Право на жилье и запрет на безосновательное выселение гарантированы Конституцией и Жилищным кодексом Российской Федерации. Выселение квартирантов — сложный и трудоемкий процесс, осуществить который можно исключительно с привлечением судебных органов. Даже в случае окончания периода аренды владельцу квартиры приходится не только обращаться в полицию с соответствующим заявлением, но также подавать иск в судебные инстанции
Договор об аренде жилплощади
Наймодатель и арендатор должны оформить и подписать договор на передаваемую во временное пользование жилплощадь.
Его наличие является гарантией соблюдения правовых норм обоими участниками. В контракте прописываются разные пункты и договоренности, но обязательно указываются:
- Паспортные данные участников процедуры.
- Адрес сдаваемого в наем жилого помещения.
- Информация о нанимателе.
- Срок аренды.
- Стоимость и порядок внесения платежей.
- Правовые санкции в случаях нарушения контракта.
- Сроки выселения при досрочном расторжении соглашения.
- Права и обязанности сторон.
Такой подход защитит собственника от недобросовестных нанимателей и, в свою очередь, квартиросъемщиков от необоснованных претензий владельцев жилья.
Основания для выселения квартиросъемщиков
Условия, при которых арендодатель вправе выселить жильцов:
- Нарушение договоренностей по найму. Для доказательства факта нарушения действующего договора арендодатель обязан представить подтверждающие документы: выписку из ЖЕКа (если нет проплаты по коммунальным платежам), показания соседей (в случае непорядочного поведения), опись находящегося в помещении имущества (при его порче).
- Систематическая просрочка платежей. В перечень причин, по которым владелец может требовать досрочного расторжения контракта входит выселение за неуплату. Гражданский кодекс определяет за арендодателем право выселить жильцов при просрочке за два периода (если контракт подписан сроком меньше, чем на год) и неуплате в течение шести месяцев при соглашении с большим сроком.
- Использование съемного жилья не по назначению. Если жилое помещение используется не для проживания, то, согласно статье 17 ЖК РФ, такое действие рассматривается как нарушение действующего законодательства. Собственник вправе обратится в жилищную комиссию для составления протокола. Если нормы закона выполняются, наймодатель расторгает контракт в соответствии с пунктами статьи 687 ГК РФ.
- Пренебрежение правилами ухода за жилплощадью и имуществом собственника. Квартиросъемщик обязан компенсировать все потери, нанесенные по его вине и повлекшие за собой порчу имущества собственника. В случае отказа от возмещения владелец должен обратиться в судебные органы с исковым заявлением для взыскания средств с нанимателя.
- Наниматель не выполняет договоренностей по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в контракте прописаны условия, по которым жилец обязан производить коммунальные платежи, но он пренебрегает своими обязательствами, собственник имеет право на его выселение.
- Неправомерное поведение. Арендатор нарушает правила общественного порядка, создает некомфортные условия для проживания соседей. Процедуру выселения производят на основании решения и наличии доказательной базы. Наниматель в полном объеме отвечает за действия проживаемых вместе с ним граждан. При нарушении правил общежития собственник предупреждает квартирантов об ответственности. В случае пренебрежения замечаниями и непризнания правомерности действий собственника, им отказывается в дальнейшем проживании.
Права и обязательства арендодателя
Дорогие читатели!
В соответствии с положениями статьи 6834 ГК РФ, собственник вправе:
- Заключать договор аренды, перезаключать контракт по завершении условленного периода на приемлемых условиях, расторгнуть соглашение.
- Совершать любые действия с собственностью, не противоречащие законодательству.
- Давать согласие на временное проживание иных лиц по просьбе нанимателя.
- Устанавливать стоимость аренды и периоды погашения платежей.
- Требовать выполнения пунктов по использованию жилплощади.
- По договоренности с квартиросъемщиком проверять состояние сдаваемой квартиры и предоставленного имущества (не чаще, чем раз в месяц).
- Выселить нанимателя по решению суда.
Арендодатель обязан:
- Предоставить квартиросъемщику жилплощадь в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечение жизненно необходимыми услугами (газ, вода, электроэнергия).
- Распределить обязанности и порядок расчетов по оплате коммунальных платежей.
Права и обязанности арендатора
Права квартиросъемщика в случаях, если соглашение не содержит иных договоренностей:
- Преимущество при заключении последующего контракта.
