Исключительно актуальное для рядовых собственников жилья разъяснение сделал Верховный суд РФ. Высокий суд изучил материалы спора собственника жилья в Свердловской области и управляющей компании, которая трудилась в его доме. Речь, как водится, была о деньгах.
Верховный суд решил, что коммунальщики не должны игнорировать решение собственников жилья. / Сергей Михеев
Если коротко сформулировать суть этого конфликта гражданина и управляющей компании, то коммунальщики были категорически не согласны с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники этой недвижимости.
Надо сказать, что подобный денежный вопрос волнует практически всех жильцов многоквартирных домов как в крупных городах, так и в небольших райцентрах.
Правовые аспекты эксплуатации жилья эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Жильцы, как правило, говорят, что обслуживание их дома стоит неоправданно дорого, а коммунальщики, в свою очередь, жалуются, что им на качественные услуги хронически не хватает денег.
В итоге спор пришлось решать в залах судов. К каким же выводам пришел Верховный суд РФ, рассматривая жалобу жильца многоэтажки?
Вот главный вывод, который был сделан ВС: если управляющая компания не согласна с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники недвижимости, то ей нужно оспаривать это решение, а не признавать его ничтожным.
И вообще в таких делах доказывать экономическую обоснованность требуемых сумм должна именно управляющая компания, — уточнил высокий суд. К тому же эта управляющая компания не вправе менять тарифы в одностороннем порядке.
А теперь расскажем важные детали этого гражданского спора, который заметил портал Право. ru. Конкретно эта история началась с того, что в Свердловской области нашелся активный гражданин, который был собственником половины квартиры в многоквартирном доме. А дом этот обслуживает местная управляющая компания.
В договоре на управление было записано, что плату за ремонт и содержание общего имущества дома устанавливают жильцы. А если они не смогли договориться, то применяется ставка, которую определяет городская администрация.
Так вот в сентябре 2021 года жильцы установили, что будут платить этой управляющей компании 13,44 рубля за квадратный метр.
Уточним, что в тот же период ставка муниципалитета составляла 20,87 рубля за один квадратный метр. Поэтому коммунальщики заявили собственникам этого многоквартирного дома, что согласованная ими плата слишком низкая. И управляющей компании этих денег не хватит на обслуживание дома.
В общем, управляющая компания решила собирать с жильцов 20,87 рубля за квадратный метр. Кто-то из жильцов этого дома промолчал, кто-то возмутился, но тихо, на кухне. А вот наш герой посчитал, что решение управляющей компании незаконно, поэтому гражданин собрался и отправился с соответствующим иском к коммунальщикам в суд.
На втором круге суды вдруг передумали и поддержали управляющую компанию, признав решение жильцов многоквартирного дома ничтожным
Спор слушал Асбестовский городской суд. Там собственник жилья попросил признать незаконной ставку, которую ввела для собственников дома управляющая компания. Гражданин желал платить сумму, согласованную его соседями.
Подчеркнем сразу, дело оказалось долгое. Оно прошло, если так можно выразиться, два судебных круга. Сперва две инстанции пошли навстречу активному собственнику и удовлетворили его иск. Суды заявили, что в договоре на управление общим имуществом многоквартирного дома указано, что применять ставку городской администрации можно, только если владельцы квартир в многоэтажке не согласовали размер платы.
Но те смогли прийти к общему решению.
Возмущенная подобным решением управляющая компания обжаловала неудобные для нее выводы судов. И кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение. Уже на втором круге суды вдруг передумали и поддержали позицию управляющей компании. Фактически те же суды признали решение жильцов многоквартирного дома ничтожным.
И сослались на статью 168 Гражданского кодекса.
В новом решении местные суды заявили дословно следующее — ставка жильцов дома ниже городской на 35 процентов, за эту сумму никак невозможно качественно выполнять ремонт и содержать имущество дома. Если компания будет выполнять свою работу, то она понесет убытки. А еще суды добавили, что решение жильцов «посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц».
Наш герой возмутился такими выводами, посчитал принятое решение незаконным и решил воевать, как говорится, до конца. Он обжаловал все принятые решения в Верховном суде РФ. В Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда внимательно изучили спор и заявили следующее*.
Фирма не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники приняли свое решение
Так, на взгляд самых грамотных судей страны в этом деле нет никаких доказательств, что управляющая компания сможет обслуживать многоквартирный дом за сумму, которую согласовали жильцы. При этом, подчеркнул Верховный суд РФ, его коллеги из нижестоящих инстанций незаконно решили почему-то, что экономическую обоснованность тарифов должны доказывать владельцы квартир.
