков стройка сейчас не попадает в реестр проблемных домов, так что от Фонда развития территорий (до этого года это был Фонд защиты прав дольщиков) компенсаций также не будет. В обычных условиях выплата скорее всего была бы выплачена: организация обеспечивает защиту интересов клиентов, если застройщик обанкротился, а также гарантию от государства, если дольщик решает вложиться в строительство многоквартирного дома.
Как поддерживают дольщиков
Во время пандемии пострадал не только строительный сектор — многие остались без работы или потеряли прежний уровень дохода. К счастью, на дольщиков мораторий тоже распространяется. Если квартира покупалась в рассрочку, то за задержку очередных платежей штрафы и пени теперь платить не придётся.
Но тут есть нюанс.
Если в отношениях с застройщиками всё понятно, то вот с банками вопрос сложнее — на них мораторий не распространяется, поэтому кредит выплачивать придётся по прежним условиям. В качестве меры поддержки государство предусмотрело ипотечные каникулы — льготный период, во время которого вы можете приостановить или уменьшить выплаты на срок до полугода.
От чего освобождены дольщики:
- неустойка не будет начисляться из-за остановки оплаты рассрочки, взятой у застройщика;
- появилась возможность взять ипотечные каникулы в банке.
Мораторий на штрафы для застройщиков невыгоден для дольщиков, однако надёжные строительные компании стараются не злоупотреблять этими нормами и даже в трудное время выполняют обязательства. И это важный показатель уважительного отношения к клиентам. Тем более, велика вероятность, что запрет на санкции могут продлить.
В конце лета Минстрой РФ заявил, что планирует сделать постоянными антикризисные меры для строительного рынка. Но при этом власти собираются доработать условия для обеих сторон.
Лайфхак для обманутых дольщиков: требуем с застройщика абстрактные убытки
Весьма затянувшийся на российском рынке недвижимости период, для которого характерны такие условные понятия, как «недострой» и «обманутые дольщики», ставит перед юристами задачу по формированию практики применения адекватных способов защиты прав участников долевого строительства. При нарушении условий договора долевого участия со стороны застройщика (например, нарушение срока передачи объекта) распространены два варианта действий участника долевого строительства. Первый: дождаться передачи квартиры, после чего обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости.
Такой подход является перспективным только в том случае, если имеются предпосылки для вывода о способности застройщика исполнить обязательства в адекватные сроки: например, завершающая стадия строительства, наличие акта ввода в эксплуатацию и т.д. Второй вариант: расторжение договора с застройщиком. Напомним, что прекращение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не требует соблюдения судебного порядка в том случае, если застройщик задержал передачу квартиры более, чем на два месяца. При прекращении договора по указанному основанию у застройщика возникает обязанность вернуть дольщику уплаченную цену договора.
Статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон 214-ФЗ) предусматривает следующие сроки возврата денежных средств: при одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка – в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу. Помимо возврата цены ДДУ у застройщика возникает обязанность уплаты процентов за пользование денежными средствами, соразмерных 1/300 ставке рефинансирования Банка России, а если другой стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин – в размере 1/150 ставки.
Далеко не каждого участника долевого строительства устраивает банальный возврат стоимости не переданной квартиры и уплата процентов, поскольку в силу динамичности рынка недвижимости спрос стабильно растет, что неизбежно влечет рост цен на жилье. Если два года назад 50 квадратных метров стоили, условно, 7 млн руб., то сегодня – 10 млн руб. Очевидно, что выплата цены расторгнутого ДДУ и неустойки не позволит дольщику приобрести альтернативный объект недвижимости с аналогичными характеристиками (площадь, местонахождение) по причине существенного изменения цены за тот период, что он находился в договорных отношениях с застройщиком.
С учетом компенсаторной функции убытков целесообразно применять именно данный способ защиты права участников долевого строительства, нарушенных неисполнением застройщиком его обязательств по ДДУ. Однако иски о взыскании убытков с застройщика не получили особого распространения в судебной практике, поскольку суды полагают уплату дольщику процентов на цену ДДУ достаточным возмещением негативных последствий вынужденного расторжения договора.
В конце сентября Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дела А41-43982/2019 задал тенденцию к иной оценке судами требований о возмещении убытков, разъяснив разницу между процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и абстрактными убытками, причиненными неисполнением договора участия в долевом строительстве.
