Земельное законодательство устанавливает принцип платности использования земли в РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст.
65 ЗК РФ).
Внимание
Земельный налог уплачивают лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Арендаторы земельных участков не являются плательщиками этого налога и вносят за пользование землей арендную плату.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Это означает, что без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным (п.
1 ст. 432 ГК РФ).
По общему правилу размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст.
22 ЗК РФ). Если земельный участок находится в частной собственности, договором аренды устанавливается также порядок, условия и сроки внесения арендной платы (п. 4 ст. 65 ЗК РФ)
В отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015).
Названные Основные принципы предполагают, в частности, что порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть определены нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы); должна предусматриваться возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (принцип предельной простоты расчета арендной платы) и т.д.
Как правило, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).
В этих случаях размер платы за аренду земельного участка определяется по результатам такого аукциона. Существуют два способа определения размера арендной платы в случае проведения торгов на право заключения договора земельного участка: в ежегодном размере арендной платы (по общему правилу) либо в размере первого арендного платежа (по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением случая проведения аукциона в соответствии с п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).
Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший ежегодный размер арендной платы или наибольший размер первого арендного платежа за земельный участок. При этом под первым арендным платежом понимается плата за право заключения договора аренды земельного участка. Этот платеж является частью общего размера арендной платы, который подлежит уплате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уплачивается первым по отношению к последующим платежам по такому договору аренды (п.
47 информации Минэкономразвития России от 22.04.2015).
Если аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признается несостоявшимся и договор аренды заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона (п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст.
39.11, п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, п. 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, далее — Правила определения размера арендной платы).
По общему правилу, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ (пп. 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Этот порядок определен вышеназванными Правилами определения размера арендной платы, которые предусматривают несколько вариантов ее расчета:
— в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка (от 0,01 до 2 процентов в зависимости от особенностей земельного участка, целей его использования и некоторых иных обстоятельств);
— в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России (в отношении земельных участков, которые предоставляются для размещения отдельных объектов, в частности, автомобильных дорог, инфраструктуры железнодорожного транспорта, линий электропередачи, линий связи и некоторых других);
— на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (это касается земельных участков, которые расположены за пределами территории РФ, а также участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, кроме случаев, когда размер арендной платы за такие участки должен определяться иными способами); в соответствии с этим порядком размер арендной платы рассчитывается как произведение рыночной стоимости участка и действующей ставки рефинансирования, установленной Банком России (п.п. 2 — 6 Правил определения размера арендной платы).
В случаях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов порядок определения размера арендной платы в отношении участков, которые находятся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ, а в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органом местного самоуправления (пп.пп. 2, 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
При этом, если уполномоченным органом изменена методика расчета регулируемой арендной платы (например, введены новые коэффициенты в формулу расчета такого платежа), измененная методика применяется к отношениям по договору аренды с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Ее применение не требует заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды (п. 3 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4, утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015).
В ряде случаев законодательство устанавливает ограничения минимального или максимального размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Например, для лиц, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы не может быть выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении арендуемых участков. Размер арендной платы за земельные участки, на которых размещены некоторые объекты государственного или муниципального значения либо которые предоставляются для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, которые находятся в федеральной собственности (п. 4 ст.
39.7 ЗК РФ).
При пользовании арендатором здания или сооружения земельным участком, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, плата за пользование таким участком (или его частью) включается в плату за пользование зданием или сооружением, установленную договором аренды. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
Иначе говоря, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх платы за сдаваемое в аренду имущество, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за такое имущество.
Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако с учетом принципа платности использования земли в РФ покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате земельного налога в качестве неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), так как до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязанность по уплате земельного налога остается за продавцом (п.п.
7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).