У меня дом, купленный на маткапитал, и земельный участок. Все оформлено в доли по 1/3 на меня и двоих детей. Могу ли я продать часть участка, так как не в состоянии его содержать? Площадь участка – 0,29 га?
Как это сделать?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Да, продать часть земельного участка возможно. Есть несколько вариантов решения этого вопроса, при этом у каждого варианта есть свои особенности.
Один из вариантов – это разделить земельный участок между всеми его сособственниками (не путать с выделом в натуре доли земельного участка и доли в доме одному собственнику).
Для этого автору вопроса потребуется провести раздел исходного земельного участка размером 0,29 га (по-простому, размежевать), в результате которого будут образованы новые земельные участки, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекратит свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).
Во-первых, для решения этого вопроса автору не обойтись без привлечения кадастрового инженера, который будет проводить раздел (размежевание) земельного участка, в том числе подготовит межевые планы новых участков и установит их границы. Термин «размежевание», как и сам процесс, широко используется на практике кадастровыми инженерами, хотя и не является юридическим термином, который применяется в нормативных правовых актах.
Кадастровые работы проводятся на основании договора подряда, который заключается между собственником участка и кадастровым инженером.
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, может быть разделен между ее участниками по соглашению между ними.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Возвращаясь к вопросу, на основании соглашения о разделе, заключенного между всеми собственниками земельного участка, земельный участок разделяется в натуре таким образом, чтобы из исходного земельного участка 0,29 га образовались два земельных участка, а именно: в границах одного земельного участка был полностью расположен жилой дом автора вопроса, а на другом участке (который планируется продать) постройки отсутствовали.
В дальнейшем в Росреестре исходный земельный участок снимается с кадастрового учета, а на кадастровый учет ставятся два самостоятельных земельных участка, на каждый из которых одновременно регистрируется право общей долевой собственности всех собственников (ч. 2 и 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).
Во-вторых, раздел земельного участка обязательно происходит с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Изменение площади земельного участка ограничено Земельным кодексом РФ и Правилами землепользования и застройки конкретного района. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом – Правилами землепользования и застройки территории, которые утверждаются органами местного самоуправления (т.е. местной администрацией).
Поэтому площади вновь образуемых земельных участков после раздела должны быть не ниже предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией в Правилах землепользования и застройки той территории, где расположен участок автора вопроса.
Несоблюдение предельного минимального размера является самостоятельным основанием для приостановки и последующего отказа Росреестра в государственном кадастровом учете и регистрации вновь образуемых земельных участков (п. 28 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
Также к образуемым земельным участкам должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), это можно сделать и путем установления сервитута (п. 26 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).
В-третьих, распоряжаться долями в праве общей долевой собственности в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, без предварительного получения разрешения органов опеки и попечительства не получится.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
Следовательно, на заключение соглашения о разделе земельного участка родителям потребуется получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства, так как среди собственников земельного участка есть несовершеннолетние дети.
Соглашение о разделе земельного участка заключается в письменной форме, а, поскольку эта сделка происходит с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, то законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).
Таким образом, чтобы заключить соглашение о разделе земельных участков, придется обращаться к нотариусу того нотариального округа, в котором расположен земельный участок автора вопроса.
Поскольку сособственниками новых (после раздела) земельных участков будут являться несовершеннолетние дети, то для последующей продажи одного из образованных участков также предварительно потребуется получать согласие органов опеки и попечительства, а купчую (договор купли-продажи земельного участка) заключать в нотариальной форме.
Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в недвижимости без предоставления соответствующей компенсации.
Можно ли потратить маткапитал на приобретение недостроенного дома
Улучшение жилищных условий
Автор Светлана Анохина На чтение 7 мин. 9k.
Самым востребованным направлением расходования средств материнского (семейного) капитала (МСК) является улучшение условий проживания. В соответствии с программой семья может приобрести готовый жилой объект, начать возведение дома либо задействовать деньги для его реконструкции. Но можно ли воспользоваться государственной поддержкой для покупки недостроенного дома?
Можно ли потратить маткапитал на недостроенный дом
Все допустимые направления использования материнского капитала (МСК), изложены в федеральном законе ФЗ № 256. В Постановлении правительства № 862 от 2007 г с дополнениями и изменениями, которые вступили в силу с 01.01.2022 года, указываются правила направления семейного капитала на улучшение жилищных условий.
В соответствии со ст. 10 ФЗ РФ №256 улучшение условий проживания заключаются в следующем:
- Приобретении эксплуатируемого жилья (дома, квартиры, комнаты).
