Банк не предоставил в Росреестр документ, который является основанием для заключения кредитного договора, являющийся подтверждением передачи продавцу наличной части стоимости квартиры. Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка, предоставившего ипотечный кредит на покупку вторичного жилья, причиненный последствиями ошибки в документообороте?
Алексей Попов
Консультаций: 57
Из вопроса не совсем ясно, в чем выразился ущерб. Если предположить, что до передачи наличной части за покупаемую квартиру банк выдал ипотечный кредит покупателю, сумма которого была перечислена продавцу, и сделка, в том числе залоговая, была зарегистрирована, то неполученная продавцом предоплата (наличная часть) не является ущербом, причиненным банком. Задолженность по оплате квартиры возникла у покупателя, в связи с чем к нему может быть обращено исковое заявление о взыскании недополученных средств. Только он является надлежащим ответственным лицом перед продавцом в данном случае по возникшему из договора денежному обязательству и за его нарушение, что вытекает из ряда норм закона: ст.
309, 310, 395, 401, 420, п. 1 ст. 454, 485–487, 549 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
Какие-либо ошибки документооборота в общении заемщика и банка являются проблемой их взаимоотношений и не являются основанием для предъявления претензий банку со стороны продавца, не являющегося стороной кредитной сделки, обеспеченной ипотекой (залогом квартиры, который возникает не ранее перехода права на нее к покупателю). Банк возможно и по недосмотру, но формально вправе был предоставить кредит без предоплаты (первоначального взноса) своему клиенту. Неоплата покупателем всей стоимости сделки находится в сфере его ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед продавцом по договору купли-продажи, в том числе если это нарушение повлекло убытки (ст.
15, 309, 310 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что в регистрации рассматриваемой сделки участвуют все стороны. Таким образом, если оплата не произведена в полном объеме, продавцу не следовало подавать со своей стороны заявление о регистрации до получения полной оплаты, на что у него было полное право (ст. 328 ГК РФ), либо не выдавать доверенность на соответствующее действие иным лицам.
Согласившись на регистрацию, продавец фактически согласился и с переходом права на квартиру к покупателю и залогом (ипотекой) в пользу банка, не получив предоплаты. В силу вышеприведенных норм закона это не лишает продавца права на взыскание неоплаченной суммы с покупателя в судебном порядке в случае его уклонения, но не с банка.
Кроме этого, если стороны не оговорили в договоре купли-продажи иное, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ предмет продажи находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Вследствие этого регистратор обязан был проверить факт получения данной оплаты. В противном случае он обязан был зарегистрировать на проданную квартиру залоговое обременение в силу закона в пользу продавца на основании договора купли-продажи и заявления одной из сторон договора (ч. 2 ст.
53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абз. 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Если этого не было сделано, продавец вправе потребовать внести залоговую запись, а впоследствии потребовать в суде обращения взыскания на заложенное имущество, если оно не будет оплачено в полном объеме (ст. 348, 349 ГК РФ). Это породит «конфликт» старшинства залогов (ст.
342 ГК РФ) и поставит заемщика в крайне сложное положение перед банком, который приобретет право в таком случае на досрочный возврат суммы кредита из-за недобросовестности заемщика и ухудшения его положения вследствие ухудшения условий банковского залога (ипотеки) (ст. 351, 450, 813, 819 ГК РФ).
Для банка вышеуказанный залог в пользу продавца, фактически предшествующий банковской ипотеке, вероятнее всего недопустим его внутренними правилами кредитования и договором, в котором обычно прописывается, что предмет залога (квартира) не обременен правами третьих лиц (в том числе залоговыми правами того же продавца ввиду неполной оплаты). В связи с этим банк вправе потребовать досрочного возврата заемщиком суммы кредита. Однако, очевидно, что банку, выдавшему средства на покупку квартиры, такой иск не выгоден, так как это не поможет ему оперативно вернуть деньги с заемщика-покупателя, уже перечисленные продавцу, в том числе путем обращения взыскания на «дважды» заложенную квартиру, а любые проблемы продавца его не будут интересовать, пока продавец не предъявит иск к покупателю, в том числе об обращении взыскания на квартиру.
