Как выкупить долю в квартире у родственника если они против 2024 Вожгора

Как выкупить долю в квартире у родственника?

Есть 2 возможных варианта – когда владелец доли согласен ее продать добровольно и когда он категорически против этого.

В первом случае процедура проста и не имеет сложностей в реализации, во втором – придется потрудиться в достижении поставленной цели, в т.ч. обратиться в суд если того потребует ситуация.

Понятие долевой собственности

Разделяют 2 понятия общей собственности – совместная и долевая. В первом случае доли каждого из участников не определены по причине того, что имущество не подлежит разделу по закону (пример – приобретенное в браке, крестьянского или фермерского хозяйства (если иные правила не оговорены в дополнительном соглашении и пр.).

Во втором – каждому члену семьи принадлежит доля, выраженная в дробном соотношении. Жилплощадь при этом не разделена, доли в натуре не выделены.

Другими словами – каждому принадлежит доля в праве, а не какая-то комната конкретно. Если доли не установлены собственниками в соглашении или они не могут быть определены по закону, то являются равными.

Порядок покупки доли у родственника в 2024 году при согласии всех сторон

Далее пошагово рассмотрим процесс, как оформить покупку доли в квартире у родственников. Если один из них не против продать свою долю другому и во владении находятся только оба из них, то процедура выполняется в стандартном режиме – таком, который используется при классической купле-продаже.

Если есть другие родственники с долями — продавец должен известить их о намерении совершить сделку, но только в том случае, если покупатель не имеет доли. Если она у него есть — уведомлять о своих намерениях остальных членов семьи не нужно. Делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать любых претензий с их стороны.

Порядок:

Скачайте бланк в интернете, распечатайте и заполните его.
Передайте лично в руки остальным членам семьи.
Возьмите с них расписку о получении с указанием даты, подписи и ее расшифровки. Она поможет доказать правоту в суде, если в этом возникнет необходимость.

Информация, которая должна быть в извещении: почтовый адрес недвижимого имущества, его кадастровый номер, размер отчуждаемой доли, её стоимость.

Если другие владельцы долей и продавец живут раздельно, последний должен направить извещение на их адрес заказным письмом одним из 2-х способов (а лучше обоими сразу):

Через нотариуса.
Ценным письмом по почте с описью вложения и уведомлением о вручении.

Так как родственники обладают правом преимущественной покупки, они должны дать ответ в течение месяца, что не собираются приобретать долю и не против сделки. Если по истечении месяца ответа не последовало, а извещение было ими получено, можно смело приступать ко второму шагу – сбору документов.

Составление и заверение договора купли-продажи

Обращение к нотариусу обязательно. Нововведения в ФЗ N76 от 1.05.2019 года с отменой обязательного обращения в нотариальную контору не коснулись сделок с долями.

У нотариуса нужно составить и заверить договор купли-продажи, предоставив документы:

Нотариус может запросить дополнительные документы в зависимости от особенностей соглашения.

Сбор документов

Для перерегистрации недвижимости необходимо собрать еще один пакет документов и отнести их в отделение Росреестра или МФЦ по месту жительства:

Если отчуждаемая доля находится в залоге, перед проведением сделки нужно получить разрешение у залогодержателя. Если это банк (ипотека), тогда в дополнение к указанным выше документам нужно приложить кредитный договор и закладную.

После подачи документов покупатель должен дождаться окончания процесса их рассмотрения и явиться в назначенное время в орган для получения выписки из государственного реестра.

Выкуп доли, если родственник против

Далеко не каждый родственник согласится на продажу своей доли в общей квартире, особенно если у него нет альтернативного жилья. Можно пойти другим путем и пригрозить продать свою долю посторонним лицам.

Право свободно распоряжаться своей частью имущества закреплено законодательно. В этом случае для второй стороны будет созданы опасные условия, что может положительно сказаться на результате. Но есть и альтернативные способы решения проблемы.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против:

Исковое заявление, подаваемое в суд, должно содержать данные удостоверяющих личность документов, суть требования, информацию о принятых попытках мирного урегулирования процесса. Суть требования – незначительность доли, нужно обосновать, используя все возможные для этого доводы.

Если суд вынесет положительное решение, разрешение родственника, выступающего против сделки, не потребуется, но покупатель будет вынужден выплатить ему надлежащую сумму компенсации.

Получение имущественного вычета

Статья 220 НК РФ запрещает получение налогового вычета с понесенных расходов на приобретение недвижимости /доли в нем, если сделка была заключена между лицами, которые являются по отношению друг к другу взаимозависимыми.

К таковым относятся:

муж/жена;
родители;
братья и сестры;
подопечные и попечители.

В остальных случаях налоговый вычет при покупке доли в квартире у родственника получить можно. Его размер – 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Например, если муж приобрел долю у сестры жены, дочь купила долю у своей бабушки.

Взаимозависимость может быть определена судом на прочих основаниях, если есть подозрения, что при реализации сделки будут иметь место махинации с ценой объекта.

Использование материнского капитала

Еще один вопрос, на который стоит дать ответ выглядит так: «Можно ли купить долю в квартире у родственников на материнский капитал?».

Семейный капитал – это материальная помощь от государства, которая может быть потрачена на покупку или строительство недвижимости/улучшение жилищных условий и т.д.

Поэтому если в квартире есть доли у других лиц, можно их выкупить, тем самым улучшив свое положение. При этом возможен даже вариант, когда в собственность покупателя перейдет не вся квартира, но большая ее часть, главное, чтобы в ней было больше одной комнаты.

Поэтому в 2024 году маткапитал можно направить на покупку доли при условии, что:

Вся квартира перейдет в собственность приобретателей.
Доля будет представлять собой изолированное помещение (одна, две комнаты и более в общей квартире).

Ипотека для приобретения части недвижимого имущества

И последнее, о чем нужно упомянуть – можно ли взять ипотеку на покупку доли? Банки, выдавая кредит, планируют вернуть свои средства и в придачу к ним проценты.

Если у заемщика возникнут проблему с выплатами, кредиторы имеют право реализовать имущество, тем самым обезопасив себя от финансовых потерь. Квартира, в которой собственников несколько, не представляет для них особого интереса, так как создает проблемы в области защиты их прав.

Единственный вариант, при котором сделка может быть заключена – если покупатель приобретет последнюю долю и жилье перейдет к нему на праве собственности полностью после заключения договора купли-продажи.

Кредитные организации в этом случае получат в залог полноценную квартиру и смогут без дополнительных трудностей продать ее если потребуется.

Долевая собственность: особенности продажи

Что такое долевая собственность и чем она отличается от совместной? Как правильно продать или выкупить долю в квартире, чтобы сделку не оспорили, можно ли при этом обойтись без нотариуса? Отвечаем на самые распространенные вопросы, связанные с долевой и совместной собственностью.

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью.

Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.

Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.

Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

«И жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учет, каждому присвоен уникальный номер, право собственности заявителя регистрируется в отношении каждого объекта “отдельно” (хотя и по одному заявлению). Поэтому для продажи доли в праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов, подлежащих продаже и находящихся в общей долевой собственности».

Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».