До 30 апреля россияне обязаны подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Одна из существенных статей таких доходов — прибыль от операций с недвижимостью. Циан.Журнал рассказывает, как можно легально избежать платежей или уменьшить их и как в этом году изменилось налоговое законодательство.
Кому нужно платить налог с продажи недвижимости
Налог с продажи квартиры или дома уплачивает именно продавец — как тот, кто получает налогооблагаемый доход. Ставка налога — 13% цены продажи. Для нерезидентов РФ сумма увеличивается до 30%.
Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно:
- если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
- если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
- если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;
- если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);
- если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);
- независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).
Тем, кто соответствует одному из вышеприведенных условий, не нужно подавать налоговую декларацию.
Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры
Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.
Если квартира получена, например, от гражданского мужа, минимальный срок владения для продажи без налога — три года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры, говорит Наталья Бунина, адвокат КА Pen & Paper.
Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублейлибо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении (это нужно документально подтвердить).
Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры
В случае с квартирой, полученной в дар, действуют другие правила. Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налогов спустя три года.
Близкими родственниками признаются:
- родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сестры.
Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — пять лет. В противном случае продавец должен будет отдать в казну 13% цены продажи квартиры.
При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.
Что изменилось в законодательстве с 2022 года
В этом году в силу вступил ряд изменений в налоговый кодекс России.
1. Россиянам упростили порядок получения налогового вычета.В скором времени для этого будет не обязательно подавать декларацию 3-НДФЛ. Можно ограничиться заявлением через личный кабинет на сайте nalog.ru .
2. Право на налоговый вычет при новом строительстве возникает после того, как застройщик передает квартиру.В таком случае минимальный пятилетний срок владения начинается раньше — с момента оплаты полной стоимости ДДУ.
Раньше срок владения построенной квартирой считался от даты регистрации права собственности.
Новое правило распространяется на жилые помещения, доход с которых физлица получили начиная с 2019 года.Если налоговая требует подать декларацию, так как по сведениям из Росреестра прошло менее пяти лет владения, следует ответить, что физлицо не должно отчитываться, и приложить подтверждающие документы.
3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок.
В последнем случае следует соблюсти несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью:
- обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей;
- квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
- купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
- кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей;
- у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире.
С 12 апреля 2022 года любая электронная переписка с налоговой вне личного кабинета на сайте ФНС должна вестись только через российские почтовые сервисы. Во избежание кибератак инспекция не принимает письма с доменов США и Европы. Среди доменов стран, пропавших под ограничения: .com, .us, .net, .org, .gov, .mil, .gb, .uk, .at, .be, .bg, .hu, .de, .dk, .ie, .es, .it, .cy, .li, .lv, .lt, .lu, .mt, .nl, .pl, .pt, .ro, .sk, .si, .fi, .fr, .hr, .cz, .se, .ee, .ua, .ch.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
1. Дождаться истечения минимального срока владения — пяти лет (по общему правилу).
2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (не более 1 млн рублей для жилой недвижимости и земельных участков).
3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры.
4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.
5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).
«Имущественный вычет, как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, которая не превышает размера дохода, полученного лицом. Если недвижимость унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее чем через три года налог рассчитают в общем порядке. При этом могут учесть расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение», — говорит Екатерина Цепова, руководитель Агентства налогового консалтинга.
Доходы от продажи квартиры можно также уменьшить на размер стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья. Для этого необходимо предоставить в ИФНС подтверждающие документы.
Не стоит искусственно занижать «продажную» стоимость в договоре.Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придется уплатить исходя из этого процента.
«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать ее за 25 млн. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога.
Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключен, жена все равно имеет право владеть долей в этой квартире.Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет.
Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно.
Иногда бывает, что для мужа квартира — это единственное жилье, а у жены есть доля в другой квартире. В таком случае можно перераспределить доходы так, что у жены не будет налога к уплате.Либо можно уменьшить его, распределив между супругами прибыль и расходы на приобретение квартиры.