Суть спора по указанному делу заключалась в неисполнении застройщиком договора, в связи с чем участник долевого строительства обратился к застройщику (далее – ответчик) с иском о возмещении убытков. Истец приобрел право требования на основании договора цессии, по которому ему были переданы права на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения ответчиком обязательств по ДДУ и последующего расторжения договора. Отметим, что цеденты уже получили от застройщика ранее уплаченную ими стоимость договора в размере 5,2 млн руб.
При этом в результате проведенной оценки было установлено, что на момент расторжения договора стоимость квадратного метра существенно выросла, следовательно, у покупателя возник убыток в размере разницы между ценой договора и стоимостью квартиры на момент его расторжения. Данные обстоятельства легли в основу требования о возмещении убытков в размере 788 тыс. руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, как следствия безрезультатности досудебного порядка урегулирования спора.
Арбитражный суд Московской области отказал в иске, посчитав излишним требование о возмещении убытков, поскольку все «потери» дольщика, по мнению суда, покрывались процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от подлежащей возврату цены договора согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ. Апелляционная и кассационные инстанции поддержали обозначенную позицию суда. При этом вызывает, как минимум, вопросы причина отклонения судом довода истца о необходимости применения п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.
В этих актах как раз указывается на право требовать взыскания убытков, определяемых разницей между ценой недвижимого имущества по договору и его текущей рыночной стоимостью.
В рассматриваемом деле суды ограничились ссылкой на то, что в приведенных истцом актах судов высшей инстанции не указано на возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки. Однако, на наш взгляд, именно о такой возможности идет речь в п. 35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года, где размер убытков определяется как разница между размером денежных средств, инвестированных в квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда. К тому же, в ст.
10 Закона 214-ФЗ прямо указана обязанность стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство по договору, уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Определенной вехой в практике взыскания убытков с застройщика стала позиция ВС РФ по комментируемому делу, которая разграничивает функцию процентов, предусмотренных ст. 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, определяемых по правилам ст. 393.1 Гражданского кодекса. Предусмотренные ст. 9 Закона 214-ФЗ проценты являются минимальным размером платы за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства без осуществления встречного предоставления, то есть без передачи объекта строительства (квартиры).
Такие проценты покрывают убытки покупателя, связанные с просрочкой исполнения обязательства, но они не являются зачетными в части убытков, вызванных полным неисполнением обязательства. В целях возмещения потерь участника долевого строительства, понесенных им ввиду вынужденного расторжения договора, следует применять институт абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме и сверх процентов, определяемых в качестве «платы за деньги», направлено на компенсацию его будущих потерь на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик.
Оценивая в качестве кульминационного вывод ВС РФ о том, что указанные проценты и убытки призваны компенсировать разные потери кредитора и могут быть взысканы наряду друг с другом, рассчитываем на кардинальное изменение судебной практики по обозначенным требованиям и фактическое признание судами восстановительного характера гражданско-правовой ответственности застройщика.
Как взыскать с застройщика неустойку 2024
Если вы приобрели квартиру в строящемся доме, то с компанией-застройщиком у вас заключён договор долевого участия в строительстве — ДДУ. Рассказываем, как получить неустойку по ДДУ, если застройщик нарушил договорённости.
- Как дольщики в РФ могут защитить свои права
- Что такое неустойка
- Как рассчитать неустойку по ДДУ
- Какие выплаты, кроме неустойки, может получить дольщик
- Почему суды снижают неустойку по ДДУ
- Как подготовиться к досудебному урегулированию
- Заключение
Как дольщики в РФ могут защитить свои права
Количество прецедентов, в рамках которых девелоперы переносят сроки сдачи квартир, всегда было большим. Более того, с февраля 2022 года застройщики могут это делать ещё и совершенно законно (подробнее расскажем ниже). Такими образом российские дольщики оказываются в очень незащищённом положении по сравнению с другими игроками на рынке недвижимости.
Ведь чаще всего дольщики тратят на приобретение квартиры заёмные деньги и вынуждены оплачивать не только собственное жильё или аренду за съёмное, а также взнос за строящуюся квартиру по ДДУ. Каждый месяц задержки сдачи нового дома оборачивается для них существенным ударом по семейному или личному бюджету.
