Нередко земельным участком владеет сразу несколько человек – каждому принадлежит определённая доля. При этом, если возникает необходимость продать свою часть земли, это обязательно вызывает сложности, ведь процедура существенно сложнее, чем простая продажа земельного участка.
В данной статье мы рассмотрим, можно ли продать долю земельного участка, что для этого понадобится и какие нюансы этого процесса.
Условия, когда можно продать долю земельного участка
Для того чтобы иметь возможность продать долю земельного участка и дома, необходимо, чтобы соблюдались такие условия:
- необходимо выделить свою долю – процедура выделения доли является обязательной, прежде чем она будет продана третьему лицу. Единственной ситуацией, когда можно продать часть участка без выделения доли – это когда покупателем будет выступать другой сособственник земли;
- требуется оповестить других совладельцев о продаже – согласно законодательству, хотя сособственники не могут препятствовать продаже доли (если она выделена в установленном порядке), они имеют право на преимущественное приобретение земли. Это означает, что продать часть земельного надела можно только в том случае, если каждый из совладельцев предоставил письменный отказ от ее покупки, или прошло 3 месяца с момента оповещения. Если этот порядок не будет соблюден, любой сособственник может оспорить сделку в суде и расторгнуть ее;
- если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, то есть ряд ограничений по его продаже – во-первых, покупателем не может быть иностранец, лицо без гражданства или компания с иностранным капиталом (доля более 50%), во-вторых, государство имеет преимущественное право по выкупу таких участков, а это означает, что вначале нужно получить разрешение местных властей, только потом совершать сделку;
- размер доли, если она будет выделяться, должен быть не меньше минимально разрешенном в данном регионе для участков с таким предназначением – в каждом регионе есть минимально установленные размеры земельных наделов для каждой категории землепользования, и выделенная доля должна быть не меньше этого значения, в противном случае процедура выделения доли невозможна;
- если на участке находятся постройки, то они продаются вместе с землей. В случае, если дом также находится в долевой собственности, возможны два варианта: либо в строении также выделяются доли (при технической возможности), либо определяются правила пользования объектом.
Как видно, есть много условий и подводных камней, потому перед началом продажи доли лучше провести консультации с земельным адвокатом.
Надо ли делать межевание перед продажей участка?
Можно ли продать долю земельного участка без межевания, или это необходимая процедура? Этот вопрос волнует всех собственников долей, поскольку процесс межевания – не из дешевых и достаточно долгий. На самом деле, законодательство не запрещает продавать свою долю без межевания, единственное требование – при совершении сделки на руках должен быть кадастровый паспорт со всеми данными о земле. Однако отсутствие четких границ между участками – это практически гарантия проблем в будущем: территориальные споры с соседями, невозможность точно определить площадь участка и т.д.
Потому проведение межевания – крайне рекомендованная процедура сразу после выделения доли в натуре при подготовке к продаже.
Хочу продать долю в квартире, а сестра против
Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает.
Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.
И что мне теперь с этой долей делать?
Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли.
Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.
Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.
Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Что такое преимущественное право покупки
Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки.
Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.
Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой.
Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.
Теоретически преимущественное право можно обойти. Например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку.
О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье. Но такую сделку могут оспорить, и я не рекомендовал бы всерьез рассматривать такой вариант.
Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.
Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.
Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить
По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.
Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.
Но есть нюансы. Если собственник доли должен денег, например банку, то банк вправе обратить взыскание на долю. Если долю невозможно выделить в натуре, банк может потребовать ее продать. При этом преимущественное право покупки за другими собственниками сохраняется. Если они не готовы выкупить, то доля продается на публичных торгах.
В этом случае правило о том, что цена для всех одинаковая, перестает действовать. Поэтому с торгов доля может уйти значительно дешевле.
Если сестра не против
Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.
Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 ₽, из которых 500 ₽ — это госпошлина, 1500 ₽ — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.
Если сестра против
В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.
Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.
Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».
Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры.
Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.
Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.
Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде.
Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.
Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт.
Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.
Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 ₽ за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.
Уведомление в личном кабинете на сайте Росреестра. Доступ к нему можно получить через госуслуги. Но этот способ можно использовать, только если число собственников других долей больше 20.
Так бывает, например, при продаже машино-места в паркинге — то есть доли в праве общей долевой собственности, которая в натуре не выделена.