Поскольку мужу отчитываться не надо, можно немного увеличить расходы жены при покупке, чтобы вычесть большую сумму, и прибыль от продажи тоже разделить не поровну».
Как уплатить налог
1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.
2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.
3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика.
Что произойдет, если не платить
Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.
Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Как продать квартиру и не платить налог?
Тем, кто продает недвижимость, которая была в собственности менее трех лет (а в некоторых случаях — менее пяти), приходится уплачивать НДФЛ. Циан.Журнал составил инструкцию, как и в каком объеме надо платить налог с продажи, и выяснил, когда этого удастся избежать.
НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Обязанность уплатить налог появляется в момент продажи жилья, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет (от чего зависит срок — ниже). Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%.
Ставка налога для нерезидентов составляет 30%.
Внимание!Россиянин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находится за пределами России (ст. 207 НК РФ).
Тогда налог при продаже жилья вырастает с 13 до 30%.
Налог 0%
Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности более трех лет и досталась вам:
- по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
отсчитывайте трехлетний срок правильно!
Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
- если квартира стоила меньше 1 млн рублей (что вряд ли).
- принципиальное уточнение про отсчет срока для новостроек: с 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ.
Как продать квартиру и не платить налоги?
Выждать положенный срок
Налоговый кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.
Правило трехлетнего срокадействует в том числе, если:
— право собственности получено на безвозмездной основе:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);
— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.
Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.
Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.
«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».
Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.
Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения
Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.
Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.
Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей
Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.
Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.
Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.
Продажа квартиры в новостройке и налог
С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.
Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру бо́льшей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный предельный срок владения такой недвижимостью будет учитываться, начиная с даты полной оплаты за весь объект (включая дополнительную) — об этом говорится в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283 .
Раньше покупатели новых квартир должны были дождаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию и вступления в права собственников — только после получения этого статуса начинался отсчет до безналогового периода. Процесс мог тянуться годами, а жизненные обстоятельства покупателей за это время менялись — некоторым надо было продать купленную в строящемся доме квартиру. В результате покупателям приходилось платить немалую сумму (особенно если учесть, что со стадии котлована до ввода в эксплуатацию квартиры успевают изрядно прибавить в цене).
Нововведения — попытка Минфина свести к нулю ситуации с занижением стоимости новостроек: собственники, не желая платить дополнительные 13%, нередко озвучивали покупателю две цены: официальную (ту, которая потом фигурирует в документах) и реальную.
Новое правило расчета налогообложения действует и задним числом: если ваша ситуация подходит под вышеописанную и вы честно оплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — надо подать корректирующую декларацию.
Причины продажи квартиры в новостройке бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов. Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.
Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимых улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.
Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков. Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс. рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.
Налоговый вычет
С 2021 года законодательство изменилось: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.
Кроме того, теперь собственник, если он владел продаваемой недвижимостью менее трех лет, может использовать налоговый вычет за оплату учебы или часть недополученного социального вычета на лечение — налогооблагаемая база будет уменьшена именно на эту сумму.
Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.
При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).
Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?
Наследство: есть нюансы
Если вы получили квартиру в наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.
1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).
Поэтому трехлетний срокдля освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.
2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность(письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).
3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателяна приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены(статья 220 Налогового кодекса РФ).
Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.
Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
Основной способ экономии на налогах — терпение. Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам.
Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».
Как подать налоговую декларацию при продаже жилья: ответы на вопросы и пример
Когда надо подавать декларацию? Как это сделать? Как можно уменьшить сумму налога? На эти вопросы нам помогла ответить налоговый консультант Наталья Пенькова.
Вместе с ней мы рассчитаем налог, учтем нюансы и заполним налоговую декларацию.
При продаже недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) бывший владелец обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если объект находится в собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет пять лет. По истечении этого срока гражданин не должен ни платить налог от продажи недвижимости, ни подавать налоговую декларацию.
