Договор социального найма жилья является одним из важных инструментов государственной поддержки граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации. Однако, в ряде случаев возникает необходимость расторгнуть или прекратить такой договор. Порядок расторжения и прекращения договора социального найма жилья регулируется специальным законодательством и имеет свои особенности.
Расторжение договора социального найма жилья может осуществляться как по инициативе гражданина, так и по инициативе государства. Если гражданин решит расторгнуть договор, то он должен обратиться в органы исполнительной власти, которые выдали это жилье. В заявлении следует указать причину расторжения и предоставить необходимые документы, подтверждающие указанные обстоятельства.
Если инициатором расторжения является государство, то причины могут быть различными. Например, гражданин может быть признан недостойным дальнейшего пользования жилым помещением, или же государству могут потребоваться жилые помещения для других нуждающихся граждан. В таких случаях органы исполнительной власти выдают соответствующее решение о расторжении договора и уведомляют гражданина о необходимости освободить жилье.
Начало процесса расторжения договора
Договор социального найма жилья может быть расторгнут по различным причинам. Началом процесса расторжения договора является подача соответствующего заявления одной из сторон – либо нанимателем, либо управляющей организацией, нанимателем управляющей организации.
В заявлении должны быть указаны причины, по которым предлагается расторгнуть договор, а также предоставлены необходимые документы и доказательства. К причинам расторжения договора могут относиться, например, нарушение условий договора, использование жилья не по целевому назначению, неуплата арендной платы в установленные сроки и т.д.
Заявление должно быть подписано заявителем и направлено в управляющую организацию или непосредственно в жилищную комиссию. Жилищная комиссия в свою очередь обязана рассмотреть заявление, проверить предоставленные доказательства и принять соответствующее решение по расторжению договора.
В случае положительного решения, договор расторгается и стороны обязаны выполнить все свои обязанности по его прекращению. При этом нанимателю может быть предоставлен некоторый срок для освобождения жилого помещения и возврата его в том состоянии, в котором оно было при передаче.
Читайте также: Значение слова «У» в 10 онлайн словарях – анализ словарей Даля, Ожегова, Ефремова и других авторов
Причины расторжения договора
Существует несколько основных причин, по которым может быть расторгнут договор социального найма жилья:
- Неуплата арендной платы. Несвоевременная или полная просрочка оплаты аренды является основной причиной для расторжения договора. Договор может быть расторгнут, если арендатор не выплачивает арендную плату в течение установленного законом срока.
- Повреждение или уничтожение жилья. Если арендатор намеренно или по неосторожности наносит серьезные повреждения жилью или уничтожает его, это также может послужить причиной для расторжения договора. В этом случае арендатор несет ответственность за восстановление или компенсацию ущерба.
- Нарушение условий договора. Если арендатор существенно нарушает условия договора, например, используя жилье не по назначению, причиняя беспокойство соседям или злоупотребляя коммунальными услугами, это может послужить основанием для расторжения договора.
- Прекращение нужды в социальном жилье. Если арендатору улучшились жилищные условия или его социальное положение изменилось таким образом, что он не нуждается в социальном жилье, договор может быть расторгнут по инициативе арендатора или жилищных органов.
В каждом конкретном случае причины расторжения договора могут быть разными, и решение принимается компетентными органами исходя из соответствующих норм и условий договора. Возможность расторжения договора вызывает необходимость осторожно и ответственно относиться к исполнению своих обязательств в рамках договора социального найма жилья.
Шаги для расторжения договора
Для расторжения договора социального найма жилья необходимо выполнить ряд шагов, которые закреплены законодательством:
- Написание заявления. Первым шагом является написание заявления о расторжении договора социального найма. В заявлении необходимо указать причину расторжения договора и предоставить соответствующие документы.
- Предоставление документов. Вместе с заявлением необходимо предоставить документы, подтверждающие основание для расторжения договора. К таким документам может относиться, например, решение суда о расторжении брака, свидетельство о смерти арендатора и т.д.
- Обращение в жилищную комиссию. Получив заявление и необходимые документы, жилищная комиссия проводит проверку и рассматривает заявление о расторжении договора социального найма.
- Решение о расторжении. По результатам рассмотрения заявления, жилищная комиссия принимает решение о расторжении договора или отказывает в его расторжении. Решение обязательно должно быть мотивировано.