- Строительстве по ДДУ (Договору долевого участия).
- Использовании денег для погашения ипотечного (жилищного)займа либо первого взноса по нему.
- Возведении дома либо его реконструкции.
- Участии в жилищном кооперативе.
Жилплощадь, которую планируется приобрести на средства МК, должна отвечать следующим требованиям:
- Эксплуатироваться по назначению.
- Располагаться в жилом районе.
- Иметь статус жилого объекта.
Недострой не отвечает данным критериям по нескольким причинам: не может считаться жилым помещением и не эксплуатируется. Поэтому в расходовании денег по госпрограмме заявителю будет отказано.
Получить разрешение на использование маткапитала можно, если недостроенный объект уже имеется в собственности семейства. Строительство можно начать собственными силами либо задействовать банковский кредит. А средства маткапитала получить на реконструкцию либо достройку жилья.
Деньги буду выделены в 2 этапа.Половина суммы переводится собственнику сертификата на маткапитал после подачи запроса. Оставшаяся часть — через полгода после проведения работ, что должно подтверждаться актом освидетельствования .
Если дом строится собственными силами, то на протяжении полугода потребуется создать фундамент, возвести несущие конструкции, кровлю . При проведении реконструкции на протяжении полугода нужно увеличить жилую площадь помещения минимум на одну учетную норму, принятую в муниципалитете.
Что по закону считается недостроенным жильем
Понятие «незавершенное строительство» и обязательство по учету недостроенных объектов в Росреестре вводится ФЗ РФ №218 от 13.07.2015г.Для внесения недостроя в реестр он должен соответствовать следующим параметрам:
- Иметь фундамент.
- Участок земли с недостроенным жильем должен принадлежать заявителю на правах собственности, бессрочного использования либо арендоваться.
- Наличие разрешения на строительство (для его получения нужно подтвердить право владения участком, предназначенным для ИЖС, приложить план строительства).
- Прекращение действия договора подряда, заморозка строительства.
Действующее законодательство запрещает покупку недостроенного дома на средства МСК. В случае необходимости проведения такой сделки, владелец сертификата должен приобрести недострой и участок под ним в собственность за счет личных либо заемных средств.
Светлана Анохина
Социальный юрист
Задать вопрос
Получить средства из Пенсионного Фонда можно под реконструкцию имеющегося помещения. В этом случае важно состояние объекта незавершенного строительства – оно должно иметь основные конструкции и степень износа не более 50%. В противном случае ПФР имеет полное основание для отказа в выдаче маткапитала.
Покупка недостроенного дома в счет материнского капитала
После того, как найден подходящий объект, с его собственником потребуется подписать договор купли-продажи дома с земельным участком либо приобрести право строительного подряда.
Если земля не оформлена, то следует обратиться в муниципалитет для оформления аренды или иного права пользования.
Далее потребуется обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала. Деньги будут выделены, если в заявлении указана одна из следующих целей их использования:
- Надстройка дополнительного этажа.
- Увеличение жилой площади за счет пристройки дополнительных комнат.
- Переоборудование чердака в комнату.
В случае одобрения на счет заявителя перечисляется половина денег по сертификату для начала работ. Через полгода потребуется обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство для проверки объекта и получения акта освидетельствования. Также начало работ подтверждается договорами подряда, кассовыми чеками, сметами.
Для получения оставшейся части денег потребуется повторное обращение в Пенсионный фонд . Завершив проверку документации, сотрудники ПФР перечислят средства по представленным реквизитам. После завершения строительства и введения дома в эксплуатацию на протяжении полугода собственник МСК обязан выделить долю в нем каждому члену семейства.
Необходимые документы
Для покупки недостроя участникам следки необходимо обратиться в муниципалитет и предоставить следующие свидетельства:
- Заявление.
- Гражданские паспорта участников сделки.
- Выписку из ЕГРН.
- Разрешение на проведения строительных работ.
- Строительный паспорт на объект.
Также потребуется приложить ДКП на дом с участком, если право на недострой зарегистрировано продавцом. Если нет, то необходимо заключить соглашение переуступки права на подряд.
Для получения денег в ПФР потребуется предоставить следующий пакет документации:
- Заявку с указанием цели расходования средств.
- Сертификат на МСК.
- Гражданские паспорта заявителя и всех членов семьи старше 14 лет.
- Детские свидетельства о рождении.
- СНИЛС.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Если использовались кредитные средства, то потребуется приложить договор на их получение с графиком платежей.
- Разрешение на проведение строительных работ.
- Если работы осуществляются собственными силами, нужны чеки, квитанции.