В связи с этим вам не следует медлить, необходимо поставить банк в известность о неоплате квартиры и предъявить иск к покупателю о взыскании неоплаченных средств с привлечением банка к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ. Также следует обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о внесении залоговой записи в вашу пользу, если залог в силу закона не был отменен сторонами договора купли-продажи. В совокупности такие действия будут мотивировать банк на оказание давления на заемщика с целью выплатить вам обусловленную сумму предоплаты.
Это будет единственно правильным и эффективным способом защиты нарушенного права в вашем случае, если наше предположение о контексте вопроса было верным.
Верховный суд разъяснил, за что отвечает рублем продавец недвижимости
В разгар летнего сезона Верховный суд РФ рассмотрел интересный спор о плохой даче и о рублевом эквиваленте ответственности продавца за продажу некачественной постройки. Для тех, кто пытается быстрее сбыть с рук негодную недвижимость, решение Верховного суда может оказаться неприятным сюрпризом, потому что платить таким гражданам за обман придется много и не один раз.
Евгения Гусева / «Комсомольская правда»
А началось все с желания некой гражданки в Липецкой области купить себе дачу — участок с домиком. Было это в 2015 году. Такой вариант нашелся у местного индивидуального предпринимателя. Стоила женская мечта дорого — больше трех миллионов рублей.
После покупки прошло совсем немного времени, но его хватило, чтобы гражданка убедилась — она приобрела очень плохой дом, в котором обитать нельзя. Женщина отказалась от покупки и потребовала деньги назад. Вот только возвращать уплаченные деньги оказалось трудно и долго.
Получилось это сделать лишь через суд. Но и оно выполнялось очень не просто.
Поэтому гражданка пошла в суд второй раз с новым иском к продавцу дачи, чтобы тот заплатил ей за мучительное возвращение денег.
Точнее, в интересах дамы в суд пошла местная организация по защите прав потребителей. В иске было требование выплаты неустойки, компенсации морального вреда и требование заплатить штраф. В суде представитель организации заявил, что «отказ от исполнения договора купли-продажи, требования возврата денег, уплаченных за товар, и возмещение убытков индивидуальный предприниматель добровольно не выполнил».
Уточним, районный суд расторг договор купли-продажи, взыскал с продавца три миллиона, убытки — 565 821 рубль, неустойку в 300 тысяч рублей, компенсацию морального вреда в 30 тысяч и штраф в 100 тысяч рублей. Решение суда было исполнено лишь в конце 2017 года. С момента продажи дома прошли годы.
Возмущенная покупательница попросила взыскать с нежелающего выполнить требование суда индивидуального предпринимателя неустойку «по день фактического исполнения решения суда» в размере 3 542 000 тысячи рублей и моральный вред в 150 тысяч рублей. И райсуд пошел ей навстречу. Правда, взыскал с продавца меньше.
Суд вынес решение о неустойке в 80 тысяч рублей плюс 25 тысяч госпошлины, а в компенсации морального вреда и в штрафе — отказал.
Областной суд с таким решением согласился. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дело изучила и нашла нарушения. Вот что увидел в этом деле Верховный суд. Судя по документам, в августе 2017 года вступило в силу решение райсуда, по которому с индивидуального предпринимателя взыскана стоимость дома с участком. Плюс «неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств в размере 300 000 рублей, убытки в 565 821 рубль, моральный вред в 30 тысяч и штраф в 100 тысяч рублей».
Тогда истица попросила суд взыскать с нерадивого продавца еще денег — неустойку за просрочку, так как добровольно продавец делать это не стал.
Суд исходил из того, что за нарушение сроков возврата потребителю денег за товар истец вправе требовать неустойку. Заплатить придется за период с момента вынесения решения суда и до дня его фактического исполнения. Об этом говорится в Законе «О защите прав потребителей». Правда, размер неустойки суд снизил до 80 тысяч рублей.
Моральный вред суд взыскивать отказался, так как предыдущий суд за этот вред уже взял деньги. Суд еще отказался брать с продавца штраф, заявив, что штраф — «дополнительная однократная санкция, которая применяется к недобросовестному ответчику (продавцу) в случае отказа добровольно идти навстречу потребителю». И такую меру ответственности уже применял суд в первый раз.