Как поступить дальше
Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.
Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю.
Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.
Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит.
Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.
Что можно сделать, если бы вы владели незначительной долей
Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше 1 /4. Или если бы у сестры была доля меньше 1 /4, вы могли бы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.
Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. 1 /4 доли в однокомнатной квартире может, например, составлять 3—4 м² . Пользоваться ими для личных нужд невозможно.
С сентября 2022 года введен запрет на создание микродолей в квартире. Нельзя заключать сделки, в результате которых в общей долевой собственности возникнут доли менее 6 м² на одного собственника. Продать такую долю можно только собственнику, у которого уже есть доля в праве, если в сумме после приобретения доля будет больше 6 м².
А если договориться с другим собственником не удалось — остается только обратиться в суд. Он может признать долю в недвижимости незначительной и обязать других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Задать вопрос
Всё ок, только забыли написать, что цена 1/2 доли квартиры не равна цене половине суммы от продажи всей квартиры. По факту, эту цену можно делить на 2. Т.е. если квартира стоит 2 млн, то 1/2 доля не стоит 1 млн, а стоит где-то 500 тыс.
Лудший, можно поподробней об этом?
Галина, а что поподробней? не один дурак не купит 1/2 квартиры по рыночной цене, ибо больше судов и геморроя, покупают ушлые дельцы, за копейки, зато потом еще сестрица взвоет, что сама не продала
Inna, Не всегда так. Коммуналки в обычных квартирах хоть и редкое, но довольно обычное решение. Часто продаются, часто покупаются. Но правда это не однокомнатные квартиры конечно
Галина, а кому нужна доля? Задайтесь вопросом, кто захочет быть покупателем 1/2 доли по цене половины квартиры? Смысл для покупателя какой? Когда вы покупаете комнату в коммуналке за 500 тыс, это совсем не означает, что двухкомнатная квартира будет стоить 1 млн. То есть, продавая долю, а не всю квартиру, не рассчитывайте получить сумму 1/2 от рыночной цены квартиры.
Проконсультируйтесь у риэлтора, все станет ясно.
SGN, сдать долю можно при согласии сособственников. Необходимо оформить договор аренды в налоговой инспекции. Даже для временной регистрации необходимо согласие владельцев других долей. Ну и разделить коммунальные платежи.
Не все так просто.
Лариса, Это по закону а сдают обычно никого не спрашивая с выселением потом будут явные проблемы и жить в месте вряд ли кто будет
SGN, абсолютно невозможные, неосуществимые «советы» даёте! — правильно выше Лариса уже написала, что невозможно ни в каком виде распоряжаться ДОЛЕВОЙ собственностью БЕЗ СОГЛАСИЯ ВСЕХ сособственников! Ни о какой аренде, пользовании, любом вселении на долевую ж/площадь посторонних граждан речи быть не может! Дарение без согласия — это пожалуйста.
Продавать всю квартиру и потом поделить деньги согласно долям — выгоднее. Другое дело, если сестра там живёт, съезжать не хочет и считает что вправе просто запретить продажу.
Елена, похоже, сестра вообще не понимает, что вторая доля может быть продана и с ней будут жить чужие люди. Она искренне считает, что если вторая владелица не живёт, то буду жить одна во всей квартире, и все ок.
Margarita, да, таких много. Считающих что без их разрешения с квартирой ничего не сделать
Margarita, с чего вы взяли, что сестра, которая не хочет продавать всю кв. в ней живёт. 😳
причём продают обычно цыганам или профессионалам, которые потом дожимают оставшегося и выкупают всё за смищьные деньги )))
Квартирный вопрос испортил однако )))
А чем отличается от статьи где было два брата?)
Alexander, полом сестер)
«Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.»- . Весь текст ? Вы правильно написали ? А если написано просто — извещение о том то том то ? Этого разве не достаточно ?
Владимир, проще копировать вставить, чем потом доказывать. Не от руки же писать.
Подарите, фиктивно. Для дарения согласия не надо, просто договоритесь с покупателем. А ещё долю можно в счёт погашения долгов отдать, сначала оформите договор о займе денег, потом долей его гасите, тоже никаких согласий не надо.