Но если реализовать объект раньше, потребуется уплатить НДФЛ.
для справки
НДФЛ, или налог на доходы физических лиц, — один из основных налогов, который платят в бюджет россияне и иностранцы, которые получают доходы на территории РФ. Ставка налога для граждан России в большинстве случаев равна 13%.
Но бывают и другие ситуации:
- 9% нужно будет выплатить государству с дохода по ипотечным облигациям, выпущенным до 01.01.2007.
- 15% придется заплатить тем россиянам, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Такой же налог начисляют нерезидентам за дивиденды от российских компаний.
- 30% возьмут с любого другого дохода нерезидентов, в том числе от продажи квартиры.
- 35% — размер налога с выигрышей в лотереях и конкурсах (свыше 4 тыс. рублей), а также с прибыли от вкладов в кредитные потребительские кооперативы.
Итак, при продаже квартиры налоговым резидентом РФ ставка налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а в случае нерезидента — 30%. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента госрегистрации недвижимости в ЕГРН.
Однако на всякое правило есть исключения. Далее расскажем, когда НДФЛ платить не нужно, для кого предусмотрены льготы и вычеты, в какие сроки следует подать декларацию, как ее правильно заполнить и как уменьшить сумму налога.
Три, а не пять: когда срок владения уменьшается
Если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то тогда минимальный срок владения сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Также в некоторых случаях от необходимости ждать истечения минимального срока владения освобождаются семьи с детьми, о чем мы расскажем далее.
Какое жилье признается единственным
Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением, то оно признается единственным. Существенно, что это может быть не только квартира, но и коммуналка, комната, дом или даже доля в объекте.
Апартаменты под это определение не подпадают, так как не имеют статуса жилого помещения.
Таким образом, если гражданину принадлежат квартира и комната, то при продаже, например, квартиры он должен будет заплатить налог, так как она не является единственной собственностью. Но и тут есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.
Сергей купил квартиру в сентябре 2019 года и продал ее в октябре 2022 года, когда три года минимального срока владения уже прошли. Но при этом еще до продажи, в сентябре 2022 года, он купил дом, куда собирается переехать.
Налог с продажи квартиры в этом случае платить не надо, так как проданное жилье по «правилу 90 дней» все еще считалось единственным.
Существенно, что срок 90 дней между покупкой и продажей квартиры считается не от дат, в которые был заключен договор купли-продажи, произведена оплата или составлен акт приема-передачи объекта, а по дате регистрации сделки в Росреестре.
Единственное жилье в совместной собственности супругов
Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Недвижимость не является совместно нажитой, если:
- приобретена до брака;
- получена по наследству, в дар или после приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло).
В декабре 2022 года супруги решили продать квартиру, приобретенную в браке в сентябре 2019-го. При этом у жены в собственности также есть комната, купленная до замужества.
В этом случае платить налог с продажи квартиры супругам не потребуется, так как совместно нажитое имущество является единственным, а срок владения им уже превысил три года.
Двое или больше детей — налога нет
С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
- На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, и никакого налога не будет.
Льготы для дольщиков
С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приемке жилья или нет. С тех пор три или пять лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а после полного расчета по договору.
Нововведение касается квартир, купленных по договорам:
- долевого участия (ДДУ);
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Обычно это происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. Изменения действуют для сделок, проведенных с 2019 года.
1. Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости и он приобретает еще одну долю в нем же или этот же объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.
а) продали квартиру в 2019 году, до внесения поправок в закон,
б) заплатили налог,
в) на тот момент владели квартирой дольше минимального срока по новым правилам отсчета, —
вы имеете право обратиться в налоговую и вернуть деньги.
Продажа квартиры, полученной по реновации
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Например, квартира в доме, который попал под реновацию, куплена в 2014 году, а в ноябре 2022-го собственник получил новое жилье и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2014 года и составит восемь лет. Таким образом, НДФЛ за новую квартиру платить не придется.