Верховный суд с отказами местных судов не согласился. Разъяснения он начал со статьи 15 Закона «О защите прав потребителей». Размер компенсации морального вреда определяет суд, и этот размер совсем не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поэтому суд «установил право истца на выплату ей неустойки за время с момента вынесения решения суда и до его фактического исполнения». Верховный суд подчеркнул — факт нарушения прав потребителя «за иной период» является достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя. Ссылка местных судов на то, что компенсация морального вреда в этом деле уже один раз присуждалась — несостоятельна, заявил Верховный суд и подчеркнул — эта компенсация взыскивалась первый раз за другое нарушение.
Размер компенсации морального вреда определяет суд, и он не зависит от размера вреда
По Закону «О защите прав потребителей» (статья 13) суд взыскивает за несоблюдение требования добровольно заплатить, что требует потребитель, штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной потребителю. Так что взыскивать штраф надо «в силу прямого указания закона». Вывод местного суда о том, что штраф — однократная санкция и в дальнейшем ответчик освобождается от его уплаты — ошибка, подчеркнул Верховный суд.
И, отменив все решения местных судов, велел пересмотреть спор заново.
Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка 2024
https://realty.ria.ru/20230426/ks-1867898415.html
КС постановил пересмотреть дело о взыскании квартиры банком
КС постановил пересмотреть дело о взыскании квартиры банком — Недвижимость РИА Новости, 26.04.2023
КС постановил пересмотреть дело о взыскании квартиры банком
Конституционный суд (КС) России направил на пересмотр дело россиянина, с взысканием квартиры которого за долги по кредиту затянул банк, не торопившийся. Недвижимость РИА Новости, 26.04.2023
2023-04-26T16:01
2023-04-26T16:01
2023-04-26T16:01
конституционный суд рф
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
С.-ПЕТЕРБУРГ, 26 апр – РИА Новости. Конституционный суд (КС) России направил на пересмотр дело россиянина, с взысканием квартиры которого за долги по кредиту затянул банк, не торопившийся возобновлять исполнительное производство и продолжавший начислять пени, сообщила пресс-служба суда. Дело о проверке конституционности статьи 440 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ и статей 42 и 45 федерального закона «Об исполнительном производстве» рассмотрено в связи с жалобой Рината Гафарова. История вопроса Как информирует пресс-служба КС, в 2012 году супруги Гафаровы из Башкортостана заключили с АФ Банком кредитный договор на 5 миллионов рублей. Ринат Гафаров как созаемщик в качестве обеспечения предоставил в залог четырехкомнатную квартиру в Уфе, на которую банк в судебном порядке и обратил взыскание после того, как обязательства по кредиту оказались нарушены.
Начальная стоимость квартиры определили в размере более 9,5 миллиона рублей, но торги не состоялись из-за отсутствия заявок. Тогда банк попросил изменить порядок исполнения судебного решения по своему иску. Исполнительное производство приостановили, а суд в 2017 году снизил стоимость квартиры до 4,8 миллиона рублей. С этого момента банк мог потребовать возобновления исполнительного производства, но соответствующее заявление в арбитражный суд было подано только 3 года и 8 месяцев спустя.
В результате требования банка в итоговом размере более 10,8 миллиона рублей были включены в третью очередь реестра кредиторов Гафарова, признанного банкротом. Как уточняется в релизе КС России, суды отвергли доводы заёмщика о том, что срок упущен, и кредитор утратил право на принудительное взыскание долга, а производство по делу намеренно затягивал с целью увеличить размер процентов за пользование кредитом. Согласно постановлению КС, заявитель усомнился в конституционности оспариваемых норм, поскольку они «позволяют взыскателю сколь угодно долго не принимать меры по возобновлению исполнительного производства», и все это время с должника взыскиваются проценты по кредиту, что увеличивает его задолженность. Позиция суда Как отметил Конституционный суд, взыскатель в рамках своих требований о принудительном исполнении судебного акта «в наибольшей степени заинтересован в скорейшем ходе производства и достижении результата». При этом по общему правилу установлен трехлетний срок предъявления исполнительных листов.
Однако взыскатель вправе и приостановить исполнительное производство (в том числе в целях изменения способа и порядка исполнения решения суда). Если в такой ситуации, не будучи ограничен какими-либо сроками, взыскатель затягивает с возобновлением производства, имущество должника выводится из гражданского оборота на неопределенное время, а права собственности оказываются ограничены, указал КС России. «Отсутствие в законодательстве об исполнительном производстве срока для возобновления производства после устранения обстоятельств, послуживших основаниями для приостановления дела, не позволяет взыскателю и должнику избежать неопределенности в дальнейшей судьбе заложенного имущества. Уклонение взыскателя от подачи в суд заявления о возобновлении исполнительного производства может рассматриваться как недопустимое злоупотребление правом… При этом действующее законодательство неоправданно лишает должника возможности самостоятельно инициировать возобновление исполнительного производства», — приводится в релизе КС его позиция.