Сегодня государство не только не может обезопасить дольщика от переноса срока сдачи жилья и дать гарантии, что девелопер исполнит свои обязательства, но и явно даёт понять, что в этом вопросе сейчас находится на стороне бизнеса.
С другой стороны, улучшения действующего законодательства, которые регулируют строительство по договору долевого участия, всё-таки происходят. Одно из относительно недавних нововведений — это введение в механизм продажи жилья в рамках долевого строительства эскроу-счёта. Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором в период возведения дома замораживаются средства дольщика.
Они будут переданы девелоперу лишь тогда, когда тот достроит дом и отдаст квартиру на приёмку по договору долевого участия. По задумке, это должно мотивировать застройщика сдать дом вовремя.
Несмотря на введение эскроу-счёта, выплата девелопером неустойки дольщику всё же является самым действенным средством для того, чтобы защитить его интересы от недобросовестного застройщика.
Но, увы, на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки. Разберемся, почему так происходит.
Что такое неустойка
По закону , у участников долевого строительства есть гарантии, и одна из основных — право получить неустойку в случае, если сдача дома откладывается по тем или иным обстоятельствам. Неустойка — это определённая законом сумма денег, которую застройщик обязан выплатить клиенту в случае нарушение договора. Чаще всего её требуют, когда девелопер нарушил сроки строительства и/или передал квартиру позже даты по договору ( ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ ).
Из-за кризиса власти подписали постановление, которое снимает с застройщика обязанность платить неустойку до 30 июня 2024 года. В другой статье рассказали, какие правила актуальны и на что рассчитывать дольщикам.
Как рассчитать неустойку по ДДУ
Размер неустойки для физического лица установлен законом — это 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день задержки или другого нарушения договора. Например, если в договоре указано, что застройщик должен был передать квартиру до 1 сентября, неустойку считают с 2 сентября. Ключевая ставка периодически меняется, поэтому для расчёта нужно взять процент, который действовал в день наступления обязательств, то есть просрочки. Размер ставки за прошлый период можно узнать на сайте Центрального банка РФ .
Неустойку считают по следующей формуле:
неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ключевая ставка в день наступления обязательств
Какие выплаты, кроме неустойки, может получить дольщик
Неустойка — не единственная компенсация, на которую можно рассчитывать. В суде, кроме самой неустойки, можно претендовать и на другие выплаты
Компенсация морального вреда. Согласно ст. 151 ГК РФ , моральный вред — это физические и нравственные страдания. В нашем случае — из-за действий застройщика.
Доказывать нравственные страдания не нужно: если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для признания морального вреда.
Закон не определяет размер таких компенсаций. Каждый потерпевший рассчитывает размер желаемой выплаты самостоятельно. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2000 до 30 000 рублей.
Компенсация понесённых убытков. Убытками считаются расходы, которые дольщик понёс из-за застройщика, — например, расходы на аренду временного жилья из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя.
Компенсация судебных расходов. Например, работа юриста и оплата госпошлины за подачу искового заявления. Отметим, что по закону пошлину платить не нужно, если цена иска — меньше 1 млн рублей.
Если расходы были, нужно сохранять все чеки и договоры.
Штраф 50% от присуждённой суммы. Эта выплата не прописана в законе о дольщиках, но упоминается в законе о защите прав потребителей . Он применяется в спорах с застройщиком, потому что с юридической точки зрения дольщики — это и есть потребители. Если застройщик не исполнит требования дольщика в досудебном порядке, ему придётся заплатить 50% сверх суммы, которую суд взыскал в пользу потребителя.
В эту сумму входят все компенсации, обозначенные выше, кроме судебных расходов.
Сумма штрафа рассчитывается по формуле:
штраф = (неустойка + моральный вред + понесенные убытки) × 0,5
Дольщик не обязан предоставлять в суде доказательства убытков и расходов из-за действий застройщика, но практика показывает, что лучше их собрать и показать, тем самым обосновав сумму компенсаций.
Стоит учитывать, что суд может уменьшить суммы неустойки и всех выплат. Дальше рассказываем, почему так бывает, а зводно как этого можно избежать.
Почему суды снижают неустойку по ДДУ
Согласно ст. 333 ГК РФ , суд может уменьшить неустойку только по заявлению застройщика. Более того, в п.9 обзора судебной практики от 2017 года Верховный Суд РФ разъяснил, что застройщик должен предоставить доказательства того, что неустойка завышена.