- Уведомление арендатора. В случае положительного решения, арендатору направляется уведомление о расторжении договора социального найма жилья.
- Освобождение жилья. После получения уведомления о расторжении договора, арендатор должен выселиться из жилого помещения и освободить его в установленный срок.
- Восстановление прав собственника. После окончания процесса расторжения договора, владелец жилого помещения восстанавливает свои права на него и может распоряжаться им по своему усмотрению.
Читайте также: Как взыскать задолженность по алиментам после достижения 18 лет
Расторжение договора социального найма жилья может быть процессом длительным и требующим соблюдения определенных правовых процедур. Важно выполнять все шаги корректно и в срок, чтобы избежать проблем и юридических сложностей.
Судебный порядок расторжения договора
Расторжение договора по жилищным спорам может осуществляться через судебный порядок. Для этого одна из сторон должна обратиться в суд с иском о расторжении договора.
Судебный порядок расторжения договора социального найма предусматривает решение суда на основе доказательств, предоставленных сторонами. Судья принимает во внимание все обстоятельства дела, в том числе неисполнение одной из сторон своих обязательств по договору.
Судебный процесс по расторжению договора социального найма может занимать определенное время и требует предоставления необходимых документов и доказательств. Суд принимает во внимание интересы обеих сторон и стремится достичь справедливого решения.
В случае положительного решения суда о расторжении договора социального найма, стороны должны прекратить существующие отношения и выполнить все возложенные на них обязанности.
Государственный регистр расторжения договора
Для расторжения договора социального найма жилья необходимо обратиться в орган местного самоуправления, ответственный за регулирование вопросов жилищного фонда. В соответствии с законодательством страны, органы местного самоуправления ведут государственный регистр расторжения договоров социального найма жилья.
В государственном регистре фиксируются все сведения о расторжении договоров социального найма жилья, включая информацию о жильце, адресе недвижимости, дате расторжения и причине, которая стала основанием для расторжения.
Информация из государственного регистра используется для контроля за выполнением обязательств по социальному найму жилья, а также для составления статистики и анализа в области жилищной политики. Данные из регистра могут быть использованы как государственными органами, так и гражданами, которые знакомятся с ним, чтобы знать о актуальной ситуации в сфере социального найма жилья.
Все изменения информации о расторжении договоров социального найма жилья, а также основания для расторжения, заносятся в государственный регистр в срок не позднее 10 дней с момента решения об установлении факта расторжения договора.
Случаи прекращения договора
Договор социального найма жилья может быть прекращен по различным причинам, предусмотренным законодательством и самим договором. Случаи прекращения договора могут включать, например, добровольное отказное предложение нанимателя. Это означает, что наниматель может предложить расторгнуть договор и освободить жилое помещение.
Читайте также: Пособия и льготы для военных: перечень выплат, которые положены военнослужащим
Еще одним случаем прекращения договора социального найма жилья является нарушение условий договора со стороны нанимателя. Например, если наниматель не выполняет свои обязательства по оплате арендной платы или не поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии.
В случае смерти нанимателя, договор может быть прекращен по инициативе наследников или по решению суда. Если наследники не желают продолжать договор, они могут обратиться в соответствующие органы для прекращения договора.
Также, договор социального найма жилья может быть прекращен в случае расторжения его по соглашению сторон. Обе стороны, наниматель и нанимодатель, могут договориться о расторжении договора и определить условия прекращения.
Важно отметить, что прекращение договора социального найма жилья должно происходить в соответствии с законодательством и с соблюдением всех установленных процедур. Незаконное прекращение договора или нарушение прав или интересов сторон может повлечь за собой юридические последствия и ответственность за нарушение закона.
Полезно знать:
- Как вернуть товар без упаковки: пошаговая инструкция
- Как узнать решение суда онлайн по фамилии и номеру дела
- Верховный Суд Российской Федерации подтвердил единую позицию судов по выплатам при рассмотрении ДТП по европротоколу
- Как оформить долю в квартире на ребенка: советы и рекомендации
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Разбираемся в деталях и тонкостях
Фото: nullplus/Shutterstock
- Что такое социальный наем жилья
- Кто может заключить договор
- Какое жилье можно получить
- Инструкция по получению
- Как заключить договор соцнайма
- Комментарий эксперта
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Фото: Pierre Chatel/Unsplash
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
- человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
- человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
- люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
- люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму.
Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Фото: Scott Webb/Unsplash
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Фото: Nathan Fertig/Unsplash
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
- заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
- положительное решение о выделении жилья;
- документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
- единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
- ордер на квартиру.
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
Фото: Chuttersnap/Unsplah
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
- предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
- проводить своевременный капремонт дома;
- следить за общим имуществом в нем;
- следить за качеством коммунальных услуг.
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
- старое помещение подлежит сносу;
- помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
- недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
- если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
- квартира используется не по назначению;
- систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
- наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.
Законно ли выписали несовершеннолетнего ребенка на улицу?
Мы с супругой и двумя детьми прописаны в муниципальной квартире, не проживали там 10 лет (жили у тещи в соседнем поселке, где дети ходят в хорошую школу). Моя мать через суд выписала меня и мою семью из квартиры (сама тоже не проживала там, сдавала квартиру, но в суде доказать я это не смог). Теща отказывается прописывать детей (свой дом), собирается продавать дом и уезжать в город. Младшему ребенку скоро 14, он будет получать паспорт, а прописаться негде.
Что делать? Законно ли выписать всю семью с детьми?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Напомним, так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ прав может иметь иные права, предусмотренные данным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма (ч. 2 ст.
67 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены названным кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Согласно ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета, в частности, в следующих случаях:
— изменение места жительства – на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;
— выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.
Согласно пп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.
Пленум Верховного Суда РФ разъяснил применение жилищных норм, связанных с выселением, в своем постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
В преамбуле постановления Верховный Суд РФ напомнил, что ст. 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). При этом, как следует из п. 1 ст.
12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
С учетом положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст.
25, 40 Конституции РФ).
А согласно п. 32 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст.
83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Следовал ли суд указанным разъяснениям?
Не видя решения, трудно судить о законности и обоснованности решения о прекращении договора социального найма и выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства семьи, включая несовершеннолетнего ребенка, а также о позиции участвующего в процессе прокурора.
Да, временное отсутствие членов семьи нанимателя (в связи с тесными условиями, учебой ребенка и т.д.) не влечет расторжение договора соцнайма (ст. 71 ЖК РФ). Однако 10-летнее отсутствие автора вопроса с семьей и, вероятно, неисполнение за это время обязанности по оплате своей доли найма и коммунальных услуг стали последней каплей терпения мамы, которая вынуждена была за всех оплачивать соцнайм.
Вместе с тем суд должен был разъяснить право истца взыскать задолженность.
Другой довод – мать как наниматель, возможно, ссылалась на ваш, ответчиков, добровольный выезд в другое место жительство, подтверждая сей факт свидетельскими показаниями и неоплаченными вами квитанциями за ЖКУ. Однако, как показывает судебная практика, истец должен доказать, что у ответчиков имеется иное жилье.
Текст вопроса не содержит сведений о действиях его автора после того, как он узнал о выселении своей семьи: обратился ли к адвокату, подана ли апелляционная жалоба, в которой указываются обстоятельства и причины непроживания по месту регистрации, причины неизвещения ответчиков и недобросовестное поведение истца, умолчавшего об адресе фактического проживания сына с семьей, разъяснения Верховного Суда РФ? Что сделано для восстановления нарушенных прав, помимо обращения на сайт газеты?
Что касается тещи, то она, являясь собственником своего дома, вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе регистрировать или не регистрировать в нем кого бы то ни было, поскольку в соответствии с п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС
Женщина оформила договор соцнайма на двухкомнатную квартиру и вселилась туда с семьей. Впоследствии жилье признали аварийным, и семья переехала. Районная администрация посчитала, что квартира больше не нужна, и подала в суд, чтобы расторгнуть договор.
Ответчики возражали, что переехали вынужденно: в доме было опасно жить. Дело дошло до Верховного суда, который объяснил, когда нельзя лишить права пользоваться социальным жильем.
Анна Толстинская* заключила договор социального найма с администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области. Ей передали в пользование двухкомнатную квартиру площадью 40 м², куда вместе с ней заселились ее муж, два сына и мать.
В 2015 году многоквартирный дом, где проживала Толстинская с семьей, признали нуждающимся в капитальном ремонте. Первым оттуда переехал старший сын Иван*: он отправился учиться в медколледж в соседний город Камышин. А в 2019 году уехали все остальные — они переселились в собственный дом.