Как постановил КС России, оспариваемые нормы не соответствуют конституции РФ, и законодателю надлежит внести в них соответствующие изменения. До этого исполнительное производство после устранения обстоятельств, ставших основаниями для его приостановления, может быть возобновлено «в течение трехлетнего срока с момента такого устранения» как по инициативе суда, так и по заявлению судебного пристава, взыскателя или должника. Дело заявителя подлежит пересмотру, заключается в релизе.
https://realty.ria.ru/20230419/ks-1866342206.html
Недвижимость РИА Новости
Риски покупки ипотечной квартиры: как не остаться без денег и жилья
Покупка ипотечной квартиры на рынке жилья сегодня достаточно распространенная практика. Основная ее особенность в том, что проходит такая сделка только с согласия банка. Его участие снижает риски сделки, поскольку перед выдачей кредита банк тщательно проверяет недвижимость.
Тем не менее при покупке ипотечной квартиры есть и определенные риски. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.
Схемы продажи ипотечных квартир
Сегодня на рынке представлено достаточно много квартир, которые переданы в залог банкам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения. Как правило, заемщики продают такие квартиры, потому что не могут выплачивать ипотеку. Другая причина продажи ипотечной недвижимости — переезд, реже это связано с определенными недостатками самой квартиры, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Поскольку процесс продажи залоговой квартиры сложнее обычной сделки, то собственники готовы давать скидки, обычно 5–10%.
На рынке существует несколько основных вариантов продажи ипотечных квартир. Первый вариант — это продажа ипотечной квартиры самим заемщиком с согласия банка, второй вариант — продажа ипотечной квартиры с торгов и реализация такой недвижимости непосредственно самим банком. Рассмотрим каждый из возможных сценариев и риски, сопряженные с ними.
Доля залоговых квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения (Фото: Shutterstock)
Покупка у заемщика с согласия банка
При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт. Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом.
Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны. Сделка с досрочным погашением кредита покупателем.
Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист. Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры.
В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева. Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка. Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке.
В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист.
В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.
Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками. Например, продавец может отказаться от сделки после погашения кредита (Фото: Shutterstock)
Покупка ипотечной квартиры с торгов
Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. В таком случае квартира реализуется на торгах. Покупка с торгов — это способ, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания в суде, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия, отметила Светлана Токарева Риском для покупателя могут быть претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.
При признании торгов недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, при этом организатор торгов (а не банк и не должник) обязан вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя, пояснила юрист. Кроме того, возможно, что приобретенная квартира все-таки будет обременена, только уже не ипотекой, а значительными коммунальными долгами, добавил управляющий директор компании «Метриум». Важно также проверить, чтобы в квартире не было прописанных.
Это тоже может доставить определенные неудобства в будущем, отметил эксперт.
Покупка ипотечной квартиры у банка
Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Такую квартиру тоже можно купить, в том числе в ипотеку, только продавцом в данном случае выступает банк. «Покупка у банков проще и удобнее, так как он является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц», — считает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».
Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность (Фото: Shutterstock)
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet: — Процедура в банках сейчас настроена так, что рисков у клиента почти никаких нет. Ранее клиенту нужно было либо заранее гасить задолженность продавца перед банком, что, естественно, рискованно, так как происходит до перехода права собственности на покупателя, либо оформлять договор с переводом долга. Сейчас банки научились работать с такими ситуациями максимально прозрачно и с наименьшими рисками для клиента. Обычно делается два аккредитива, на первый выдается сумма для погашения задолженности, на второй — остальное. После чего залог снимается и одновременно происходит переход права собственности на покупателя.
Поэтому сейчас в банках предусмотрена прозрачная схема проведения таких сделок и клиент ничем не рискует. Даже в случае срыва сделки его деньги вернутся обратно с аккредитива.
Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт. Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса.
Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру. Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс. Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик. Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова.
Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова. Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет.
Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.
- Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
- Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности
- Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»