- На свое усмотрение пользоваться представленным жильем.
- Вселить свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей.
- Предоставлять снимаемую жилплощадь для временного проживания приехавших к нему граждан, предварительно оповестив наймодателя.
Вместе с тем наниматель обязан выполнять все пункты, оговоренные в соглашении, а именно:
- В надлежащем виде содержать имущество и жилье.
- Вовремя платить ренту и погашать платежи за пользование коммунальными услугами.
- Пользоваться жилплощадью по назначению без права пересдачи по субаренде.
- Придерживаться правил общежития.
- Выехать из предоставленного жилья после окончания периода действия контракта.
- Не препятствовать посещению квартиры владельцем собственности.
- Нести материальную ответственность за состояние жилья и имущества.
Права и обязательства наймодателя и съемщика являются типовыми. Участники соглашения могут дополнять или менять условия контракта по личному усмотрению.
Уведомление о выселении
Есть вопросы по теме статьи?
Прежде обращения в судебные инстанции арендодатель обязан предупредить о таком решении нанимателей.В письменной форме составляется уведомление и предоставляется для ознакомления квартиросъемщикам. Те, в свою очередь, должны засвидетельствовать факт ознакомления, проставив дату получения предписания и свою подпись на втором документе.
Обозначение даты— важный пункт, поскольку отсчет начинается на следующие сутки после дня вручения уведомления. При нежелании съемщика ознакомится с текстом, владелец отправляет заказное письмо с уведомлением по адресу проживания арендатора. Доказательством выполнения обязательств, установленных законом, служит квитанция об отправке.
Без предварительного оповещения арендодатель вправе выселить квартирантов по двум обстоятельствам:
- Наниматель нарушает договоренности по подписанному контракту.
- Не выполняет соглашений по оплате счетов за пользование жильем и коммунальными услугами.
Выселение жильцов с действующим договором
При заключении договора найма участниками прописывается пункт о его расторжении раньше установленного срока. Арендодатель вправе расторгнуть контракт в случае невыполнения действующих условий, наниматель может добровольно отказаться от участия в соглашении.
Порядок процедуры сложный и требует знания действующих норм законодательных актов. Если контрактом не регламентированы обстоятельства и период, в который арендатор принудительно обязан освободить жилплощадь, они устанавливаются судебными органами.
Выселение съемщиков с временной регистрацией
Временно зарегистрированные граждане вправе пребывать в квартире и пользоваться жилплощадью на общих основаниях.Наличие временной прописки позволяет выселить недобросовестных квартирантов только через суд. Процедуру выселения арендодатель может проводить при наличии соответствующего решения.
Прежде, чем предоставить квартиранту временную регистрацию, нужно тщательно изучить все нюансы данной процедуры.
Выселение нанимателей с устным договором
Если соглашение с квартирантом заключалось в устной форме, то такая ситуация не имеет правовых последствий для владельца.Наниматель обязан немедленно выселиться из квартиры при первом требовании собственника. Если арендатор этого не сделает добровольно, владелец на основании правоустанавливающих документов пишет заявление в полицию и привлекает их для обеспечения безопасности при разрешении конфликта.
Заселение без договора найма повышает риск несоблюдения участниками своих обязательств по отношению друг к другу.
Правомерность выселения семей с детьми
Арендодатель вселять в помещение семьи, в которых есть дети, не достигшие совершеннолетия, обязан, согласно действующему законодательству, только по договору найма, в котором указываются персональные данные родителей и ребенка. На ребенка и родителей собственник квартиры оформляет документы о временной регистрации. Об этом действии уведомляются службы опеки и попечительства.
Выписывают ребенка из жилья только после снятия с регистрации лиц, являющегося его родителями или опекунами. Ребенка в кратчайшие сроки должны прописать по новому адресу.
По закону выселить семью с детьми без суда практически невозможно.Арендодатель вправе произвести процедуру, предоставив в качестве доказательной базы серьезные аргументы.
Доводы для осуществления процедуры выселения:
- задолженности по оплате счетов жилищно-коммунальных услуг;
- использование помещения не для проживания;
- нарушения правил общежития;
- продажа помещения собственником;
- окончание периода найма.
При досрочном расторжении контракта семье предоставляют срок, достаточный для поиска нового места жительства.
