Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда через суд 2024

Когда у арендатора возникают финансовые или организационные проблемы, арендодатель задумывается о прекращении договора с последующим освобождением помещений для новой аренды. Если арендатор не хочет освобождать помещение, пользуясь различными уловками, собственнику объекта не остается ничего иного, как искать способы избавиться от нежелательного сотрудничества, не выходя за рамки правового поля.

Основания для освобождения арендованной площади

Идеальный арендатор своевременно вносит аренду и оплачивает коммунальные расходы, не доставляя хлопот и бережно относясь к имуществу. На практике таких нанимателей не так много, поскольку сложности с бизнесом заставляют подстраиваться под реальность, задерживая платежи или игнорируя требования освободить помещение.

Законом предусмотрены следующие ситуации, когда арендодатель вправе выгнать арендатора:

• Истек срок действия арендного соглашения;
• Стороны согласились досрочно расторгнуть договор;
• Вступило в силу решение суда о досрочном расторжении договора на основании возникших существенных нарушений пунктов соглашения;
• Односторонний отказ от арендных отношений, если это указано в пунктах договора.

Анализируя ситуации, когда возникает право требовать освободить помещение, выявляется главное требование – расторжение договора по взаимному согласию, в одностороннем порядке или через суд.

Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение

Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.

Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.

Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.

Требовать оплаты по истечении срока договора

Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа.

Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.

Отсутствие действующего договора не является причиной для неуплаты аренды. Это следует из Постановлений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.

Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.

Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.

Препятствовать доступу после расторжения договора

Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:

• Был ли заключен договор;
• Действует ли он на текущий момент;
• Какие нормы установлены в заключенном договоре.

Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.

На основании ст. 304 ГК РФ, владелец помещения вправе обратиться в суд с требованием освободить его, если арендатор добровольно отказывается это сделать. До вынесения судебного решения попытки заблокировать доступ при наличии действующего соглашения трактуются как превышение полномочий или самоуправство.

Отключить электричество

Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.

Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:

• Истек срок аренды и не подписан новый договор;
• Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
• Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.

Если арендатор продолжит пользоваться коммунальными ресурсами, он будет обязан возместить расходы в рамках судебного разбирательство по вопросу взыскания задолженности за аренду.

Удержание имущества арендатора

Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.

Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.

Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.

Если нет договора

Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.

Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.

Как заставить арендатора освободить помещение по закону

Дорогие читатели!

При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст.

330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.

Текст соглашения должен содержать пункты, разрешающие запрещать доступ, удерживать имущество (оборудование, мебель арендатора), если последний не предпринял мер по своевременному освобождению площади.

Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:

1. Передача исполнительного листа приставу.
2. Установление срока добровольного освобождения объекта недвижимости.
3. При уклонении от исполнения судебного решения организуют принудительное выселение.
4. К выселению привлекают понятых и представителей правоохранительных органов.
5. Имущество описывают и составляют акт.
6. Документы, подтверждающие выселение, должны подписать понятые, пристав и выселяемое лицо.
7. Если этого требуют обстоятельства, пристав берет на себя организацию хранения вещей.
8. После завершения процедуры собственник возвращает себе право владения и использования помещения.

Важно учитывать, что судебный пристав будет действовать строго в рамках предоставленного поручения – выселить только конкретного арендатора. Если помещение уже сдано в субаренду и на освобождаемой территории находятся посторонние, выселение не состоится, а владельцу придется снова обращаться в суд. Во избежание проволочек следует учитывать произошедшие изменения и отражать их в иске сразу.

Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения

Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона . В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет.

Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.

Есть вопросы по теме статьи?

Рекомендованные для вас статьи:

1. Что делать, если арендатор не платит за аренду? Как взыскать задолженность?
2. Что делать, если арендатор причинил ущерб, испортил имущество?
3. Затопило офисное помещение: что делать, пошаговая инструкция
4. Признание права собственности на нежилое помещение в суде

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Вопросы и ответы: 12
Вячеслав 28.12.2022 в 11:34

Я арендодатель нежилого помещения. Арендатор обязан (в договоре аренды) освободить помещение в срок не более 5 дней после окончания срока аренды.Как я должен поступить с арендатором, не нарушая законодательство РФ, для его выселения?

