Рассказываем, какими бывают пристройки к частному дому и что нужно сделать, чтобы не было проблем с законом.
- Какие пристройки бывают
- Как оформить некапитальную пристройку к частному дому
- Как оформить капитальную пристройку
- Что указывать в заявлении на оформление
Даже если частный дом достаточно большой, всегда есть куда расширяться. Чтобы увеличить площадь, не нужно перестраивать здание заново – можно сделать пристройку.
Чтобы не иметь проблем с законом, нужно заранее подготовить документы и получить разрешение от местных властей. В статье рассказываем, как оформить пристройку к частному дому и какие бумаги нужно будет подготовить.
Какие пристройки бывают
Закон четко делит пристройки:
- Капитальные . Потребуется задействовать дополнительную землю. Капитальные пристройки имеют с домом одну или несколько общих стен. Этажность обычно та же, что и у здания, либо меньше. Чаще всего это жилое или техническое помещение, которое увеличивает общую площадь дома.
- Некапитальные . Небольшие конструкции, которые почти не меняют площадь дома и не занимают дополнительную землю. Пример некапитальной пристройки – крыльцо или балкон.
Закон требует оформления обоих видов пристроек, но по-разному.
Как оформить некапитальную пристройку к частному дому
С некапитальными пристройками намного проще: разрешения от государства не требуется. Однако нельзя пристроить крыльцо, а потом забыть о нем. Нужно уведомить отдел строительства, архитектуры или органы местного самоуправления.
Сделать это желательно до начала строительства.
Также можно подать заявку на регистрацию в бюро технической инвентаризации после окончания строительства. К заявлению нужно приложить документы на дом.
Затем приедет комиссия и проинспектирует пристройку. По результатам проверки выдадут акт об окончании переустройства.
Мой дом — моя крепость. Что выбрать — частный дом или квартиру
Строгих требований к срокам регистрации некапитальной пристройки нет, и штрафов за затягивание сроков не предусмотрено. Некоторые специалисты с осторожностью говорят, что реконструкцию можно вообще не регистрировать. Но лучше так не делать, чтобы предупредить возможные проблемы.
Если нет желания связываться с пристройками, можно оформить ипотеку для приобретения дома большей площади. Выгодные условия и низкие проценты в Совкомбанке.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
Как оформить капитальную пристройку
Любая капитальная пристройка с точки зрения закона – реконструкция. Регистрировать ее нужно обязательно. Причем сделать это лучше еще до начала строительства – вольностей государство не допускает.
Уведомление о реконструкции можно подать:
- лично посетив уполномоченный орган,
- отправив почтой с уведомлением о вручении,
- через личный кабинет на госуслугах.
Лучшие города и регионы России для проживания
Что указывать в заявлении на оформление
В заявлении следует указать:
- паспортные данные всех владельцев жилья;
- согласие других владельцев дома;
- адрес дома;
- кадастровый номер участка;
- ВРИ – вид разрешенного использования участка;
- вид здания (жилой или садовый дом);
- документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- параметры планируемой реконструкции;
- плановое изображение пристройки на участке с указанием всех размеров и расстояния до границ участка;
- адрес, на который следует направить ответ (можно электронный).
Заявление подается вместе с документами на землю. Если дом находится в историческом поселении, то нужно будет приложить описание и фотографии фасадов.
Власти должны ответить в течение семи рабочих дней после получения заявления. Если речь о доме в историческом поселении, то этот срок может растянуться до 20 рабочих дней.
Когда муниципалитет согласует строительство, можно приступать к реконструкции. В редких случаях специальная комиссия принимает пристройку и выдает подтверждающее заключение. Чаще всего владелец просто уведомляет власти о том, что строительство окончено.
Кроме того, нужно будет уплатить пошлину и предоставить техплан.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Как зарегистрировать пристройку к дому, которая уже возведена
Если власти не согласовали реконструкцию, то остается одна дорога – в суд. Если конструкция безопасна, не нарушает строительных норм и не ущемляет права соседей, то с большой вероятностью владелец получит судебное разрешение на пристройку к частному дому.
При других обстоятельствах в реконструкции откажут. После этого пристройку придется демонтировать и выплатить штраф.
Не рекомендуем делать пристройку без уведомления муниципалитета. Это грозит крупным штрафом. К тому же дом придется привести в соответствие, попросту говоря – вернуть «как было».
Совет от банка
Если незаконную пристройку нельзя будет демонтировать, то дом могут обязать снести, причем за деньги собственника.Конечно, вряд ли муниципалы будут патрулировать улицы и проверять все дома. Поэтому в теории можно жить с самостроем годами. Правда, ни продать, ни подарить дом будет нельзя: местные власти сделку не одобрят.
Почему власти могут не одобрить пристройку
Перед тем как зарегистрировать пристройку к дому, нужно знать, почему сделку могут «завернуть». Столкнуться с отказом можно, если:
- нарушаются права соседей или создана угроза их здоровью или жизни;
- пристройка оформлена неправильно;
- при подаче документов была указана не вся информация;
- конструкция нарушает строительные нормы.