Выселение жильцов из коммунальной квартиры
Согласно ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, собственник вправе расторгнуть соглашение найма и выселить квартиросъемщиков из коммунальной квартиры без веских на то оснований.
Обязательное условие— за два месяца до мероприятия владелец обязан предупредить собственников о готовящейся процедуре. Уведомление составляется в письменной форме, передается лично или отправляется заказным письмом.
Гражданским Кодексом не установлены точные аспекты, регулирующие жилищные отношения между жильцами комнат в коммунальных квартирах и съемщиками. В Жилищном Кодексе указано, что выселение арендатора могут провести сами соседи в соответствующем порядке. Ими пишется коллективная жалоба и направляется районному участковому. Следующий шаг— подача в суд исковых требований.
Точно такой же порядок действий для процедуры выселения из малосемейных квартир.
Повод для выселения:
- нарушение режима;
- неуплата коммунальных счетов;
- несоблюдение правил безопасности;
- хулиганство, распитие спиртных напитков в местах общего пользования;
- поведение, угрожающее жизни и здоровью соседей.
Судебные органы принимают к рассмотрению только документальные подтверждения:
- показания самих жильцов;
- акты о несоблюдении правил безопасности;
- составленные полицией протоколы о нарушении правопорядка;
- выписки из ЖЕКа о наличии задолженности по коммунальным счетам.
На основании всех изложенных фактов судья выносит постановление о выселении, согласно которому квартиросъемщик обязан съехать с жилплощади в указанные сроки. Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка не является доводом для отмены судебного решения.
Выселение в зимние месяцы
Наймодатель вправе выселять жильцов зимой на общих основаниях.Досрочное прекращение обязательств в данных обстоятельствах возможно, если у арендодателя будет значимая доказательная база для подачи в судебные инстанции исковых требований с целью аннулирования контракта.
Выселение квартирантов через суд
Выселение через судебное решение состоит из нескольких последующих действий. Арендодатель подает заявление с изложенными исковыми требованиями на предмет выселения из квартиры недобросовестных съемщиков. Иск подается в судебную инстанцию по месту нахождения квартиры. К нему прилагается следующая информация:
- персональные данные нанимателя, место регистрации, контактные телефоны;
- копия договора найма;
- перечень приложенных документов;
- указание с обоснованием причин, послуживших поводом для обращения;
- изложение доказательной базы;
- изложение конкретной мотивации, послужившей основой для обращения в судебный орган.
Для оформления исковых требований используется образец, отвечающий процессуальным нормам и требованиям.
Законодательством установлен двухмесячный период для рассмотрения соответствующего иска и вынесения решения о досрочном расторжении контракта и выселении квартиросъемщиков, или об отказе в данном вопросе.
В исковом заявлении на принудительное выселение в обязательном порядке указываются ссылки на положения действующего законодательства, регулирующие аспекты данной процедуры. Прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.
В период, данный законом на рассмотрение исковых требований, граждане вправе проживать на съемной жилплощади до окончания судебных тяжб. Жильцы обязаны выполнить постановление судебной инстанции и съехать в предписанный период времени. Если квартиранты не хотят съезжать, арендодатель направляет исполнительный документ в службу судебных приставов.
Советы арендодателям
Прежде, чем оформить документально договор аренды, владелец должен проверить жильцов на предмет платежеспособности:
- Потребовать оставить залог за первый и последний месяцы аренды и страховку за предоставленное в пользование имущество.
- Платежи по расчетам за аренду помещения производить путем безналичного расчета со счетов квартиранта.
- Требовать квитанции за оплату коммунальных услуг.
- Проверять оплату телефонных счетов. Нередки случаи, когда междугородние разговоры владельцы выплачивали огромные суммы из своих средств. Радикальный выход — отключить межгород.
- Раз в месяц нужно проверять состояние помещения и находящегося в нем имущества.
- Квартира, сдаваемая в аренду, должна быть застрахована на случай возникновения чрезвычайных ситуаций по вине квартиранта.
Подведение итогов
Арендодатель вправе досрочно освободить помещение от квартиросъемщиков, которые не платят и пренебрегают договоренностями, установленными контрактом. Разрешение конфликтов с постояльцами при действующем договоре возможно только через постановление, вынесенное судебными инстанциями.
