Счет жилью, приобретенному россиянами в ипотеку, давно идет на десятки миллионов. Только за прошлый год число выданных гражданам ипотечных кредитов приблизилось к четырем миллионам.
ВС: чтобы выделить доли в ипотечном имуществе членам семьи, согласие банка не требуется. / Сергей Михеев
Понятно, что при том количестве квартир и домов, которые граждане в последние годы приобретают за счет ипотечных кредитов, трудно найти суд, где бы не рассматривали споры о дележе такого имущества. Но, как показывает судебная практика, острых вопросов при рассмотрении подобных споров еще очень много.
Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Если дом с участком находятся в ипотеке, то их все равно можно поделить. В таком случае все собственники имущества станут солидарными залогодателями. Так решил Верховный суд РФ*, рассматривая спор между бывшими супругами из Краснодарского края.
Они купили землю и возвели на этом участке коттедж. А потом взяли кредит под залог этой недвижимости, на благоустройство которой еще и потратили материнский капитал. После развода имущество стали делить, но банк, как залогодержатель, выступил против. Однако Верховный суд объяснил, что мнение кредитной организации в этой ситуации не должно учитываться.
Ситуация, в которой оказалась эта семья, похожа на тысячи подобных историй. А ее судебный спор первым заметил портал Право.ru.
Супруги поженились в 2003 году, у пары родился первый ребенок. Спустя пять лет супруги купили участок и начали строить на нем дом. Спустя пять лет жена заключила договор ипотеки — она взяла кредит в банке под залог земли.
Еще через год коттедж достроили, при этом всю недвижимость оформили на жену.
При регистрации дома Росреестр установил на него в связи с ипотекой ограничение в силу закона (ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
В 2012-м у супругов родился второй ребенок. И тогда жена получила 387 640 рублей материнского капитала и потратила их на благоустройство дома с участком.
Подчеркнем — поскольку государственная выплата пошла на недвижимость, коттедж с землей нужно было в течение полугода переоформить на всю семью (статья 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Но супруга этого не сделала.
В 2015-м году супруги развелись. Спустя четыре года бывший муж обратился в суд с просьбой разделить семейное имущество. Точнее, он попросил разделить недвижимость на четыре равных части — по четверти доли должно достаться ему, бывшей жене и двум детям.
Суд с гражданином согласился и удовлетворил иск. Объяснил суд свое решение так — по закону бывшая жена должна была оформить дом и участок на всех членов семьи, но не сделала этого.
С таким решением не согласился банк, в ипотеке у которого находятся дом и участок. Представитель банка направил жалобу в Краснодарский краевой суд. Банк настаивал, что без его разрешения нельзя распоряжаться залоговым имуществом и оформить недвижимость на всю семью можно будет после того, как кредит погасят, а залог снимут.
Краевой суд согласился с банком и отменил решение первой инстанции, отказавшись делить дом и участок. Эти выводы позже поддержала кассация. Вот тогда бывший супруг обратился в Верховный суд РФ.
Верховный суд с мнением коллег не согласился.
Чтобы выделить доли членов семьи, не нужно получать согласие банка, заявила тройка судей ВС . Сам по себе раздел дома и участка не прекращает ипотечные обязательства (статья 353 Гражданского кодекса). В такой ситуации недвижимость становится общей, а всех собственников можно считать солидарными залогодателями.
Нельзя отказывать в разделе имущества, обустроенного за счет маткапитала, лишь потому, что оно залоговое, подчеркнул ВС. И напомнил, что об этом сказано в обзоре судебной практики Президиума ВС (от 22 июня 2016 года).
Спор отправили на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд . На этот раз акт первой инстанции остался в силе — дом и участок разрешили поделить поровну между бывшими супругами и двумя детьми.
Определение Верховного суда № 18-КГ22-144-К4.
Как разделить квартиру, если вложили в покупку личные средства и маткапитал
Купили в браке квартиру за 8,5 млн рублей. Вложили 4 млн, которые я получила от продажи добрачной квартиры, остальное взяли в ипотеку. Часть ипотеки погасили материнским капиталом.
