К сожалению, с мошенничеством можно столкнуться на любом этапе поиска жилья, даже обратившись к профессионалам рынка недвижимости. Как обманывают риелторы при аренде квартиры? Рассказываем.
Продажа информационных услуг
Одним из наиболее распространённых видов мошенничества в сфере аренды жилья до сих пор остаются фейковые агентства недвижимости. Они не помогают клиентам найти жильё или арендаторов, а лишь продают свою «базу контактов», но предварительно заманивают потенциальных клиентов сладкими обещаниями. Собственникам такие риелторы гарантируют быстрый подбор надёжных и проверенных жильцов, а арендаторам — квартиру в хорошем районе и состоянии по выгодной цене.
Чтобы всё это поскорее случилось, нужно всего лишь заключить договор с агентством и оплатить их услуги, но после этого никто ничего делать скоре всего не будет.
Вместо реального подбора жилья потенциальным арендаторам в таких случаях выдают списки собственников, сдающих квартиры, но эти данные либо берут с общедоступных бесплатных сайтов, либо таких квартир вообще не существует. Вернуть деньги назад не получится — договор составлен грамотно, и агентство выполняет свои обязательства по «предоставлению информационных услуг», что и прописано в документе. А владельцы квартир, обратившиеся в такое агентство, и вовсе ничего не получают.
После того, как услуги оплачены, мошенники переезжают в другой офис и меняют номера телефонов.
Фальшивые арендаторы
При поиске квартиры обычно есть два важных фактора — цена аренды и состояние квартиры. Хороших предложений не так уж и много, поэтому часто недобросовестные риелторы искусственно подогревают интерес к конкретной квартире. Для этого на просмотр вместе с реальным клиентом приглашаются фальшивые арендаторы, которые якобы тоже готовы снять жильё, и чтобы квартира не ушла другим, настоящим клиентам приходится повышать цену.
Риелтор в таком случае просто кладёт в карман разницу от цены, которую установил владелец жилплощади.
Мифическая квартира
Недобросовестные р иелторы часто публикуют объявления с идеальными квартирами, которые имеют только один недостаток — их не существует в реальности. Когда клиент позвонит по указанному номеру, он услышит завлекающие слова: «К сожалению, эту квартиру только что сняли, но мы можем предложить вам не менее интересные варианты в том же районе». Часто такой приём работает, и клиенты охотно соглашаются на просмотр альтернативных квартир.
Забалтывание и создание нужной атмосферы
Хорошие риелторы могут сдать любую квартиру. В ход идут разные хитрости: например, агент может так заболтать потенциального арендатора, что тот не заметит явных недостатков квартиры. А ещё опытные риелторы умеют надавить на боли клиента: в основном те, кто ищет съёмное жильё, мечтают о домашнем уюте.
Поэтому агенту достаточно перед визитом арендаторов сварить хороший кофе и слегка приглушить освещение. Такая обстановка в разы повышает лояльность клиентов, и они готовы заплатить больше и даже закрыть глаза на недостатки — удаленность от метро или неудачное расположение дома.
Другие схемы обмана
Зачастую мошенники по аренде квартир вообще никак не относятся к сфере недвижимости — это аферисты, представляющиеся риелторами, агентствами недвижимости или собственниками квартир. Рассказываем, как могут обмануть при съёме квартиры такие аферисты «под прикрытием».
Фишинговые сайты недвижимости
Мошенники создают красивые сайты, которые выглядят точно так же, как сайты солидных риелторских компаний. Затем обманщики размещают объявления о сдаче недвижимости в аренду на популярных порталах: маскируясь под признанные риелторские компании, они начинают предлагать свои «услуги» пользователям. Тем, кто заинтересовался объявлением и квартирой, предлагается внести предоплату. Чтобы сделать перевод, пользователь переходит по фишинговой ссылке, где ему предлагается ввести данные банковской карты — и в этот момент мошенники получают доступ ко всем средствам, которые находятся на карте.
Подобная схема работает как с владельцами квартир, так и с арендаторами.
Предоплата
Ещё одна распространённая мошенническая схема — запрос предоплаты в качестве подтверждения серьёзности намерений. Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры: недвижимость в хорошем состоянии, с мебелью и расположена недалеко от метро, ещё и цена адекватная. Всем, кто обращается по объявлению, «собственник» рассказывает, что сейчас в отъезде, но готов придержать квартиру за небольшую предоплату.
После того, как деньги переведены на карту, дозвониться до лжесобственника уже не удастся.
Как не попасть в ловушку мошенников
Тем, кто ищет жильё и ответ на вопрос «как не быть обманутым при аренде квартиры», помогут следующие правила и советы.
- Снимайте или сдавайте квартиру через Яндекс Аренду . Посредник в лице сервиса полностью исключает вероятность мошенничества — как со стороны владельцев, так и со стороны арендаторов. Менеджеры внимательно изучают все юридические моменты и документы, подтверждающие право собственности, и тщательно отбирают кандидатуры жильцов. Отношения оформляются в виде официального договора, а менеджеры помогают с решением бытовых проблем. Для владельцев квартир услуги сервиса бесплатны.
- Составляйте опись имущества и внимательно читайте договор аренды.
- Проверяйте документы на квартиру и уточняйте количество собственников. Если владельцев несколько, все они должны быть указаны в договоре аренды.
- Сверяйте правоустанавливающие документы на квартиру с паспортом владельца. Закажите выписку из ЕГРН — в ней будут точно указаны данные реального владельца недвижимости.
- Обязательно составляйте договор с арендаторами и проверяйте их паспортные данные. Это поможет найти человека и в случае необходимости подать заявление в полицию или суд.
- Если обращаетесь в агентство недвижимости, выбирайте только проверенные компании с хорошей репутацией и клиентскими отзывами.
- При работе с риелтором будьте активным участником процесса и не доверяйтесь полностью агенту по недвижимости.
Никогда не переводите деньги на личные карты агентов и обязательно заключайте договор на оказание риелторских услуг. Внимательно изучайте, что именно входит в зону ответственности агента.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей.
Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки.
Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами. Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией.
Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов. Читайте также Юристы заявили о росте числа афер с квартирами в период пандемии
Фейковые агентства
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний.
Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют.
Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты. Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам. Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг.
Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер: — Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь.
Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд.
Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно.
По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Фальшивые документы
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца.
В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры. Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов. Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Читайте также Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».
Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать. Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист. Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере.
Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований. Читайте также 5 самых распространенных способов обмана при аренде жилья
Пандемия и обман
Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы. Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде».
Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.
Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
- Советы арендатору
- Узнайте собственника в лицо, закажите выписку из ЕГРН.
- Заключайте максимально подробный договор аренды, подписывайте передаточный акт. Прописывайте подробно условия платежей, расторжение и состояние квартиры.
- Арендные платежи перечисляйте безналично с точным указанием назначения платежа.
- Помните Пушкина: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Цены ниже рыночных должны отпугивать.
- Оплачивайте посреднические услуги не раньше просмотра.
- Советы арендодателю
- Заключайте максимально подробный договор. Прописывайте в нем «портрет» арендатора, паспортные данные, число проживающих с ним лиц, запрет на субаренду.
- Найдите дружественную соседку по площадке, которая готова поиграть в «сыщика» и доложить, что за люди ваши арендаторы. Или установите в общем коридоре лестничной клетки видеокамеру, это поможет избежать сдачи жилья в субаренду.
- Требуйте от арендатора показать оригинал паспорта, «пробейте» его в соцсетях.