С 2022 года при продаже недвижимости раньше минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, т. е. размера стандартного налогового вычета.
В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется, и в декларации нет необходимости. Для движимого имущества и нежилых помещений стоимость продажи без подачи декларации не должна превышать сумму в 250 тыс. рублей.
Надо ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже вышел?
Если недвижимость находилась в собственности больше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например трехлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут начислить штраф.
В этом случае бывшему собственнику рекомендуется до истечения срока подачи декларации направить в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше предпринять эти шаги заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.
В какие сроки надо подать декларацию
Если объект не подпадает ни под одно из освобождающих условий, придется заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Например, если квартиру продали в 2024 году, то до 30 апреля 2024-го следует подать декларацию, а до 15 июля 2024-го — оплатить начисленный налог.
Как рассчитать сумму налога и уменьшить налоговую базу
Напомним, для налоговых резидентов РФ размер налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.
Тогда при продаже квартиры резидентом за 3 млн рублей НДФЛ составит 3 млн × 0,13 = 390 тыс. рублей.
Чтобы уменьшить налоговую базу (в данном случае — стоимость объекта), можно использовать два варианта:
1. Воспользоваться налоговым вычетом (п. 2.1 ст. 220 НК РФ).
Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей при продаже квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка или на 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения, гаража.
Сергей унаследовал квартиру и сразу продал ее за 4 млн рублей. Он сможет заплатить НДФЛ 13% не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета.
2. Учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу за их счет. Воспользоваться этим способом можно, если квартира куплена, а не получена в дар или по наследству.
Иван купил квартиру за 3 млн рублей, а спустя два года продал ее за 4 млн. При подаче налоговой декларации он приложил документы, подтверждающие факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 4 до 1 млн рублей и уменьшить налог с 520 тыс. до 130 тыс. рублей.
То есть налог в этом варианте фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи.
Мы знаем, о чем вы сейчас подумали! Однако воспользоваться одновременно двумя видами льгот, то есть и учесть расходы на покупку, и применить налоговый вычет, нельзя. Следует заранее всё посчитать и решить, какую из льгот выгоднее использовать, а также проверить наличие подтверждающих документов.
При продаже двух и более жилых объектов одним собственником в течение одного календарного года предельная величина вычета в 1 млн рублей действует в сумме по обоим объектам, а не по каждому в отдельности.
В некоторых случаях к стоимости покупки можно еще добавить расходы на отделку (и составление проекта отделки) жилья, если она проводилась сразу после его приобретения (п 3.3 ст. 220 НК РФ для частных домов, п. 3.4 для квартир).
При продаже частного дома надо учитывать, что срок владения им исчисляется с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено и зарегистрировано, а не когда начато строительство.
Если земельный участок продается вместе с недостроенным зданием, то такой дом не относится к жилым объектам и вычет в 1 млн рублей в отношении него не применяется, но собственник может воспользоваться вычетом в 250 тыс. рублей.
Также надо учесть, что при продаже двух объектов за один календарный год не допускается, чтобы собственник воспользовался в отношении одного из них вычетом в 1 млн рублей, а для другого — подтвержденными расходами.
Для подбора наиболее оптимального варианта удобно использовать онлайн-калькулятор.
Учитываем кадастровую стоимость
При продаже жилья следует уточнить его кадастровую стоимость — этот параметр влияет на размер налога.
Если кадастровая стоимость, например, квартиры выше той, за которую жилье было продано, расчет НДФЛ проводится по кадастру с использованием понижающего коэффициента. Чаще всего он равен 0,7.
Квартиру продали за 2 млн рублей, а ее кадастровая стоимость на начало года — 2,8 млн рублей.
- При расчете налога по кадастру гражданин также имеет право использовать налоговый вычет в 1 млн рублей: 1 960 000 – 1 000 000 = 960 000 рублей.
За кадастровую стоимость принимается стоимость, установленная Росреестром на 1 января того года, в котором прошла сделка.