Главный Юрист 16.02.2023 в 12:27

Добрый вечер, Вячеслав. Принудительно выселить арендатора вы не можете, как и тронуть вещи либо же оборудование арендатора. Я бы рекомендовала вам направить уведомление арендатору о том, что срок действия договора аренды истекает в виду чего просите его покинуть помещение, согласно условиям договора в течение 5 дней к такой-то дате. Если арендатор не выполнит вышеуказанное условие, либо же сроки выселения уже прошли. Направляете уведомление, что согласно договора арендатор обязан был покинуть арендуемое помещение, но в нарушение условий договора не сделал этого.

Назначаете повторный срок выселения со дня получения уведомления, скажем еще 5 или 10 дней. Уведомление направляете заказным письмом с уведомлением и описью через почту. Если арендатор опять проигнорирует ваше уведомление, обращаетесь в суд с иском о принудительном выселении и дополнительно просите возместить вам убытки, которые возникли в виду не выселения, то есть ту же арендную плату за дни, на протяжении которых арендатор занимал помещение не законно.

Как только решение вступит в силу, выселением обязаны будут уже заняться приставы.

Александра 08.12.2022 в 20:40

Добрый вечер.
Произошла следующая ситуация. Арендодатель — ИП, сдал в аренду нежилое помещение так же арендатору — ИП. Арендатор перестал платить аренду и пропал.

Обратились в суд. Получили исполнительный лист, в котором сказано: обязать арендатора в течении месяца с даты вступления в законную силу решения суда освободить помещение. Прошел месяц после вступления в законную силу решения суда. Пристав не может без присутствия арендатора исполнить решение.

Арендатор все так же не выходит на связь и не проживает по прописке. Какие действия можно предпринять для возвращения помещения арендодателю в самые минимальные сроки(без арендатора)?

Главный Юрист 23.12.2022 в 11:22

Доброе утро, Александра. Если должник не исполняет уже решение суда, то решение суда исполняется принудительно уже приставом в порядке, определенном ст.107 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве». Ваше помещение должны вскрыть, составить опись имущества должника.

Имущество будут хранить 2 месяца, если по истечении указанного срока должник все равно не явиться, приставы после предупреждения о явке, реализует все имущество, а средства передаст кредитору. Если ваш пристав пока не решается произвести вскрытие вашего же помещения, напомните ему о ст.107 ФЗ №229.

Любовь 12.06.2022 в 06:02

Я арендодатель нежилого помещения, у арендатора в помещении станки и производство, договора аренды небыло, а было составлено у нотариуса доверенность на право пользования. Сейчас мы хотим срочно продать помещение, расторгли у нотариуса распоряжением доверенность, письменно и лично вручили письмо о расторжении доверенности с указанием сроков освобождения помещения, которое арендатор подписал. Но прошли всё сроки, он занимается производством и не уходит.

Что делать?

Главный Юрист 17.06.2022 в 13:15

Добрый день, Любовь. С отменой доверенности с правом распоряжения арендатор более не имеет права занимать арендуемое помещение. Уведомление было ему вручено, арендатор с ним ознакомился, но не исполнил.

Поэтому для урегулирования вопроса об освобождении помещения придется обращаться в суд.

Анна 21.03.2022 в 01:04
Арендатор не платит, не уезжает. Могу я сменить замок?

Главный Юрист 25.03.2022 в 13:40

Добрый день, Анна. Речь идет о физическом лице, которое арендует жилое помещение или о юр.лице, арендующем нежилое помещение для коммерческих целей? А договор аренды заключен? В любом случае, при наличии договора, вам нужно направить арендатору претензию с требованием оплаты и выселения с указанием срока. Претензию направляете заказным письмом по почте с уведомлением.

Если по истечению указанного срока никаких действий не последует обращаетесь в суд с иском о принудительном выселении в связи с неисполнением условий договора, в частности внесения оплаты. Если же договора о передаче помещения в аренду либо найм нет, приглашаете участкового, пару соседей в качестве свидетелей, вскрываете квартиру, делаете опись вещей, которую подписывают соседи. Складываете вещи арендатора в отдельную комнату, запираете.

И далее ждете, пока откликнется арендатор. Но в любом случае, даже перед этим вам нужно письменно уведомить арендатора о выселении.