В 2020 году многоквартирный дом, в котором раньше жили Толстинские, признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация Лапшинского сельского поселения подала на Толстинских в суд, чтобы лишить семью права пользоваться квартирой и снять их с регистрационного учета.
Первая инстанция
Дело семьи Толстинских рассматривали в Котовском райсуде Волгоградской области под председательством Михаила Попова (дело № 2-285/2020). Истец ссылался на то, что Толстинские не проживали в квартире больше года, не платили за коммунальные услуги. ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград» и ПАО «Волгоградэнергосбыт» подтвердили, что отключили в квартире воду и газ.
Еще истец напомнил, что у Толстинской в собственности есть дом, поэтому в муниципальном жилье семья не нуждается.
Толстинские не согласились с требованиями, на судебное заседание не пришли, но прислали письменные пояснения. Толстинская объяснила, что семья переехала из квартиры, потому что жилье было в аварийном состоянии де-факто уже в 2019 году, жить там было нельзя. Якобы, когда администрация составила официальный акт в 2020-м, все жильцы уже выехали из своих квартир.
Акт обследования дома Толстинская не подписывала. Когда комиссия пришла в квартиру и увидела, что та закрыта на замок, то чиновники сами решили: семья добровольно съехала и в жилье не нуждается, обратила внимание ответчик. А на самом деле в квартире оставались личные вещи и мебель семьи.
Толстинская и другие жильцы дома составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри.
Толстинская пояснила, что никакого дома в ее собственности нет, она продала его. А старший сын Иван добавил, что планирует проживать в квартире, когда закончит обучение.
Принимая решение по делу, Попов сослался на п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК и указал, что оплата услуг ЖКХ — обязанность нанимателя квартиры, за ее невыполнение договор соцнайма можно расторгнуть. Неуплата коммунальных услуг больше шести месяцев подряд — основание для лишения права пользоваться квартирой (п.
4 ст. 83 ЖК). Исключение можно сделать, если есть уважительные причины (например, длительные задержки зарплаты или пенсии, тяжелое материальное положение, болезнь, наличие в составе семьи людей с инвалидностью).
Но у Толстинских таких причин не было.
Доводы Толстинской и ее сына суд не принял, а требования администрации Лапшинского сельского поселения частично удовлетворил. Толстинских лишили права пользоваться квартирой, но не сняли с регистрационного учета. Попов пояснил, что это нужно делать во внесудебном порядке.
Семья не согласилась с решением первой инстанции и обжаловала его. Но выводы Попова подтвердили Волгоградский облсуд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Тогда Толстинские пошли в Верховный суд.
Что решил ВС
В ВС дело рассматривала тройка судей под председательством Юрия Москаленко (дело № 16-КГ21-36-К4). Суд указал, что согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя и его семьи в квартире нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма.
ВС подчеркнул, что в таких ситуациях важно установить причины отсутствия и определить, были они добровольными (например, отъезд на учебу) или вынужденными (конфликтные отношения в семье).
По мнению ВС, эти обстоятельства нижестоящие инстанции не оценивали. Они ссылались на то, что Толстинские переехали добровольно. Но нижестоящие суды не проверили показания Толстинской, которая утверждала что квартира находилась в аварийном состоянии на момент переезда. Суды необоснованно посчитали акт обследования доказательством добровольного выезда Толстинских из квартиры.
Не учла первая инстанция и факт продажи дома.
ВС указал, что до судебного разбирательства в первой инстанции администрация Лапшинского сельского поселения не предъявляла к жильцам требований об оплате коммунальных услуг. А сама Толстинская, наоборот, обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии.
По итогу ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в Котовский райсуд Волгоградской области (дело № 2-122/2022).
Мнение экспертов
Юрист компании Юсконсалт Юсконсалт Региональный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Максим Шадрин отмечает, что логика судов нижестоящей инстанции по этому делу проста: если люди не содержат квартиру и не пользуются ей, то социальная жилплощадь им не нужна. Нижестоящие суды подошли однобоко и формально к оценке значимых для дела обстоятельств и полностью проигнорировали доказательства ответчиков, считает советник юрфирмы Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании × Ксения Амдур.
Сам по себе выезд нанимателей из квартиры нельзя считать основанием для расторжения договора соцнайма. Нижестоящие суды не разобрались, почему семья уехала и были ли обстоятельства, которые вынудили Толстинских это сделать.
* Имя и фамилия изменены редакцией.