Через год мы развелись, ипотеку плачу я. Как правильно выделить доли, когда погашу весь кредит?
Ирина, у вас есть два варианта. Первый: вы можете договориться с бывшим мужем на любой размер долей в совместно нажитом имуществе. Хоть поровну на всю семью, хоть на передачу всей квартиры вам и детям.
Второй вариант: если согласия между вами нет, есть правила раздела долей по закону. Тогда поступают так:
- Доля, которую вы оплатили материнским капиталом, делится поровну между родителями и детьми.
- Доля, оплаченная деньгами от продажи добрачной квартиры, принадлежит вам.
- Доля, за которую вы платите ипотеку после развода, тоже ваша.
- Доля, которую вы оплачивали в браке, принадлежит поровну вам и супругу.
Размеры долей устанавливает в своем решении суд, а Росреестр по решению суда вносит изменения в реестр прав собственников.
Как договориться о разделе квартиры
После выплаты ипотеки вам нужно в течение шести месяцев выделить детям доли в квартире. От размера детских долей зависит оставшаяся часть квартиры, которую вы будете делить с бывшим мужем по нотариально удостоверенному соглашению. Чем большие доли вы выделите детям, тем меньше будет совместно нажитая в браке доля для раздела с бывшим мужем.
Выделить детям доли, оплаченные материнским капиталом, тоже можно по соглашению. Заверять его у нотариуса не обязательно. На это у родителей есть шесть месяцев после того, как погасите ипотеку и банк снимет ограничения на сделки с квартирой.
Мы уже рассказывали, как выделить доли.
Доля, которую вы оплатили материнским капиталом, принадлежит всей семье. Это мать, двое и более детей и в большинстве случаев отец младшего ребенка. Эта доля делится на всех поровну.
Верховный суд с этим согласен.
Размер материнского капитала в 2020 году — 466 617 рублей. Предположу, что вы погасили часть ипотеки в 2019 году, когда маткапитал составлял 453 026 рублей. Тогда 1/20 квартиры принадлежит вам, вашему мужу и детям вместе. 47/100 квартиры оплачены вашим добрачным имуществом.
Оставшиеся 12/25 вы с мужем будете делить на свое усмотрение: если увеличите доли детей до той суммы, которая погашена к моменту развода, а остаток ипотеки погасите самостоятельно, то делить придется только 1/20 доли, оплаченной материнским капиталом.
Кстати, если бывший муж не является отцом одного из детей и не указан в сертификате на материнский капитал как член семьи, оплаченную материнским капиталом долю квартиры делить с ним вообще не нужно.
Вы покупали квартиру в браке, поэтому доля, за которую вы вносили платежи по ипотеке в этот период, — это совместно нажитое имущество. Его делят между супругами пополам.
Доля квартиры, которую вы купили на деньги от продажи вашей добрачной квартиры, принадлежит вам. Но взаимосвязь между доходами от продажи добрачной и вложениями в новую квартиру нужно доказать. Это не потребуется только в том случае, если бывший супруг в суде подтвердит, что половина квартиры приобретена на ваши деньги.
Но на всякий случай доказательства нужно подготовить. Помогут договор купли-продажи добрачной квартиры и выписки с банковского счета.
Доказать взаимосвязь можно так:
- Между продажей и покупкой прошло немного времени — несколько недель или месяцев.
- Деньги от продажи поступали на банковский счет. С него же оплачивалась покупка новой квартиры.
- Нет сравнимых по размерам денежных поступлений из других источников в период перед покупкой квартиры.
- Период между заключением брака и покупкой квартиры незначительный. Это свидетельствует, что вы не успели бы совместно с супругом заработать такую сумму.
Приведу пример из суда. Через месяц после свадьбы жена продала добрачную квартиру и еще через пять дней внесла деньги по договору участия в долевом строительстве за однокомнатную квартиру. Квартиру достроили, право собственности зарегистрировали.
Когда супруги развелись, мужчина стал требовать половину жилья.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который оставил квартиру за женой. Он указал, что имущество, которое приобретается даже в период брака на средства одного из супругов, не является совместной собственностью.