Сергей 07.12.2021 в 13:27

Добрый день. Такая ситуация, выкупили у банка имущество, которое банк забрал в собственность у признанного в 2018г банкротом ИП. В помещении находятся складские ячейки. С некоторыми бывшими арендаторами заключили договор аренды. В одной ячейке бывший арендатор съезжать не собирается.

Договора аренды ни у кого нет. Как быть? Можем мы вскрыть ячейку и вывезти имущество?

Не будет это самоуправством?

Главный Юрист 12.12.2021 в 17:07

Добрый вечер, Сергей. Вскрывать помещение я вам не рекомендую, вдруг что-то пропадет, а потом вас в краже обвинят. Поэтому направляйте арендатору по почте заказным письмом уведомления о необходимости освободить помещение либо явиться для перезаключения договора аренды уже с новым арендодателем.

Если уведомление будет проигнорировано, обращайтесь в суд.

Ксения 04.08.2021 в 13:30

Добрый день!
Ситуация в следующем, договор аренды нежилого помещения заключен в 2009 г. с одной организацией. Деятельность, для которой заключался данный договор аренды переведена на др.организацию у этого же владельца. В настоящий момент арендатор находится в стадии банкротства. Обязательства по договору не исполняются.

В адрес арендатора было направлено письмо об прекращении договора аренды. Через 30 после получения данного письма помещение не освобождено.На данное требование получен отказ, так как им некуда деть оборудование и просят заключить с ними договор безвозмездного пользования. Нас такое не устраивает и помещение нам необходимо срочно. Еще один момент , письмо об отказе освободить помещение получено не от организации арендатора (оно в стадии банкротства), а скажем от преемника.

Что нам делать?

Главный Юрист 06.08.2021 в 22:05

Добрый вечер, Ксения. Процедуру досудебного урегулирования вопроса вы уже исполнили, потребовали освободить помещение, получили отказ. Теперь остается только обращаться в суд.

Где помимо принудительного освобождения арендуемого помещения, также представляйте расчеты по аренде помещения сверх срока.

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд 2024

В тексте договора аренды нежилого помещения нужно прописать существенные условия — те, без которых договор будет считаться незаключенным. К ним относятся предмет аренды, цена, срок и другие условия, которые стороны считают важными.

Предмет или объект аренды— что именно передают и принимают по договору. В этом пункте нужно указать индивидуальные признаки помещения, например адрес, площадь, тип, номера комнат, этаж, кадастровый номер.

Цена аренды— сколько арендатор будет платить за пользование помещением. Чаще всего стороны договариваются, что арендатор платит фиксированную сумму раз в месяц, но бывают и другие варианты.

В этом пункте рекомендую прописать:

• что включено в арендную плату. Как минимум оплачиваются ли отдельно коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт — часто их делают переменной частью арендной платы;
• может ли арендодатель увеличивать ставку. Если да, то в каком порядке, например раз в год.

Срок договора.Обычно его привязывают к конкретной дате, например «Договор действует до 15 сентября 2024 года», или периоду — «Одиннадцать месяцев с даты подписания». Здесь есть важный нюанс: срок договора и срок аренды — это разные понятия.

Срок аренды — это период, когда арендатор фактически пользовался помещением. Он определяется датами подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Договор могут подписать сегодня, а акт приема-передачи — через неделю.

На этот нюанс нужно обратить внимание, потому что именно с даты подписания акта, а не договора, начинает начисляться арендная плата.

Договор прекращает действовать, когда закончился срок, на который его заключили. Он может продлеваться автоматически, если в нем так и написано. Например, можно использовать такую формулировку: «Если ни одна из сторон не сообщила о прекращении договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях».

Но если такого условия нет, стороны, в зависимости от ситуации, должны:

1. заключить новый договор;
2. подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора;
3. подписать акт возврата помещения и расстаться.

Дата передачи и дата возврата помещения,то есть когда должны быть подписаны соответствующие акты.

Право на досрочное расторжение договораи порядок реализации такого права — то, как одна из сторон, например арендатор, может отказаться от договора и съехать без споров с арендодателем.

Любые другие условия,которые стороны считают существенными. Например, арендатор открывает продуктовый магазин и ему важно, чтобы холодильники всегда работали, иначе товар испортится. Для арендатора логично настоять на включении в договор пункта о бесперебойном энергоснабжении помещения мощностью не меньше определенного объема.

Такое условие будет существенным, потому что это важно для арендатора.