Уточнить кадастровую стоимость объекта можно с помощью выписки из ЕГРН или в личном кабинете на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»:
Чтобы получить данные, нужно указать адрес или кадастровый номер объекта
Заполняем декларацию и не забываем про подтверждающие документы
Удобнее всего подать налоговую декларацию через личный кабинет налогоплательщика: раздел «Доходы и вычеты» → Подать декларацию → Подать декларацию 3-НДФЛ.Далее можно либо заполнить ее онлайн прямо на сайте, либо прикрепить готовый вариант, заполненный в специальной программе. Оба этих варианта предусматривают автоматический расчет налога и проверку ошибок.
Чтобы направлять документы в ИФНС через личный кабинет, необходимо создать электронную подпись и дождаться подтверждения ее выпуска. Делается это в ЛК, в разделе Настройки профиля → Электронная подпись.Обычно выпуск занимает до 24 часов.
Также можно подать декларацию в бумажном виде, обратившись в территориальный налоговый орган или МФЦ. Бланк можно скачать на сайте ФНС и заполнить от руки заглавными печатными буквами.
Декларация по налогу на доходы физических лиц включает в себя титульный лист и 15 страниц. Заполнять нужно не все, состав подготовленного отчета зависит от причины подачи 3-НДФЛ в налоговый орган.
В частности, при продаже квартиры заполняются:
1. Титульный лист:
2. Раздел 1 — сумма налога к уплате (или его нулевое значение):
3. Раздел 2 — расчет налоговой базы и налога:
4. Приложение 1 — фиксируется полученный доход от продажи жилья:
5. Приложение 6 — сведения о выбранном имущественном вычете:
6. Расчет к приложению 1 — приводится расчет дохода от сделки купли-продажи:
Заполняя декларацию с помощью автоматизированных средств, нужно:
1. Выбрать год, в котором был получен доход, указать информацию о версии декларации (первичная или корректировка) и сведения о наличии налогового резидентства РФ — резидентами становятся собственники, которые находятся на территории страны не менее 183 дней в течение одного года.
Заполнить информацию о декларанте (при онлайн-заполнении эти сведения и данные о доходах подгружаются автоматически, при необходимости сведения можно дополнить).
2. Внести информацию о доходах. Все источники доходов имеют определенное кодовое обозначение, например, доход от продажи жилой недвижимости (код 1510), доход от продажи иного имущества (код 1512), заработная плата (код 2000), и т. д.
Также на этом этапе надо правильно указать организацию или физическое лицо, от которого был получен доход. В частности, при продаже квартиры — ФИО покупателя или название юридического лица.
Следует вносить информацию обо всех полученных за год доходах — например, о зарплате со всех мест работы, о доходах от продажи недвижимости, от сдачи квартиры в аренду.
К декларации надо будет приложить документы, подтверждающие доход (справку 2-НДФЛ, договор аренды, чеки, расписки о получении денег и т. д.).
3. Выбрать варианты налогового вычета. В случае продажи недвижимости — имущественный налоговый вычет или уменьшение налоговой базы за счет учета расходов на покупку.
4. Прикрепить подтверждающие ваше обращение документы. Например, договор купли-продажи; расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод; выписку из ЕГРН; другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры или право на иные льготы, позволяющие снизить сумму налога.
5. Проверить заполненные данные, подписать декларацию электронной подписью и отправить в ИФНС.
6. После проверки документов ФНС начислит налог, который можно будет оплатить через личный кабинет налогоплательщика или через любой банк.
Что будет, если не заплатить налог?
Штраф за несданную вовремя декларацию составит 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.
При этом штраф не может быть:
- более 30% суммы налога;
- менее 1000 рублей.
Если декларацию вы подали правильно и вовремя, но не уплатили налог в указанный срок, то на долг будут начислять пени, однако штрафа не последует.
Напомним, декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а срок уплаты НДФЛ — до 15 июля.