Если квартира, которую вы приобрели в браке, останется у вас, вы должны будете выплатить мужу стоимость его доли. В случае разногласий размер долей и их стоимость будет определять суд.
Пока вы не выплатите мужу стоимость его доли, он вправе пользоваться этой квартирой и даже требовать определения порядка пользования в суде. До выделения долей квартира — совместно нажитое имущество, которым супруги могут пользоваться на одинаковых условиях. После выделения долей муж как собственник имеет право пользоваться своей долей и просить суд закрепить конкретный порядок совместного проживания.
Исключение — слишком маленькая доля, которой реально пользоваться не получится.
Объясняем сложное простым языком
Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Как делить отремонтированную квартиру
Возможно, что за год с момента покупки квартиры до развода вы успели сделать в ней дорогой ремонт и таким образом за счет совместных доходов увеличили ее стоимость. Тут все зависит от того, какой был ремонт. На изменение размера долей влияет не любой ремонт, а только дорогостоящий и значительно повлиявший на стоимость квартиры.
Поясню на примерах.
- В квартире за 8,5 млн рублей супруги делают косметический ремонт на совместно заработанные 500 тысяч. Рыночная стоимость квартиры почти не меняется. Тогда не произойдет и изменения в долях.
- За 8,5 млн рублей покупалась квартира в новостройке с черновой отделкой. После ремонта ее рыночная стоимость выросла до 12 млн. В таком случае доля жены станет меньше, а совместно нажитая часть квартиры — больше. Распределение долей также зависит от источника вложений в ремонт.
Что в итоге
Купленное в браке на личные деньги имущество принадлежит одному супругу.
Доля в квартире, которую оплатили материнским капиталом, принадлежит поровну матери, детям и отцу. Но по взаимному согласию родителей детские доли можно увеличить.
Оплаченная в браке доля квартиры — совместно нажитое имущество супругов, которое делится поровну. Но супруги могут договориться и поделить квартиру по-другому.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Задать вопрос
Эксперт Т—Ж
Сергей, Статья отвечает на конкретный вопрос читателя. А вопрос именно о выделении долей. С момента, когда доли детям выделены — они обеспечены жильем.
Так что ответ, на мой взгляд, дан по существу.
Обязанность родителей по обеспечению детей жильем возникает только тогда, когда например, у ребенка вообще ничего нет.
Сергей, в вопросе не сказано, что это дети бывшего мужа. Они ведь были женаты всего год. И речь о выделении долей, а не о матпомощи на оплату ипотеки.
Алиса, скажите это так? Оплаченная в браке доля квартиры — совместно нажитое имущество супругов, которое делится поровну. Даже если эта доля была оплачена продажей добрачной квартиры одного из супругов?
Alexx, я отвечала на эти вопросы здесь: https://journal.tinkoff.ru/guide/end-of-marriage/
Смысл в том, что если договор ДДУ или купли-продажи зарегистрирован до брака, то квартира целиком окажется в собственности одного супруга. Если не будет потрачен маткапитал, когда ипотечника обяжут выделить доли детям и супругу после погашения ипотеки. Тогда да, второй супруг получит долю ценой в 150 тысяч рублей.
Если ипотеку погасили добрачной квартирой ипотечника, то квартира так и останется его личной. Если это была квартира второго супруга, он не получит долю в новой квартире, у него только будет право требовать свои деньги обратно (обычно это означает неисполняемое решение суда о взыскании — единственную квартиру забрать нельзя, машина на маму, счетов нет).
Алиса, я немного не понял тут. у меня просто другой вопрос.. мы с супругой купили квартиру. К её маткапу у меня вопросов нет. (450тр маткап и 750тр кредит я брал на себя в браке)Она хочет продать свою добрачную квартиру и погасить 750тр кредитных и оформить нашу квартиру на себя. Я не согласен, так как я УЖЕ плачу кредит и считаю что если она внесет эти 750тр позже, то это будет считаться общими деньгами. или я не прав?
Alexx, если квартиру вы купили в браке, то это совместно нажитое имущество, которое делится поровну. Взятый в браке кредит — это тоже общее обязательство. Кто бы ни заработал деньги, они общие.