Касаемо жильцов, снимающих квартиру без письменного соглашения, то заключение устных договоренностей не препятствует владельцу в праве владения помещением. Отказ жильцов от добровольного освобождения жилплощади влечет правовую ответственность за вторжение в чужую собственность и завладение имуществом.
Рекомендованные для вас статьи:
- Как выселить квартирантов если нет договора аренды?
- Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры
- Как выселить квартирантов соседей по закону
- Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Как выселить квартирантов, которые не платят
Если не платят за квартиру как выселить квартирантов в 2024 году? Сдавая свою квартиру внаем, никогда наверняка не знаешь, как поведут себя квартиранты. Они могут беспроблемно прожить в жилье и десять лет, сделать ремонт в нем и даже стать друзьями семьи, а могут, напротив, начать конфликтовать с владельцем и отказаться платить.
Нередко собственникам приходится в принудительном порядке выселять съемщиков квартир. Разберемся, что делать в таких случаях.
Если истек срок договора
Представим, что срок договора истек, а квартиранты не платят и не съезжают с квартиры. Как правильно выселить квартирантов которые не платят, и о чем важно знать в подобной ситуации.
Итак, квартирант продолжает незаконно проживать на чужой территории, а владелец квартиры терпит убытки, поскольку он мог бы уже начать сдавать жилье кому-то другому, однако вместо этого имеет место упущенная выгода.
Учтите, что в данной ситуации действовать силой нельзя. То есть, к примеру, запрещено входить в квартиру, когда квартиранта, не платящего деньги за жилье, там нет, выкидывать из дома его вещи, менять в жилье замки и пр. Это является нарушением со стороны арендодателя, и нерадивый квартирант сможет потом обвинить вас в пропаже каких-то вещей или в порче его имущества.
Как составить претензию квартиранту
Итак, если квартиранты не платят за квартиру как выселить их? Разберемся вместе. Первое, что вам следует сделать, – это направить письменную претензию вашему квартиранту. Документ составляется в свободной форме, при этом в нем надо прописать следующее:
| Что указать в претензии | |
| 1 | Закончился договор аренды. |
| 2 | Владелец жилья не собирается продлевать договор. |
| 3 | Арендатору следует освободить жилплощадь. |
| 4 | Собственник терпит убытки из-за действий квартиранта (упущенная выгода). |
| 5 | Предупреждение о том, что если требование об освобождении квартиры не будет выполнено, арендодатель обратится в суд. |
Мы рекомендуем направлять претензию почтой заказным письмом с описью вложения. Так вы будете наверняка уверены, что квартирант получил претензию, и у вас будут в наличии доказательства действий для суда при необходимости.
Законодательством не предусмотрена обязательная подача досудебной претензии. Собственник может напрямую сразу обращаться в суд.
Но зачастую арендаторы решают все-таки съехать, чтобы не доводить до судебных разбирательств, если понимают, что арендодатель действительно настроен серьезно и намерен в любом случае восстановить справедливость.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Если квартирант не съезжает и не платит, необходимо сперва направить ему претензию. Наши юристы дистанционно помогут вам составить обращение. Кроме того, в случае необходимости специалисты подскажут вам, как подать исковое заявление в суд.
Мы работаем 24/7, без выходных и праздников.
Новые правила аренды: Почему с лета нельзя выселять квартирантов
Судебные инстанции усложнили процедуру выселения проштрафившихся квартирантов, объявив главный документ против арендаторов, на который долго ссылались хозяева квартир, фиктивным. Теперь владельцам съёмной жилплощади придётся побегать по судам.
12 июня, 23:44
По оценкекомпании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов. Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции. В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может.
Но в этом году всё изменилось — и просто выселить квартирантов уже не получится.
Почему в 2024 году выселить квартирантов стало сложнее
Во-первых,теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.
Во-вторых,Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.
Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.
—С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения. Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то естьнедействительным.
Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства,—рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.
Как налоговики ловят за нелегальную аренду
До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев. Ведь в противном случае по законуони обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное правона перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.
Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2024 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.
Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётнымпутём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.
Дети могут жить без согласия собственника
Вступили в силу новые Правиларегистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах. А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — этообязанностьроссиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.
Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.
—Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, —заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. —Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
Как квартирант может отказаться от аренды
А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником.
Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.
—В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, —заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв. —В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.