Еще судьи Верховного суда обратили внимание, что управляющая компания не обжаловала решение жильцов об установлении платы за содержание имущества, хотя могла это сделать. Вместо этого управляющая компания заявила о ничтожности решения собственников квартир в доме.
Но и это еще не все. Кроме того, абстрактным Верховный суд РФ назвал и вывод нижестоящих судов о том, что решение собственников квартир «нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности».
Все завершилось тем, что Верховный суд РФ отменил все принятые ранее по этому спору решения местных судов и отправил дело на новое рассмотрение.
Дело ушло в Свердловский областной суд, чтобы этот гражданский спор пересмотрели с учетом разъяснений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
Эксперты в подобных непростых спорах подчеркивают, что в сложившейся ситуации коммунальщикам требовалось доказать, что решение жильцов об оплате слишком низкое.
Именно управляющая компания обязана была, что называется, с фактами в руках подтвердить, что установленная жильцами многоквартирного дома сумма причиняет убытки, несет угрозу жизни и здоровью собственников недвижимости в конкретном доме.
Специализирующиеся на таких судебных делах юристы к этому добавляют, что данное гражданское дело в очередной раз подтвердило: управляющая компания не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники квартир приняли об оплате свое собственное решение.
Правильным в таких ситуациях для управляющей компании, по мнению специалистов, в этой крайне чувствительной и острой ситуации было бы следующее.
Коммунальщики должны были именно оспаривать «денежное» решение владельцев недвижимости в обслуживаемом многоквартирном доме, а не самовольно менять размер платы.
А вот гражданам, то есть самим жильцам многоквартирных домов, те же профессионалы в вопросах ЖКХ все же советуют внимательно прислушиваться к мнению управляющей компании при согласовании размера платы.
По мнению всех опрошенных экспертов, это движение навстречу друг другу просто необходимо для того, чтобы соблюсти в аналогичных болезненных и спорных ситуациях баланс интересов.
*Определение Верховного суда РФ № 45-КГ23-2-К7.
Три изменения, которые ждут собственников квартир в марте 2024 года
В марте 2024 года для собственников квартир ожидается несколько нововведений по части оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Разберем подробнее, в чем онизаключаются.
Вводится новый порядок определения нормативов потребления коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества
С 1 марта вступает в силу Постановление Правительства от 13 сентября 2022 года № 1598, которое утверждает новые формулырасчета нормативов потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Раньше они рассчитывались с учетом мощности подключаемого оборудования и удельного расхода ресурсов.
Новые правила ставят в приоритет т. н. метод аналога, который основывается на фактических показаниях счетчиков в домах с аналогичными конструктивными особенностями в аналогичной климатической зоне.
Проще говоря, теперь норматив потребления будет составлять ровно столько, сколько потребляют ресурсов на содержание общего имущества в другом точно таком же доме (прежде всего, это касается воды и электричества). Из комментариев специалистов в области ЖКХ следует, что новые правила позволят приблизить действующие значения нормативов к реальным цифрам фактического потребления коммунальных услуг – и, скорее всего, это выразится в повышении нормативов(а значит, и счетов за содержание общего имущества дома). Действительно, если сравнить старую и новую редакции формул расчета норматива расхода горячей и холодной воды в доме, то раньше из общей площади дома вычиталась площадьмашинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов, а теперь в формуле учитывается вся площадь общедомового имущества (п.
27 постановления Правительства от 23 мая 2006 г. № 306).
Перерасчет платы за общедомовое имущество за прошлый год
Март завершает первый квартал этого года – а это значит, что управляющие организации обязаны закончить в этом месяце перерасчет платы за содержание общедомового имущества.
✔ Научитесь понимать, откуда приходят и куда уходят деньги компании.
✔ Поможете улучшить бизнес и дадите руководителям правильные управленческие решения.
Дело в том, что по новым правилам, которые были введены с 1 сентября 2022 (постановление Правительства от 03.02.2022 № 92), при наличии общедомового счетчика соответствующий коммунальный ресурс будет оплачиваться в течение года по нормативу потребления.
В первом квартале следующего года будет производиться перерасчет с учетом суммарных показаний общедомового счетчика за прошлый год. И если эти показания будут больше, чем норматив потребления, жильцам придется доплатить разницу.
Минстрой недавно выпустил разъяснения, что при проведении перерасчета в 1 квартале 2024 года следует учитывать платежи и данные счетчика за весь 2022 год – несмотря на то, что новые правила были введены только с 1 сентября 2022 года (письмо Минстроя от 03.02.2023 № 2872-ОГ/00).