Loreen, Предположим фиктивное дарение. Своему родственнику дарить не станет. Смысла нет. Значит предполагаемому покупателю со стороны, который помимо пукупки доли, так же обязан будет заплатить налог, который рассчитывается по рыночной стоимости жилплощади.
Мне кажется, не много покупателей найдется.
«Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼.» А можно поподробнее, какие есть способы принудить владельца большей доли к покупке? Через суд?
Например, если есть 1/8 в трехкомнатной квартире.
Эксперт Т—Ж
Dmitry, нельзя заставить других людей что-то у вас купить.
Вот такой случай : у двух собственников по 1/2 доли в трешке. Один собственник обратился в суд для установления порядка пользования — ему 1 комнату или ему 2 комнаты . Суды 1 и 2 отказали определить порядок пользования . При этом Ответчик планирует продать свою 1/2 доли по завышенной цен — специально, чтобы продать ее квартирным рейдерам ( сам заявил).
Истец специально заявил в порядок пользования 2 комнаты — ему отказали, даже когда в суде обе стороны заявили, что разногласий по двум комнатам , которые каждый из них занимает нет, а в третьей каждый занимает по 1/2 . Теперь продать квартиру еще сложнее так как те же судьи будут рассматривать заявление в той же ситуации но с новым собственником.При этом истец не проживает и ему все равно кто заедет. Истец , возможно выкупил бы вторую долю, если бы она не была завышена в два раза и ему бы не угрожали рейдерами. Ответчик высылал письмо через нотариуса и там действительно было два пустых листа.
Истец написал об этом письмо нотариусу и тот повторил отправление , но уже с описью вложения. В описи вложения не было полного текста, только типа содержания письма » уведомление о продаже доли» .
Долевая собственность: особенности продажи
Что такое долевая собственность и чем она отличается от совместной? Как правильно продать или выкупить долю в квартире, чтобы сделку не оспорили, можно ли при этом обойтись без нотариуса? Отвечаем на самые распространенные вопросы, связанные с долевой и совместной собственностью.
Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью.
Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.
Что такое долевая собственность?
Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.
Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.
В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Как сделать выдел доли в квартире
Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.
Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.
Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?
Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.
При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.
Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.
Как продать квартиру в долевой собственности?
Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.
По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).
Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.
Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.
Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.
Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.
Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.
За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.
Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.
Как продать долю в квартире?
Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.
Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
- При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
- Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
- Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.
Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.
Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.
Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.
Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.
Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.
Как выкупить долю?
К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?
Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.
После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.
Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
Можно ли обойтись без нотариуса?
Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.
1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.
2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.
Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.
3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.
Как организовать выкуп незначительной доли?
С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.
Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.
Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.
Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.
Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.
То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.
Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.
«И жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учет, каждому присвоен уникальный номер, право собственности заявителя регистрируется в отношении каждого объекта “отдельно” (хотя и по одному заявлению). Поэтому для продажи доли в праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов, подлежащих продаже и находящихся в общей долевой собственности».
Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.
Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.
Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).
Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.
Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Как продать долю участка если собственника второй доли не найти 2024
В 2020 году я начал открыто говорить о своих намерениях. А потом и действовать.
Начал с того, что нашел риелтора. Он и рассказал мне, что я должен отправить второму собственнику, то есть матери, извещение о продаже доли, чтобы не нарушить ее преимущественное право покупки.
После этого в августе 2020 года заказным письмом с уведомлением о вручении я отправил матери извещение. В нем указал, что готов продать долю за 900 000 Р . Цена ниже рынка, но я рассчитал ее на калькуляторе недвижимости от «Циана». Всего подобные квартиры в этом же доме стоили от 5 500 000 Р .
В это время риелтор работал вяло, поэтому я отказался от его услуг и решил, что сам найду покупателей. Для этого разместил объявление о продаже доли на «Авито» — ее размер в заголовке написал примерно, потому что она не была выделена в натуре. Я просто нашел в интернете похожую планировку и по памяти рассчитал параметры.
Получилось 18 м².
В тексте объявления написано, что я продаю всю квартиру. В определенный момент мы с матерью договорились, что я могу это сделать, если после куплю ей другое жилье.
После публикации я стал принимать звонки от потенциальных покупателей. Правда, 90% из них оказались риелторами. Они назойливо предлагали свои услуги, и это осложняло процесс продажи.
Одновременно я узнал, что неправильно оформил первое извещение о продаже. В интернете пишут, что его нужно отправить заказным письмом. Но на самом деле надо отправить телеграмму с уведомлением.