- Соглашение подряда.
В Пенсионный Фонд представляются оригинальные документы и их копии. Специалист сверит их на соответствие и передаст оригиналы заявителю.
Какие трудности и вопросы могут возникнуть
После приобретения недостроя собственнику сертификата потребуется правильно оформить документы для получения денег. Половину причитающейся суммы выделят только на реконструкцию жилья (увеличение его площади) либо на строительство (на первом этапе обустраивается фундамент, кровля, несущие конструкции).
Чтобы получить оставшуюся часть денег, потребуется документально подтвердить увеличение жилплощади минимум на одну учетную норму либо проведение строительных работ.
Приобрести за счет госпрограммы можно только жилое помещение. Покупать участок придется за собственные либо заемные средства. После ввода дома в эксплуатацию потребуется оформление долевой собственности на него.
Землю подобным образом оформлять не нужно. Но если в будущем потребуется продать дом, могут возникнуть трудности. Поэтому рекомендуется одновременное оформление каждого объекта в долевую собственность всех членов семейства.
Светлана Анохина
Социальный юрист
Задать вопрос
Перед покупкой недостроенного объекта следует проконсультироваться юристами либо изучить законодательство. Так как встречаются случаи, когда в выплате отказывают в связи с несоответствием недостроенного объекта законодательным требованиям.
Видео по теме
Для более подробного изучения вопроса рекомендуется посмотреть видео. Из него можно узнать обо всех особенностях приобретения дома под реконструкцию:
Как купить дом за материнский капитал
Покупка дома за материнский капитал — совсем не редкость. В России миллионы граждан проживают в небольших населенных пунктах и поселках, где за счет маткапитала можно полностью оплатить приобретение жилого дома. И даже если речь городе, здесь деньги государства можно добавить к своим или кредитным средствам.
07.03.22 32447 25 Поделиться
Автор Бробанк.ру Ирина Русанова
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости
Высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся).
Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]Открыть профиль
Специалист Бробанк.ру рассказывает, как купить дом за материнский капитал за весь его номинал, с добавлением собственных средств, с привлечением кредита или ипотеки. И самое важное — каким требованиям должен соответствовать объект.
Можно ли купить дом на материнский капитал
Самое главное — да, вы можете купить и даже построить дом с привлечением средств материнского капитала.Одна из предусмотренных законом трат — покупка жилой недвижимости, которая оформляется в собственность всей семьи. И если это дом, которому присвоен статус жилого, его можно приобрести за государственные деньги (или добавив к ним свои).
Пенсионный фонд, который регулирует все вопросы, связанные с маткапиталом, указывает, что направить его можно на улучшение жилищных условий. То есть нет никаких ограничений по тому, что это будет за объект, главное, чтобы он был жилым.
Дом за материнский капитал купить можно. Но это должен быть именно жилой объект соответствующего статуса. Дачи, земли приобрести на эти деньги нельзя.
Именно частные дома часто фигурируют в сделках по обналичиванию маткапитала. Владельцы сертификата за копейки покупают откровенно ветхое жилье в отдаленных уголках страны, а покупка оформляется на всю сумму капитала. Конечно, речь идет о сговоре с продавцом, часто процедуру сопровождает агентство.
К сожалению, такие схемы обналичивания случаются постоянно, и далеко не часто они всплывают. Все дело в том, что ПФР не наделен законом выезжать на место, осматривать дом. Он видит только бумаги: и если по ним все хорошо, он одобряет сделку и переводит деньги продавцу.
Обналичивание материнского капитала — это мошенничество. При выявлении такой сделки владельца сертификата ждет суд (возможно наказание по уголовной статье), плюс его обяжут вернуть деньги государству.
Как купить дом под материнский капитал
Сразу крайне важный момент — приобрести дом за материнский капитал можно тогда, когда ребенку, который “вызвал” его получение, исполнится 3 года. До этого момента совершить сделку невозможно, она не будет пропущена Пенсионным Фондом. А вот если это будет ипотека на дом — пожалуйста, можно купить в любой момент.
- Найти дом, который обязательно носит статус жилого. Важно предупредить продавца, что вы будете использовать маткапитал. Дело в том, что он получит деньги только после проверки сделки ПФР, после регистрации ее в Росреестре.
- Составить договор купли-продажи. По закону всем членам семьи нужно выделить доли, поэтому все они указываются в договоре как покупатели с указанием долей. Если мать официально не замужем, собственником становится она и все дети.