Работы и услуги, которые относятся к капитальному ремонту дома, будут определять региональные власти
В ст. 166 ЖК перечисляются работы и услуги, которые относятся к капитальному ремонту дома – это: ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт и машинных помещений, ремонт крыши, общедомовых подвальных помещений и фундамента дома. Соответственно, они оплачиваются из средств, собранных на капремонт дома, исходя из минимального размера взноса по конкретному региону.
С 1 марта перечень услуг и работ по капремонту для каждого региона будет утверждаться властями субъекта РФ (закон от 07.10.2022 № 378-ФЗ).
По своему усмотрению регионы могут включитьв этот перечень другие работы и услуги – в частности, по утеплению фасада дома, по установке общедомовых счетчиков, а также системы «умных счетчиков». Также с 1 мартанельзя будет оплатить стоимость капремонта дома без подписи представителей муниципальной администрации и собственников помещений дома (если капремонт проводился на основании решения собственников).
- Задавайте вопросы экспертам — безлимитно.
- Читайте закрытые статьи с инструкциями, чек-листами, бланками и образцами документов — от 40 выпусков в месяц.
- Смотрите вебинары и онлайн курсы — их уже более 600 в подписке и новые появляются регулярно.
Подписка «Клерк.Премиум»— универсальный помощник для бухгалтера.
Следите за нашими акциями и скидками!
Раньше требовалось только согласование акта, без подписи (закон от 16.04.2022 № 100-ФЗ).
- жилищно-коммунальные услуги
- изменения 2024
- нормативы потребления
- общедомовые нужды
- капитальный ремонт
- перерасчет платежей
Расчет СОИ на конкретных примерах
Объем коммунального ресурса (КР) СОИ рассчитывается 2 способами: по нормативу (в случае отсутствия ОДПУ) и
по фактическому потреблению (если в МКД установлен ОДПУ). Когда многоквартирный дом (МКД) не оборудован ОДПУ, объем коммунального ресурса (КР) СОИ определяется
по нормативам потребления. Норматив потребления КР в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме – это показатель объема потребления коммунального ресурса, применяемый для расчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Норматив КР устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.
Для расчета объема потребления КР СОИ многоквартирного дома необходимо умножить норматив на площадь общего имущества дома. Берем за пример многоквартирный дом, рассчитаем сколько холодной воды затрачивается на содержание общедомового имущества. Площадь общего имущества МКД 6445,38 кв.м., норматив потребления СОИ ХВС (холодное водоснабжение) 0,027 куб.м. на квадратный метр площади.
Умножаем площадь на норматив, получаем 174,025 м3. Это объем холодной воды, затраченной на содержание общего имущества данного МКД. Постановлением РФ №354 от 06.05.2011 утверждена формула расчета объема КР, приходящегося на отдельное помещение или квартиру, потребленного на общедомовые нужды за расчетный период в многоквартирном доме, не оборудованном ОДПУ:
где: N одн— норматив потребления коммунального ресурса; S ои— общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества; Si— общая площадь квартиры; S об— общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Возьмем за пример многоквартирный дом и рассчитаем объем холодной воды СОИ, приходящийся на конкретную квартиру. Площадь всех жилых и нежилых помещений МКД равна 15294,33 кв.м., площадь общего имущества 6445,38 кв.м., площадь квартиры 52,1 кв.м., норматив потребления СОИ ХВС (холодное водоснабжение) 0,027 куб.м. на квадратный метр площади. Рассчитаем объем коммунального ресурса, используя наши данные: Viодн = 0,027 × 6445,38 × (52,1/15294,33) Получаем 0,5928 куб.м. Т.е. за данное количество КР СОИ нужно будет заплатить собственникам квартиры площадью 52,1 кв.м.
Умножаем полученный объем на тариф ХВС, установленный в регионе, и получаем сумму платежа по услуге ХВС СОИ. Объем КР СОИ по фактическому потреблению – это разница между общим объемом коммунального ресурса, учтенного ОДПУ, и суммой тех объемов коммунального ресурса, которые потреблены в помещениях МКД и учтены ИПУ. Объем КР, приходящийся на 1 помещение (квартиру), рассчитывается по формуле: , где: V д— объем холодной воды, потребленный за расчетный период, определенный по показаниям ОДПУ; Vuнеж— объем холодной воды, потребленный в нежилом помещении; Vvжил.н.— объем холодной воды, потребленный в жилом помещении, не оснащенном ИПУ; Vwжил.п.