Как прекратить договор аренды без суда

По закону арендатору нельзя отказаться от помещения, съехать с него и перестать платить арендную плату, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Поэтому сторонам следует подробно обговорить механизм расставания по инициативе арендатора, а потом прописать его в договоре. Только тогда получится прекратить договор аренды без суда.

Обычно положение о порядке расторжения включает в себя три обязательных пункта:

1. Уведомление о расторжении.
2. Арендная плата при расторжении по инициативе арендатора — как платить за последний месяц.
3. Подписание акта возврата помещения.

Уведомление о расторжении.Стороны оговаривают, как арендатору сообщить арендодателю, что он хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо, направленное по определенному адресу, или сообщение, пересланное в мессенджере.

В этом же пункте стоит прописать, насколько заранее нужно предупреждать о скором съезде с помещения — за две недели или месяц, или другой удобный срок.

Я считаю оптимальной такую формулировку: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом (Почтой России, курьерской службой или нарочно) за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения».

Арендная плата при расторжении договора.Следует прописать, как арендатор должен платить за последний месяц аренды — полностью или пропорционально дням нахождения в помещении.

Возможно, арендодатель не согласится на такие условия. В этом случае можно предусмотреть «плату за отказ от договора» — если арендатор захочет съехать досрочно, он должен будет уплатить компенсацию.

Обычно такая выплата равна стоимости аренды за месяц. Но и в таком случае нужно оформить документы — уведомление, подтверждение оплаты, акт возврата помещения.

Подписание акта возврата помещения.В договоре аренды можно прописать, где и как стороны будут подписывать акт возврата помещения. Можно приложить образец такого акта.

Обратите внимание: арендная плата будет начисляться, даже если арендатор вывез свое имущество и не пользуется помещением. Долг будет расти до тех пор, пока стороны не подпишут акт. Он должен быть оформлен и подписан обеими сторонами обязательно.

Если арендодатель уклоняется от подписания, акт можно подписать в одностороннем порядке в таких случаях:

1. Это прямо прописано в договоре. Например, так: «Арендатор вправе вернуть объект и подписать акт в одностороннем порядке при наступлении таких-то событий…». Но на практике мало кто вносит такую возможность в договор. Только если арендатор — известная компания, которая может ставить такие условия.
2. Арендодатель уклоняется от подписания акта после наступления срока возврата. Тогда арендатор может обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом нужно собрать доказательства, что арендатор пытался вернуть помещение, а арендодатель эти попытки проигнорировал. Доказательством будет, например, отправленное письменное предложение о возврате помещения и подписании акта, сам акт, подписанный арендатором в одностороннем порядке. В суд можно обращаться через 30 дней после получения арендодателем письма. Если арендодатель откажется расторгать договор до истечения указанного срока, иск можно подавать сразу после получения отказа.

Что делать, если в договоре не сказано про досрочное прекращение аренды

Бывает так, что условие о досрочном прекращении договора не прописано или прописано невнятно и соблюсти его невозможно. Удастся ли арендатору досрочно выйти из договора без переплат, зависит, пожалуй, только от сложившихся отношений с арендодателем.

В этом плане были очень показательны события локдауна весной 2020 года. Кто-то вошел в положение арендатора и не начислял арендную плату. Некоторые спокойно прекратили договор, понимая, что пандемия — это форс-мажор, который невозможно было предусмотреть, и что если бизнес не работает, оплачивать аренду просто не из чего.

Часть собственников предоставила рассрочку на оплату аренды. Но были и арендодатели, которые не пошли ни на какие уступки. Они мотивировали это тем, что предпринимательство — деятельность на свой страх и риск, и требовали исполнять принятые по договору обязательства несмотря ни на что.

И, объективно говоря, каждый был в чем-то по-своему прав. Поэтому хорошие отношения, конечно, налаживать нужно. Но лучше сразу уделить внимание подписываемому договору, потому что именно к его тексту обращаются стороны, когда у них заканчивается понимание.

Если бизнес хочет съехать с помещения, а в договоре аренды ничего не сказано о возможности расторжения в одностороннем порядке, рекомендую поступить по такому плану.

Начните переговоры с арендодателем: отправьте письмо — оно станет уведомлением о расторжении договора. Опишите сложившуюся ситуацию, попробуйте разъяснить, почему исполнение договора стало неподъемной задачей. Назначьте встречу для переговоров.