Так что в декабре 2020 года я повторно отправил извещение — уже телеграммой. Всего на почтовые услуги я тогда потратил 1768 Р .
Через месяц — в январе 2021 года — настал день, когда я мог продать долю без согласия второго собственника. За это время мать со мной не связывалась. Я ей тоже не звонил: не хотел провоцировать ее на оскорбления и язвительные замечания.
Поиск другого риелтора
Поскольку установленная законом процедура была выполнена, я начал искать риелтора в Самаре. Приезжать туда я не собирался. Мне нужно было, чтобы риелтор помог провести сделку дистанционно: найти покупателя, показать квартиру, заключить договор и провести его через нотариусов — самарского и владимирского.
Выбрать риелтора оказалось сложно. Но не из-за того, что их было мало, наоборот, в Самаре их даже больше, чем надо. Вот почему возникли сложности:
- Одни агенты не работали с долями.
- Другие предлагали невыгодные условия, например запрашивали гонорар 150 000 Р за продажу доли.
- Также я натыкался на плохие отзывы на этих специалистов.
- Плюсом ко всему оказалось, что не все риелторы умеют проводить сделки дистанционно.
- Я не хотел сотрудничать с агентами по предоплате без договора.
Также мне было важно, чтобы риелтор общался со мной честно: сразу говорил, если что-то не так, а не тянул с продажей, как делают некоторые.
В итоге мне удалось найти компанию с более-менее адекватным рейтингом и условиями сотрудничества. По договору, который мы подписали в июле 2021 года, риелторские услуги стоили 80 000 Р . Но оплату риелторы получили бы только по факту продажи.
Подписанный договор вместе с дубликатом ключей от квартиры я отправил риелтору почтой. На ключи потратил 900 Р , на доставку — еще 400 Р . С этого момента началась работа риелторов.
Проблемы, с которыми я столкнулся
Даже если другой собственник не хочет покупать долю и потерял преимущественное право покупки, это не значит, что он не станет мешать. Он может сменить замки, содрать обои в квартире и пугать потенциальных клиентов. В моей ситуации так и получилось — я вынужден был бороться с матерью год.
Со слов риелторов, она специально разводила бардак: разбрасывала вещи, не убирала за кошкой до такой степени, что можно было наступить в лужу и оказывалось сложно дышать от вони, пугала покупателей. Например, поливала их святой водой, встречала с распятием в руках или завернувшись в полотенце.
А еще она расставила по квартире кучу икон и развесила разные обереги. Это сильно нервировало риелторов, создавало давящую атмосферу и тормозило процесс продажи.
За это время я обращался к пяти юристам во Владимире. Многие из них говорили только о том, что я описал выше: если вы послали извещение, можете продавать долю. Но что делать, если второй собственник срывает сделку, никто не знал. На эти консультации я потратил 28 000 Р .
В какой-то момент ситуация меня доконала, и я сделал перерыв на несколько месяцев, чтобы восстановить нервную систему. А затем продолжил поиск, и мне все же повезло — я нашел юриста-эксперта по банкротству и судебным делам, который мне помог. Его консультация обошлась в 7000 Р . В то время я готов был продать долю за 100 000 Р , лишь бы от нее избавиться, именно такую сумму предлагали скупщики.
Но юрист меня отговорил: сказал, что раз второй собственник — моя мать, я могу повлиять на ситуацию.
По закону, если человек ведет себя неадекватно — из-за психического заболевания не понимает значения своих действий или не может ими руководить, — его можно признать недееспособным. Это делается через суд. А состояние человека определяет медицинская экспертиза.
Для недееспособного человека назначается опекун, который совершает от его имени все юридически значимые действия. Опекуном может стать близкий родственник. В нашем случае — я.
Я не планировал лишать мать дееспособности, чтобы спокойно продать свою долю. Но надеялся, что перспектива получить психиатрический диагноз и зависеть от меня ее припугнет, поэтому она перестанет мешать сделке.
Обращение в психоневрологический диспансер
Чтобы в последний раз уговорить мать сотрудничать, в апреле 2022 года я поехал к ней в гости. Так я и обнаружил небольшие, а где-то и явные признаки ее нездоровья.