Если жена своими деньгами погасит добрачный кредит, то получится, что у неё имущества станет меньше, хотя в целом в семье больше. Понятное дело, что так нечестно.
Не важно, внесёт она эти деньги в семейный бюджет сейчас или позже, это ухудшит её собственное материальное положение. И ей будет сложно доказывать, что она эти деньги внесла, и забирать их обратно в случае развода.
Поэтому она хочет подстраховаться. Другой вопрос, что ей всё равно не может принадлежать квартира полностью. Она должна выделить доли вам и детям из-за вложения маткапитала.
Плюс, чтобы жене принадлежала большая часть квартиры, вам сначала нужно выделить доли, а потом вы ей должны подарить свою часть. Она не может просто так пойти в МФЦ и попросить переоформить всю квартиру на неё.
Деньги от продажи квартиры жены не будут общими ни при каких обстоятельствах. Она, конечно, может их вложить куда-то во благо семьи и не требовать обратно. Но это её деньги.
Нечестно, что у неё их не будет.
Что делать с ипотекой при разводе
Нередко предметом спора между супругами при разводе становится ипотечное жилье и долги по кредиту. Эксперты спроси.дом.рф рассказали, как распределяются обязательства по ипотеке при разводе и как в подобной ситуации происходит взаимодействие с банком-кредитором. Согласно последним данным, за 2021 год в России было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — почти 2 миллиона займов на сумму 5,7 триллиона рублей. Нередко заемщиками по ипотеке становятся супруги, однако, по статистикеРосстата, только за прошлый год в стране зарегистрировано свыше 644 тыс. разводов. Совокупность этих факторов приводит к тому, что супруги, оформившие в браке ипотеку, вынуждены делить не только имущество, но и долги по кредитам.
По действующему законодательству ? Раздел 3 Семейного кодекса Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ , все имущество и долги супругов, приобретенные в браке, являются общими. Даже когда ипотеку для семьи оформляет один супруг, второй фактически становится созаемщиком. И неважно, на кого при этом будет оформлена недвижимость — ответственность за погашение долга по ипотеке будут нести оба супруга. В случае принятия решения о разводе, супругам нужно будет заранее уведомить об этом банк. Как правило, кредитор в таком случае рассматривает четыре возможных варианта распределения обязательств по ипотеке:
- Выделение долей созаемщикам. Такой сценарий предполагает раздел квартиры между супругами, в результате чего каждый из них будет погашать ипотеку по отдельности — в соответствии с полученными долями в недвижимости;
- Оформление недвижимости на одного из супругов. В этом случае второй супруг получает компенсацию за свою часть квартиры, и все обязательства по уплате ипотеки ложатся на того, в чью собственность будет оформлено жилье;
- Полное досрочное погашение долга. Такой вариант чаще подходит тем, у кого остался небольшой основной долг и выплаты по ипотеке близятся к завершению. В этом случае супруги из собственных накоплений или за счет других средств погашают весь основной долг по ипотеке и распределяют квартиру поровну либо по своему договоренности ? п.2, ст.38 Семейного кодекса Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ ;
- Продажа квартиры и выплата долга банку. При нежелании делить квартиру и обязательства по ипотеке, супруги могут запросить у банка разрешение на продажу ипотечной недвижимости. В случае положительного ответа и реализации жилья на вторичном рынке из вырученных средств банку выплачивается вся сумма долга, а оставшаяся сумма распределяется между супругами.
Намного проще обстоят дела у супругов, между которыми был заключен брачный договор ? Глава 8 Семейного кодекса Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ . В таком случае при разводе обязательства по ипотеке и раздел имущества будут проходить согласно условиям, прописанным в таком договоре. Но стоит учитывать, что в случае составления брачного договора уже после оформления совместной ипотеки, супругам нужно уведомить об этом банк. В противном случае, в ходе судебных разбирательств, банк может потребовать признания брачного договора недействительным и супругам придется отвечать по своим обязательствам в соответствии с ранее заключенным кредитным договором.
Брачный договор (брачный контракт) – это письменное нотариально удостоверенное соглашение между супругами, в котором описан порядок распределения имущества и обязательств обоих сторон в браке и на случай расторжения брака.