Предложите несколько вариантов решения. Например, арендодатель может согласиться дать скидку на месяц-другой, и этого будет достаточно, чтобы не прекращать договор и поддержать бизнес арендатора на плаву.

Закрепите результаты переговоров в дополнительном соглашении к договору. Например, прекратить досрочно или снизить арендную плату.

Оформите акт возврата помещения, если договорились о досрочном расторжении договора. Арендодатель, подписывая такой документ, подтвердит, что получил свое имущество обратно и договор аренды больше не действует.

Как расторгнуть договор через суд

Если по договору его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке и все возможности для мирного решения проблемы исчерпаны, остается только суд.

Вот в каких ситуациях арендатор может обратиться в суд и расторгнуть договор аренды досрочно.

Арендодатель не передал помещение арендатору.То есть не явился на подписание акта передачи или акт подписал, но не отдает ключи. Даже в таком случае до обращения в суд нужно письменно потребовать у арендодателя передать имущество.

Если этого не сделать, суд может отказать, так как посчитает, что арендатор не исполнил досудебный порядок. То есть не пытался решить вопрос на переговорах, хотя должен был.

Арендодатель мешает арендатору пользоваться имуществом.Например, не вывозит свои вещи из помещения, и арендатор не может развернуть свою деятельность. Или делает ремонт в смежном помещении или общем тамбуре, из-за чего в арендованное помещение сложно зайти работникам и клиентам арендатора.

Опять же , до обращения в суд нужно потребовать от арендодателя устранить препятствия. А в суде — доказать, что такие препятствия были и арендатор пытался решить все миром.

Если доказательств о препятствиях не будет, суд, скорее всего, откажет арендатору — такое уже случалось в судебной практике.

Арендатору передали помещение с недостатками, из-за которых арендатор не может им пользоваться.Важное условие: о таких недостатках арендатор не знал при заключении договора.

Недостатки могут быть разные. Некоторые означают полную невозможность использования имущества, а некоторые — только затруднения в этом. Например, в помещении нет радиаторов отопления, из-за чего в холодное время года там невозможно находиться и работать.

Характер недостатков помещения нужно доказывать. Для этого нужно провести экспертизу, отчет эксперта будет доказательством в суде. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.

Был такой случай: арендатор принял помещение у арендодателя. Потом начал доказывать, что оно непригодно по соображениям пожарной безопасности, даже провел соответствующую экспертизу. И потребовал расторгнуть договор из-за непригодности помещения.

Но суды отказали: они посчитали, что арендатор не доказал, что на момент заключения договора не знал об этих недостатках.

Арендодатель по договору должен производить капитальный ремонт, но не делает этого.Сразу обращаться в суд по такому поводу не стоит. Как показывает практика, до суда арендатор должен воспользоваться другими правами по защите своих интересов.

Например, провести капремонт за свой счет и требовать с арендодателя зачет его стоимости с арендной платой. В противном случае суд может отказать.

Помещение стало непригодным к использованию и арендатор в этом не виноват.Например, помещение сгорело в результате пожара.

В суде нужно будет доказывать два факта:

• невозможность использования имущества по назначению;
• отсутствие вины арендатора в ухудшении состояния помещения.

Произошло существенное изменение обстоятельств.То есть стороны, подписывая договор, рассчитывали на определенные обстоятельства, но все сильно изменилось.

Изменение обстоятельств: случай из практики

Арендатор въехал в помещение, начал продавать продукты. Через неделю собственник затеял ремонт внешнего фасада помещения. Из-за строительных лесов, мешков и банок с материалами, рабочих снаружи создавалось впечатление, что магазин не работает, и покупатели перестали заходить.

Обстоятельства изменились: арендатор при заключении договора рассчитывал на свободные витрины, которые будут привлекать к нему клиентов. А витрины не были видны из-за ремонта.

Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора на основании ст. 451 ГК РФ и посчитал, что таким образом расторгнул договор аренды. Но арендодатель не согласился с арендатором и началась судебная тяжба, которая растянулась на несколько лет.

В итоге суды признали частичную правоту арендатора, но указали, что арендатор неверно истолковал норму гражданского кодекса и выбрал неправильное основание.

Результат неутешительный: расходы, понесенные арендатором за время судебных процессов, в итоге привели его к банкротству.