- Стороны посещают МФЦ или Росреестр для регистрации сделки купли-продажи дома. По итогу новый собственник получает выписку из ЕГРН, которую нужно предоставить в ПФР. Госпошлина за регистрацию прав собственности — суммарно 2000 (раскидывается на всех новых собственников согласно их долям).
- Выписка, паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей, договор купли-продажи и реквизиты банковского счета продавца предоставляются в ПФР. Здесь держатель сертификата на маткапитал пишет заявление на распоряжение средствами.
- В течение 10 дней Пенсионный Фонд рассматривает заявление. Если нареканий нет, выносится положительное решение. После сумма маткапитала переводится на счет продавца.
Если сделка предполагала вливание собственных средств семьи, она совместно с продавцом сама принимает решение как отдать остальные деньги. Обычно они передаются в момент подписания договора купли-продажи дома.
Скорее всего, продавец запросит справку о размере материнского капитала, чтобы быть уверенным в том, что получит именно оговоренную сумму. Дело в том, что держатели капитала могут его частично тратить, и на момент сделки он может иметь другой вид, нежели изначально. Справка заказывается в ПФР или на Госуслугах.
Как направить материнский капитал на строительство дома
Теперь рассмотрим другую ситуацию — вы решили построить собственный дом и частично использовать для этого средства материнского капитала. Это вполне возможно, закон допускает такую сделку. Но есть некоторые нюансы.
Построить дом в этом случае можно только на участке, который уже принадлежит семье.
- допускается строительство только жилого дома, пригодного для круглогодичного проживания;
- участок должен находиться в жилой зоне;
- будущий дом по проекту должен соответствовать всем нормам;
- владелец сертификата и/или его супруг должны иметь права собственности на землю, где будет возводиться дом;
- должно быть получено разрешение на строительство;
- можно возводить дом как своими силами, так и с привлечением строительных организаций.
Строительство своими силами
Можно построить дом за материнский капитал своими силами. Только в процессе придется собирать все чеки и квитанции, подтверждать целевое расходование государственных средств.
Сумма капитала не выдается семье сразу. После предоставления разрешения на строительство и написания заявления семья получает только половину номинала сертификата.
Следующую половину ПФР передает после проверки, через полгода после предоставления первого транша. Для получения денег нужно заказать проверку строительства в органе, который регулирует архитектурные дела в населенном пункте и получить у них акт. Акт передается в ПФР, после семья получает остаток средств.
Привлечение строительной компании
Можно использовать материнский капитал на строительство дома путем передачи его средств организации, с которой семья заключила договор. В этом случае компания часть средств получает от семьи, а часть в размере капитала — от Пенсионного Фонда.
После составления договора на возведение дома фирма предоставляет заказчику реквизиты своего расчетного счета. Держатель сертификата предоставляет документы в ПФР, в течение пары недель строительная компания получит деньги.
Вне зависимости от способа постройки после возведения дома в нем должны быть выделены доли всем членам семьи.
Как купить дом в ипотеку с материнским капиталом
Все банки, выдающие ипотеку физическим лицам, работают с сертификатами на материнский капитал. С этим проблем не будет. Но не все банки работают с домами, многие принимают в залог только квартиры, которые признаются более ликвидным имуществом.
При ипотеке материнский капитал на покупку дома можно использовать до 3 лет ребенка.
Сам же процесс оформления ипотеки стандартный. Сначала гражданин подает заявку в выбранный банк, получает одобрение, выбирает в рамках одобренной суммы дом, собирает на него пакет документов (укажет банк), проводит экспертную оценку (на эксперта укажет банк), берет в ПФР справку о размере маткапитала.
Если банк одобряет сделку, составляется кредитный договор, в Росреестре регистрируются права собственности. Так как в ипотечном доме выделить доли детям невозможно, составляется обязательство о выделении долей после выплаты ссуды и снятия обременения. В завершение гражданин идет в ПФР, пишет заявление, далее госорган переведет сумму капитала банку.
Так что, покупка дома под материнский капитал — вполне решаемая задача. Можно купить готовый дом, построить его или оформить ипотеку. Главное, нужно выделить доли всем членам семьи.
А их размер определяют взрослые члены.
Частые вопросы
Какой дом можно купить на материнский капитал?
ПФР указывает только два требования — дом должен быть жилым, он должен находиться на территории России.
Где купить дом за материнский капитал недорого?
Если речь о городе или пригороде, средств маткапитала не хватит для оплаты стоимости дома в полном объеме. Сумма капитала — 483 или 639 тысячи рублей. В небольших населенных пунктах, в поселках можно купить недорогой дом только за эти деньги.