Например, ее быт разительно отличался от того, что было раньше. Прежде она поддерживала идеальную чистоту — каждый день вытирала пыль, раз в месяц мыла окна, каждые три недели стирала шторы. А теперь все было наоборот: пыль и шерсть кошки на полу превратились в клубки и перемещались по нему, как перекати-поле в вестернах.
Кроме того, я нашел в квартире 78 икон и 62 фигурки на морскую тему, а также 33 символа других религий — Будда, домовенок, подкова, звезда Давида, пентаграмма и другие. И это не было коллекцией: в них обычно элементы не повторяются, а у матери было тринадцать икон одного вида, три одинаковые фигурки корабля и так далее.
Плюс у нее были бредовые идеи. Например, о том, что ее начальник ее любит и скоро они будут вместе, хотя он был женат и не делал ей никаких знаков внимания. Из-за этого позже ее даже уволили, но она продолжала хранить его фото и верить в их совместное будущее.
А еще она рассказывала, что слышала свою мать, хотя ее давно нет в живых и в этой квартире она никогда не жила.
Но больше всего о нездоровье матери говорило ее поведение. Например, во время разговора она могла резко уйти и забыть, что мы говорили. Даже если мы обсуждали что-то вроде кошек или погоды. Также в разговоре она путала воспоминания о нас с братом.
Например, брат учился менеджменту и работал в продажах, а я — на MBA и журналистике, но мать думала, что он работает в СМИ, а я продаю «Консультант-плюс».
Все это сопровождалось снижением спектра ее реакций. Сейчас она в той фазе, когда может улыбаться и хихикать или сидеть и смотреть в одну точку в ответ почти на все, что ей говорят.
Психиатр, с которым я консультировался по поводу матери, сказал, что это похоже на компульсивное накопление из-за обсессивно-компульсивного расстройства, ОКР, а также на шизофрению.
В конце апреля я вернулся во Владимир, а в конце мая написал письмо в ПНД по месту проживания матери. В нем я рассказал обо всем, что видел сам, а также о том, на что жаловались потенциальные покупатели и риелторы. И попросил провести принудительное психиатрическое освидетельствование и госпитализировать ее в стационар.
Через три дня — 29 мая 2022 года — со мной связался сотрудник ПНД. А потом в тот же день позвонил участковый врач. У меня уточняли детали по моему обращению — поведение матери, были ли у нее приводы в полицию, кидается ли она на людей, в какой степени родства мы, есть ли подтверждающие документы, может ли кто-то прийти к матери и открыть дверь врачу.
Врач боялся, что женщина буйная, поэтому нужны были три человека, которые могли подстраховать сотрудника ПНД.
Также врачам потребовались номера родственников и мои документы — паспорт и свидетельство о рождении, где указаны данные матери. Их я скинул врачу в мессенджере.
Сотрудники ПНД приехали к маме 3 июня 2022 года. Они провели освидетельствование на месте и не забрали ее в больницу. А 6 июня мне ответили из ПНД, что женщина больна, но еще ни на кого не нападает, а значит, может спокойно перемещаться.
Это врач сказал устно, по телефону, а в официальном письме он написал, что не обнаружил у матери никакого «тяжелого психического расстройства, которое имело бы достаточно выраженные проявления» и влияло бы на ее дееспособность.
Даже после такого ответа я мог бы обратиться в суд и попробовать признать мать недееспособной. Но я решил пока этого не делать, а для начала проверить, как теперь пойдет процесс продажи доли. И снова обратился к риелторам.
Желаемый результат
Чтобы риелторы продолжили работу, мне пришлось связаться с участковым по месту жительства матери. Я рассказал ему, в чем дело, и предупредил, что, возможно, она будет его вызывать. Так я заручился его поддержкой, поэтому, когда риелторы вновь взялись за работу, мать поняла, что долю я все-таки продам.
В результате в июле 2022 года на 19-й месяц с того момента, как я все это затеял, мать все-таки изъявила желание выкупить мою долю. У нее по-прежнему не было на это денег, но была работа и имущество, 2/ 3 квартиры, поэтому банк дал ей кредит.
Она хотела побыстрее закрыть «вопрос доли». И в этом мы с ней полностью сходились. Я убрал объявление с «Авито», и мы начали готовиться к сделке.