В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке.В договоре можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись без суда, а в каких — только через суд.

Например, арендатор арендовал помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение.

И стороны прописывают условие — если арендатор не получает лицензию в оговоренный срок, он может расторгнуть договор, но только через суд.

Чтобы дело дошло до суда, арендатору нужно:

1. Написать и отправить арендодателю предложение о расторжении договора. В уведомлении нужно указать основания и предложения досудебного решения вопроса.
2. Дождаться реакции арендодателя — например, получить отказ. Если арендодатель не отвечает — выждать срок, указанный в претензии для ответа. Без соблюдения этой процедуры суд не станет рассматривать спор.
3. Подготовить исковое заявление, собрать и приложить все подтверждающие позицию документы.
4. Уплатить государственную пошлину и подать документы в суд.
5. Пройти все стадии судебного процесса. Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
6. Если ответчик обжалует решение — пройти судебный процесс во второй, апелляционной инстанции. Возможно, потом и в третьей, кассационной инстанции.

Спрогнозировать, сколько точно времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Для Москвы и такой категории дел, например, это примерно от шести месяцев. Арендную плату нужно будет платить до даты прекращения договора аренды.

Что это будет за дата — определит суд.

Запомнить

1. Срок аренды определяется датами подписания двух документов — акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Дата в акте приема может не совпасть с датой подписания договора аренды.
2. По закону арендатор не может просто отказаться от договора в одностороннем порядке, съехать с помещения и не платить аренду. Это право нужно прописать в договоре.
3. Если такое право в договоре не прописано, арендатору нужно договориться с арендодателем, как можно расстаться. Принятое решение следует зафиксировать в документах.
4. Если с арендодателем договориться не удалось, для расторжения договора придется обращаться в суд.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края

Арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения, в случае:

1. Прекращения договора аренды.

Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не предусматривает. Поскольку нежилое помещение относится к недвижимым, то прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости. В случае прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить арендодателю нежилое помещение (ст.

622 ГК РФ).

2. Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным.

Незаключенным договор аренды может быть признан по тем же основаниям, что и договор аренды иного имущества. Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора аренды и иных правовых оснований, его можно потребовать возвратить по правилам о неосновательном обогащении в порядке гражданского судопроизводства.

3. Признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Оснований для признания данного договора недействительным множество. Так, к примеру, договор может признаваться недействительным в случае, если вашим представителем договор аренды нежилого помещения заключен в ущерб вашим интересам (п. 2 ст.

174 ГК РФ).

Нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврату. (Такая обязанность следует из общего правила о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25)).

Что делать если арендатор не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды? Необходимо обратиться к нему с требованием (претензией) об освобождении помещений, а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд. Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов.

Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. З ст. 68 Закона об исполнительном производстве).

Разъясняет прокуратура Ванинского района, 27.12.2021

Прямая ссылка на материал

• Вконтакте
• LiveJournal

Прокуратура
Хабаровского края

Прокуратура Хабаровского края

Дата публикации:

27 декабря 2021, 16:39

Прекращение договора аренды

Арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения, в случае:

1. Прекращения договора аренды.

Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не предусматривает. Поскольку нежилое помещение относится к недвижимым, то прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости. В случае прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить арендодателю нежилое помещение (ст.

622 ГК РФ).

2. Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным.

Незаключенным договор аренды может быть признан по тем же основаниям, что и договор аренды иного имущества. Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора аренды и иных правовых оснований, его можно потребовать возвратить по правилам о неосновательном обогащении в порядке гражданского судопроизводства.

3. Признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Оснований для признания данного договора недействительным множество. Так, к примеру, договор может признаваться недействительным в случае, если вашим представителем договор аренды нежилого помещения заключен в ущерб вашим интересам (п. 2 ст.

174 ГК РФ).

Нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврату. (Такая обязанность следует из общего правила о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25)).

Что делать если арендатор не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды? Необходимо обратиться к нему с требованием (претензией) об освобождении помещений, а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд. Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. З ст.

68 Закона об исполнительном производстве).

Разъясняет прокуратура Ванинского района, 27.12.2021

Хабаровск ул. Шевченко, д. 6
Телефон: +7 (4212) 32-48-38
Телефон: +7 (4212) 31-39-65