Но районные суды часто снижают размер неустойки без обоснования её несоразмерности. Различается обычно лишь масштаб её снижения.
Вот основные причины, по которым суд может снизить заявленную дольщиком неустойку.
Суммы неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Чаще всего суды ссылаются на несоразмерность неустойки и получение дольщиком необоснованной выгоды. Причём чётких критериев определения несоразмерности неустойки нет, суд даёт оценку самостоятельно.
Необоснованность выгоды может заключаться в том, что размер убытков дольщика значительно ниже начисленных неустойки и выплат. Например, срок сдачи квартиры задержали на пару месяцев, а дольщик требует большую неустойку, компенсацию за аренду временного жилья и моральный вред.
Застройщик должен доказать, что убытки дольщика из-за задержки строительства ниже, чем сумма неустойки. Например, он может примерно посчитать, сколько денег дольщик потратил на аренду съемного жилья, пока ждал свой дом. А потом сравнить с суммой компенсации, которую требует дольщик.
Но, как показывает практика, суды могут снизить неустойку без предоставленных доказательств, только по заявлению застройщика.
Сложившаяся судебная практика по таким спорам в конкретном суде. В России нет прецедентного права, поэтому суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов также могут различаться.
Суды снижают неустойку из-за своего понимания общей ситуации, сложившейся в регионе, — например, уровня цен на недвижимость и средней зарплаты.
Согласно закону о защите потребителей , дольщик может выбрать суд:
- по месту своего жительства;
- по месту временного пребывания;
- по месту нахождения застройщика;
- по месту заключения договора/его исполнения (место расположения объекта строительства).
В выборе между несколькими судами нужно изучить особенности их работы и принимаемые решения. Для этого потребуется консультация юриста.
Конкретные обстоятельства дела и поведение сторон. Суд может значительно снизить неустойку или вообще отказать во взыскании, если признает дольщика недобросовестным. Зачастую это может случиться из-за его неосмотрительности — например, если он не отправил застройщику претензию сразу после наступления просрочки.
Причины, которые помешали застройщику вовремя исполнить обязательства по договору, не могут быть основаниями для снижения компенсаций. Например, наличие задолженности перед другими дольщиками или арес
Как подготовиться к досудебному урегулированию
Составить досудебную претензию. Суд не назначит штраф, если не отправить претензию застройщику и не попытаться урегулировать ситуацию досудебно. Задача дольщика — показать, что он сделал всё, что было в его силах, чтобы урегулировать спор без суда.
Определённых требований к содержанию претензии нет, она почти не отличается от обычного письма. Претензия обязательно должна содержать:
- контактные данные отправителя: адрес и телефон;
- суть проблемы;
- копии документов, на которые есть ссылки в претензии, — например, договор.
В редких случаях в законе указывается, что должно быть указано в претензии дополнительно. В случае с неустойкой, в частности, может понадобиться указать её расчёты, а не просто сумму. Скачать образец претензии о выплате неустойки можно тут.
Обычно в ДДУ прописывается срок, за который застройщик должен ответить на претензию о выплате штрафных санкций. Конкретный срок для участников долевого строительства не определён, но есть разные нормы в других законах — например в законе о защите потребителей . В гражданском кодексе указан срок ответа в 7 дней. Если в договоре долевого участия срок не указан, нужно ориентироваться на законы.
Как только срок подошёл к концу, а застройщик не ответил или отказал, можно обращаться в суд.
Отправлять документы почтой. Любые претензии по качеству объекта, возражения и замечания нужно направлять застройщику письменно — Почтой России заказным письмом с описью вложения. Так будет легче доказать в суде, что вы связывались с застройщиком и пытались решить конфликт мирно перед тем, как подавать исковое заявление.
Перед отправкой претензии уточните на сайте налоговой актуальный юридический адрес застройщика.
Внимательно читать документы перед подписью. Нередки случаи, когда дольщик забывает о подписании важных документов, которые потом застройщик предоставляет суду. Например, это может быть дополнительное соглашение о переносе срока сдачи квартиры: оно означает, что по вашему ДДУ изменился срок готовности объекта, а, значит, вы не против задержки.
Юрист застройщика может убеждать, что вы обязаны подписать допсоглашение, но это не так. Чтобы правильно оценить последствия подписания документов, лучше проконсультироваться с юристом.
Заключение
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.