Подготовка документов
Поскольку я продавал долю матери, решил обойтись без риелторов. По договору я должен был заплатить им, только если бы они нашли покупателя и провели сделку. По факту покупателя нашел я сам, но все равно заплатил им 45 000 Р . Это был гонорар за их труды и неприятности, с которыми они столкнулись из-за матери.
Риелторов это устроило, и мы расстались без конфликтов.
Теперь мне нужны были два нотариуса — в Самаре и Владимире. Идея была в том, чтобы провести сделку без возвращения в Самару, прямо из Владимира. А проблема — в том, что мы не могли провести сделку через «Домклик», потому что продавалась не вся квартира, а доля.
Такие сделки, если отчуждаются не все доли, а только одна, оформляют только нотариусы.
Нотариуса в Самаре и нотариуса во Владимире я искал два дня — обзванивал разные конторы и спрашивал, могут ли они провести нашу сделку. И нашел. Всего регистрация перехода права собственности и их услуги обошлись мне в 30 000 Р.
Дальше мы действовали так. Сначала мать настояла на том, чтобы договор купли-продажи составил не нотариус, а ее старый знакомый адвокат. Я не стал спорить и заплатил за его работу 5000 Р .
18 августа 2022 года мать пошла к нотариусу с договором и всеми документами, подтверждающими мое право на долю: они были спрятаны у нее. Поскольку нотариус в Самаре уже работал в связке с нотариусом из Владимира, он принял все документы на проверку.
Дальше мне нужно было заверить у нотариуса во Владимире свидетельство о перемене имени — я поменял его в мае 2022 года. Это единственный документ, которого не хватало, чтобы оформить сделку.
Через пять дней после того, как все документы оказались у самарского нотариуса, нам назначили сделку. Она должна была состояться 27 августа.
Сделка
Чтобы сделка состоялась, я должен был лично подписать документы. Но ехать в Самару я не хотел, поэтому нужно было найти другой способ.
Изучая разные варианты, я узнал, что можно просто оформить доверенность на другого человека. По доверенности он сможет подписать документы за меня, но не сможет получить деньги по сделке. Это называется доверенностью без права на получение денег от реализации имущества.
Подходящего человека я нашел за день. Им мог выступить и риелтор, с которым я сотрудничал раньше, и любой знакомый из Самары. Но время для посещения нотариуса было неудачным: все были заняты.
Один знакомый подходил по возможностям, но он был банкротом, поэтому не мог выступать доверенным лицом при продаже имущества.
Тогда я пошел на «Авито» и нашел там человека, который мог поучаствовать в сделке как мой представитель, всего за 1000 Р . Я уже готов был договориться с ним, но помочь вызвалась сестра. Так что 21 августа я сделал на нее доверенность за 3500 Р , отправил ее скан нотариусу в Самаре, а оригинал — ускоренной доставкой за 228 Р .
Через три дня — 24 августа — доверенность была в Самаре. И утром 27 августа состоялась сделка. Все прошло быстро: в Самаре мать и сестра по доверенности пришли к нотариусу и подписали договор.
И нотариус сам отправил документы на регистрацию в Росреестр.
В это время я во Владимире просто занимался своими делами, как и в любой другой рабочий день. О том, что сделка состоялась, я узнал, когда в тот же день на мой банковский счет пришли 900 000 Р .
Налоги с полученных денег мне платить не нужно, потому что я владел долей больше минимального срока владения.
Таким образом, я потратил на продажу доли 19 месяцев, одну неделю и еще день. Но если бы мать не мешала сделке, а я сразу нашел человека, который будет представлять мои интересы, и оформил на него доверенность, процесс занял бы дней пять.
В итоге я все-таки рад, что расстался с этой долей: думаю, в будущем с ней оказалось бы еще больше проблем. Плюс эта сделка помогла мне многое понять о моей семье. Этот путь стоило пройти, пусть даже в идеальном мире все могло быть удачнее, быстрее и спокойнее.
Траты на сделку — 121 796 Р
| Риелторские услуги | 45 000 Р |
| Консультации юристов | 35 000 Р |
| Работа нотариусов | 30 000 Р |
| Договор купли-продажи | 5000 Р |
| Доверенность | 3500 Р |
| Почтовые услуги | 2396 Р |
| Дубликат ключей | 900 Р |