Узаконить пристройку к частному дому несколько проще, чем, например, 10 лет назад. Раньше государство чаще всего требовало сносить все несогласованные конструкции.
Сегодня власти в первую очередь требуют привести постройку к строительным нормам. После этого оформление, как правило, не вызывает сложностей.
Как узаконить самовольную пристройку к частному дому?
Нередко владелец частного дома решает со временем добавить к нему пристройку – дополнительную комнату, веранду, летнюю кухню и т.д. При этом она может быть как совсем небольшой, напоминающей лоджию, так и очень крупной конструкцией, по размеру не уступающей самому дому. И поскольку дополнительные конструкции возводятся позже самого дома, они никак не учтены в документах на него и нигде не числятся – по факту это самострой. Потому возникает вопрос: как узаконить пристройку к дому и нужно ли это делать в принципе, или это не является необходимым?
Более подробно в этом мы разберемся в рамках данной статьи.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному.
Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Алгоритм действий, как узаконить незаконную пристройку к дому
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена.
Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Чтобы узаконить пристройку к дому через суд, потребуется выполнить такой порядок действий:
Сбор всего необходимого пакета документов
- Потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права на владение земельным участком – выписка из Госкадастра, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- оформленное право собственности на дом;
- технический план здания вместе с пристройкой, к которому прилагается описание и подробный план работ – что и как изменилось с момента регистрации основного дома;
- если дом используется как жилой – выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов. Для дачного домика и подобных строений это не требуется;
- разрешения от компаний. оказывающих коммунальные услуги – если при строительстве пристройки затрагивались коммуникации (электричество, вода, газ и т.д.), представители обслуживающих компаний должны выдать заключение, что работы проведены без нарушений и конструкция не несет опасности для жильцов и окружающих;
- согласование с соседями – если пристройка как-либо влияет на соседние участки (например, ограничивает вход, изменяет фасад и т.д.), потребуется получить письменное согласие их владельцев;
- письменное согласие всех совладельцев – если дом находится в общей собственности, потребуется единогласное решение сособственников о легализации.
Составление искового заявления и подача его в суд
Когда документы готовы, нужно составить иск. В нем заявитель просит узаконить пристройку к дому на основании подготовленных документов. Заявление подается в районный суд по месту нахождения дома, участвующего в споре.
Рассмотрение дела в суде и вынесение решения
Суд, проанализировав предоставленные документы, выносит решение: может ли быть узаконена данная пристройка, или стоит отказать истцу. Среди причин отказа – нарушение норм строительства или санитарных норм, несогласие соседей или совладельцев, неполный пакет документов, возникновение опасности для окружающих и т.д. Но в большинстве случаев суд без проблем легализирует постройку.
В крайнем случае, если вы уверены в своей правоте, но получили отказ, можно обжаловать вердикт в апелляционном порядке, обратившись в суд более высокой инстанции.
Хотите узаконить пристройку к дому?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Для того чтобы упростить процедуру узаконивания пристройки к дому, рекомендуется воспользоваться услугами профессионального адвоката по недвижимости. Он проанализирует сложившуюся ситуацию, подскажет, нужно ли вообще проводить легализацию, поможет собрать необходимые документы и составить исковое заявление. Кроме того, он может представлять ваши интересы в суде во время его рассмотрения, чем повысит шансы на положительный результат.
Заключение
Большинство пристроек к дому, вне зависимости от их размера и назначения, должны быть узаконены. Лучше делать это перед началом строительства или во время – тогда процедура очень простая и быстрая. Но если строительство уже завершено, конструкцию все равно можно узаконить, обратившись с иском в суд.
Вне зависимости от того, как будет проходить процедура легализации, рекомендуется воспользоваться помощью профильного адвоката.
Статьи, Ноябрь 28, 2018
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки
Очень актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы спора жительницы Краснодара с местной властью о расширении квартиры. Жилье у дамы располагалось на первом этаже многоквартирного дома, и она переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы. Подобные «расширения» квартир на первых этажах многоквартирных домов — бич многих российских городов и поселков.
Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.
РИА Новости
В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.
Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье — «улучшенное и дополненное».
Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение.
Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.
Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.
А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
Верховный суд напомнил, что еще семь лет назад объяснял коллегам, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований
Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.
Правовые аспекты распоряжения жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.
Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек — «подсобных помещений» к своей квартире.
Результат подобных преобразований оказался таков — собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.
Краснодарская администрация не оценила это «строительное» достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.
Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара — их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.
Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.
Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.
Собственница квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома
По мнению областного суда, хозяйка «улучшенной» квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия — перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.
Суд подчеркнул — изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.
Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.
В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.
Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.
В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.
Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство — с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.
По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.
В аналогичных ситуациях эксперты подчеркивают разницу между не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией
Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид.
Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.
Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.
По мнению Верховного суда РФ, перепланировка и перестройка квартиры — это две большие разницы. Фото: Олег Прасолов