— объем холодной воды, потребленный в жилом помещении, определенный по показаниям ИПУ; Viгв— объем горячей воды (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения), потребленный в жилом помещении; V кр— объем холодной воды, использованный исполнителем при производстве коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения); Si— общая площадь квартиры; S об— общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Берем в пример дом, где в каждой квартире установлен ИПУ, нежилые помещения отсутствуют, дом подключен к централизованному горячему водоснабжению и централизованному теплоснабжению. Площадь всех жилых и нежилых помещений равна 15294,33 кв.м., площадь квартиры 52,1 кв.м. Дом за расчетный период потребил объем ХВС по ОДПУ 1947,11 куб.м. холодной воды, из них 1547,11 куб.м. потребили жильцы помещений.
Рассчитываем: Viодн =(1947,11 – 0 – 0 – 1547,11 – 0 – 0) ×(52,1/15294,33) Получаем 1,3626 куб.м. холодной воды было израсходовано на СОИ в расчетном месяце. Умножаем полученный объем на тариф и получаем размер платы, приходящийся на квартиру площадью 52,1 кв.м. за СОИ ХВС. Аналогично СОИ ХВС рассчитывается СОИ электроэнергия, ГВС, газ. Собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, обязаны оплачивать коммунальные ресурсы, потребленные на содержание общего имущества (ст.
158 ЖК РФ, п.28 Постановления Правительства РФ №491).
Как рассчитать и внести в ГИС ЖКХ размер платы за содержание жилья
Новый выпуск онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша посвятил вопросам, каким образом управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения и с какими сложностями сталкиваются при размещении этой информации в ГИС ЖКХ.
Выбрать способ определения размера платы за жилое помещений
Ведущий инженер РосКвартала Алексей Барейша в видео онлайн-программы «PROПлан» рассказал о том, как УО рассчитать и обосновать размер платы за содержание жилья и как разместить эту информацию в системе:
- Рассчитывают на основании перечня работ и услуг, составленного по результатам осмотра дома, в отношении каждого МКД отдельно.
- Используют размер платы, установленный муниципалитетом.
- Управляют домом по результатам открытого конкурса, и размер платы уже прописан в договоре управления.
- Работают по минимальному размеру платы, утверждённому собственниками, или «как в соседнем доме».
Рассмотрим подробнее первый вид УО, которые, по мнению эксперта, поступают наиболее профессионально. Об остальных типах компаний узнайте в видео онлайн-журнала.
Рассчитать размер платы за содержание 1 кв.м. площади и утвердить его на ОСС
Управляющие организации, которые не берут размер платы из локальных актов муниципалитета или по аналогии с другими УО или домами, используют самый сложный, но при этом профессиональный подход к расчёту тарифа на свои услуги. Такой расчёт подтверждается документами и выполняется индивидуально для каждого многоквартирного дома.
Размер платы в таком случае устанавливается исходя из перечня работ и услуг, он соразмерен их объёму. А перечень составляется по результатам осмотра общего имущества МКД. Рассчитанный размер платы за содержание жилья обязательно утверждён на общем собрании собственников.
- проводит осмотр дома – самостоятельно или с привлечением подрядчиков;
- анализирует состояние систем и конструкций, после чего составляет перечень работ и услуг;
- определяет стоимость всех работ и услуг исходя из их цены и объёмов за период действия перечня;
- общую стоимость всех работ/услуг за период делит на расчётную площадь помещений в МКД и на 12 месяцев, если перечень составлен на год;
- получившийся размер платы за 1 кв.м. жилого помещения выносит на утверждение ОСС.
Пример такого расчёта вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.
Эксперт рекомендует при установлении размера платы следовать именно этому варианту – рассчитывать его для каждого дома, а не брать уже готовые, предложенные кем-то тарифы. В ином случае у УР может просто не хватить средств на выполнение обязательств по договору управления, что может привести к привлечению компании к административной ответственности.
Внести данные в ГИС ЖКХ согласно инструкции эксперта
- где в системе размещается эта информация;
- какие документы прикреплять при внесении сведений о размере платы за жилое помещение;
- какой период указывать;
- в каких случаях ТСЖ или кооператив указывает два тарифа;
- обязана ли УО вносить разбивку размера платы за 1 кв. м. помещения;
- что делать, если собственники утвердили новый размер платы до истечения срока действия предыдущего;
- какие ошибки могут появиться при размещении данных о размере платы в ГИС ЖКХ и как их решить.
Остались вопросы по этой теме? Напишите их в комментариях, а также следите за обновлениями онлайн-журнала «PROПлан» и нашего портала.